Дело№ 2-87/2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
16 марта 2011 года с. Баргузин
Баргузинский районный суд Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Баргузинского районного суда РБ Доржиевой Л.Б.,
при секретаре Скосырской Т.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цэдашиева Г.Л. к Администрации МО СП «Баргузинское», Администрации МО «Баргузинский район» о взыскании стоимости неотделимых улучшений,
У С Т А Н О В И Л:
Обращаясь в суд Цэдашиев Г.Л. просит взыскать с ответчиком стоимость неотделимых улучшений, произведенных им в жилом помещении по адресу: с. *, ул. *, *-*.
Исковое заявление мотивировано тем, что * апреля 2007 года Главой Баргузинской районной администрации было принято Распоряжение №* о приобретении в муниципальную собственность квартиры, расположенной по адресу: с. *, ул. * дом * кв. *. Этим же распоряжением было предусмотрено, что квартира должна быть предоставлена истцу по договору найма на время работы в должности начальника Баргузинского районного управления образования. Поскольку приобретенная квартира находилась в состоянии, непригодном для немедленного вселения, истец был вынужден произвести капитальный ремонт. Со стороны собственника жилья (на тот момент им являлось МО «Баргузинский район») было дано согласие на произведение работ по ремонту квартиры. В связи с этим истцом с ООО «Альянс-СС» был заключен договор подряда, согласно которому ООО «Альянс- СС» обязалось выполнить работы по капитальному ремонту квартиры. Стоимость работ, а также приобретенных материалов, составила 395 579 рублей. Работы были выполнены к * января 2008 года, о чем был составлен акт приема-передачи и произведена окончательная оплата. В результате произведенного ремонта квартира приобрела качества, присущие жилому помещению, после чего истец вместе с семьей вселился в неё. Расходы, произведенные истцом по капитальному ремонту квартиры, подлежат возмещению со стороны собственника квартиры на основании п. 3 ч.2 ст. 65, ч.2 ст. 66 Жилищного кодекса РФ, ч.2 ст. 623 ГК РФ. Проведение капитального ремонта квартиры в данном случае как раз и породило улучшение квартиры, при чем эти улучшения не могут быть отделены - в ходе ремонта были установлены окна, проведено остекление балкона квартиры. Полностью был заменен санузел, произведено новое покрытие полов, ремонт стен и проч.
В судебном заседании истец Цэдашиев Г.Л. исковые требования поддержал полностью, и пояснил, что квартира по адресу с. * ул. *, *-* приобреталась для него, как * Управления образования Администрации МО «Баргузинский район». Была устная договоренность о том, что данную квартиру он впоследствии приватизирует. Поскольку в квартире требовался ремонт, он обратился к председателю Комитета имущественных отношении администрации МО «Баргузинский район» Р. о даче согласия на проведение ремонта за счет собственных средств, так как полагал, что в дальнейшем квартира станет его собственностью. Р. ему ответил, что эта квартира его, и он может делать в ней, все, что хочет. На тот момент о дальнейшем возмещении стоимости ремонта речь не шла. Он заключил договор с ООО «Альянс СС» о производстве ремонта, ремонтные работы начались мае-июне 2007 года и закончились в * января 2008 года. Квартира была утеплена, заменены окна на пластиковые, так как старые окна прогнили и не держали тепло, заменены двери, которые также были старые, деревянные, были сделаны полы, так как линолеум лежал на цементном полу. Работы сделаны из материала заказчика. За проведенные работы он оплатил ООО «Альянс СС» 395578 рублей 74 копейки. В дальнейшем ему отказали в приватизации квартиры, поэтому он просит взыскать с ответчиков стоимость неотделимых улучшений квартиры.
В судебном заседании представитель истца по доверенности от * ноября * года адвокат Ананин В.И. доводы заявления поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Представитель ответчика Администрации МО СП «Баргузинское» по доверенности от * марта * года Махов О.В. с иском не согласился по следующим основаниям: 30 декабря 2008 года Постановлением Правительства РБ № 599 был утвержден перечень имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Баргузинский район» и подлежащего разграничению и передаче в собственность Муниципального образования «Баргузинское». Согласно Перечню, а также Акту приема-передачи от * января 2009 года, квартира по адресу с. * ул. *, *-* передана МО «Баргузинский район» в собственность МО СП «Баргузинское». На момент принятия квартиры ими, в ней уже был произведен ремонт и они получили квартиру уже в том состоянии, в котором она находится в настоящее время. Все ремонтные работы касались отношений между Администрацией МО «Баргузинский район и Цэдашиевым Г.Л.. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации МО «Баргузинский район» по доверенности от * января * года Семенова А.А. с иском не согласилась, суду пояснила следующее: по утверждению истца, предоставленная ему на время работы в должности начальника Баргузинского районного управления образования, квартира находилась в состоянии непригодном для немедленного вселения и в связи с этим им был произведен капитальный ремонт. В данном случае истцом используется понятие «непригодное для немедленного вселения», что означает данное понятие истцом не раскрыто. В правовых актах такое понятие отсутствует. По каким нормам истец определил что квартира «непригодна для немедленного вселения» остается не ясным. Квартира приобретена в 2007 г. путем проведения запроса котировок, за 500 000 рублей, за счет муниципальных средств, для цели предоставления специалисту для проживания. Доказательств того, что квартира была непригодной истцом не представлено. Истец указывает, что «со стороны собственника жилья (на тот момент им являлось МО «Баргузинский район») было дано согласие на произведение работ по ремонту ». Считает, что заявление Цэдашиева Г.Л. с резолюцией от *.05.2007 г. (являющееся выходным днем) Р. (на тот момент председателя Баргузинского районного комитета имущественных отношений) не является соответствующим доказательством, подтверждающим разрешение проведения работ по капитальному ремонту. Так как, в Положении о Баргузинского районного комитета имущественных отношений отсутствуют полномочия по согласованию ремонта. Кроме того, как следует из смысла заявления и резолюции, Цэдашиев Г.Л. просил разрешения произвести ремонт, а Р. «не возражал произвести ремонт». О капитальном ремонте нет ни одного слова. Как нет и письменных документов подтверждающих предъявление обоснованных претензий со стороны Цэдашиева Г.Л. к состоянию предоставленного жилого помещения. Смета на проведение ремонтных работ, перечень работ с собственником, т.е. муниципальным образованием «Баргузинский район» не согласовывалась. Считает, что доводы истца ничем не подтверждены. В соответствии с п. 4 ч. 3 ст. 67 Жилищного кодекса РФ наниматель обязан проводить текущий ремонт жилого помещения. Также считает необоснованной ссылку истца на положения Гражданского кодекса об аренде, так как возникли отношения предоставления специализированного жилого помещения, а не предоставление муниципального имущества в аренду. Просила в удовлетворении требований отказать полностью.
Суд, выслушав стороны, изучив материалы гражданского дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. 92 ЖК РФ, служебные жилые помещения относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее - специализированные жилые помещения). Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением и др. (ст. 93 ЖК РФ).
Как установлено в судебном заседании * марта 2007 года Администрация МО «Баргузинский район» объявила о проведении аукциона на приобретение квартиры для проживания * Управления образования Баргузинского района Цэдашиева Г.Л.. Заявленные характеристики: стоимость 500000 рублей, общая площадь не менее * кв.м., благоустроенная, с евроремонтом, на 2-м этаже кирпичного 2-хэтажного дома, утепленная лоджия. На участие в аукционе была подана одна заявка от гр. Н.на жилое помещение по адресу с. * ул. *, *-*. Согласно протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, аукционная комиссия, членом которой также являлся Цэдашиев Г.Л., установила, что участвующая в аукционе квартира по адресу п. *, ул. *, д. * кв. *, соответствовала заявленным требованиям.
Распоряжением Баргузинской районной Администрации № * от * апреля 2007 года жилое помещение по адресу: п. *, ул. *, д. * кв. *, общей площадью * кв.м. приобретено в муниципальную собственность Баргузинского района, отнесено к служебному жилому помещению.
Согласно п. * Договора купли-продажи квартиры от *.06.2007 года заключенного между продавцами Н., В. и покупателями МО «Баргузинский район», передаточного акта, квартира по адресу: п. *, ул. *, д. * кв. *, визуально осмотрена покупателем до подписания договора, недостатки и дефекты, препятствующие использованию квартиры по назначению, на момент осмотра обнаружены не были. Состояние квартиры соответствует условиям договора, явных недостатков нет.
Исходя из указанных документов, квартира по адресу п. *, ул. *, д. * кв. *, предоставленная Цэдашиеву Г.Л. по договору найма служебного жилого помещения являлась пригодной для проживания.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения.
Статьей 210 ГК РФ установлено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно ст. 100 ЖК РФ, к пользованию служебными жилыми помещениями по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 - 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 настоящего Кодекса.
Согласно ч. 2. Ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
Согласно ч. 3 ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; проводить текущий ремонт жилого помещения; информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 утвержден перечень работ, относящихся к текущему виду работ и примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда.
Из представленных Цэдашиевым Г.Л. локально-сметного расчета, акта приемки выполненных работ по ремонту квартиры по адресу п. *, ул. *, д. * кв. *, к капитальному ремонту относятся только работы по замене дверей и окон (п. 8-16), остальные работы являются отделочными работами, относятся к работам, относящимся к текущему виду работ и в соответствии с ч.3 ст. 67 ЖК РФ, относятся к обязанностям нанимателя жилого помещения.
В судебном заседании в нарушение ст. 56 ГПК РФ, Цэдашиевым Г.Л. и его представителем не представлены доказательства о необходимости в проведения капитального ремонта. Согласно приведенных выше доказательств, квартира была пригодна для проживания. Согласно пояснений Цэдашиева Г.Л. в квартире имелись окна и двери, однако требовали замены в связи с износом. С момента приобретения квартиры и предоставления ее Цэдашиеву Г.Л., истец к собственнику имущества с заявлением (заявкой) на проведение капитального ремонта либо проведения отдельных видов работ, относящихся к капитальному ремонту не обращался.
Ссылка истца на ст. 66 ЖК РФ неправомерна, так как данные нормы о компенсации расходов на устранения недостатков нанимателем, распространяются только на отношения наймодателя и нанимателей по договору социального найма. В соответствии со ст. 100 ЖК РФ, положения ст. 66 ЖК РФ для договора найма служебного жилого помещения не применимы.
Кроме того, для проведения работ по капитальному ремонту, в соответствии со ст. 753 ГК РФ как заказчик должна была принять результаты работ. Данная процедура заключения договора подряда, приемки выполненных работ проведена не была.
Истцом в суд не представлен договор строительного подряда, заключенный между ним и ООО «Альянс СС». Кроме того, по окончании работ Цэдашиев Г.Л. не известил собственника имущества - Администрацию МО «Баргузинский район» о проведении приемки выполненных работ от подрядчика ООО «Альянс СС».
Таким образом, суду не предоставлены доказательства обоснованности работ, относящихся к капитальному ремонту. Суд считает, что данные работы проведены нанимателем Цэдашиевым Г.Л. не вынужденно, а для создания более комфортных условий для проживания. Работы проведены по собственной инициативе, без согласования с собственником.
Доводы истца о подачи им заявления в Комитет имущественных отношений о даче разрешения на производства ремонта в квартире, о согласовании ремонта с председателем Комитета имущественных отношений администрации МО «Баргузинский район» Р., судом не принимаются во внимание. Данное заявление не зарегистрировано в Администрации МО «Баргузинский район», резолюция Р. на заявлении датирована выходным днем. Председатель имущественных отношений, согласно должностной инструкции, положения о Комитете имущественных отношений Администрации МО «Баргузинский район» и устава МО «Баргузинского района» не обладает полномочиями решения данных вопросов. Из представленного в суд заявления не следует, что речь идет о проведении капитального ремонта помещения. Кроме того, согласно договора купли-продажи квартиры, данный договор заключен *.06.2007 года. Квартира передана покупателю по акту приемки-передачи также *.06.2007 года. Резолюция Р. на заявлении о даче разрешения о проведении ремонта датирована *.05.2007 года, то есть ранее приобретения квартиры. Учитывая, что право собственности на данную квартиру на дату резолюции не перешло к МО «Баргузинский район», данный документ не имеет юридической силы.
30 декабря 2008 года Постановлением Правительства РБ № 599 был утвержден перечень имущества, находящегося в собственности муниципального образования «Баргузинский район» и подлежащего разграничению и передаче в собственность Муниципального образования «Баргузинское». Согласно Перечню, а также Акту приема-передачи от * января 2009 года, квартира по адресу с. * ул. *, *-* передана МО «Баргузинский район» в собственность МО СП «Баргузинское».
Таким образом, МО СП «Баргузинское» приобрело право собственности на квартиру * января 2009 года, после проведения ремонта. То есть приняло квартиру в состоянии, в котором квартира находится в настоящее время.
В судебном заседании истец пояснил, что дополнительным основанием иска также являются ст. 1102, 1105 ГК РФ. В соответствии с которыми, стоимость израсходованных материалов и оплаченной работы подлежит возмещению с ответчиков как неосновательное обогащение.
Суд считает, что требования о взыскании неосновательного обогащения в данном случае не могут быть применены. Истец проживал в квартире по договору найма, в данном случае применяются нормы Жилищного Кодека РФ, регулирующие отношения по договору найма жилого помещения.
Таким образом, исковые требования к Администрации МО «Баргузинский район», и администрации МО СП «Баргузинское» не подлежат удовлетворению в полном объеме.
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194- 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Цэдашиева Г.Л. отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РБ в течение 10 дней со дня вынесения.
Судья Л.Б. Доржиева