Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
10 марта 2011 года
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Вишняковой ЛВ,
При секретаре Хаустовой ЮИ,
Рассмотрев в открытом судебном заседании дело № 2-982\11 по заявлению Белова <данные изъяты> к Управлению Россреестра по РО, заинтересованное лицо Дадян <данные изъяты>, на отказ в государственной регистрации права на долю земельного участка,
Установил :
Белов СЮ обратился в суд с заявлением к Батайскому Отделу Управления Росреестра по <адрес> о признании незаконным отказа в государственной регистрации его права на долю в земельном участке по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Суд заменил ненадлежащее заинтересованное лицо -Батайский Отдел на надлежащее - юридическое лицо Управление Росреестра по РО.( л.д.2) Суд своим определением от ДД.ММ.ГГГГ привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Дадян ЗА.
В судебное заседание Белов СЮ не явился, о дне рассмотрения дела был извещен надлежащим образом под роспись. Как пояснила его представитель по доверенности Липинская НВ, он не возражает дело рассматривать в его отсутствие. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие заявителя Белова СЮ.
В обоснование заявления Липинская НВ суду пояснила, что на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, оформленному между ним и продавцом Дадян ЗА в простой письменной форме, Белов СЮ приобрел в собственность 46\100 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 584 кв м по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ он обратился в Батайский Отдел Управления Росреестра для государственной регистрации своего права. Однако ДД.ММ.ГГГГ в регистрации права собственности на 46\100 долей земельного участка ему было отказано. Полагая отказ незаконным, Белов СЮ обратился в суд. Так, в отказе указано, что согласно записей ЕГРП на данном земельном участке расположен жилой дом лит «В» общей площадью 104,5 кв м, который не является предметом данного договора купли-продажи, что и явилось препятствием для регистрации права заявителя. При этом. Регистратор сослался на ст 35 п 4 ЗК РФ об отчуждении здания, строения, сооружения, указав, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если оно принадлежит одному лицу. Однако. По мнению заявителя, Управление Росреестра неправильно применяет положения ст 35 п 4 ЗК РФ. Так, на основании Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 3-й квартал 2003 года, где на вопрос «Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения ?» был дан положительный ответ с подробным обоснованием данной позиции. Несмотря на это, Управлением Росреестра было отказано Белову СЮ. Кроме того, отказом в регистрации его права, были нарушены положения ст. ст 209, 223, 260 ГК РФ, а также положения ст 36 Конституции РФ. Просит признать отказ Управления Росреестра по РО в регистрации сделки купли-продажи 46\100 доли земельного участка по <адрес> незаконным, обязать Управление Росреестра по РО зарегистрировать сделку по купле-продаже 46\100 долей в праве на земельный участок общей площадью 584 кв м по ул <адрес> и переход права к Белову СЮ.
Представитель Управления Росреестра по РО по доверенности Паршина ЕА - начальник Батайского Отдела Управления Росреестра по РО считает заявленные требования Беловым СЮ необоснованными Суду пояснила, что в настоящее время в ЕГРП зарегистрировано право собственности Дадян З.А. на земельный участок, площадью 584 кв.м., с назначением - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №; жилой дом, литер В,В1, площадью 104,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается соответствующими выписками из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № ДД.ММ.ГГГГ Дадян 3.А. в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась за регистрацией перехода права собственности к Белову СЮ. на земельный участок, общей площадью 584 кв.м., по вышеуказанному адресу (не указывая размер доли в праве) и с просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок на остаток доли в праве. Белов С.Ю в лице своего представителя также обратился за регистрацией права общей долевой собственности на данный земельный участок в размере 1\2 доли в праве. В качестве основания для проведения государственной регистрации был представлен договор купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого продавец Дадян 3. А. продала покупателю Белову С. Ю. 46/100 долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности на землях населенных пунктов-для эксплуатации жилого дома. В ходе государственной регистрации было установлено, что на данном земельном участке согласно записей в ЕГРП находится принадлежащий продавцу на праве собственности жилой дом. В связи с чем в силу ст. 35 ЗК РФ сторонам договора было предложено представить надлежаще оформленный договор о продаже одновременно и доли в праве на земельный участок и на жилой дом на нем, либо надлежащие документы, подтверждающие прекращение существования жилого дома на указанном земельном участке, т.е. его снос В связи с этим госрегистрация была приостановлена ДД.ММ.ГГГГ на один месяц по инициативе государственного регистратора. ДД.ММ.ГГГГ стороны договора сами обратились с заявлением о приостановлении госрегистрации по их инициативе до ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов и ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок было отказано, так как и в период приостановления, и после возобновления государственной регистрации в Управление какие-либо дополнительные документы от заявителей не поступали. Просит отказать в удовлетворении заявления Белову СЮ, т.к. Управление Росреестра действовало в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, установленного ст 1 пп 5 ЗК РФ, а также на основании ст 35 п 4 ЗК РФ Кроме того, просит обратить внимание суда, что заявитель оспаривает действия по отказу в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, о чем сам и указывает в своем заявлении. Хотя действующим законодательством, как ЗК РФ, так и ГК РФ не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, он считается заключенным с момента его подписания. Такого рода государственная регистрация договора предусмотрена в случае, если одновременно с земельным участком по договору производится отчуждение жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК РФ). В указанном случае договор считается заключенным с момента его государственной регистрации, в том числе и в отношении земельного участка. Кроме того, размер доли в праве на земельный участок в договоре отличен от размера доли в праве, о регистрации права общей долевой собственности на которую заявлено Беловым С. Ю.
В судебное заседание не явилась заинтересованное лицо Дадян ЗА, о дне рассмотрения дела была извещена. Суд считает возможным дело рассмотреть в ее отсутствие.
Суд, выслушав представителя Белова СЮ по доверенности Липинскую НВ, представителя Управления Росреестра по РО по доверенности Паршину ЕА, обозрев материалы дела, считает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП. В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п.1 ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В силу ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с п.1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством лиц
В соответствии с п. 1 статьи 19 Закона о регистрации, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
В судебном заседании установлено, что по договору купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между Дадян ЗА и Беловым СЮ в простой письменной форме, Дадян ЗА продала, а Белов СЮ купил в общую долевую собственность 46\100 доли земельного участка общей площадью 584 кв м по адресу <адрес> ( л.д.11) ДД.ММ.ГГГГ Дадян 3.А. в лице представителя по доверенности ФИО4 обратилась за регистрацией перехода права собственности к Белову СЮ. на земельный участок, общей площадью 584 кв.м., по вышеуказанному адресу (не указывая размер доли в праве) и с просьбой выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок на остаток доли в праве. Одновременно Белов С.Ю. обратился за регистрацией права общей долевой собственности на данный земельный участок в размере 1\2 доли в праве. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена на один месяц по инициативе государственного регистратора. ДД.ММ.ГГГГ стороны договора обратились с заявлением о приостановлении государственной регистрации по их инициативе до ДД.ММ.ГГГГ в связи с необходимостью предоставления дополнительных документов. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена по инициативе заявителей.
Согласно абз. 2 п. 2 статьи 19 Закона о регистрации, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
По истечении срока приостановления государственная регистрация была возобновлена и в установленный законом срок после возобновления ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок было отказано на основании абзаца 4 ст 20 ФЗ № ( л д 9)
В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
В соответствии с ч.4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
Вместе с тем, по смыслу положений ст 260 п 1 ГК РФ если земельный участок находится в собственности и не изъят из оборота, не ограничен в обороте, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или в субаренду и распоряжаться им иным образом ( ст 209 ГК РФ).
Как установлено в судебном заседании, согласно вышеуказанного договора купли-продажи покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, которая до момента его раздела, выдела из него иных земельных участков, не была определена в натуре. Суд полагает, что доводы заявителя в отношении части земельного участка неприменимы и не имеют никакого основания, учитывая передачу доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, которая не является частью объекта недвижимого имущества и не может быть определена в натуре до соответствующего раздела земельного участка. Продавец земельного участка, являющийся одновременно и собственником строения, вправе продать земельный участок отдельно от строения только в случае раздела существующего участка на 2 самостоятельных, в результате чего осуществляется выдел в самостоятельный земельный участок площади существующего земельного участка, свободной от строений, после чего возможна продажа данного земельного участка, свободного от строений. При этом раздел земельного участка допустим в случае, если он является делимым и при его разделе не образуются самостоятельные земельные участки, площадь которых менее установленной действующим градостроительным регламентом минимально установленной площади земельного участка. Однако Постановлением Городской Думы <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлена предельная минимальная площадь земельного участка - 400 кв м.
Таким образом, отказ Управления в государственной регистрации не договора, а перехода права и регистрации права общей долевой собственности в 46\100 доли в праве на земельный участок соответствует действующим нормам права.
Руководствуясь ст 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Белову СЮ в удовлетворении заявления о признании отказа Управления Росреестра по РО в регистрации сделки купли-продажи 46\100 доли земельного участка по <адрес> незаконным, об обязании Управления Росреестра по РО зарегистрировать сделку по купле-продаже 46\100 долей в праве на земельный участок общей площадью 584 кв м по <адрес> и переход права к Белову СЮ.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме, то есть с 16 марта 2010 года.
Решение изготовлено 16 марта 2011 года.
Судья Вишнякова ЛВ