РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Москва 21 декабря 2010 года
Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Васина А.А., с участием представителя истца Гусейнова Т.М., по доверенности Ремидовского Р.А., представителя ответчика ООО КБ «Восточно-европейский банк реконструкции и развития», по доверенности Игнатышина В.В., представителя ответчика Полякова А.М., по доверенности Ильичевой Е.Н., ответчика Игнатышина В.В., при секретаре Шильниковой В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2016/10 по иску Гусейнова Т.М. к КБ ООО «Восточно-европейский банк реконструкции и развития», Игнатышину В.В., Полякову А.М. о признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки,
УСТАНОВИЛ:
Гусейнов Т.М. обратился в суд с иском к ООО КБ «Восточно-европейский банк реконструкции и развития», Игнатышину В.В., Полякову А.М. о признании недействительным, заключенный 29 июля 2009г. между Гусейновым Т.М. и КБ ООО «ВЕБРР» договор купли-продажи квартиры <адрес>, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде истребования указанной квартиры из незаконного владения Полякова А.М. и передачи Гусейнову Т.М. или взыскания с ООО КБ «ВЕБРР» в пользу Гусейнова Т.М. денежных средств в размере рыночной стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб.
Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные исковые требования поддержал.
Ответчики ООО КБ «ВЕБРР» Игнатышин В.В., Поляков А.М. исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 07 мая 2008г. между Гусейновым Т.М. и ООО КБ «ВЕБРР» заключен договор кредитной линии № по условиям которого банк (кредитор) предоставляет клиенту (заемщику) потребительский кредит в размере и на условиях, предусмотренных данным договором, в пределах лимита выдачи <данные изъяты> руб., а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты на них, а также иные платежи кредитору в порядке, предусмотренном указанным договором (л.д.29).
В соответствии с п.2.2.5 договора кредитной линии датой возврата кредита является 11 марта 2009г. включительно.
30 мая 2008г. между сторонами был заключен договор залога недвижимого имущества №, согласно п. 2.1,2.3 которого в обеспечение обязательства по договору кредитной линии залогодатель (истец) предоставляет залогодержателю (банку) квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Залоговая стоимость квартиры установлена в <данные изъяты> руб. (л.д.23).
Данные фактические обстоятельства дела сторонами не оспариваются и подтверждаются указанными выше и имеющимися в деле письменными доказательствами.
Истец в исковом заявлении, его представитель в ходе судебного разбирательства указали, что в обеспечение обязательств по возврату кредита между истцом и банком был заключен договор залога недвижимого имущества, стоимость которого установлена в <данные изъяты> руб. 29 июля 2007г. между ними было заключено соглашение, которым подтвержден размер задолженности в размере <данные изъяты> руб. и в этот же день был заключен договор купли-продажи квартиры. На момент заключения договора купли-продажи залог с квартиры не был снят, а предмет залога был отчужден по стоимости, которая на <данные изъяты> руб. ниже его залоговой стоимости. При отчуждении квартиры между сторонами была достигнута устная договоренность о том, что как только у истца появятся деньги на погашение кредита, банк возвращает (продает) квартиру. Но свои обязательства банк не выполнил, квартира была отчуждена своему сотруднику, а последний продал ее третьему лицу.
Истец также указывает, что при отчуждении предмета залога банку, то есть на момент возникновения оснований для обращения взыскания на залог, нотариально удостоверенного соглашения сторон о внесудебной реализации заложенного имущества не заключалось, равно как не заключалось соглашения об отступном или новации обеспеченного залогом обязательства, как того требует действующее законодательство, в связи с чем истец полагает, что заключенные договор кредитной линии, дополнительное соглашение №, договор залога недвижимого имущества, договор купли-продажи квартиры следует признать взаимосвязанными сделками, направленными на удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без установленных законном оснований.
В судебном заседании представитель ответчика ООО «КБ Вебрр» указал, что Гусейнов Т.М., не вернув кредитные средства, предлагал КБ «ВЕБРР» различные варианты реструктуризации и погашения своей задолженности. В апреле 2009г. истец обратился в банк с просьбой пролонгировать договор кредитной линии № до 01.07.2009г., так как планировал получить кредит в другом банке, и ждал поступление денежных средств из Азербайджана. 30 июня 2009г. Гусейнов Т.М. в ходе переговоров выразил готовность погасить задолженность перед КБ «ВЕБРР» в течение двух месяцев. В июле 2009г. истец обратился в КБ «ВЕБРР» для получения согласия на отчуждение предмета залога. По словам Гусейнова Т.М. денежные средства от продажи залога он планировал направить на развитие «нового бизнеса», который бы позволил погасить кредит в «кратчайшие» сроки.
Ответчик также указал, что взыскание на заложенное имущество не обращалось - на момент совершения сделки по отчуждению спорного имущества, обязательства по кредитному договору со стороны Гусейнова Т.М. нарушены не были, так как срок возврата денежных средств был установлен не позднее 10.09.2009г. В данном случае имела место самостоятельная сделка купля-продажа, не зависимая от исполнения обязательств стороной кредитного договора Гусейновым Т.М.
Обстоятельства, изложенные представителем ответчика КБ «ВЕБРР» подтверждаются: обращением Гусейнова Т.М. в КБ «ВЕБРР» о продлении срока действия кредитного договора от 30 апреля 2009г. (л.д.334); протоколом переговоров от 30 июня 2009г. (л.д.335); согласием залогодержателя от 20 июля 2009г., предоставленного Гусейнову Т.М. на заключение с третьим лицом договора купли-продажи квартиры № (л.д.336).
Согласно п.2 ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
В соответствии с п.1 ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно п. 4.2.1 договора залога недвижимого имущества № от 30.05.2008г. залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без получения предварительного письменного согласия залогодержателя.
Как установлено выше, 20.07.2009г. КБ «ВЕБРР» предоставил согласие Гусейнову Т.М. на продажу предмета залога. 27.07.2009г. между КБ «ВЕБРР» и Гусейновым Т.М. было заключено соглашение о реструктуризации, согласно которому была установлена новая дата возврата денежных средств по кредитному договору - не позднее 10.09.2009г. (л.д.337).
29.07.2009г. между Гусейновым Т.М. и КБ «ВЕБРР» было подписано соглашение об условиях дальнейшей пролонгации кредитных договоров №, №, заключенных между Гусейновым Т.М. и КБ «ВЕБРР», согласно которому стороны договорились пролонгировать кредитные договоры сроком на 1 год на условиях выплаты 20% годовых, в случае наступления в будущем отлагательных условий: размер ссудной задолженности Гусейнова Т.М. перед КБ «ВЕБРР» не должен превышать <данные изъяты> долларов США, помимо этого в залог должны быть переданы объекты недвижимого имущества (л.д.18-19).
29.07.2009г. между Гусейновым Т.М. и КБ «ВЕБРР» был подписан договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым банк выплатил Гусейнову Т.М. <данные изъяты> руб., квартира была передана по акту приема-передачи.
Согласно справке исх. № от 16.11.2010г. (л.д.11) размер непогашенной задолженности Гусейнова Т.М. по состоянию на 11.09.2009г. по кредитному договору № составил <данные изъяты> руб., по кредитному договору № составил <данные изъяты> долларов США. Таким образом, условия соглашения от 29.07.2009г. об уменьшении размера задолженности не были исполнены Гусейновым Т.М.
Согласно п.13 договора купли-продажи квартиры от 29.07.2009г. указанный договор отменяет или делает недействительными все другие обязательства в отношении предмета договора, которые были сделаны сторонами в устной или письменной форме до его заключения.
В соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор купли-продажи квартиры от 29.07.2009г. был зарегистрирован в установленном порядке 19.08.2009г. Таким образом, взаимные обязательства Гусейнова Т.М. и КБ «ВЕБРР» в отношении квартиры (в том числе обязательства, предусмотренные соглашением от 29.07.2009г) прекратились с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 29.07.2009г., то есть 19.08.2009г.
19 августа 2009г. Управлением ФРС по Москве произведена регистрация договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности на нее.
Согласно выписке из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 13 мая 2010г. № собственником квартиры являлся Игнатышин В.В. (л.д.11). Квартира приобретена Игнатышиным В.В. 28.10.2009г., стоимостью <данные изъяты> руб. в том числе и за счет кредитных средств, полученных в КБ «ВЕБРР» по кредитному договору № от 27 октября 2009г. Задолженность по кредитному договору № от 27.10.2009г. им полностью погашена, то есть обременение квартиры в виде ипотеки в силу закона прекратилось.
29 мая 2010г. Игнатышин В.В. продал данную квартиру Полякову АМ.
Согласно ст.ст. 153, 432 ГК РФ условия сделки и порядок ее заключения определяются волею сторон сделки.
При заключении договора купли-продажи квартиры от 27.07.2009г. сторонами не допущено нарушений п. 2 ст. 346 ГК РФ, ст.37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», поскольку требуемое данными нормами согласие залогодержателя было получено.
КБ «ВЕБРР» как залогодержатель не обращал взыскание на заложенное имущество, а всего лишь дал согласие на его отчуждение.
Действующее законодательство не содержит запрета на отчуждение залогодателем имущества-предмета залога, иным лицам. Согласно п.1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вступившего в силу 20.07.1998г., имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом.
Доводы истца о том, что на момент возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, нотариально удостоверенного соглашения о внесудебной реализации заложенного имущества не заключалось, равно как не заключалось соглашения об отступном или новации обеспеченного залогом обязательства не являются в данном случае основанием для признания сделки недействительной, поскольку Банком как залогодержателем требования о погашении задолженности за счет заложенного имущества истцу не предъявлялись, взыскание на заложенное имущество не обращалось. Согласие банка на продажу заложенного имущества таковым не является. Возникновение основания для обращения взыскания на предмет залога, не может являться подтверждением предъявления такого требования.
В обоснование своих требований истец ссылается на п. 5.1.1.2 договора кредитной линии, согласно которому кредитор имеет право потребовать досрочного возврата кредита вместе с причитающимися процентами в случае, если заемщик не произвел погашение (уплату) какой-либо очередной суммы, которую необходимо уплатить по договору, в течение 5 дней с даты наступления срока погашения (уплаты) данной суммы. Согласно п.5.1.1.15 договора кредитной линии в случае невозврата кредита (его части) и/или неуплаты процентов по нему, комиссий, иных платежей, вытекающих из договора, а также в случае неисполнения и/или ненадлежащего исполнения договора, кредитор имеет право принимать меры для исполнения заемщиком своих обязательств по договору, включая обращение, в том числе и досрочно, взыскания на обеспечение.
Данная ссылка истца является несостоятельной, поскольку в соответствии с п.5.1.1.17 того же договора при наступлении одного или нескольких условий, указанных в п. 5.1.1 договора, банк уведомляет заемщика о том, что вся сумма задолженности по договору становится срочной к погашению и заемщик обязан погасить ее в течение пяти дней с даты предъявления Баком соответствующего письменного уведомления.
Доказательств тому, что банк требовал досрочного погашения задолженности и направлял письменное требование об этом, в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, доводы истца о нарушении установленного законом порядка реализации заложенного имущества, суд считает необоснованными, поскольку взыскание на заложенное имущество не обращалось на момент совершения сделки по отчуждению спорного недвижимого имущества, обязательства по кредитному договору со стороны Гусейнова Т.М. нарушены не были, так как срок возврата денежных средств был установлен не позднее 10.09.2009г.
Таким образом, в данном случае имела место самостоятельная сделка купли-продажи, не зависимая от исполнения обязательств стороной кредитного договора - Гусейновым Т.М.
Доводы истца о продаже имущества по заниженной цене суд также считает необоснованными, поскольку в соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами
Согласно ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам) действующим в момент его заключения
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество
Статьей 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке
В силу ст.ст.153, 432 ГК РФ условия сделки и порядок ее заключения определяются волею сторон. В соответствии со ст. 431 ГК РФ для правильного толкования условия договора в случае его неясности суд выясняет действительную общую волю сторон сделки.
Из договора купли-продажи спорной квартиры следует, что Гусейнов Т.М. продал банку квартиру, стоимость которой по взаимному соглашению составила <данные изъяты> руб. Указанная цена договора была выплачена банком истцу и договор зарегистрирован в установленном порядке. Согласно п.13 договора купли-продажи квартиры от 29.07.2009г. указанный договор отменяет или делает недействительными все другие обязательства в отношении предмета договора, которые были сделаны сторонами в устной или письменной форме до его заключения.
Взаимные обязательства Гусейнова Т.М. и КБ «ВЕБРР» в отношении квартиры, как предмета залога, прекратились с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 29.07.2009г., то есть с 19.08.2009г.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что между сторонами имела место самостоятельная сделка купли-продажи квартиры, при заключении которой стороны отменили все ранее принятые обязательства в отношении квартиры.
Доказательств в подтверждение факта совершения со стороны КБ «ВЕБРР» действий, повлекших порок воли истца при совершении сделки не представлено. Довод о том, что истец был введен в заблуждение, опровергается последующей за сделкой перепиской сторон, а именно: заявлением истца от 29.01.2010г.; письмом от 16.02.2010г. (вх.№100 от 17.02.2010г.) о предоставлении кредита для приобретения спорной квартиры (л.д.8,9).
Доводы истца о том, что соглашение от 29 июля 2009г., правовыми последствиями которого являлись пролонгация договора или заключение нового договора является мнимой сделкой, поскольку на момент его подписания спорная квартира была уже продана и в связи с чем исполнить соглашение от 29 июля 2009г. (одним из условий которого являлось предоставление квартиры в качестве предмета залога) возможности не имелось, необоснованны.
Так, в соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Суд не усматривает в совершенной сделке порока ее содержания, поскольку из анализа собранных по делу доказательств в их совокупности, учитывая факт свободы и добровольности сторон при заключении сделок нельзя придти к выводу о том, что лица совершающие сделку, не желали наступления юридических последствий совершенной сделки.
Указанное истцом обстоятельство о том, что у него имелись договоренности с банком о возврате ему квартиры при погашении им долга по договору кредитной линии, не может быть принято судом, поскольку как указывает сам истец, эти договоренности носили устный характер и объективно не подтверждены.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, принимая во внимание, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 29.07.2010г. суд не усматривает, требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде истребования указанной квартиры из незаконного владения Полякова А.М. и передачи Гусейнову Т.М. или взыскания с КБ «ВЕБРР» в пользу Гусейнова Т.М. денежных средств в размере рыночной стоимости квартиры в сумме <данные изъяты> руб. также не подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В иске Гусейнова Т.М. к ООО КБ «Восточно-европейский банк реконструкции и развития», Игнатышину В.В., Полякову А.М. о признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности ничтожной сделки отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через канцелярию Басманного районного суда города Москвы в течение 10 дней.
Судья А.А. Васин