№2-1024/11
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 апреля 2011 года.
Судья Батайского городского суда Ростовской области Алферова Н.А.,
С участием секретаря Пузенко Т.А.,
рассмотрев в отрытом судебном гражданское дело по иску Коваленко ТА, Шинкаренко НВ, Заголовец ЛВ к ООО «Универсал-2» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, третьи лица, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, администрация г. Батайска, Управление Росреестра по РО, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области
УСТАНОВИЛ:
Истцы Коваленко Т.А., Шинкаренко Н.В., Заголовец Л.В., Гуринович С.М. обратились в суд с иском к ООО «Универсал-2» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте (исковые требования Гуринович С.М. выделены в отдельное производство) по следующим основаниям.
Между Коваленко Т.А. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 5.3. которого на момент его подписания была произведена полная оплата цены по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в инвестировании строительства семнадцатиэтажного 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Между Шинкаренко Н.В. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 5.3. которого на момент его подписания была произведена полная оплата цены по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в инвестировании строительства семнадцатиэтажного 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Между Заголовец Л.В. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 5.3. которого на момент его подписания была произведена полная оплата цены по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в инвестировании строительства семнадцатиэтажного 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> 16.
Согласно п. 1.1. вышеназванных договоров №, №, № указанный жилой дом должен быть построен на земельном участке площадью 0,4914 га., кадастровый номер №, предоставленном застройщику по Договору Аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированном в Батайском отделении УФРС по РО ДД.ММ.ГГГГ, №. По сути данных договоров истцы являются инвесторами строительства жилого дома, а ответчик - заказчиком строительства, он же и застройщик. Ответчик на момент заключения договора располагал всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами, необходимыми для законного осуществления строительства жилого дома и заключения и исполнения договора на участие в инвестировании строительства многоквартирного дома, а именно: земельный участок был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома на основании постановления мэра <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления № от ДД.ММ.ГГГГ; получено разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ по строительству (реконструкции) 17-этажного жилого дома в <адрес>. Согласно п. 4.1. Договоров срок окончания строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ. С октября 2008 года строительство дома приостановлено, причиной послужило отсутствие денежных средств. В апреле 2009 года ответчик предложил перезаключить имеющиеся договоры на участие в инвестировании строительства многоквартирного дома на договоры на участие в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..». Мотивацией служило участие в федеральных и региональных программах для получения дальнейшего финансирования строительства. После заключения договоры № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ прошли государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Ростовской области. Настоящие договоры носят не только обязательственный характер, но и имеет вещно-правовой состав. Сторонами договоров при его подписании была определена степень участия истцов в долевом строительстве многоквартирного дома как соотношение площади квартиры к общей площади помещений в возводимом объекте. Исходя из сведений, представленных внешним управляющим Кононовым С.В., общая площадь возводимых помещений составила 7945,8 кв.м. Общая площадь квартиры № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Коваленко Т.А. - 76,3 кв.м., общая площадь квартиры № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Шинкаренко Н.В. - 50,4 кв.м., общая площадь квартиры № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с Заголовец Л.В. - 72,5 кв.м. Таким образом, их доли в праве собственности на объект незавершенный строительством составляют: Коваленко Т.А. - 7630/794580, Шинкаренко Н.В. - 5040/794580, Заголовец Л.В. - 7250/794580. На основании изложенного, истцы просят суд признать за ними право собственности на указанные доли в объекте незавершенный строительством.
Истцы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, просили рассматривать дело в их отсутствие, их представитель по доверенности иск поддержал, просил удовлетворить.
Представитель ООО «Универсал-2» Невский И.А. в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения иска.
Третьи лица в судебное заседание не явились, были уведомлены надлежащим образом, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, обозрев гражданское дело №2-1094/10, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Согласно ст. 11 ГК РФ Защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (далее - суд).
Согласно ст. 12 ГК РФ Защита гражданских прав осуществляется путем:
признания права;
Согласно ст. 128 ГК РФ К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
Согласно ст. 130 ГК РФ 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 244 ГК РФ 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
Согласно ст.702 ГК РФ 1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Согласно ст. 730 ГК РФ 1. По договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.
Согласно ст. 740 ГК РФ 1. По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Согласно ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.
4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Согласно ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
9. К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В судебном заседании установлено, что между Коваленко Т.А. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 5.3. которого на момент его подписания была произведена полная оплата цены по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в инвестировании строительства семнадцатиэтажного 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; между Шинкаренко Н.В. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 5.3. которого на момент его подписания была произведена полная оплата цены по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в инвестировании строительства семнадцатиэтажного 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>; между Заголовец Л.В. и ООО «Универсал-2» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор участия в долевом строительстве №, согласно п. 5.3. которого на момент его подписания была произведена полная оплата цены по ранее заключенному договору от ДД.ММ.ГГГГ № на участие в инвестировании строительства семнадцатиэтажного 108-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Ответчик на момент заключения договоров располагал всеми необходимыми юридически действительными правами и полномочиями, разрешениями и документами для законного осуществления строительства жилого дома и заключения и исполнения договоров на участие в строительстве многоквартирного дома, а именно: земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, был предоставлен в аренду для строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома на основании постановления мэра <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, постановления № от ДД.ММ.ГГГГ; получено разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ на выполнение строительно-монтажных работ по строительству (реконструкции) 17- этажного жилого дома в <адрес>, на срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору срок окончания строительства установлен 3 квартал 2007 года. С октября 2008 года строительство дома приостановлено. Ответчик в апреле 2009 года предложил перезаключить договоры на участие в инвестировании строительства многоквартирного дома на договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..» и перенести сроки возведения дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ, получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию- не позднее ДД.ММ.ГГГГ, передачу квартир дольщикам- не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истцы перезаключили договоры участия в долевом строительстве в отношении тех же квартир (Коваленко Т.А. <адрес> общей площадью 76,3 кв.м., Шинкаренко Н.В. <адрес> общей площадью 50,4 кв.м., Заголовец Л.В. <адрес> общей площадью 72,5 кв.м.), что и указанной в договоре на участие в инвестировании строительства многоквартирного жилого дома, договоры прошли государственную регистрацию с регистрацией ипотеки на земельный участок в силу закона, согласно данным МП БТИ г. Батайска спорный объект является объектом незавершенного строительства. Истцы выполнили взятые на себя обязательства по договору в полном объеме, внеся на счет ООО «Универсал-2» денежные суммы, указанные в договорах, что подтверждается платежными документами, в свою очередь, ответчик свои обязательства по передаче квартир истцам в собственность в оговоренный срок (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) не исполнил. На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ по результатам наблюдения в отношении ООО «Универсал-2» введена процедура внешнего управления на 12 месяцев, внешним управляющим назначен Кононов С.В.
В соответствии со ст.130 ГК РФ). Согласно ст.25 ФЗ РФ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье. Таким образом, законодатель не исключает возникновение права собственности на объекты незавершенного строительства, в том числе и на недостроенные жилые многоквартирные дома, его государственную регистрацию и, как следствие, признание в судебном порядке как защиту нарушенного права. В нашем случае, истцы претендуют на объект незавершенного строительства, построенный на земельном участке, отведенном для строительства жилого многоквартирного дома, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (имеется разрешение на строительство, проектно-сметная документация), ими внесены денежные средства в строительство спорного объекта, также представлены суду данные МП БТИ г. Батайска с его описанием, что позволяет его индивидуализировать (объект имеет индивидуально- определенные признаки и может выступать объектом гражданско-правовых отношений). При таких обстоятельствах, суд, учитывая положения п.9 ст.4 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. ..», на основании общих норм закона РФ «О защите прав потребителей» с учетом разъяснений их применений, данных в Постановлении Пленума ВС РФ от 29.09.1994 года №7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей», приходит к выводу, что заключенные договоры истцов с ООО «Универсал-2» носят не только обязательственный характер, но и имеют вещно-правовой состав и считает возможным признать за ними право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности 65%. При этом, суд учел, что в условиях банкротства застройщика, не приступившего к возобновлению строительства по истечению двух лет, такой способ защиты прав участников долевого строительства, граждан, добросовестно исполнивших свои обязательства и наименее защищенных как с правовой, так и с социально-экономической точки зрения, является наиболее эффективным, законодатель не ввел прямого запрета на его использование, в том числе в ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».
При определении размера доли истцов в праве собственности на объект незавершенного строительства суд учитывает их позицию, а также решение Батайского горсуда от 13.01.2011 года по иску ФИО1 и др. к ООО «Универсал-2» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, обязании исполнить обязательства по договору участия в долевом строительстве, вступившее в законную силу, и приходит к выводу, что при определении долей в праве собственности на общее имущество необходимо исходить из размеров долей участия дольщиков в строительстве многоквартирного жилого дома, отраженных в их договорах и прямо указывающих на степень участия каждого истца в долевом строительстве многоквартирного дома как соотношение площади его квартиры к общей площади помещений в возводимом объекте.
В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. Суд, учитывая финансовое положение ответчика (находится в стадии банкротства), полагает возможным снизить размер госпошлины до 1000 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Иск Коваленко ТА, Шинкаренко НВ, Заголовец ЛВ к ООО «Универсал-2» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте удовлетворить.
Признать за Коваленко ТА право собственности на 7630/794580 долю в праве собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 65%- многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать за Шинкаренко НВ право собственности на 5040/794580 долю в праве собственностина объект незавершенный строительством со степенью готовности 65%- многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м., находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Признать за Заголовец ЛВ право собственности на 7250/794580 долю в праве собственности на объект незавершенный строительством со степенью готовности 65%- многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями, лит. «А» с цокольным этажом лит. «пА», площадью застройки 634 кв.м, находящийся на земельном участке площадью 4914 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Взыскать с ООО «Универсал-2» в доход государства госпошлину в размере 1000 руб.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Ростовский областной суд через судью Батайского городского суда.
Судья