Дело № 2-27/11
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
4 февраля 2011 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сотниковой ЕВ к Бузняковой ЛЮ, ЗАО «ЮниКредитБанк» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности мнимой сделки, о погашении регистрационных записей, признании отсутствия обременения ипотекой в силу закона права собственности на квартиру, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, Управление Росреестра по РО, Широкобородова НП
УСТАНОВИЛ :
Истец обратился в суд с иском, уточнив его и дополнив в ходе судебного разбирательства, к Бузняковой ЛЮ, ЗАО «ЮниКредитБанк» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности мнимой сделки, о погашении регистрационных записей, признании отсутствия обременения ипотекой в силу закона права собственности на квартиру ( л.д.3-6, 84, 130-131, 177-180), указав следующее. В 2008 года между ее матерью Широкобородовой НП и ООО «Юлия» в лице директора ФИО4 была достигнута договоренность участия в инвестировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в целях последующего приобретения для их семьи нового жилья. Стоимость предполагавшейся к приобретению квартиры составляла 2500000 рублей. Поскольку на момент ведения переговоров о заключении договора участия в инвестировании строительства всей необходимой для оплаты стоимости жилого помещения денежной суммой ее семья не располагала, ФИО4 предложила переоформить принадлежавшую ей на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на ее знакомую Бузнякову ЛЮ с тем, чтобы та в связи с имеющимися у нее знакомствами в ЗАО «ЮниКредитБанк» получила под залог продаваемой квартиры кредит на сумму 2220000 рублей, необходимую для оплаты приобретаемого жилья. В целях переоформления права собственности на принадлежавшую истцу <адрес>, на Бузнякову Л.Ю., исключительно в целях последующего получения кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку), ей на работников ЗАО «ЮниКредитБанка» была выдана доверенность. Сбором необходимых документов и регистрацией занимались работники банка. Она не обращалась в Росреестр по поводу регистрации оспариваемой сделки. При этом договор купли-продажи квартиры, заключенный между ней и Бузняковой Л.Ю., реально никогда не исполнялся. Ее семья после заключения договора купли-продажи квартиру реально не освобождала- продолжала оплачивать коммунальные платежи, налоги, производить ремонт имущества и его содержание, и новому собственнику не предоставляла. Также ей не передавались Бузняковой Л.Ю. денежные средства в счет покупки квартиры. Бузнякова Л.Ю. никогда не вступала во владение данной квартирой, поскольку стороны не имели реального намерения передачи ей права собственности на квартиру. Единственной целью заключения договора купли-продажи являлось получение кредитных средств, необходимых для приобретения нового жилья. После получения кредита в ЗАО «ЮниКредитБанк» Бузняковой Л.Ю. ею же все полученные денежные средства были переданы ФИО4 в счет оплаты от имени «Инвестора» договора участия в инвестировании строительства, заключенного между ее матерью Широкобородовой Н.П. и руководимой ФИО4 фирмой ООО «Юлия» 13.09.2008 года. В соответствии с условиями данного договора стоимость предполагавшегося к передаче в собственность жилого помещения составила 2500000 рублей, которые согласно п. 6.1. договора ее мать Широкобородова Н.П. (инвестор) была обязана передать застройщику наличными в полном объеме при подписании данного договора. ФИО4 и Бузнякова Л.Ю. объяснили, что о выдаче кредита на Бузнякову Л.Ю. в такой сумме можно договориться через знакомых в банке, ни ей, ни Широкобородовой Н.П. такой кредит не предоставят. В рамках исполнения ранее достигнутых договоренностей Бузнякова Л.Ю. заключила кредитный договор с ЗАО «ЮниКредитБанк» на сумму 2220000 рублей от 16.07.2008 года под залог принадлежавшей ей квартиры (ипотека). Полученные заемные средства сразу же были переданы ФИО4 во исполнение договора участия в инвестировании строительства от 13.09.2008 года. В подтверждении мнимости и отсутствия реального намерения сторон в возникновении результатов подобной сделки - перехода права собственности на квартиру к Бузняковой Л.Ю. - также свидетельствует то обстоятельство, что погашение кредита осуществлялось непосредственно только матерью истца Широкобородовой Н.П., которой в общей сумме было погашено 341268 руб., и самой ФИО4 - в размере 25000 руб., в порядке исполнения обязательств за Бузнякову Л.Ю. перед ЗАО «ЮниКредитБанк». При этом, банку было известно, что договор заключался исключительно с целью получения кредита. На основании изложенного, истец просит признать сделку мнимой, так как она была заключена для вида, без намерения создать правовые последствия, на основании ст.170 ГК РФ, и применить последствия признания сделки недействительной- возвратить квартиру в собственность истца, взыскать с нее в пользу Сотниковой Е.В. 1878732 руб. ( с учетом суммы, оплаченной по кредиту- 341268 руб.), погасить регистрационные записи о регистрации права собственности на квартиру за Бузняковой Л.Ю., об обременении ипотекой в силу закона в пользу ЗАО «ЮниКредитБанк», признать отсутствующим указанное обременение.
Истица в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, его представитель Пономаренко Н.А., она же представитель Широкобородовой Н.П., в судебное заседание явилась, дополненный и уточненный иск поддержала.
Ответчик Бузнякова Л.Ю. в судебное заседание явилась, иск не признала и пояснила, что в мае 2008 года она обратилась в агентство недвижимости ООО «Юлия» с целью покупки 2-3 комнатной квартиры, которую последующем она смогла бы сдавать в аренду и получать доход. 7.07.2008 года между ней и Сотниковой Е.В. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, истцом был получен аванс в размере 480000 руб. 15.07.2008 года она обратилась в ЗАО «ЮниКредитБанк» в целях получения кредита для оплаты оставшейся суммы за квартиру. 16.07.2008 года был заключен кредитный договор, а 17.07.2008 года -договор купли-продажи спорной квартиры. В этот же день был подписан акт приема-передачи квартиры. После получения свидетельства о государственной регистрации права собственности и зарегистрированного договора купли-продажи 22.07.2008 года она и Сотникова Е.В. последовали в банк, где истцом были получены кредитные денежные средства в размере 2220000руб., находившиеся в индивидуальном банковском сейфе согласно п.8 договора. По устной договоренности Сотникова Е.В. осталась проживать в квартире, взяв на себя обязательство погашать кредит в счет арендной платы. В ноябре 2009 года она перестала оплачивать кредит, объясняя это финансовыми трудностями. Она стала требовать освобождение квартиры, однако ее требования не были выполнены истцом. В настоящее время на основании решения Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24.05.2010 года, вступившего в законную силу, с нее взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на предмет залога- квартиру. При заключении договора купли-продажи она имела цель приобрести квартиру в собственность, никакой договоренности с ФИО4 у нее не было.
Представитель ЗАО «ЮниКредитБанк в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ, в предыдущем судебном заседании иск не признал и пояснил, что банку ничего не было известно о договоренностях сторон о заключении фиктивной сделки. Напротив, в присутствии сотрудников банка по условиям договора происходил расчет сторон, о чем была написана расписка от 22.07.2008 года, как поясняла Бузнякова Л.Ю., она готова была погашать задолженность, так как арендаторы квартиры также высказывали намерение погасить перед ней долг.
Широкобородова Н.П. в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Представитель Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ, представил регистрационное дело.
Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела, суд считает, что в иске следует отказать по следующим основаниям:
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
В соответствии со ст. 170 ГК РФ 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В соответствии со ст. 545 ГК РФ 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст.42 ФЗ РФ «Об ипотеке» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
В судебном заседании установлено, что Сотниковой Е.В. принадлежала на праве собственности на основании договора купли-продажи от 18.04.1997 года <адрес>. 17.07.2008 года был заключен договор купли-продажи указанной квартиры между ней ( продавцом) и Бузняковой ЛЮ ( покупателем). Согласно условиям договора от 17.07.2008 года квартира приобреталась Бузняковой Л.Ю. за счет собственных средств в размере 480000 руб., которые были переданы Сотниковой Е.В. в качестве аванса до подписания договора, а также за счет кредитных средств, предоставленных ЗАО «ЮниКредитБанк» по кредитному договору от 16.07.2008 года ( л.д.54-63-67). Обеспечением кредитных обязательств заемщика в силу закона выступала ипотека приобретаемой квартиры, зарегистрированная в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним ( л.д.31). Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону о от 24.05.2010 года, вступившим в законную силу 4.06.2010 года ( л.д. 87-88), по требованию ЗАО «ЮниКредитБанк» в связи с ненадлежащим исполнением кредитных обязательств Бузняковой Л.Ю. обращено взыскание задолженности по кредитному договору в размере 2405489,44 руб. на спорный объект.
К числу требований о признании сделки действительной относится соответствие волеизъявления сторон их подлинной воле. Разрыв волеизъявления и воли присущ мнимой сделки, заключенной без намерения породить последствия, только для вида. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец передает в собственность квартиру покупателю, а взамен получает денежные средства. Согласно п.п. 6,8 оспариваемого договора Сотниковой Е.В. были получены до его подписания от Бузняковой Л.Ю. 480000 руб., остальная часть оплаты квартиры произведена кредитными средствами путем закладки денежных средств в индивидуальный банковский сейф, арендованный ЗАО «ЮниКредитБанк»на имя сторон сделки, что также подтверждается договором аренды индивидуального банковского сейфа № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.69-73). Как пояснил представитель ЗАО «ЮниКредитБанк», после подписания договора и его государственной регистрации, 22.07.2008 года Сотниковой Е.В. были получены кредитные средства из банковского сейфа и подписана расписка о производстве расчета по договору в полном объеме ( л.д. 68). Таким образом, исходя из представленных письменных доказательств, подписанных самой Сотниковой Е.В., следует, что она получила от Бузняковой Л.Ю. за продаваемый объект недвижимости 2700000 руб. Доказательств обратного, кроме ее объяснений, не представлено. При этом, истица не отрицает, что кредитные деньги 2220000 руб. с ее ведома и согласия получила ее мать Широкобородова Н.П., которая последующем 13.09.2009 года заключила с ООО «Юлия» договор участия в инвестировании строительства жилого <адрес>, передав указанную денежную сумму директору ООО «Юлия» ФИО4 ( л.д.7-8). По настоящее время ФИО4 условия договора участия в инвестировании строительства не выполнены- жилой дом не построен, полученная денежная сумма не возвращена. По данному факту возбуждено уголовное дело по ст.159 УК РФ в отношении ФИО4, Широкобородова Н.П. признана потерпевшей, ведется предварительное расследование ( л.д.165-173). Суд не располагает какими-либо сведениями и доказательствами о причастности к данному факту ( совершение мошеннических действий) ни Бузняковой Л.Ю., ни работников ЗАО «ЮниКредитБанк», об их сговоре с ФИО4 в целях получения денежных средств истицы.
Договор купли-продажи и переход права собственности от Сотниковой Е.В. к Бузняковой Л.Ю. прошли государственную регистрацию, в отношении права собственности на квартиру зарегистрировано обременение - ипотека в силу заключенного межу банком и покупателем Бузняковой Л.Ю. кредитного договора от 16.07.2008 года, что отражено в условиях сделки и было известно истцу. Сотникова Е.В. и ее представители утверждают, что она не обращалась вУправление Росреестра по РО. Вместе с тем, согласно материалам регистрационного дела № истица лично подавала заявления от 18.07.2008 года на регистрацию сделки и перехода права собственности на квартиру, об отсутствии супруга, оплачивала госпошлину, получала свидетельство о государственной регистрации права, о чем свидетельствуют ее подписи с полным указанием ФИО на указанных документах и заключение № эксперта ГУ Южный региональный центр судебной экспертизы ФИО6 о принадлежности подписей и рукописных записей Сотниковой Е.В.
17.07.2008 года между Сотниковой Е.В. и Бузянковой Л.Ю. составлен передаточный акт квартиры ( л.д.56), истица и член ее семьи Широкобородова Н.П. снялись с регистрационного учета, что опровергает версию о неисполнении договора. Дальнейшее ее проживание в квартире, погашение кредита за Бузнякову Л.Ю. не свидетельствует об обратном, поскольку собственник вправе распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению, в том числе сдавать квартиру в аренду. Как пояснила Бузнякова Л.Ю., именно в этих целях она и приобрела спорную квартиру, договорившись с Сотниковой Е.В. о внесении арендной платы путем погашения ее кредитных обязательств. При этом, истица не лишена возможности потребовать от Бузняковой Л.Ю. возмещения ее расходов по оплате кредита. Сам по себе факт проживания в квартире не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным, как и препятствием для перехода права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому.
Таким образом, обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены, исходя из анализа представленных доказательств в совокупности, они соответствовали воле и намерениям сторон при его заключении, достигли правовой цели- Сотниковой Е.В. были получены денежные средства за продаваемый объект, а Бузняковой Л.Ю.- квартира. В связи с чем, суд, исходя из пределов заявленных требований, не может согласиться с истицей и ее представителем, что была заключена мнимая сделка, для вида, без цели порождения правовых последствий, и применить последствия ее недействительности.
Суд также не может не учесть, что на основании решения от 24.05.2010 года, вступившего в законную силу 4.06.2010 года ( л.д. 87-88), обжалованного Сотниковой Е.В., по требованию ЗАО «ЮниКредитБанк» в связи с ненадлежащим исполнением кредитных обязательств Бузняковой Л.Ю. обращено взыскание задолженности по кредитному договору в размере 2405489,44 руб. на спорный объект, т.е. квартира выбыла из обладания ответчицы, положения ст. 42 ФЗ РФ «Об ипотеке» в данном случае не применимы.
В суд поступило ходатайство ГУ Южный региональный центр судебной экспертизы о взыскании за производство почерковедческой судебной экспертизы 8916 руб. Суд взыскивает указанные расходы с истицы, в удовлетворении требований которой отказано.
В соответствии со ст.144 ГПК РФ в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Суд сохраняет наложенную определением Батайского горсуда от 14.04.2010 года обеспечительную меру до вступления в законную силу решения суда.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ судья,
Р Е Ш И Л:
В иске Сотниковой ЕВ к Бузняковой ЛЮ, ЗАО «ЮниКредитБанк» о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности мнимой сделки, о погашении регистрационных записей, признании отсутствия обременения ипотекой в силу закона права собственности на квартиру отказать.
Отменить обеспечительную меру, наложенную определением Батайского горсуда от 14.04.2010 года, в виде ареста на <адрес>.
Взыскать с Сотниковой ЕВ в пользу ГУ Южный региональный центр судебной экспертизы судебные расходы по оплате услуг эксперта 8916 руб.
Мотивированное решение изготовлено 7.02.2011 года.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форме, т.е. 10.02.2011 года, через судью Батайского городского суда
Судья:
Решение не вступило в законную силу.