Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
28 мая 2010 года
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Вишняковой ЛВ,
При секретаре Хаустовой ЮИ,
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-877\10 по иску Макрушиной <данные изъяты> к Администрации <адрес> Боженко <данные изъяты> о признании сделки действительной, признании права собственности на домовладение и земельный участок,
Установил :
Макрушина ВА обратилась в суд с иском к Хохленко <данные изъяты>, 3-му лицу Администрации г <адрес> о признании договора купли-продажи домовладения состоявшимся, признании за ней права собственности на домовладение, в том числе и на самовольные строения, а также признании права собственности на земельный участок по <адрес>.( л.д.7-8). Суд привлек к участию в деле в качестве ответчика Администрацию г Батайска, т.к. на земельном участке расположены самовольные строения, право собственности на которые истица просит за ней признать. Ввиду того, что в ходе досудебной подготовки дела было установлено, что ответчик Хохленко <данные изъяты> умер, суд привлек к участию в деле в качестве соответчика его наследника - Боженко <данные изъяты>
В обоснование иска истица Макрушина ВА и ее представитель по доверенности Ставицкая ЛА ( л.д.10) пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ она по договору купли-продажи, удостоверенному Батайской госнотконторой, реестр №, приобрела у Хохленко ИИ недостроенный жилой дом ( объект незавершенного строительства), расположенный на земельном участке площадью 624 кв м по ул <адрес>. Земельный участок был предоставлен Хохленко ИИ в бессрочное пользование ДД.ММ.ГГГГ для строительства индивидуального жилого дома на основании Государственного акта на право пользования землей от ДД.ММ.ГГГГ. Приобретенный ею объект незавершенного строительства по договору купли-продажи Хохленко ИИ был передан ей, а ею принят. По причине своей правовой безграмотности она в установленном порядке в то время в МП БТИ г Батайска не зарегистрировала свое право на объект незавершенного строительства. Однако, с 1994 года она стала достраивать жилой дом, но разрешение на его строительство также не брала в силу опять таки своей правовой безграмотности. В настоящее время на земельном участке по <адрес> расположен двухэтажный жилой дом лит «А» общей площадью 159,2 кв м. в том числе жилой 97,5 кв м, который она не может сдать в эксплуатацию во внесудебном порядке т.к. ей МУ «Управление по Архитектуре и градостроительству» г Батайска в этом отказало со ссылкой на отсутствие у нее разрешения на строительство жилого дома ( л.д.36). Однако в соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ МУ «Управление Архитектуры и градостроительства» г Батайска жилой дом лит «А», учитывая удовлетворительное состояние основных несущих конструкций дома, жилой дом пригоден к дальнейшей эксплуатации ( л.д.36). В соответствии с заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в РО № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом соответствует санитарным нормам ( л.д.53-55). На основании ст 222 ГК РФ истица просит снять самозастрой с жилого дома лит «А», признать за ней право собственности на домовладение по ул Краснодарской, 187 г Батайска, в том числе и на жилой дом лит «А», а также просит признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между нею и Хохленко ИИ. Свое право она уже не может зарегистрировать в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по РО, т.к. Хохленко ИИ умер, к тому же на земельном участке уже ею был построен жилой дом лит «А», являющийся по данным БТИ г Батайска самовольно возведенным. Кроме того, она просит признать за ней право собственности на земельный участок по <адрес> на основании ст.ст 35,36 ЗК РФ, п 9 ст 3 ФЗ « О введении в действие ЗК РФ».
Представитель Администрации г Батайска по доверенности Маринич НВ исковые требования признала. Не возражает против удовлетворения иска истицы в полном объеме.
Ответчица Боженко ЛП исковые требования сначала не признала. Суду пояснила, что с Хохленко ИИ она познакомилась за три-четыре месяца до его смерти, умер он ДД.ММ.ГГГГ, она осуществляла за ним уход. По его завещанию, удостоверенному нотариусом г <адрес> Резник ЛА ДД.ММ.ГГГГ, он все свое имущество завещал ей. Но имущества у него было только денежный вклад в Сбербанке № <адрес>, который она по наследству с компенсацией на ритуальные услуги уже получила. О том, что у него имеется еще какое-то имущество, она ничего не знала, он ей ничего ни о каком доме или объекте незавершенного строительства не говорил, говорил, что жил в общежитии в Авиагородке, но его оттуда выгнали. В ходе судебного заседания исковые требования Боженко ЛП признала, пояснила, что никаких претензий к истице по поводу договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и ныне построенного ею дома лит «А» у нее нет.
Представитель Боженко ЛП по доверенности Романов РБ суду пояснил, что он не возражает против удовлетворения иска, однако просит суд обратить внимание на то, что Батайский Исполком разрешил Хохленко ИИ построить дом одного размера, а на самом деле истицей был построен дом совершенно другого размера. Кроме того, по договору купли-продажи 1994 года истице был продан объект незавершенного строительства, данный договор Боженко ЛП не оспаривается О земельном участке ничего не было сказано.
Суд, выслушав стороны и их представителей, обозрев материалы дела, суд находит, что иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что по решению Батайского исполкома № от ДД.ММ.ГГГГ Хохленко <данные изъяты> был предоставлен земельный участок по <адрес> под строительство одноэтажного индивидуального жилого дома размером 4,4 х 8,5 м жилой площадью 31,4 кв м, общей площадью 72,6 кв м ( л.д.14) ДД.ММ.ГГГГ Хохленко ИИ по государственному акту пользования землей был передан этот земельный участок в пользование ( л.д.15-19). Возведя на данном земельном участке объект незавершенного строительства, Хохленко ИИ по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенному Батайской госнотконторой, реестр № ( л.д.11), продал объект незавершенного строительства Макрушиной ВА. Данный договор никем в установленном законом порядке не был оспорен и не оспаривается в настоящее время.
В судебном заседании установлено, что с 1994 года, приобретя объект незавершенного строительства, Макрушина ВА построила на земельном участке по ул Краснодарской, 187 г Батайска двухэтажный жилой дом общей площадью 159,2 кв м, в том числе жилой 97,5 кв м.
В соответствии со ст 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Договор от ДД.ММ.ГГГГ считается заключенным, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в письменном виде путем составления одного документа, подписанного сторонами, расчет был произведен полностью, что отражено в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенном нотариально. С 1994 года никаких претензий к истице ни со стороны Хохленко ИИ, ни со стороны наследников Хохленко ИИ, который умер ДД.ММ.ГГГГ, не предъявлялось. Истица зарегистрирована в домовладении с ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.20).
В соответствии со ст 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Однако свое право истица в установленном законом порядке сразу не зарегистрировала ввиду своей правовой безграмотности, а впоследствии не смогла этого сделать, т.к. возвела на земельном участке без получения разрешения в установленном законом порядке двухэтажный жилой дом лит «А», к тому же Хохленко ИИ к этому времени уже умер.
На основании вышеизложенного, суд полагает возможным признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Макрушиной ВА и Хохленко ИИ.
Как было указано выше, на земельном участке по ул Краснодарской,187 г Батайска расположен самовольно возведенный жилой дом лит «А». В соответствии со ст 222 ГК РФ суд вправе признать право собственности на самовольное строение. если оно не противоречит строительным, санитарным нормам и правилам, не нарушает интересы других лиц и никому не создает угрозы для жизни и здоровья.
В судебном заседании установлено, что. истице МУ «Управление по Архитектуре и градостроительству» <адрес> во внесудебном порядке было отказано в принятии дома в эксплуатацию со ссылкой на отсутствие у нее разрешения на строительство жилого дома ( л.д.36). Однако в соответствии с заключением № от ДД.ММ.ГГГГ МУ «Управление Архитектуры и градостроительства» г Батайска жилой дом лит «А», учитывая удовлетворительное состояние основных несущих конструкций дома, пригоден к дальнейшей эксплуатации ( л.д.36). В соответствии с заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии» в РО № от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом соответствует санитарным нормам ( л.д.53-55). Таким образом, поскольку жилой дом никому не создает угрозы для жизни и здоровья, не нарушает права и законные интересы других граждан, соответствует строительным и санитарным нормам, суд считает возможным снять с жилого дома лит «А» самозастрой и признать за истицей право собственности на целое домовладение, в том числе и на жилой дом лит «А».
Что касается земельного участка, то суд полагает, что и в этой части исковые требования Макрушиной ВА подлежат удовлетворению. Земельный участок был передан в бессрочное пользование Хохленко ИИ для строительства индивидуального жилого дома в 1989 году на основании решения Батайского исполкома № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.14), ДД.ММ.ГГГГ Хохленко ИИ по государственному акту пользования землей был передан этот земельный участок в пользование ( л.д.15-19).
В соответствии со ст 37 ЗК РСФСР 1991 года при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.
В соответствии со ст 20 ЗК РФ граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного ( бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность.
В соответствии со ст 1 ч 1 п 5 ЗК РФ принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.
Согласно ст 37 ЗК РСФСР 1991 года при переходе права собственности на строение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельном участком. Такое положение воспроизведено и в ст 35 ныне действующего ЗК РФ.. Это означает, что при переходе права собственности на строение к новому собственнику переходят также права на земельный участок на тех же условиях, в том же объеме, что и у прежнего собственника строения, то есть, в данном случае, право постоянного бессрочного пользования.
В соответствии со ст 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания, строения, сооружения переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждения здания, строения, сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходимо для его использования.
Таким образом, суд признает за истицей право собственности на земельный участок общей площадью 624 кв м кадастровый номер № по ул <адрес>.
Руководствуясь ст 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный Батайской государственной нотариальной конторой, реестр №, между Макрушиной <данные изъяты> и Хохленко <данные изъяты>.
Признать за Макрушиной <данные изъяты> право собственности на домовладение по <адрес>, которое состоит из : жилого дома лит «А» общей площадью 159,2 кв м, в том числе жилой 97,5 кв м, сарай лит «Б».
Признать за Макрушиной <данные изъяты> право собственности на земельный участок общей площадью 624 кв м кадастровый номер № по ул <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Вишнякова ЛВ