№2-287/10
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 января 2011 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием адвоката Каменева А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дек ОН к Биньковской ТВ о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, об обязании осуществить переход права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, садовый дом, объект незавершенного строительства, сливную яму, забор, по встречному иску Биньковской ТВ к Дек ОН, Дек ВН о признании договора купли-продажи недействительным, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Дек ВН,
УСТАНОВИЛ :
Истец, уточнив свои требования в ходе судебного разбирательства, обратился в суд с иском к Биньковской ТВ о признании договора купли-продажи земельного участка от 3.08.2004 года заключенным, признании права собственности на земельный участок, садовый дом, объект незавершенного строительства ( фундамент), сливную яму, забор, об обязании осуществить переход права собственности на земельный участок ( л.д.6-7,37-39 т.1), Биньковская Т.В., в свою очередь, обратилась в суд со встречным иском к Дек О.Н., Дек В.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № в <адрес>» от 3.08.2004 года ( л.д.37-39 т.1), затем дополнила свои исковые требования требованием о признании за ней права собственности на фундамент дома по вышеуказанному адресу ( л.д.256 т.1) Представитель Биньковской Т.В. Дзикунов Е.Ю. отказался от указанных встречных требований ( л.д.83 т.2), предъявил вновь встречное исковое заявление к Дек О.Н., Дек В.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка № в <адрес>» от 3.08.2004 года по новым основаниям, в связи с тем договор является подложным, так как его дата составления не соответствует действительности.
Дек О.Н. в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в предыдущих судебных заседаниях в обоснование своих исковых требований пояснил, что 3.08.2004 года по простой письменной форме между ним и Дек В.Н., действующим по доверенности от 6.02.2002 года от имени Биньковской ТВ, был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 646 кв. м, расположенного в г. Батайске, в <адрес>, за 100000 руб., деньги 100000 руб. он передал Деку В.Н. согласно договора. В тот же день по акту приема-передачи этот земельный участок был передан ему. Доверенность от 6.02.2002 года была выдана Биньковской Т.В. Деку ВН с правом продажи принадлежащего ей на праве собственности земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению сроком на три года. При этом, на обратной стороне доверенности Биньковской Т.В. была сделана собственноручная запись о том, что деньги за проданный земельный участок она получила полностью, претензий не имеет. В течение срока действия доверенности он не зарегистрировал за собой право собственности на приобретенный им земельный участок ввиду отсутствия у него денежных средств, а также не знал и место жительства ответчицы, т.к. для регистрации права в УФРС необходима была явка обоих сторон по договору. Фактически ответчица уклонялась от регистрации его права. В связи с чем, он и обратился в суд с данным иском. Срок исковой давности не пропустил, т.к. в соответствии с законом РФ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав носит заявительный характер и срок исковой давности на госрегистрацию не распространяется, 6.02.2002 года он с Биньковской ТВ хотели сразу заключить договор купли-продажи, для чего обратились к нотариусу г. Батайска ФИО5, но нотариус в удостоверении договора отказала, т.к. Дек О.Н. являлся гражданином Украины, и посоветовала оформить генеральную доверенность на имя его брата -Дека В.Н., который бы от имени Биньковской Т.В. потом оформил договор купли-продажи. По совету нотариуса и была сделана запись на обратной стороне доверенности о том, что деньги Биньковская получила, тем более, что на выплате всей суммы 100000 руб. она настояла сама. Действительно, в доверенности не указана сумма, за которую ответчица ему продала свой земельный участок, но шла речь именно о 3300 долларах США, которые на тот момент составляли в эквиваленте 100000 руб.После получения ею денег от Дек В.Н. в тот же день 6.02.2002 года Биньковская Т.В. передала Дек О.Н. свидетельство о праве собственности на землю, нотариально удостоверенное заявление о том, что она не имеет супруга, могущего претендовать на половину земельного участка. На протяжении всего времени вплоть до 2008 года Биньковская Т.В. не интересовалась судьбой земельного участка, что также подтверждает факт продажи ею земельного участка. Он же оплатил за нее долги по членским взносам, оплачивал и все последующие взносы, хотя квитанции выписывались на имя Биньковской Т.В. То, что земельный участок стоил не 50.000 долларов США, как утверждает ответчица в своем встречном исковом заявлении, а действительно 100000 руб., подтверждается и отчетом о рыночной стоимости земельного участка. После приобретения земельного участка по договору купли-продажи от 3.08.2004 года он им пользовался как своим, в 2004 году возвел на нем садовый дом, объект незавершенного строительства -фундамент лит «В», сливную яму, благоустраивал его. Разрешения на строительство садового дома не получал. Документы на приобретение стройматериалов, которые у него сохранились, предоставил суду. На основании ст.ст. 12, 165, 218 ГК РФ просит суд признать заключенным договор купли-продажи земельного участка площадью 646 кв. м в <адрес> №, г. Батайска, признать за ним право собственности на земельный участок, садовый дом общей площадью 125,7 кв.м, сливную яму, фундамент, забор, расположенные на этом земельном участке, обязать ответчицу осуществить переход права собственности на вышеуказанный земельный участок путем подачи общего с ним заявления в УФРС Отдел г. Батайска для регистрации права собственности на его имя.
Представитель истца Кузнецова Н.А. в судебное заседание явилась, уточненный и дополненный иск поддержала, во встречном иске просила отказать, просит применить срок исковой давности и пояснила суду, что предметом экспертного исследования стали дополнительно сделанные экземпляры спорного договора купли-продажи, которые изготавливались в целях предоставления их регистрирующему органу с устранением выявленных недостатков в основном тексте. Сам оригинал договора, который был подписан в 2004 году, утрачен, сохранилась его только копия, представленная истцом при подаче иска. О том, что сделка состоялась, свидетельствует также дополнительно представленные доказательства- расписка Дек В.Н. от 16.07.2004 года, договор энергоснабжения от 1.07.2005 года, заключенный Дек О.Н.
Ответчица Биньковская Т.В. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного заседания была извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, встречный иск поддержала, в удовлетворении иска Дек О.Н. просила отказать, взыскать с Дек О.Н. понесенные ею судебные расходы по оплате услуг эксперта в размере 14000 руб., госпошлины в размере 200 руб., ее представитель по доверенности Дзикунов Е.Ю. также в судебное заседание не явился, в предыдущих судебных заседаниях пояснил, что в 1998 году на земельном участке № по <адрес> произошел пожар, все строения, кроме фундамента, сгорели. В 2002 году Биньковская Т.В. договорилась с Дек В.Н. о том, что именно он приобретет у нее этот земельный участок за 50.000 долларов США. 6.02.2002 года ею ему была выдана нотариально удостоверенная доверенность для того, чтобы он собрал все необходимые документы на заключение договора купли-продажи. Она, действительно, получила от Дек ВН, а не от Дека О.Н., 100000 руб. 6.02.2002 года в качестве аванса, но никоим образом эта сумма не являлась полной. Остальную сумму он должен был ей передать при подписании договора купли-продажи. Доверенность ею ему была выдана сроком на три года, и поскольку по истечению этого времени никаких действий со стороны Дека В.Н. не последовало, она это расценила как отказ от последующего заключения сделки. Получив повестку из суда, она только тогда узнала о том, что оказывается еще в августе 2004 года якобы между Дек В.Н. и Дек О.Н. была заключена простая письменная форма договора купли-продажи принадлежащего ей на праве собственности земельного участка за 100000 руб. Просит применить к исковым требованиям Дек О.Н. срок исковой давности, т.к. место ее жительства и работы обоим Дек было известно, она ни от кого не скрывалась, поэтому непонятны требования о том, что она якобы уклонялась от регистрации имевшей место сделки купли-продажи, тогда как самой сделки фактически не было. Она, действительно, длительное время не была на своем земельном участке ввиду сложившихся семейных обстоятельств, однако в 2008 году оплатила членские взносы в
ДТН «Гидромеханизатор». Срок исковой давности, как полагает ее представитель, Биньковская Т.В. не пропустила, т.к. о своем нарушенном праве узнала только в 2009 году, получив повестку из суда.
Дек В.Н. в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, просил рассмотреть дело в его отсутствие, его представитель Каменев В.Н. в судебное заседание явился, просит удовлетворить исковые требования Дек О.Н., во встречном иске Биньковской ТВ отказать, поддержал позицию представителя истца. Суду пояснил, что ответчица получила полностью деньги в сумме 3300 долларов США, что эквивалентно 100000 руб. 6.02. 2002 года от Дека О.Н., после чего выдала доверенность на имя Дек В.Н., чтобы тот последующем переоформил земельный участок на имя Дек О.Н., т.к. тот был гражданином Украины и нотариус отказалась оформлять договор купли-продажи сразу на него. Встречные исковые требования Биньковской Т.В. считает необоснованными, она с 2002 года не появлялась на спорном земельном участке и никак им не интересовалась.
Суд, выслушав представителей Дек О.Н. и В.Н., огласив показания свидетелей в порядке ст.180 ГПК РФ, обозрев материалы дела, находит, что исковые требования Дек О.Н. удовлетворению подлежат, а во встречных исковых требованиях Биньковской Т.В. следует отказать по следующим основаниям.
Согласно ст.168 ГК РФ Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст.182 ГК РФ Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ст.185 ГК РФ Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
2. Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.
Согласно ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Согласно ч.3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Согласно ст.549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст.551 ГК РФ 3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно ст.556 ГК РФ 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В судебном заседании установлено, что земельный участок № в <адрес> площадью 600 кв.м на основании свидетельства о праве собственности на землю от 2.07.1996 года принадлежит Биньковской Т.В. Ее право собственности прошло государственную регистрацию, что подтверждается данными свидетельства о наличии его второго экземпляра в регистрирующем органе и данными кадастрового учета ( л.д.13-16,86 т.1). 6.02.2002 года Биньковская Т.В. выдала нотариально удостоверенную доверенность на имя Дек В.Н., в том числе с правом продажи земельного участка за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом подписания договора купли-продажи, а также с правом оформления прав на указанный земельный участок ( л.д.17 т.1). Реализуя свои полномочия доверенного лица Биньковской Т.В., Дек В.Н. в марте-апреле 2004 года произвел межевые работы, по результатам которых на основании постановления мэра г. Батайска №1259 от 26.04.2004 года были установлены границы и площадь земельного участка 646 кв.м, поставил земельный участок на кадастровый учет( л.д.84-95 т.1), а 3.08.2004 года, действуя от имени собственника земельного участка, продал его Дек О.Н., что соответствовало условиям выданной доверенности и явилось следствием договоренности между Дек О.Н. и Биньковской Т.В. в 2002 году. Сама ответчица не оспаривала, что в 2002 году она договорилась с Дек О.Н. о продаже принадлежащего ей на праве собственности земельного участка, выдав в связи с этим на имя его брата доверенность на право распоряжения продаваемым объектом и оформления прав на земельный участок, а также заявление об отсутствии супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемый земельный участок. На оборотной стороне данной доверенности она написала, что за проданный земельный участок деньги получила полностью, претензий не имеет, что опровергает ее версию о том, что полученная ей денежная сумма в размере 100000 руб. являлась авансом и что цена сделки составляла 50000 долларов США. При том, что доверенность вместе с правоустанавливающим документом ( свидетельством о праве собственности) выдавалась близкому родственнику истца Дек В.Н. на продажу земельного участка за цену и на условиях по его усмотрению, согласно отчета об оценке рыночная стоимость спорного объекта на 2.02.2002 года ( на момент договоренности по продаже) составляла 94700 руб., что близко соответствует цене сделки ( л.д.98-129 т.1). Таким образом, стороны достигли договоренности по всем существенным условиям сделки и Дек В.Н., проведя работы, позволившие определенно установить недвижимое имущество ( его месторасположение, площадь, границы, кадастровый номер), заключил в письменной форме с Дек О.Н. договор купли-продажи. Как пояснили представители сторон сделки, оригинал первого экземпляра не сохранился, за исключением представленной его копии при подаче иска ( л.д.9-10 т.1), представленные же дополнительные оригиналы договора, которые явились предметом экспертного исследования ( л.д. 48-50 т.1, 79-81, 124-146, 147-149 т.2), были подписаны братьями Дек позже даты подписания договора по техническим причинам. Эксперт ФИО8 в судебном заседании подтвердил, что копия договора отлична от указанных оригиналов. При этом, стороны договора не оспаривают его действительность, Биньковская Т.В., в свою очередь, - полномочия Дек В.Н. на заключение договора, определение его цены и получение им как представителем покупателя денежной суммы за продаваемый объект. Так, в подтверждении своей позиции Дек О.Н. представлена расписка Дек В.Н. от 16.07.2004 года о получении 100000 руб. за продаваемый спорный земельный участок. Также в материалах дела имеется акт приема -передачи участка от Биньковской Т.В. в лице представителя Дек В.Н. к Дек О.Н. от 3.08.2004 года ( л.д.51 т.1). Став владельцем земельного участка, Дек О.Н. за свой счет и своими силами возвел на нем строения ( садовый дом, объект незавершенного строительства, забор, сливную яму), что не оспаривалось представителем ответчика и подтверждается данными МП БТИ г. Батайска и председателя ДНТ «Гидромеханизатор» об отсутствии строений на земельном участке на 2002 год, представленными Дек О.Н. товарными чеками и накладными на приобретение строительных материалов и выполнение строительных работ, показаниями свидетелей ФИО11, ФИО9, ФИО10 ( л.д.64-65, 291 т.1), а также заключением о результатах исследования №2009/359 ( л.д.57, 69, 96 л.д. 130-243 т.1, л.д.1-10 т.2), согласно которому давность сооружения фундамента составляет 2002-2005 года. 1.07.2005 года им был заключен договор на энергоснабжение садового дома. Истец производил оплату по членским взносам, что подтверждается представленными им суду, а не ответчиком, квитанциями ДНТ «Гидромеханизатор» ( л.д.47, 62 т.1). Свидетели ФИО11., ФИО12 и ФИО13. ( л.д.65, 259 т.1), подтвердили, что Дек и Биньковская Т.В. договорились о продаже участка, в связи с чем последняя выдала доверенность на имя Дек В.Н. и получила от него 100000 руб. Сама Биньковская Т.В. не отрицает, что с момента получения 100000руб. не интересовалась судьбой земельного участка, не посещала его. Учитывая в совокупности указанные доказательства, суд приходит к выводу, что сделка между представителем Биньковской Т.В. и Дек О.Н. была заключена в надлежащей письменной форме и исполнена сторонами, соглашение о цене было достигнуто между продавцом, его представителем и покупателем, что нашло отражение в доверенности, договоре и подтверждается текстом его копии. Таким образом, основания для его признания недействительным отсутствуют- он соответствует требованиям действующего законодательства- заключен полномочными лицами, в том числе представителем собственника земельного участка, что повлекло непосредственно правовые последствия для представляемой Биньковской Т.В., в нем указана цена, описан предмет и иные существенные обстоятельства, утрата оригинала письменного документа не может влечь его недействительность, при том, что стороны, его подписавшие, подтверждают его действительность. В связи с чем, во встречном иске Биньковской Т.В. следует отказать.
Поскольку в настоящий момент утрачен оригинал договора от 3.08.2004 года, в свою очередь, Биньковская Т.В., исходя из занятой в суде позиции, не желает произвести его государственную регистрацию, суд на основании ст.ст.165, 551 ГК РФ признает сделку заключенной и производит переход права собственности на земельный участок, выходя за пределы исковых требований Дек О.Н. ( в части, касающейся обязания ответчика осуществить переход права собственности путем подачи заявления в регистрирующий орган), с учетом положений п.61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ), а также признает право собственности за истцом на земельный участок, объекты, которые были возведены Дек О.Н. на принадлежащем ему земельном участке. При том, что получение разрешения на их строительство не требуется, и право собственности на них регистрируется в упрощенном порядке при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.
Суд не считает, что Дек О.Н. пропустил срок исковой давности, поскольку регистрация права носит заявительный характер и какими-либо сроками не ограничена. Также не пропущен срок исковой давности Биньковской Т.В., так как об оспариваемом ею договоре она узнала только по обращению Дек О.Н. в суд.
Поскольку в удовлетворении требований Биньковской Т.В. отказано, в силу ст.98 ГПК РФ не подлежат и взысканию понесенные ею судебные расходы.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
Иск Дек ОН к Биньковской ТВ о признании договора купли-продажи земельного участка заключенным, об обязании осуществить переход права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, садовый дом, объект не завершенного строительства, сливную яму, забор удовлетворить.
Признать договор купли-продажи от 3.08.2004 года земельного участка площадью 646 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенным.
Произвести регистрацию перехода право собственности на земельный участок площадью 646 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>, от Биньковской ТВ к Дек ОН.
Признать за Дек ОН право собственности на земельный участок площадью 646 кв.м, с кадастровым номером №, садовый дом лит. «Б» общей площадью 125,7 кв.м, объект незавершенного строительства лит. «В», забор, сливная яма, забор, находящиеся по адресу: <адрес>
Во встречном иске Биньковской ТВ к Дек ОН, Дек ВН о признании договора купли-продажи недействительным отказать.
Мотивированное решение изготовлено 28 января 2011 года.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. с 31.01.2011 года, через судью Батайского городского суда.
Судья:
Решение не вступило в законную силу.