РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
17 января 2011 г. г. Батайск
Батайский городской суд в составе
Председательствующего судьи Фетинга Н.Н.,
при секретаре Марченко И.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Симонова ФИО7 к Доценко ФИО8, третье лицо: ТСЖ «<данные изъяты>» о расторжении договора, признании договора действительным, признании права собственности,
УСТАНОВИЛ
Симонов О.Ю. обратился с иском к Доценко В.В. о расторжении договора, признании права собственности, ссылаясь на следующие обстоятельства
Между ЗАО «<данные изъяты>» и Доценко ФИО9 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении инвестиций в долевое участие в строительстве 3-х этажного 21 квартирного дома ЗАО «<данные изъяты>» по <адрес> в <адрес>.
Согласно п.п. 2.1, 2.1.1 указанного договора «застройщик» (ЗАО «<данные изъяты>») обязался после окончания строительства и принятия жилого дома в эксплуатацию предоставить « инвестору» (Доценко В.В.) однокомнатную <адрес> этом доме. В соответствии с п.2.1.4 договора общая стоимость предоставляемой квартиры составляет 182 000 руб. Пунктом 2.2.1 договора установлено, что «инвестор» обязуется внести первоначальный взнос в размере 19% общей стоимости передаваемой ему квартиры в собственность, что составляет 34 580 руб. Оставшуюся после оплаты первоначального взноса часть стоимости квартиры ответчик обязуется оплатить равными долями в течение пяти лет. Право собственности на квартиру инвестор приобретает только после полного выполнения своих обязательств по договору.
Однако на настоящее время Доценко В.В. оплачена сумма только 33 904 руб., последний взнос им был произведен в ДД.ММ.ГГГГ Несмотря на это, Доценко В.В. проживает в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ.
Конкурсным управляющим ЗАО «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГГГ ответчику направлено письмо с предложением добровольно погасить сумму задолженности по договору, но ответчик от принятия письма отказался, в связи с чем текст его был зачитан ему вслух при свидетелях, о чем был составлен соответствующий акт.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<данные изъяты>» был признан несостоятельным (банкротом), и в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. В рамках процедуры конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<данные изъяты>» ТСЖ «<данные изъяты>» в собственность был передан объект жилищного фонда, а именно жилой 3-х этажный 21 -квартирный дом по <адрес> в <адрес>. В указанном объекте жилищного фонда на 3-м этаже расположена <адрес> обшей площадью 52,00 кв.м., жилой площадью 26,70 кв.м. на которую отсутствуют зарегистрированные права.
В связи с неисполнением Доценко В.В. своих обязательств по оплате стоимости вышеуказанной квартиры, а также предстоящей ликвидацией юридического лица, между ЗАО «<данные изъяты>» и Симоновым О.Ю. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № уступки права требования, согласно которому истцом внесена сумма 147 420 руб. за однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>
По данному договору к Симонову О.Ю. перешли все права и обязанности ЗАО «<данные изъяты>», вытекающие из договора №.№ от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры. В доказательство перехода прав кредитора ЗАО «<данные изъяты> истцу передан, согласно договора уступки прав требования, пакет документов, удостоверяющий право требования.
По условиям договора, заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и Доценко В.В., согласие Доценко В.В. на переход к другому лицу права кредитора не требовалось. Кроме того, по условиям договора уступки прав требования, заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и истцом, ЗАО «<данные изъяты>» было обязано в 5-дневный срок уведомить Доценко В.В. о переходе прав кредитора к истцу.
В соответствии с Договором № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ истец является правопреемником прав и обязанностей по вышеуказанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанной <адрес>, а также правомочным лицом на совершение регистрационных действий в отношении <адрес>, поскольку на данное жилое помещение права собственности у Доценко В.В. не возникло.
ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на <адрес> <адрес> в Батайский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РО. Сообщением об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № Симонову О.Ю. отказано в регистрации на том основании, что им не были представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие уступку прав требования по договору долевого участия в строительстве между Доценко В.В. и Симоновым О.Ю., необходимые для государственной регистрации права.
Поскольку Доценко В.В. не исполнил обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и не внес в полном объеме оплату за возводимый объект недвижимости, то на основании ст. 450 ч. 2 п. 1 ГК РФ истец просит расторгнуть договор, поскольку имеет место неполная оплата первоначального взноса, а также неоплата до настоящего времени в течение семи лет действия договора оставшейся суммы задолженности, что является существенным нарушением договора.
Истец указывает на то, что вследствие неисполнения Доценко В.В. обязательств по вышеуказанному договору, за истцом должно быть признано право собственности на вышеуказанную квартиру.
Кроме того, истец просит признать действительным договор № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «<данные изъяты>» и Симоновым ФИО10, на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> <адрес>
Также, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по делу в виде уплаченной им за подачу иска государственной пошлины.
Определением Батайского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечено ТСЖ «<данные изъяты>», созданное в указанном доме.
Симонов О.Ю. в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, обеспечил участие в деле своего представителя.
Капитанец В.Н. в судебное заседание явился настаивал на удовлетворении поданного заявления, указывал на то, что ответчику предлагалось уплатить по договору, а также он предупреждался о возможности расторжения договора от ДД.ММ.ГГГГ Ответа на данное предложение не последовало. Об уступке права ответчик был уведомлен письмом от ДД.ММ.ГГГГ
Доценко В.В. в судебное заседание не явился. Ответчику неоднократно направлялись судебные повестки по почте, также ДД.ММ.ГГГГ повестка о явке в судебное заседание оставлена у соседки Доценко В.В. О слушании дела, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ в 14 часов 00 минут он извещен надлежащим образом ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика в порядке, предусмотренном ст.167 ГПК РФ.
Представитель ТСЖ «<данные изъяты>» - Тритиченко А.Г., являющийся председателем этого товарищества, в судебном заседании не возражал против удовлетворения иска. Тритиченко А.Г. указывал на то, что Доценко В.В. проживает в спорном жилом помещении, не являясь ее собственником, оплату за коммунальные услуги не производит, задолженность составляет более 40000 руб., члены ТСЖ вынуждены самостоятельно оплачивать за коммунальные услуги по <адрес>. Доценко В.В. ведет аморальный образ жизни, злоупотребляет спиртными напитками, квартира используется как притон, на замечания ответчик не реагирует, неоднократно вызывались сотрудники милиции.
Выслушав представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что между ЗАО «<данные изъяты>» и Доценко ФИО11 был заключен договор № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении инвестиций в долевое участие в строительстве 3-х этажного 21 квартирного дома ЗАО «<данные изъяты>» по <адрес> в <адрес>.
Согласно п.п. 2.1, 2.1.1 указанного договора «застройщик» (ЗАО «<данные изъяты>») обязался после окончания строительства и принятия жилого дома в эксплуатацию предоставить « инвестору» (Доценко В.В.) однокомнатную <адрес> этом доме. В соответствии с п.2.1.4 договора общая стоимость предоставляемой квартиры составляет 182 000 руб. Пунктом 2.2.1 договора установлено, что «инвестор» обязуется внести первоначальный взнос в размере 19% общей стоимости передаваемой ему квартиры в собственность, что составляет 34 580 руб. Оставшуюся после оплаты первоначального взноса часть стоимости квартиры ответчик обязуется оплатить равными долями в течение пяти лет. Право собственности на квартиру инвестор приобретает только после полного выполнения своих обязательств по договору.
Однако до настоящего время Доценко В.В. оплачена сумма только 33 904 руб., последний взнос им был произведен в марте 2003 года. Внесение оплаты, как следует из объяснений представителя истца, производилось путем удержания из заработной платы ответчика. Размер задолженности 142420 руб. подтверждается письмом ЗАО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ Доказательств обратного ответчиком суду не предоставлено.
Конкурсным управляющим ЗАО «<данные изъяты>» ответчику направлено письмо без даты с предложением добровольно погасить сумму задолженности по договору, но ответчик от принятия письма отказался, в связи с чем текст был зачитан ему вслух при свидетелях. Поскольку ответчик от подписи и получения предупреждения отказался, об этом был составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ В этом же письме ответчик предупрежден о расторжении договора в случае не уплаты задолженности. Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок, предусмотренный ст.452 ГК РФ.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<данные изъяты>» был признан несостоятельным (банкротом), и в отношении должника открыта процедура конкурсного производства. В рамках процедуры конкурсного производства ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «<данные изъяты>» ТСЖ «<данные изъяты> в собственность был передан объект жилищного фонда, а именно жилой 3-х этажный 21 -квартирный дом по <адрес>. В указанном объекте жилищного фонда на 3-м этаже расположена <адрес> обшей площадью 52,00 кв.м., жилой площадью 26,70 кв.м. на которую отсутствуют зарегистрированные права.
В связи с неисполнением Доценко В.В. своих обязательств по оплате стоимости вышеуказанной квартиры, а также предстоящей ликвидацией юридического лица, между ЗАО «<данные изъяты>», в лице конкурсного управляющего, и Симоновым О.Ю. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № уступки права требования, согласно которому истцом внесена сумма 147 420 руб. за однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Правила о переходе прав кредитора к другому лицу не применяются к регрессным требованиям. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
По данному договору к Симонову О.Ю. перешли все права и обязанности ЗАО «<данные изъяты>», вытекающие из договора № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорной квартиры. В доказательство перехода прав кредитора ЗАО «<данные изъяты>» истцу передан, согласно договора уступки прав требования, пакет документов, удостоверяющий право требования.
По условиям договора, заключенного между ЗАО «<данные изъяты> и Доценко В.В., согласие Доценко В.В. на переход к другому лицу права кредитора не требовалось. Кроме того, по условиям договора уступки прав требования, заключенного между ЗАО «<данные изъяты>» и истцом, ЗАО «<данные изъяты>» было обязано в 5-дневный срок уведомить Доценко В.В. о переходе прав кредитора к истцу.
Об уступке права ответчик был уведомлен письмом ЗАО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ, получение которого подтверждается соответствующим почтовым уведомлением.
В силу ст. 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Согласно п.5 ст.6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №147-ФЗ «О внесении изменений в … Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» положения части 3 статьи 4 - о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве, Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции этого Федерального закона) распространяются на правоотношения, возникшие со ДД.ММ.ГГГГ.
В данном случае договор от ДД.ММ.ГГГГ заключен до введения в действие Федерального Закона Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ, то есть на момент заключения государственной регистрации его не требовалось, а, следовательно, не требовалось государственной регистрации последующего договора уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ
При таких обстоятельствах договор от ДД.ММ.ГГГГ является действительным и влечет предусмотренные им правовые последствия.
В соответствии с Договором № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ истец является правопреемником прав и обязанностей по вышеуказанному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении указанной <адрес>, а также правомочным лицом на совершение регистрационных действий в отношении <адрес>, поскольку на данное жилое помещение права собственности у Доценко В.В. не возникло.
Таким образом, по данному договору от ДД.ММ.ГГГГ к Симонову О.Ю. перешли не только права требования к Доценко В.В. по договору от ДД.ММ.ГГГГ, но также и имущественные права в отношении предмета сделки с Доценко В.В., а именно на указанную квартиру. При этом Симоновым О.Ю. произведена оплата за данный объект в размере не оплаченной ответчиком задолженности.
Имущественные права Симонова О.Ю. в отношении спорного объекта недвижимого имущества, исходя из смысла договора от ДД.ММ.ГГГГ, в частности п.8 этого договора, заключаются в его праве зарегистрировать право собственности на это имущества как на новую вещь за собой в соответствии со ст.218 ГК РФ.
В этой связи у истца возникло право не только требовать уплаты задолженности по договора от ДД.ММ.ГГГГ, но также и право требовать расторжения договора и признания за истцом права на указанное имущество.
Доценко В.В. не исполнил обязательства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и не внес в полном объеме оплату за возводимый объект недвижимости, что является существенным нарушением условий этого договора. Доказательств обратного Доценко В.В. суду не предоставил.
Поэтому на основании ст. 450 ч. 2 п. 1 ГК РФ договор от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению по иску Симонова О.Ю.
Право собственности на спорное жилое помещение должно быть признано за Симоновым О.Ю.
Кроме того, суд учитывает, что Доценко В.В. право собственности на спорное имущество в установленном законом порядке не зарегистрировал, доказательств того, что он как собственник несет бремя содержания данного имущества ответчик суду также не предоставил.
В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В данном случае истцом уплачена государственная пошлина 4584,40 руб., которая подлежит взысканию с ответчика.
Руководствуясь ст.198 ГПК РФ,
РЕШИЛ
Иск Симонова ФИО12 к Доценко ФИО13 о расторжении договора, признании договора действительным, признании права собственности удовлетворить.
Признать расторгнутым договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО <данные изъяты>» и Доценко ФИО14, о привлечении инвестиций в долевой участие в строительстве 3-х этажного 21 квартирного дома ЗАО «<данные изъяты>» по <адрес> в <адрес>.
Признать действительным договор № уступки права требования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «<данные изъяты> <данные изъяты>» и Симоновым ФИО15 на квартиру по адресу: <адрес>.
Признать за Симоновым ФИО16 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью 52 кв.м., жилой площадью 26,7 кв.м.
Взыскать с Доценко ФИО17 в пользу Симонова ФИО18 судебные расходы на уплату государственной пошлины за подачу иска 4548 руб. 40 коп.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Батайский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья
Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
Судья