РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации №2-660/10
17 сентября 2010 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием адвоката Дзябенко И.И, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Крутавцевой ТА к Пак РА, администрации г. Батайска о сохранении самовольно переустроенных и перепланированных строений, о признании права собственности на самовольно переустроенные и перепланированные строения, о перераспределении долей в праве собственности, о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, по встречному иску Пак РА к Крутавцевой ТА, администрации г. Батайска, Ким М.У., нотариусу Пономаревой Н.П. о сохранении самовольно переустроенных и перепланированных строений, о признании права собственности на жилой дом, о признании недействительными договора купли-продажи, свидетельства о гос.регисрации права, обязании аннулирования реестровой записи, обязании заключить договор купли-продажи, о признании права собственности на 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Комитет по управлению имуществом г. Батайска, Управление Росреестра по РО,
УСТАНОВИЛ:
Крутавцева Т.А. обратилась в суд с иском к администрации г. Батайска, Пак Р.А. о признании права собственности на самовольно перепланированные и переустроенные строения и сохранении строений в перепланированном и переустроенном состоянии, о перераспределении долей ( л.д.2-3). Также она дополнила свои исковые требования и уточнила ( л.д.174, 254) - просит признать за ней право собственности на долю в праве собственности на земельный участок в соответствии с перераспределенной долей в праве собственности на домовладение. Суд отказал в принятии требований о разделе домовладения и определения порядка пользования земельным участком, не посчитав их дополнительными и предложив обратиться в суд иском в общем порядке ( л.д.265). В обоснование иска Крутавцева Т.А. указала, что 1/3 доли домовладения <адрес> принадлежит ей на праве собственности на основании договора купли-продажи от 13.10.2001 года, другая - Пак Р.А. Согласно договора ее доля состоит из ком. №1-15,1 кв.м, №2 - 13,2 кв.м, №3-18,7 кв.м в жилом доме лит. «А», вспомогательной площади в лит. «А1», «А2», летней кухни лит. «В». Данными помещениями она пользовалась с момента приобретения доли и по настоящее время. На момент заключения договора общая площадь составляла 110,2 кв.м, жилая площадь 68 кв.м, в настоящее время - общая площадь домовладения составляет 127,8 кв.м, жилая площадь- 68,3 кв.м. Таким образом, имущество преобразовывалось и приращивалось, а доли не перераспределялись. Площадь домовладения, занимаемая сторонами, не соответствует их идеальным долям в праве собственности. В ее пользовании находится помещение лит. «В», которая ранее была летней кухней и ей была самовольно переоборудована в жилой дом- было проведено отопление, утеплен потолок, установлена перегородка, отделяющая жилую и вспомогательную комнаты. Также истец самовольно переоборудовал помещение лит. «А4», обустроив коридор в пристройку- было проведено отопление, обложены стены кирпичом, поменяны полы. Перепланирован был жилой дом лит. «А»- демонтирована перегородка и печь, лит. «А3» пристройка - перенесен дверной проем. Согласно заключений главного архитектора г. Батайска № 185,186 от 20.10.2008 года указанные строения признаны пригодными для эксплуатации, и могут быть сохранены в перепланированном и перестроенном состоянии. Строения согласованы с эпидемиологической службой. Земельный участок, на котором расположено домовладение, прошел кадастровый учет и находится в ее пользовании на праве бессрочного постоянного пользования. Согласно заключения специалиста ФИО9 доли совладельцев должны составлять 14/25 ( Крутавцева Т.А.) и 11/25 ( Пак Р.А.). На основании изложенного, истец просит сохранить самовольно переустроенные и перепланированные строения, признать за ней право собственности на самовольно переустроенные и перепланированные строения- лит. «А», «А1», «А4», «В», перераспределить доли сторон согласно заключения специалиста ФИО9, признать право собственности на долю в праве собственности на земельный участок в соответствии с перераспределенной долей в праве собственности на домовладение, взыскать судебные расходы с Пак Р.А. по оплате услуг представителей в размере 38000 руб., услуг специалиста ФИО9- 7500 руб., расходы в размере 905 руб. по оплате услуг МП БТИ г. Батайска, санэпидстанции, архитектуры, за проведение межевых работ за вычетом 5200 руб., оплаченных Пак Р.А, и уплаченную госпошлину в размере 3604 руб.
Пак Р.А. подала встречный иск к администрации г. Батайска, неоднократно его уточняя и дополняя ( л.д.31, 40-41, 44,79-80, 83, 160-161, 221-222, 257-258 ), ( окончательная редакция ее требований- л.д. 257-258), указав следующее. В 1999 году она за личные денежные средства возвела летнюю кухню лит. «В» на месте снесенной планкованной, что может подтвердить ФИО15., у которой Ким МУ приобретал долю, который, в свою очередь, заключил договор купли-продажи с Крутавцевой Т.А в 2001 году. Причем в указанном договоре от руки дописано, что в продаваемую долю с ее согласия входит летняя кухня лит. «В». Однако никаких соглашений о разделе домовладения или об определении порядка пользования домовладением не составлялось. Крутавцева Т.А. самоуправно заняла это помещение и пользуется им по настоящее время, несмотря на ее письменные и устные требования об освобождении незаконно занятого помещения. Все это время она платит налоги на имущество и землю в размере 2/3 доли, а пользуется меньшей площадью. Получив иск и приложенные к нему документы по почте 19.01.2010 года, из текста договора купли-продажи доли домовладения от 13.10.2001 года, заключенного между Крутавцевой Т.А. и Ким МУ, удостоверенного нотариусом Пономаревой Н.П., ей стало известно, что ее право первого покупателя нарушено- ей было предложено купить долю за 105000 руб., в связи с чем она отказалась от права преимущественной покупки, а продана Крутавцевой Т.А. за 70000 руб. В связи с чем, сделка не соответствует требованиям ст.ст. 246,250 ГК РФ и должна быть признана недействительной на основании ст. 181 ГК РФ установлен в один год с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве.
Кроме того, в годы Великой отечественной войны первоначальный документ на земельный участок, который был разделен в 1955 году на два самостоятельных и предоставлен на основании удостоверения №1569 от 29.08.1955 года Горкомунхозом г. Батайска за №38 ФИО6, утрачен. Крутавцева Т.А. также уклоняется от регистрации права собственности на земельный участок в упрощенном порядке, не являясь в регистрационную службу. В связи с чем, Пак Р.А. лишена права на бесплатное приобретение в собственность 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, на котором расположено принадлежащее ей домовладение.
На основании изложенного, Пак Р.А. просит суд признать не подлежащим сносу жилой дом лит. «В», сохранить в перепланированном и переустроенном состоянии лит. «А», лит. «А3», лит. «А4», признать за ней право собственности на жилой дом лит. «В», признать договор купли-продажи от 13.10.2001 года, свидетельство о государственной регистрации права Крутавцевой Т.А. недействительными, аннулировать реестровую запись, обязать Ким МУ заключить с ней договор купли-продажи 1/3 доли, признать за ней право собственности на 2/3 доли в праве собственности на земельный участок, взыскать с Крутавцевой Т.А. судебные расходы по оплате госпошлины в размере 2151 руб., услуг представителя в размере 6000 руб., МП БТИ г. Батайска: 2054 руб.- подготовка исторической справки, составление технического паспорта - 6763 руб.
Суд привлек в качестве третьи лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Комитет по управлению имуществом г. Батайска, Управление Росреестра по РО.
Истец ( по первоначальному иску) и его представитель в судебное заседание явились, уточненный и дополненный иск поддержали, встречный иск не признали и пояснили, что при заключении договора купли-продажи в 2001 году в целях уменьшения вознаграждения нотариусу и налоговых платежей была указана цена договора, отличная от переданной суммы Ким МУ, что подтверждается его распиской, просят обратить внимание, что для признания нарушения права преимущественной покупки и применение последствий, предусмотренных ст.250 ГК РФ, установлен трехмесячный срок, в данном случае признание сделки недействительной недопустимо. С момента покупки истец пользовался летней кухней, а затем ее переоборудовал в жилой дом, как и коридор в пристройку, площадь которого не вошла в общеполезную при заключении договора купли-продажи в 2001 году. Территория домовладения, которым пользуется истец с момента покупки, с отдельным входом, отделена сплошным забором, никаких калиток в часть ответчика там нет.
Ответчик ( по первоначальному иску) Пак Р.А. в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела через своего представителя Силаеву Л.В., которая в судебное заседание явилась, уточненный и дополненный встречный иск поддержала, первоначальный иск не признала и пояснила, что Пак Р.А.о нарушенном праве преимущественной покупке узнала при получении иска Крутавцевой Т.А., именно тогда она ознакомилась с текстом договора, и сразу подала встречный иск, оспаривая действительность этой сделки. Она полагает, что отсутствуют основания для перераспределния долей в праве собственности на домовладение, так как улучшения ( проведение отопления, установка оборудования, перегородка), произведенные Крутавцевой Т.А., являются отделимыми и носят несущественный характер, при том, что домовладение было снабжено водопроводом и газифицировано еще прежним собственником ФИО6, у правопреемников которого Пак Р.А. приобрела долю. Действительно, территории сторон разделены забором, но там имелась калитка.
Ответчик ( по встречному иску) Ким МУ в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, его представитель Ким Жанна в судебное заседание явилась, иск и пояснения Крутавцевой Т.А. поддержала, встречный иск не признала и пояснила, что у Ким Л.К., сожительницы родного брата Пак Р.А.( у них имеются совместные дети) они приобретали те помещения, которые продали впоследствии Крутавцевой Т.А., в том числе и летнюю кухню, уменьшив в договоре цену сделки. Пак Р.А. не пожелала приобретать долю и никогда не предъявляла прав на летнюю кухню, так как ее строила Ким Л.К. и ее сожитель, домовладение было разделено на две самостоятельных части с отдельными входами и дворами. Между ними стоял глухой забор без калитки. По настоящее время ничего не изменилось.
Ответчик ( по встречному иску) нотариус Пономарева Н.П. в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в предыдущем судебном заседании ( л.д.205, 245) и в письменных объяснениях пояснила, что встречный иск не признает, обстоятельства оформления сделки не помнит, так как прошло более 9 лет, исправление в тексте договора было ей оговорено и заверено печатью, порядок пользования ей был определен исходя из ранее сложившегося, закрепленного в договоре, представленного продавцом, и из заявления Пак Р.А., которая не возражала против такого порядка, никакими данными, свидетельствующими о том, что имелись самовольно возведенные строения, в том числе и летняя кухня, она не располагала при заключении сделки, цену сделки указали стороны.
Представители Управления Росреестра по РО в судебное заседание явились, в требованиях о признании свидетельства о праве собственности недействительным, аннулировании регистрационной записи просили отказать, так как Пак Р.А. не ссылается на факты, которые бы подтверждали нарушение ее прав со стороны Управления Росреестра по РО, а регистрация права носит технический, а не правоустанавливающий характер, который в данном случае буде содержаться в решении суда, остальные исковые требования просили рассмотреть на усмотрение суда и пояснили, что в результате реконструкции жилых домов с пристройками возникли новые объекты недвижимости, на которые необходимо признать право собственности сторон в долевом соотношении, сохранив их в переустроенном и перепланированном состоянии ( л.д.156-157, 270-275).
Представитель администрации г. Батайска в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель Комитета по управлению имуществом г. Батайска в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие ( л.д.134) суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав истца, представителей сторон, специалистов ФИО9, представителя МП БТИ г. Батайска ФИО10, свидетелей, изучив письменные доказательства по делу, обозрев инвентарное и правовое дела МП БТИ г. Батайска на домовладение, суд считает необходимым удовлетворить иски частично по следующим основаниям:
Согласно ст.244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно ст.245 ГК РФ 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Согласно ст.247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно ст.250 ГК РФ 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Согласно ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещении может быть сохранено в перепланированном и переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Согласно ч.3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Согласно ст. 9..1 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.
В судебном заседании установлено, что Крутавцева Т.А. является собственником 1/3 доли домовладения, расположенного по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи от 19.12.2001 года, удостоверенного 13.0.2001 года нотариусом г.Батайска Пономарёвой Н.П. в реестре № и зарегистрированного 19.12.2001 года в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области в лице отдела по г.Батайску, в подтверждение чего в материалах дела имеется договор купли-продажи от 13.10.2001 года (л.д.7-8), свидетельство о государственной регистрации права собственности от 19.12.2001 года (л.д.6). 2/3 доли данного домовладения принадлежит Пак РА на основании договора купли-продажи от 15.10.1994 года, зарегистрированного в МП БТИ г. Батайска 5.11.1994 года за №а. ( л.д.47, 49, 132-134). Пак Р.А. самовольно, без разрешения, полученного в установленном порядке, выполнила перепланировку жилого дома лит. «А», демонтировала печь и перегородку, переустроила пристройку лит. «А3», перенеся дверной проем, Крутавцева Т.А. самовольно переустроила коридор в пристройку лит. «А4», летнюю кухню лит. «В» - в жилой дом лит. «В», установив перегородку и газовое отопительное оборудование. Согласно заключений МУ «Управления по архитектуре и градостроительству» г.Батайска №№185-186 от 20.10.2008 года самовольно перепланированные и переустроенные строения пригодны для дальнейшей эксплуатации, конструктивных планировочных нарушений не выявлено, и могут быть сохранены в перепланированном ( переустроенном) виде ( л.д.15, 23). В соответствии с заключением ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области» в г.Ростове-на-Дону № 40 от 20.02.2009 года выполненные переоборудования помещений не противоречит СанПин 2.1.21002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям». Следовательно, сохранение самовольно перепланированных и переустроенных строений не нарушает права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни или здоровью и в этой части требования сторон подлежат удовлетворению.
Исходя из материалов инвентарного дела, исторической справки МП БТИ г. Батайска № от 8.07.2010 года, пояснений представителя МП БТИ г. Батайска, указанных заключений ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области» в г.Ростове-на-Дону, МУ «Управления по архитектуре и градостроительству» г.Батайска, суд не располагает сведениями о проведении каких-либо еще работ истицей ( по первоначальному иску) в лит. «А4» ( обкладка стен, замена полов- в техническом паспорте от 1999 года и в плане домовладения от 21.09.1999 года отражены эти элементы коридора), на что она стала ссылаться лишь в последнем судебном заседании, а также считает установленным, что спорная летняя кухня была возведена на месте снесенной планкованной в 1999 году, т.е. до приобретения доли Крутавцевой Т.А. в указанном домовладении, а затем переоборудована последней в жилой дом лит. «В». Никаких сведений в инвентарном деле, в том числе в договоре купли-продажи 13.10.2001 года и представленной для его заключении справке МП БТИ г. Батайска № от 6.10.2001 года о том, что летняя кухня относилась к самовольно возведенным строениям, нет. ( л.д.186). Таким образом, сторонами были самовольно произведены работы по перепланировке и переустройству указанных выше строений. Самовольное возведение строения лит. «В» в судебном заседании не подтвердилось.
Согласно ч.3 ст.245 ГК РФ основанием для перераспределения долей в праве собственности может выступать производство участником долевой собственности неотделимых улучшений в домовладении с соблюдением установленного порядка использования общего имущества. Под соблюдением установленного порядка использования общего имущества имеется в виду согласие всех сособственников на производство одним из них неотделимых улучшений (ст. 247 ГК). Без указанного согласия изменение долей не происходит, но в этом случае возможно возложение на остальных сособственников части расходов по производству неотделимых улучшений общего имущества. Как установлено судом, произведенные Крутавцевой Т.А. работы в пристройке лит. «А4» носят несущественный ( не привели к увеличению размера общеполезной площади домовладения- исходя из материалов инвентарного дела при заключении договора купли-продажи в 2001 году в общую площадь ошибочно не была включена площадь коридора, хотя на тот момент он уже был возведен и учитывался МП БТИ г. Батайска, носят характер текущего ремонта) и отделимый характер ( установка не несущей перегородки, газового оборудования), т.е. могут быть отделены без повреждения жилого дома и оставаться в собственности истицы, при том, что последние находятся в ее пользовании. Такой же характер работ имеет место и в отношении самовольно переоборудованного жилого дома лит. «В», при том, что сама Крутавцева Т.А. не оспаривает тот факт, что строение летней кухни ею не возводилось, проведением водопровода и газификации занимался прежний собственник, что подтверждено представленными фотографиями летней кухни представителя Ким Мен Ук, согласие на переоборудование в жилой дом от совладельца она не получала. В свою очередь, Пак Р.А., претендуя в целом на право собственности на жилой дом лит. «В» и утверждая, что летнюю кухню возвел прежний собственник доли ФИО15 за ее счет, не учитывает, что работы по переоборудованию произведены истцом, что не оспаривалось, и что сама по себе постройка хозяйственного ( вспомогательного) строения ( летней кухни) не ведет к перераспределению долей в праве собственности на домовладение, так как не увеличивается его общеполезная и жилая площадь, и к возникновению нового объекта недвижимости ( летняя кухня не является капитальным строением), при том, что на момент ее возведения ни Пак Р.А., ни ФИО15 не ставили вопрос о перераспределении долей в праве собственности, а наоборот, при продаже доли Крутавцевой Т.А. были согласны с существующими размерами. К тому же, сторонами суду не представлены доказательства, с достоверностью свидетельствующие о том, что именно за их счет ( или прежних собственников) возводилась летняя кухню. Свидетель ФИО11, соседка по месту жительства сторон, лицо, явно не заинтересованное в исходе дела, пояснила, что возводила летнюю кухню Ким Л.К. и ее сожитель. Однако пояснить, на чьи денежные средства возводилось строение, не смогла. Свидетели ФИО15. и ФИО12 ( л.д.207-208) не отрицали, что они возводили летнюю кухню, но по заданию и за счет Пак Р.А. Вместе с тем, указанные свидетели являются явно заинтересованными лицами, поскольку находятся в родственных отношениях с ответчиком ( <данные изъяты>), о чем первоначально суду не сообщили. В связи с чем, суд не может принять во внимание их показания. Иные доказательства суду не представлены. Таковым не может быть сложившейся порядок пользования домовладением, отраженный в договоре купли-продажи от 13.10.2001 года, поскольку он свидетельствует лишь о том, какими конкретными помещениями пользовались сособственники- законодатель позволяет участнику долевой собственности производить улучшения и в неиспользуемых им частях общего имущества и допускает, что размер занимаемой площади может не соответствовать размеру идеальной доли в праве собственности. Также сложившийся порядок пользования не выступает основанием для перераспределения долей в праве собственности, поскольку это не предусмотрено законом. В связи с чем, суд не может принять во внимание заключение специалиста ФИО9 № ( л.д.18-20, 206) о долевом соотношении сторон в праве собственности, которая исходила из сложившегося порядка пользования сторонами строениями, и удовлетворить требования истца ( по первоначальному иску) о перераспределении долей согласно этого заключения ( иные варианты перераспределения долей истцом не предлагались) и требования ответчика о признании за ним право собственности на целый жилой дом лит. «В». В связи с чем, учитывая, что в результате действий сторон по переустройству и перепланировке возникли новые объекты недвижимости- жилой дом лит. «А» с пристройками в реконструированном состоянии и жилой дом лит. «В», суд признает право собственности сторон на них, исходя из их идеальных долей в праве собственности на ранее существовавшие объекты.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении от 29.04.2010 года №10/22 ( п.14) по смыслу ч.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением права преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следовательно, трехмесячный срок исчисляется не с момента, когда лицо узнало о своем нарушенном праве преимущественной покупки, а с момента, когда оно узнало или должно было узнать о совершенной сделке. Ким МУ и Крутавцева Т.А. заключили договор купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на домовладение № по <адрес> 13.10.2001 года. Согласно пояснениям нотариуса г. Батайска Пономаревой Н.П. и представленных ей в судебном заседании нотариальных архивных сшивов документов по удостоверению указанной сделки ( л.д.184-187) 11.10.2001 года Пак Р.А. была поставлена в известность о предстоящей продаже доли, о чем свидетельствует поданное ею нотариусу г. Батайска Пономаревой Н.П. заявление ( л.д.82). Сразу же после заключения договора Крутавцева Т.А. стала проживать в приобретенном домовладении. Следовательно, Пак Р.А., проживая там же, на протяжении более девяти лет не могла не знать, что сделка купли-продажи состоялась и произошла смена сособственника. Следовательно, зная о заключенной сделке с 2001 года, она пропустила трехмесячный срок на обращение в суд с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя, которые перешли к Крутавцевой Т.А. Какие-либо уважительные причины пропуска этого срока отсутствуют. При этом, не имеет значение, что о цене сделки и о своем нарушенном праве преимущественной покупки она узнала лишь в ходе судебного разбирательства в январе 2010 года- все это время с момента заключения договора она, как совладелица продаваемого объекта, чьи права непосредственно затрагиваются при продаже доли в общем имуществе, не была лишена права обратиться к сторонам или нотариусу г. Батайска в целях установления истинной цены сделки. При этом, суд соглашается с истцом ( по встречному иску), что ее право преимущественной покупки было нарушено, так как цена в договоре была указана ниже, чем та, на которую она указывала в своем заявлении об отказе от права преимущественной покупки. Ссылка Крутавцевой Т.А. и представителя Ким МУ на расписку о получении денежных средств по договору в большем размере, не может быть принята во внимание, так как сторонам нотариусом Пономаревой Н.П. разъяснялось, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены недвижимого имущества, они самостоятельно несут риск наступления отрицательных последствий.
С учетом изложенного, суд отказывает Пак Р.А. в удовлетворении встречных требований о переводе прав и обязанностей покупателя - обязании Ким МУ заключить с ней договор купли -продажи 1/3 доли, а также в удовлетворении требований о признании указанной сделки и свидетельства о регистрации за Крутавцевой Т.А. права собственности на 1/3 долю, недействительными, обязании аннулирования реестровой записи, так как в данном случае при нарушении права преимущественной покупки гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения ( перевод прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, а не признание сделки недействительной- п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в своем Постановлении от 29.04.2010 года №10/22 ). При том, что, как правильно указали представители Управления Росреестра по РО, погашение регистрационной записи носит технический характер, а свидетельство о государственной регистрации не является правоустанавливающим документом, признание его недействительным не влечет правовых последствий.
Домовладение <адрес> расположено на земельном участке площадью 447 кв.м, который прошел кадастровый учет ( л.д.53-54) и предоставлен на праве постоянного ( бессрочного) пользования Ким М.У., правопреемником которого является Крутавцева Т.А. ( л.д.10, 11). Согласно архивным данным МП БТИ г. Батайска первоначальным документом на домовладение является удостоверение № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Горкоммунхозом г. Батайска ФИО6, на основании решения Исполкома Батайского городского Совета депутатов трудящихся от 18.08.1955 года № о разделе домовладения по <адрес>, на два самостоятельных. Первоначальный документ на предоставление разделенного земельного участка и выделенного последующем в 1955 году ФИО6 утрачен. Согласно архивной справки № от 1.10.2009 года, документы создававшиеся в учреждениях, на предприятиях и в организациях Ростовской области с середины 30-х годов до оккупации территорий немецко-фашистскими войсками во время Великой Отечественной Войны 1941 - 1945 г.г. и не поступившие на хранение в городской архив г.Батайска, уничтожены во время оккупации ( л.д.52-55). Таким образом, Пак Р.А., не имея правоустанавливающего документа на земельный участок на свое имя или прежнего собственника 2/3 доли домовладения - согласно постановлению мэра г. Батайска № от 10.09.2001 года 1/3 доля была передана Ким МУ в постоянное ( бессрочное )пользование, была лишена возможности в упрощенном порядке зарегистрировать свое право собственности в порядке приватизации на земельный участок, который был предоставлен до введения в действие ЗК РФ при утрате первоначального документа на предоставление земельного участка по независящей от нее причине, при том, что между сторонами еще имелся спор о размере предоставляемых в собственность долей. Согласно ст.36 ЗК РФ в том случае, если объект недвижимости, находящийся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность с учетом долей в праве собственности на него. Суд не нашел оснований для перераспределения долей в праве собственности на домовладение, поэтому полагает, что за Пак Р.А. право собственности должно быть признано на 2/3 доли земельного участка, а за Крутавцевой Т.А.- на 1/3 долю. При том, что производство улучшений в домовладении, по мнению суда, оставляет право пользования земельным участком неизменным исходя из изначально полученного права собственности на часть домовладения, так как другой подход ущемлял бы интересы остальных совладельцев и означал не что иное, как злоупотребление правом, что входило бы в противоречие со ст.10 ГК РФ.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
В удовлетворении требований Крутавцевой Т.А. было отказано, в связи с чем не могут быть взысканы с Пак Р.А. расходы по оплате услуг специалиста ФИО9 ( л.д.256) Стороны понесли расходы по оплате госпошлины, представлению доказательств в обосновании своей позиции, пользуясь услугами МП БТИ г. Батайска (квитанции об оплате л.д.92, 183, 258-261), ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ростовской области» в г.Ростове-на-Дону ( л.д.179), их требования были удовлетворены частично, в связи с чем суд не находит оснований для взыскания с каждой из них в пользу другой указанных расходов. При том, что Крутавцева Т.А., ставя вопрос о взыскании с Пак Р.А. суммы за оформление документов, не представила доказательств ее расходов по межеванию земельного участка, по получению заключения в архитектуре г. Батайска, что не позволяют суду проверить расчет взыскиваемой ею суммы. В свою очередь, Пак Р.А. обратилась за составлением технического паспорта в ходе судебного разбирательства, понеся дополнительно расходы, так как представленный в суд Крутавцевой Т.А. паспорт содержал ряд неточностей в замерах, вызванных тем, что Пак Р.А. не позволила в свое время технику МП БТИ г. Батайска произвести замеры в используемой ею части домовладения.
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Пак Р.А. И Крутавцевой Т.А. подтверждены их судебные расходы по оплате услуг представителей ( л.д.93,116 - на сумму 6000 руб. Пак Р.А., л.д.175-178 - на сумму 38000 руб.). Руководствуясь принципом разумности, учитывая, что требования удовлетворены частично, оба их представителя принимали активное участие в судебном разбирательстве, суд производит взаимозачет понесенных расходов сторон, определяя их расходы по 6000 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
Иск Крутавцевой ТА к Пак РА, администрации г. Батайска о сохранении самовольно переустроенных и перепланированных строений, о признании права собственности на самовольно переустроенные и перепланированные строения, о перераспределении долей в праве собственности, о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок, иск Пак РА к Крутавцевой ТА, администрации г. Батайска, Ким МУ, нотариусу Пономаревой Н.П. о сохранении самовольно переустроенных и перепланированных строений, о признании права собственности на жилой дом, о признании недействительными договора купли-продажи, свидетельства о гос.регисрации права, обязании аннулирования реестровой записи, обязании заключить договор купли-продажи, о признании права собственности на 2/3 доли в праве собственности на земельный участок удовлетворить частично.
Сохранить самовольно перепланированные и переустроенные строения: жилой дом лит. «В» общеполезной площадью 20,8 кв.м, жилой площадью 14,2 кв.м, жилой дом лит. «А» общеполезной площадью 45,30 кв.м, жилой площадью 36,4 кв.м, пристройка лит. «А3» общеполезной площадью 19,90 кв.м, пристройка лит. «А4» общеполезной площадью 8,90 кв.м, расположенные по адресу : <адрес>.
Признать за Крутавцевой ТА на 1/3 долю, за Пак РА на 2/3 доли в праве собственности на самовольно перепланированные и переустроенные строения: жилой дом лит. «В» общеполезной площадью 20,8 кв.м, жилой площадью 14,2 кв.м, жилой дом лит. «А» общеполезной площадью 45,30 кв.м, жилой площадью 36,4 кв.м, пристройка лит. «А3» общеполезной площадью 19,90 кв.м, пристройка лит. «А4» общеполезной площадью 8,90 кв.м, расположенные по адресу : <адрес>.
Признать за Крутавцевой ТА на 1/3 долю, за Пак РА на 2/3 доли в праве собственности на земельный участок площадью 447 кв.м, кадастровый номер 61:46:0010906:9, расположенный по адресу : <адрес>.
В остальной части исков отказать.
Мотивированное решение буде изготовлено не позднее 22 сентября 2010 года.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. с 23 сентября 2010 года, через судью Батайского городского суда.
Судья:
Решение не вступило в законную силу.