Р Е Ш Е Н И Е №2-936/11
Именем Российской Федерации
31 марта 2011 года
Батайский городской суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Алферова Н.А.,
при секретаре Пузенко Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Кочинян ГА к Управлению Россреестра по РО, заинтересованное лицо Шитив ОВ, на отказ в государственной регистрации права на долю земельного участка,
Установил :
Кочинян Г.А. обратился в суд с заявлением к Батайскому Отделу Управления Росреестра по Ростовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации его права на долю в земельном участке по договору купли-продажи от 15 мая 2010 года. Суд заменил ненадлежащее заинтересованное лицо -Батайский Отдел на надлежащее - юридическое лицо Управление Росреестра по РО. Суд своим определением от 22.02.2011 года привлек к участию в деле в качестве заинтересованного лица Шитива О.В.
В судебное заседание Кочинян Г.А. не явился, о дне рассмотрения дела был извещен надлежащим образом. Как пояснила его представитель по доверенности Липинская Н.В., он не возражает дело рассматривать в его отсутствие. Суд считает возможным дело рассмотреть в отсутствие заявителя Кочинян Г.А.
В обоснование заявления Липинская Н.В. суду пояснила, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2010 года, оформленному между Кочинян Г.А. и Шитив О.В. в простой письменной форме, Кочинян Г.А. приобрел в собственность 1/2 долю в праве собственности на земельный участок общей площадью 715 кв. м по <адрес>. 17 июня 2010 года он обратился в Батайский Отдел Управления Росреестра для государственной регистрации своего права. Однако 7 декабря 2010 года в регистрации права собственности на 1/2 долю земельного участка ему было отказано. Полагая отказ незаконным, Кочинян Г.А. обратился в суд. Так, в отказе указано, что согласно записей ЕГРП на данном земельном участке расположен жилой дом лит «А» общей площадью 44,2 кв.м, который не является предметом данного договора купли-продажи, что и явилось препятствием для регистрации права заявителя. При этом, регистратор сослался на ст.35 п. 4 ЗК РФ об отчуждении здания, строения, сооружения, указав, что не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если оно принадлежит одному лицу. Однако, по мнению заявителя, Управление Росреестра неправильно применяет положения ст. 35 п. 4 ЗК РФ. Так, на основании Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 3-й квартал 2003 года, где на вопрос: «Можно ли продать часть земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения ?» был дан положительный ответ с подробным обоснованием данной позиции. Несмотря на это, Управлением Росреестра было отказано Кочинян Г.А. Кроме того, отказом в регистрации его права были нарушены положения ст. ст. 209, 223, 260 ГК РФ, а также положения ст. 36 Конституции РФ. Просит признать отказ Управления Росреестра по РО в регистрации сделки купли-продажи 1/2 доли земельного участка по <адрес> незаконным, обязать Управление Росреестра по РО зарегистрировать указанную сделку и переход права к Кочинян Г.А.
Представитель Управления Росреестра по РО по доверенности Джалалян Т.Р. считает заявленные требования Кочинян Г.А. необоснованными. Суду пояснила, что при проведении в порядке ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовой экспертизы представленных документов Кочинян Г.А. и Шитива О.В. на государственную регистрацию было установлено, что на отчуждаемом земельном участке расположен жилой дом лит. «А» 44,2 кв.м, зарегистрированный на праве собственности за Шитивым О.В., который не являлся предметом договора. Следовательно, по своему содержанию такой договор не соответствует требованиям п.4 ст.35 ЗК РФ, что было разъяснено в письменном виде заявителю. 12.07.2010 года государственная регистрация была приостановлена до 11.08.2010 года и Шитиву О.В. и Кочинян Г.А. было предложено привести договор в соответствии с требованиями п.4 ст.35 ЗК РФ либо, в случае отсутствия на земельном участке строения, подтвердить соответствующее обстоятельство документом органа технической инвентаризации, а также разъяснены последствия неустранения причин, препятствующих государственной регистрации. 10.08.2010 года срок приостановления государственной регистрации продлен до 9.11.2010 года. Поскольку по истечении срока приостановления указанные причины не были устранены, 7.12.2010 года в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности к Кочинян Г.А. от Шитива О.В. на основании договора купли -продажи доли земельного участка от 15.05.2010 года было отказано на основании абз.4 п.1 ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Представитель Управления Росреестра по РО полагает отказ законным и обоснованным, т.к. Управление Росреестра действовало в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, установленного ст. 1 пп. 5 ЗК РФ, а также на основании ст. 35 п. 4 ЗК РФ, с учетом самой конструкции долевой собственности, которая предполагает, что до раздела и выдела доли в натуре с определением границ и размера части земельного участка с постановкой на кадастровый учет она распространяется на все имущество, в частности, 1/2 доля расположена и под соответствующим строением. В таком случае необходимо соблюдение ст. 1 пп. 5 ЗК РФ, п.4 ст.35 ЗК РФ. Кроме того, просит обратить внимание суда, что заявитель оспаривает действия по отказу в государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, о чем сам и указывает в своем заявлении. Хотя действующим законодательством, как ЗК РФ, так и ГК РФ, не предусмотрено государственной регистрации договора купли-продажи земельного участка, он считается заключенным с момента его подписания.
В судебное заседание не явилось заинтересованное лицо Шитив О.В., о дне рассмотрения дела был извещен. Суд считает возможным дело рассмотреть в его отсутствие.
Суд, выслушав представителя Кочинян Г.А. по доверенности Липинскую Н.В., представителя Управления Росреестра по РО, обозрев материалы дела, считает, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРП.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с п.1 ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
В силу ст. 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются, документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с п.1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и предоставленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством лиц
В соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
В соответствии со ст. 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
В соответствии с ч. 4 ст. 258 ГПК РФ суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято, либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
В соответствии с ч.4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.
В соответствии со ст. 260 п. 1 ГК РФ если земельный участок находится в собственности и не изъят из оборота, не ограничен в обороте, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или в субаренду и распоряжаться им иным образом ( ст. 209 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка от 15.05.2010 года, оформленному между Кочинян Г.А. и Шитив О.В. в простой письменной форме, Кочинян Г.А. приобрел в собственность 1/2 долю в праве собственности на земельный участок общей площадью 715 кв. м по <адрес>. 17 июня 2010 года стороны сделки обратились в Батайский Отдел Управления Росреестра для государственной регистрации перехода права собственности на 1/2 долю земельного участка к Кочинян Г.А. на основании указанного договора. 12 июля 2010 года государственная регистрация была приостановлена на один месяц по инициативе государственного регистратора, а затем до 9.11.2010 года по инициативе заявителей. Им предложено привести договор в соответствии с требованиями п.4 ст.35 ЗК РФ либо, в случае отсутствия на земельном участке строения, подтвердить соответствующее обстоятельство документом органа технической инвентаризации, а также разъяснены последствия неустранения причин, препятствующих государственной регистрации. По истечении срока приостановления государственная регистрация была возобновлена и в установленный законом срок после возобновления 7.12.2010 года в государственной регистрации перехода права общей долевой собственности на земельный участок было отказано на основании абзаца 4 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ- несоответствие представленного на регистрацию договора купли-продажи 1/2 доли земельного участка требованиям действующего законодательства, в частности, п.4 ст. 35 ЗК РФ.
Как установлено в судебном заседании, согласно вышеуказанного договора купли-продажи покупателю передается доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, которая до момента его раздела, выдела из него иных земельных участков, не была определена в натуре ( его границы и размер), не поставлена на кадастровый учет, является идеальной, что согласно самой конструкции долевой собственности предполагает ее распространение на все имущество, в частности, 1/2 доля земельного участка расположена и под жилым домом, который не выступает предметом сделки. В связи с чем, суд не может принять во внимание доводы заявителя, что договор заключен в отношении половины земельного участка, который свободен от строений- эта часть земельного участка не может быть определена в натуре до соответствующего раздела ( выдела) земельного участка. Действительно, продавец земельного участка, являющийся одновременно и собственником строения, вправе продать земельный участок отдельно от строения в силу ст.ст. 209,260 ГК РФ без учета п.4 ст.35 ЗК РФ, но только в случае раздела существующего участка на 2 самостоятельных, в результате чего осуществляется выдел в самостоятельный земельный участок площади существующего земельного участка, свободной от строений, после чего возможна продажа данного индивидуально определенного земельного участка ( с границами и размером, с постановкой на кадастровый учет), свободного от строений. При этом раздел земельного участка допустим в случае, если он является делимым и при его разделе не образуются самостоятельные земельные участки, площадь которых менее установленной действующим градостроительным регламентом минимально установленной площади земельного участка. Однако Постановлением Городской Думы г. Батайска от 27 мая 2009 года установлена предельная минимальная площадь земельного участка - 400 кв м. В связи с чем, Шитиву О.А. гл. архитектором г. Батайска Чамуха А.И. 20.05.2010 года и было отказано в его разделе.
Таким образом, поскольку представленный договор не соответствует требованиям п.4 ст.35 ЗК РФ, отказ Управления в государственной регистрации не договора, а перехода права и регистрации права общей долевой собственности 1/2 доли в праве на земельный участок соответствует действующим нормам права.
Руководствуясь ст.ст.194-198, гл. 25 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Отказать Кочинян ГА в удовлетворении заявления о признании отказа Управления Росреестра по РО в регистрации сделки купли-продажи 1/2 доли земельного участка незаконным, об обязании Управления Росреестра по РО зарегистрировать сделку по купле-продаже 1/2 доли в праве на земельный участок и переход права к Кочинян Г.А.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Батайский городской суд в течение 10 дней со дня изготовления решения суда в окончательной форме, то есть с 6 апреля 2011 года.
Решение изготовлено 4 апреля 2011 года.
Судья
Решение не вступило в законную силу.