РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
город Москва 29 марта 2011 года
Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Васина А.А., с участием истца Лобановой А.А., представителя истца Лобановой Е.А., представителя ответчика ООО «ПИК-Комфорт» - Дробаха С.П., третьего лица Лобанова А.А., при секретаре Краснянчук О.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-532/11 по иску Лобановой А.А. к ООО «ПИК-Комфорт» о признании договоров незаключенными,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ООО «ПИК-Комфорт» о признании договора возмездного оказания услуг от 08 октября 2007г. и договора № управления многоквартирным домом от 09 октября 2007г. недействительными и применении последствий недействительности сделок, ссылаясь на то, что ООО «ПИК-Комфорт» требует оплатить стоимость услуг по оплате коммунальных платежей с даты подписания указанных договоров. Однако данные договоры были подписаны отцом истца Лобановым А.А., действовать которому от своего имени истец права не предоставляла, в квартире не проживала и ремонтных работ не производила. На момент подписания ФИО1 договоров, истец собственником квартиры не являлась, таковым являлся продавец ЗАО «Золотая миля», который не выполнил своих обязательств по передаче квартиры в собственность. Кроме того, истец оспаривает правомерность управления ООО «ПИК-Комфорт» многоквартирным домом с 2007г.
В дальнейшем истец уточнила исковые требования и просила суд признать договор возмездного оказания услуг от 08 октября 2007г. и договор № управления многоквартирным домом от 09 октября 2007г. незаключенными.
Истец, её представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
Третье лицо - Лобанов А.А. в судебном заседании просил исковые требования удовлетворить, указав, что, подписывая договор управления многоквартирным домом № от 09.10.2007г. и договор возмездного оказания услуг на осуществление технического контроля от 08.10.2007г. действовал самостоятельно, никаких поручений от имени Лобановой А.А. не получал.
Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам:
Судом установлено и следует из материалов дела, что Лобанова А.А. является собственником квартиры № по <адрес> на основании заочного решения Солнцевского районного суда города Москвы от 29.07.2010г. (л.д.36). Управление и эксплуатацию вышеуказанного многоквартирного дома № по адресу: <адрес> осуществляет ООО «ПИК-Комфорт» на основании решения инвесторов: - распоряжение ОАО «<данные изъяты>» № б\н от 01 июня 2007г. «О передаче в управление и назначении управляющей и эксплуатирующей организации по домам-новостройкам по адресу: <адрес>; -приказ доходного дома «<данные изъяты>» № от 28.05.2007г.; -договор на обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества между ОАО «<данные изъяты>» и ООО «ПИК-Комфорт» № от 09.07.2007г.
Данные фактические обстоятельства дела подтверждаются указанными выше и имеющимися в деле доказательствами.
В судебном заседании представитель ответчика указал, что ООО «ПИК-Комфорт» обеспечивает предоставление жилищно-коммунальных и дополнительных услуг в объеме, сроки и на условиях, утвержденных согласно действующему законодательству РФ и нормативными актами органов местного самоуправления, а также договору управления. На момент заселения многоквартирного дома по <адрес> право собственности ни у одного из приобретателей оформлено не было. С 01 октября 2007г. осуществлялся допуск на осмотр квартир в доме-новостройке и подписание договоров управления с приобретателями квартир. Согласно ст. 161 ЖК РФ обязанность по выбору формы управления возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме посредством проведения общего собрания собственников помещения. Согласно протокола счетной комиссии общего собрания собственников (будущих собственников) многоквартирного дома, находящегося по адресу <адрес> от 06 июля 2009г. управляющей компанией многоквартирного дома выбрано ООО «ПИК-Комфорт». Проведение открытого конкурса по выбору управляющей компании до этого момента может быть отнесено к ущемлению прав собственников на возможность самостоятельного выбора формы управления. Таким образом, в этот период в части управления действует положение ст. 18 ФЗ №1189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ», согласно которому ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 7 ЖК РФ.
С учетом изложенных обстоятельств, управление ООО «ПИК-Комфорт» многоквартирным домом с 2007г. основано на законе, в связи с чем является правомерным.
Судом установлено, что 08 октября 2007г. отец истца Лобанов А.А. заключил с ООО «ПИК-Комфорт» договор возмездного оказания услуг по осуществлению технического контроля (сопровождение строительных работ), согласно которому ООО «ПИК-Комфорт» обязался оказывать услуги по осуществлению технического контроля за проводимыми ремонтными работами в квартире (л.д.9).
09 октября 2007г. между ООО «ПИК-Комфорт» и Лобановой А.А. заключен договор управления многоквартирным домом, в соответствии с которым ООО «ПИК-Комфорт» обязалось оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги (л.д.13).
Доводы истца о том, что договор возмездного оказания услуг от 08 октября 2007г. и договор № управления многоквартирным домом от 09 октября 2007г. являются недействительными, поскольку подписаны ее отцом Лобановым А.А., а также то обстоятельство, что собственником квартиры на момент их подписания она не являлась, в связи с чем обязательства по договорам, касающиеся оплаты услуг на нее не могут быть возложены, суд считает необоснованными, и они не могут являться основанием для признания их незаключенными (недействительными) по следующим основаниям.
Так, 18 сентября 2007г. между ЗАО «<данные изъяты>» (продавец) и Лобановой А.А. (покупатель) в соответствии с предварительным договором купли-продажи № от 31 августа 2007г. был подписан акт приема- передачи квартиры (л.д.47).
Согласно п.п. 3.3.2, 3.3.3 названного акта, с даты подписания настоящего акта покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения квартиры, а также принимает на себя все обязательства по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов пропорционально площади квартиры (л.д.47).
В связи с тем, что свидетельство о регистрации права собственности Лобановой А.А. не выдавалось, ЗАО «<данные изъяты>» выдало истцу временный ордер на вселение в жилое помещение.
Согласно квитанции от 08 октября 2007г. Лобановой А.А. было оплачено за технический контроль <данные изъяты> руб. (л.д.12).
09 октября 2007г. между ООО «ПИК-Комфорт» и Лобановой А.А. подписан акт приемки жилого помещения и оборудования, согласно которого ООО «ПИК-Комфорт» передала, а владелец принял имущество в надлежащем состоянии, пригодном к дальнейшему использованию, а также переданы владельцу ключи (л.д.30).
Истец Лобанова А.А. и 3-е лицо Лобанов А.А. в своих объяснениях указывают, что 09.10.2007г. Лобанов А.А. приехал с целью осмотра квартиры, поскольку предполагалось, что он будет проводить ремонтные работы. Однако в квартиру он попасть не смог, поскольку управляющая компания установила двери и охрану. Только лишь после подписания им договора технического сопровождения строительных работ и оплаты по нему Лобанову А.А. был выдан ключ от квартиры и допуск на объект. Лобанов А.А. ошибочно подписал с ООО «ПИК-Комфорт» договор № управления многоквартирным домом на квартиру, а также акт приемки жилого помещения и оборудования по адресу: <адрес>, приложение № к договору «расчет платежей собственника». Доверенностей на право действовать от имени истца не выписывалось, устных поручений не давалось. Собственником квартиры истец признана лишь 29.07.2010г. на основании решения суда.
Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилья с момента возникновения права собственности.
Вместе с тем, данная норма не свидетельствует о том, что до получения свидетельства о праве собственности лицо освобождается от обязанности по внесению платы, поскольку согласно ЖК РФ обязанность вносить плату за жилье и услуги ЖКХ возникает не только с момента получения права собственности, но и с того времени, когда подписан передаточный акт о приеме - передачи, получены ключи от квартиры.
Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Акт приема передачи квартиры между ЗАО «<данные изъяты>» (продавец) и истцом Лобановой А.А. (покупатель) в соответствии с предварительным договором купли-продажи № от 31 августа 2007г. был подписан 18 сентября 2007г., согласно которого истец принимает на себя все обязательства по оплате эксплуатационных и коммунальных расходов пропорционально площади квартиры. Истцу был выдан временный ордер на вселение в жилое помещение. 08 октября 2007г. Лобановой А.А. было оплачено за технический контроль <данные изъяты> руб., 09 октября 2007г. между ООО «ПИК-Комфорт» и Лобановой А.А. подписан акт приемки жилого помещения и оборудования, согласно которого ООО «ПИК-Комфорт» передала, а владелец принял имущество в надлежащем состоянии, пригодном к дальнейшему использованию, а также переданы владельцу ключи.
Таким образом, ожидание документов о праве собственности, проживание в другой квартире не являются основанием для освобождения покупателя квартиры от оплаты коммунальных услуг, поскольку акт приема-передачи квартиры подписан и ключи от квартиры получены в 2007г. Подписанный акт устанавливает обязанность по оплате расходов по коммунальным платежам до возникновения права собственности.
В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
При таких обстоятельствах, учитывая изложенное выше, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, суд приходит к выводу, что сделка, совершенная Лобановым А.А. была одобрена представляемой Лобановой А.А., поскольку указанные лица являются близкими родственниками (отец и дочь). В судебном заседании Лобанов А.А. пояснял, что подписал документы, поскольку его не пускали в квартиру. Установлено, что матерью истца 18 января 2008 года были оплачены коммунальные услуги за первые 4 месяца, что подтверждается квитанцией об оплате.
Таким образом, данные обстоятельства свидетельствуют об одобрении совершенных сделок.
В судебном заседании представитель ответчика заявил о пропуске истцом срока исковой давности для защиты нарушенного права.
В соответствии со ст. 181 ГПК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Установлено, что договор подписан 08.10.2007г. и 09.10.2007г., с иском в суд истец обратилась 19.11.2010г., то есть по истечении установленного срока.
Доводы истца о том, что об указанных договорах она узнала лишь в октябре 2010г. ничем не подтверждены и опровергаются установленными по делу обстоятельствами, в том числе выводом суда о том, что сделки совершены в соответствии со ст. 183 ГК РФ.
Согласно ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Лобановой А.А. к ООО «ПИК-Комфорт» о признании договоров незаключенными отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней через канцелярию Басманного районного суда города Москвы.
Судья А.А. Васин