РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Москва                                                                                 08 июня 2011 года

Басманный районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Васина А.А., с участием истца Чепайтене Г.Н., ответчика Агаева З.Р., при секретаре Митрофановой Я.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1532/11 по иску Чепайтене Г.Н. к Павлову М.В., Агаеву З.Р. о признании недействительным договор купли-продажи комнаты,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчикам, в котором просит суд признать договор купли-продажи комнаты №, находящуюся в квартире коммунального заселения, расположенную по адресу: <адрес>, заключенный 22 ноября 2010 года между Павловым М.В. и Агаевым З.Р. недействительным, указав, что нарушено её право преимущественной покупки жилого помещения, поскольку она является собственником <данные изъяты> доли в праве комнаты № в указанной выше квартире.

Истец в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Агаев З.Р. против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Ответчик Павлов М.В. в судебное заседание не явился, извещен, представил заявление, в котором просил рассмотреть дела в его отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражал.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Чепайтене Г.Н. и ФИО1 являются собственниками по <данные изъяты> доли комнаты № в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>. Собственником <данные изъяты> доли в данном помещении является Агаев З.Р.

Павлов М.В. являясь собственником комнаты № в квартире №, расположенной по адресу: <адрес>, 22 ноября 2010 года заключил с Агаевым З.Р. договор купли-продажи комнаты №, находящуюся в квартире коммунального заселения, расположенную по адресу: <адрес>, в соответствии с которым продал Агаеву З.Р. данное жилое помещение за <данные изъяты> руб. Агаев З.Р. 03 декабря 2010 года получил свидетельство о государственной регистрации права спорного объекта.

Данные фактические обстоятельства дела подтверждаются указанными выше и имеющимися в деле доказательствами.

В судебном заседании истец указала, что она от Павлова М.В. 08 октября 2010 года получила заявление с предложением покупки его комнаты за <данные изъяты> рублей, вместе с тем он продал комнату за большую сумму, чем нарушил её право, предусмотренное ст. 250 ГК РФ.

Ответчик Агаев З.Р. в судебном заедании пояснил, что он на момент сделки, будучи собственником <данные изъяты> доли комнаты № спорной квартиры являлся и является участником долевой собственности. Таким образом, при совершении сделки по отчуждению комнаты № в спорной квартире были соблюдены все нормы законодательства.

Суд, доводы истца о том, что было нарушено ее преимущественное право покупки спорной комнаты, поэтому договор купли-продажи комнаты является недействительным, суд считает несостоятельными, заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Так, в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Даная норма закона должна применяться судом только при наличии совокупности вышеуказанных условий, среди которых основным является наличие отношений общей собственности между продавцом и стороной, которая просит перевести на себя право покупателя, то есть между Чепайтене Г.Н. и Павловым М.В. Вместе с тем, спорная комната не находилась в собственности нескольких лиц.

Ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности.

Таким образом, отношений общей собственности относительно всей квартиры или относительно комнаты № между собственниками отдельных изолированных помещений, между Чепайтене Г.Н. и Павловым М.В. не возникло. Квартира, в которой расположена спорная комната, не находилась в общей собственности Чепайтене Г.Н. и Павлова М.В. Соответственно Павлов М.В. не должен был предупреждать соседей о намерении продать комнату, а мог на основании принципа свободы договора произвести отчуждение принадлежащего на праве собственности имущества (комнаты) любому лицу.

Указанные обстоятельства исключают возможность применения ст. 250 ГК РФ к договору, заключенному в отношении имущества - комнаты №, находящуюся в квартире коммунального заселения, расположенную по адресу: <адрес>, которое не находилось в общей собственности.

Сам договор купли-продажи спорной комнаты был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно ст.3 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» общая долевая собственность возникает у собственника отдельных комнат только на общее имущество (коридор, кухня, санузел и др.) в коммунальной квартире.

Для мест общего пользования введен особый режим. При передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования в квартире и в доме в целом. Доля в праве общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику.

Поскольку доля в общей собственности самостоятельно не может отчуждаться, распорядиться ею собственник не вправе. При продаже комнаты доля автоматически передается новому собственнику вне зависимости от воли продавца, так как неотделима от главной вещи - комнаты.

Из содержания ст. 250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности.

Поскольку спорная комната не находится в долевой собственности, то переводить права ее покупателя на другое лицо неправомочно.

Таким образом, даже при наличии общей собственности на места общего пользования в коммунальной квартире Павлов М.В. мог свободно распорядиться своей собственностью без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире, так как распоряжался непосредственно комнатой №, а не долей общей собственности. При этом, Чепайтене Г.Н. была уведомлена Павловым М.В. о намерении продать свою собственность за <данные изъяты> руб.

На основании изложенного, оценив доказательства по делу и взаимную связь в их совокупности, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Чепайтене Г.Н. к Павлову М.В., Агаеву З.Р. о признании недействительным договор купли-продажи комнаты, отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение 10 дней через канцелярию Басманного районного суда города Москвы.

Судья                                                                                                            А.А. Васин