2-18/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
24 февраля 2011 года судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.
при секретаре Пузенко Т.А.,
с участием адвокатов Андреева А.П., Шелеховой С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кизим ИМ к Зозуля НЕ о признании права собственности на долю в праве собственности на домовладение, на земельный участок, о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, ОАО КБ «Центр-инвест», Управление Росреестра по РО
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском (л.д.7,8) к Зозуля НЕ о признании права собственности на 2/3 доли домовладения, указав, что она являлась собственником домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, и квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Вышеуказанные домовладение и квартиру она продала и решила совместно с ответчиком приобрести земельный участок и построить жилой дом, который бы находился в совместной собственности для проживания, так как ответчик приходится ей внучкой. 26 августа 2009 года ответчик за счет ее денежных средств по договору купли-продажи приобрела земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> На данном земельном участке за счет ее собственных денежных средств началось строительство жилого дома, но так как истец является пенсионером и самостоятельно осуществлять покупку строительных материалов не могла, то она поручила своему сыну ФИО1 заниматься строительством жилого дома. Ее сын приобрел необходимые для строительства материалы и ими был возведен жилой дом. Ответчик частично оплатил расходы, необходимые для внутренней отделки жилого дома. После чего ответчик, являясь собственником земельного участка, на котором построен жилой дом, не уведомив истца, по упрощенной системе оформил право собственности на жилой дом. О том, что ответчик оформил право собственности на дом, она узнала от нее, после того, как она сказала, что намерена продать данное домовладение, и она должна найти место для своего проживания. На основании изложенного, истец просит суд признать за ним право собственности на 2/3 доли жилого дома как на совместно созданное имущество. В судебном заседании истец уточнил и дополнил свои требования ( л.д.152-153)- просит признать право собственности на 93/100 доли домовладения исходя из результатов судебно-строительной экспертизы и на целый земельный участок, признав недействительными свидетельства о праве собственности на домовладение и земельный участок на имя Зозуля Н.Е., не отрицал, что отделочные работы в доме - оштукатуривание потолка, обшивка гипсокартоном стен, поклейка обоев, настил полов, укладка плитки, установка колонки, межкомнатных дверей, на общую сумму 500000 руб., производили ответчик и ее супруг.
Истец в судебное заседание явился, затем покинул судебное заседание без указания каких-либо причин и ходатайств об отложении рассмотрения дела, его представитель в судебное заседание явился, дополненный и уточненный иск поддержал и пояснил, что истец претендует на земельный участок, так как построил на нем домовладение и за ответчика передал денежную сумму продавцам земельного участка.
Ответчик и его представитель в судебное заседание явились, иск не признали и пояснили, что все работы по строительству спорного жилого дома производились засчет Зозуля Н.Е., которая брала дважды кредит и займ, и по ее поручению строительством дома занимался ее отец ФИО1, никакой договоренности между сторонами о создании общей собственности не было.
Представитель ОАО КБ «Центр-инвест» в судебное заседание явился, иск не признал и пояснил, что банк выдал Зозуля Н.Е. кредит на сумму 500000 руб. в целях капитального ремонта жилого дома по адресу: <адрес>, под залог спорного земельного участка и вновь возведенных строений. В настоящее время образовалась задолженность по погашению кредита, в связи с чем не исключено обращение взыскания на заложенное имущество. <данные изъяты>.
Представитель Управления Росреестра по РО в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, третье лицо, эксперта, огласив показания свидетелей в порядке ст.180 ГПК РФ, исследовав материалы дела, суд считает, суд считает, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям:
Согласно ст. ст. 161-162 ГК РФ Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не
Согласно ст. 549 ГК РФ По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 550 ГК РФ Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Согласно ст. 263 ГК РФ 1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке
Согласно ст. 264 ГК РФ Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством.
Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Согласно о ст. 348 ч 1 ГК РФ залогодержатель может обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем своих обязательств перед кредитором.
Согласно ст. 353 ч. 1 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества, право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя, и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.
Согласно ст. 351 ч. 2 п. 3 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом ( ч. 2 ст. 346 ГК РФ).
В соответствии со ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) 1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)
1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
(в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)
документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;
правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.
Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:
(в ред. Федерального закона от 21.12.2009 N 334-ФЗ)
право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;
указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.
4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 17.07.2009 N 174-ФЗ)
. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
Судом установлено, что 26.08.2009 года по договору купли-продажи ( л.д.37-38) Зозуля Н.Е. был приобретен земельный участок общей площадью 312 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, за 650000 руб. Согласно условиям договора расчет между сторонами был произведен полностью до подписания договора, что подтверждается его текстом ( п.3), а также расписками продавцов ФИО6, ФИО7, ФИО8 о получении денежных средств ( л.д.74-76). Указанный договор и переход права собственности на указанный земельный участок к Зозуля Н.Е. прошли государственную регистрацию 4.12.2009 года, о чем свидетельствует свидетельство о государственной регистрации права ( л.д.38). Суд не располагает допустимыми доказательствами, свидетельствующими о том, что покупателем по сделке выступила Кизим И.М., а не Зозуля Н.Е. Договор заключен в письменной форме и подписан Зозуля Н.Е., текст расписок не содержит данных о передаче денежных средства Кизим И.М. Ссылка же в данном случае на свидетельские показания недопустима в силу ст.ст.161 -162 ГК РФ, ст.60 ГПК РФ, поскольку оспариваемые истцом обстоятельства заключения договора, в отношении которого предусмотрено обязательное соблюдение письменной формы, могут быть подтверждены определенными средствами доказывания- всеми иными доказательствами, кроме свидетельских показаний. При том, что истец и его представитель не оспаривают основание возникновения права собственности Зозуля Н.Е. на земельный участок - действительность заключенного договора купли-продажи земельного участка.
Также судом установлено, что в 2009 году на приобретенном Зозуля Н.Е. земельном участке велись строительные работы по возведению жилого дома. В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поскольку указанный объект был создан в границах земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, по заявлению собственника земельного участка и по представлению кадастрового паспорта 4.12.2009 года была произведена государственная регистрация права собственности в упрощенном порядке на вновь возведенный жилой дом без выяснения вопроса, кем данный объект возводился ( л.д.87). Поскольку Зозуля Н.Е. был заключен с ОАО «Центр-инвест» кредитный договор на сумму 500000 руб. на капитальный ремонт указанного жилого дома под залог земельного участка ( л.д.98-112), в отношении жилого дома и земельного участка зарегистрирована ипотека в силу закона. Из показаний свидетелей ФИО1, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО17 (л.д. 66-67, 121-123), в том числе лиц, связанных со сторонами в силу выполнения своих профессиональных обязанностей либо проживающих по-соседству и не имеющих личной заинтересованности в исходе дела, следует, что организацией и выполнением строительных работ и закупкой стройматериалов, расчетами с рабочими занимался ФИО1, никакого участия его дочь Зозуля Н.Е. и ее супруг ФИО11 к этому не имели. В свою очередь, ФИО1 пояснил суду, что занимался строительством по поручению своей матери Кизим И.М. и приобретал стройматериалы и расплачивался за произведенные работы за ее счет. Истцом представлены чеки, накладные, акты выполненных работ, ряд из них выписанные на имя Кизим ( л.д.51-63), относящиеся к периоду строительства и свидетельствующие о приобретении и доставке строительных материалов ФИО1 Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что в этот же период ФИО1 строил жилой дом по <адрес>, и там использовал приобретенные им по представленным чекам и накладными строительные материалы. Как показали истец и свидетели ФИО1, ФИО10 жилой дом <адрес> был продан, а уже потом начались вестись строительные работы на спорном земельном участке, что подтверждается также договором купли-продажи и актом передачи от 6.03.2009 года жилого дома и земельного участка № по <адрес> ( л.д.72-73). Свидетель ФИО10 отмечает, что в данном доме были практически завершены строительные работы, когда он менял фильтры водоочистки. Представитель ответчика поясняла, что в 2008 году свадьбу Зозуля отмечали уже в <адрес> ( л.д.65), что свидетельствует о том, что на 2008 год строение находилось в жилом состоянии.
Показания свидетелей ФИО11 и ФИО12 ( л.д. 67-68) суд не может принять во внимание, так как они даны лицами, явно заинтересованными в исходе дела - супругом и родной тетей ответчика, при том что они не подтверждены иными доказательствами, свидетельствующими о договоренности семьи Зозуля на выполнение подрядных работ ФИО1 и передачи ему денежных средств на приобретение строительных материалов. Договор займа Зозуля Н.Е. у ООО «Авангард-Агро» 900000 руб. от 10.09.2008 года ( л.д.84) не является таким доказательством, поскольку не подтверждает использование заемной денежной суммы на строительство спорного жилого дома, при том, что ответчиком не представлены доказательства получения этой суммы через кассу ООО «Авангард-Агро» согласно условиям договора. В свою очередь, кредитный договор ответчиком заключался не в целях строительства жилого дома, а в целях его ремонта, что подтверждает показания Кизим И.М. и ФИО1 о том, что на момент его заключения ( 2.10.2009 года) основные конструкции жилого дома были возведены, а Зозуля за счет полученных кредитных средств выполнялись в нем отделочные работы. Об том свидетельствуют и имеющиеся в деле фотографии( л.д.49-50).
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны и свидетель ФИО11 не оспаривали, что имели цель по завершению строительства жилого дома улучшить свои жилищные условия ( ни истец, ни ответчик не имеют иного жилья, кроме спорного) и проживать вместе, некоторое время после введения дома в эксплуатацию жили одной семьей, суд приходит к выводу, что между ними имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом в целях улучшения жилищных условий, и именно в этих целях истец вкладывал свой труд через участие в строительстве ее сына ФИО1 и средства в его строительство. Суд также учитывает, что ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что ее бабушка не имела материальной возможности участия в строительстве жилого дома, а ее семья- имела. В суде не оспаривалось, что Кизим И.М. имела доход от продажи квартиры в <адрес> и жилого дома по <адрес> №, как лицо, имеющая постоянный доход в виде пенсии, она могла иметь свои личные сбережения. В свою очередь, суд не располагает никакими данными о доходах Зозуля Н.Е., <данные изъяты> и ее супруга.
В соответствии с заключением строительно-технической экспертизы №79 от 13.11.2010 года (л.д.129-137) и пояснениями эксперта ФИО13 в судебном заседании доля, возведенная истцом, к стоимости всего домовладения составляет 93/100, при этом эксперт при определении доли учел тот перечень работ, на которые указала Кизим И.М. как на произведенные Зозуля Н.Е. Суд не находит оснований не доверять заключению эксперта, поскольку исследование проводилось путем осмотра домовладения с участием сторон, с последующим сопоставлением с данными МП БТИ г. Батайска, материалами дела, с требованиями действующей нормативной, технической литературы и правоустанавливающих документов, с использованием общепринятой методики определения стоимости строительных работ и материалов. Кроме того, ответчик не ставил вопрос о проведение повторной судебно-строительной экспертизы. С учетом изложенного суд, полагает, что за истцом должно быть признано право собственности на 93/100 доли в праве собственности на спорный жилой дом, а доля ответчика должна быть уменьшена до 7/100.
Вместе с тем, не подлежат удовлетворению требования Кизим И.М. о признании частично недействительными свидетельства о праве собственности на домовладение и земельный участок, так как свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом, а подтверждает лишь регистрацию права ( носит чисто технический, правоподтверждающий характер), признание его недействительным не влечет правовых последствий и в этой части исковые требования не подлежат удовлетворению. Кроме того, как говорилось выше, суд не нашел оснований для признания права собственности на земельный участок за истцом, при том, что само по себе признание права собственности на часть дома не может автоматически повлечь перехода прав на земельный участок в порядке, предусмотренном ст.35 ЗК РФ. В этом случае следует руководствоваться ст.ст.263,264 ГК РФ и исходить из соглашения сторон. Как установил суд и как поясняли стороны, они решили оформить земельный участок на Зозуля Н.Е.
Суд не может согласиться с представителем ОАО КБ «Центр-инвест», что удовлетворение исковых требований приведет к нарушению прав залогодержателя, поскольку признание права собственности на часть домовладения не прекращает действие обременения на земельный участок и возведенные на нем строения, при том, что субъектом права собственности на указанные объекты остается должник Зозуля Н.Е. и в случае ненадлежащего ей исполнения кредитных обязательств банк не лишен возможности обратить взыскание на заложенное имущество в силу ст.ст. 348, 351,353 ГК РФ.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. При принятии дополнительных исковых требований ( о признании права собственности на земельный участок и увеличении доли на домовладение на 27/100 = 93/100-2/3) суд отсрочил уплату госпошлины до рассмотрения иска по существу ( л.д.158). Поскольку в исковых требованиях Кизим И.М. о признании права собственности на земельный участок было отказано, а в удовлетворении иска о признании права собственности на долю домовладения было удовлетворено, суд взыскивает с нее в доход государства госпошлину, исходя из кадастровой оценки земельного участка 478988,64 ( л.д.86), а с Зозуля Н.Е. - в доход государства госпошлину, исходя из стоимости домовладения 702749 руб. ( л.д.12) и увеличения доли на 27/100 ( за 2/3 доли госпошлина была оплачена при подаче иска Кизим И.М., которая не ставит вопрос о взыскании судебных расходов с ответчика).
В соответствии со ст.100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах. Суд полагает необходимым взыскать с истца в пользу Зозуля Н.Е. понесенные ею расходы по оплате услуг представителя в суде частично в размере 5000 руб., учитывая, что исковые требования были удовлетворены частично и исходя из принципа разумности и справедливости.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья
РЕШИЛ:
Иск Кизим И.М. к Зозуля Н.Е. о признании права собственности на долю в праве собственности на домовладение, на земельный участок, о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права удовлетворить частично.
Признать за Кизим И.М. право собственности на 93/100 доли в праве собственности на жилой дом лит. «А» общей площадью 84,2 кв.м, жилой площадью 43,2 кв.м, расположенный по адресу : <адрес> Г, уменьшив долю Зозуля НЕ до 7/100 доли, в остальной части в иске отказать.
Взыскать с Кизим ИМ госпошлину в доход государства в размере 7989,88 руб.
Взыскать с Зозуля НЕ госпошлину в доход государства в размере 4994,84 руб.
Взыскать с Кизим ИМ в пользу Зозуля НЕ расходы по оплате услуг представителя в размере 5000 руб.
Мотивированное решение изготовлено 28.02.2011 года.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд со дня принятия решения в окончательной форм, т.е. со 2.03.2011 года, через судью Батайского городского суда.
Судья:
Решение не вступило в законную силу.