Дело № 2-1070/2010 г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
08 октября 2010 года г. Калининград
Балтийский районный суд г. Калининграда В СОСТАВЕ:
председательствующего судьи Левченко Н.В.
при секретаре Кушнировой Л.Я.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Толмачевой Е.И. к Кучиной Е.А. о взыскании по предварительному договору купли-продажи жилого помещения авансового платежа, штрафа, судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Толмачева Е.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что zz.zz.20zzг. между Толмачевой Е.И. и Кучиной Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи жилой комнаты площадью xкв.м., расположенной по адресу: г. К., ул. П., z, общежитие, кв. x, комната j. Стоимость комнаты по соглашению сторон составила xxруб. Договор купли-продажи стороны договорились заключить до zz.zz.20zzг. В соответствии с п. 3.1 предварительного договора истица уплатила ответчице авансовый платеж в счет стоимости комнаты в размере xx руб. Передача ответчице денег подтверждается ее распиской в получении денег, исполненной под текстом предварительного договора. Договор купли-продажи заключен не был по вине ответчицы, она скрыла информацию о том, что указанная комната обременена правами третьих лиц, комната является смежной, собственники соседней комнаты имеют преимущественное право на ее приобретение, уведомления о продаже комнаты ответчица в порядке ст. 250 ГК РФ им не направляла. Данные обстоятельства стали известны истцу zz.zz.20zzг. от посредника ООО «DDD». Посредник от имени ответчицы предложил истице прикрыть сделку купли-продажи жилой комнаты сделкой дарения, на что она не согласилась и потребовала вернуть xxруб. До настоящего времени ответчица деньги не вернула. Переданная ею ответчице сумма, при отсутствии заключенного в письменной форме договора купли-продажи жилой комнаты, является авансовым платежом, подлежащим возврату. Согласно п. 3.2 предварительного договора за нарушение обязательств по договору, повлекших невозможность заключения основного договора в срок, виновная сторона несет ответственность в виде штрафа в размере xxруб. Поскольку договор купли-продажи не был заключен по вине ответчицы, она обязана уплатить предусмотренную договором сумму штрафа. Просит взыскать с Кучиной Е.А. в свою пользу авансовый платеж по предварительному договору в размере xxруб., штраф в размере xxруб., судебные расходы.
Истец Толмачева Е.И. в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснив, что искала комнату, встретилась с агентом Кучиной Е.А., поехала смотреть комнату на ул. П., собственника при осмотре комнаты не было, никто в комнате не жил. Когда хотела оформить сделку, пришел юрист и сказал, что нет одной бумаги. За комнату отдала аванс xxруб., затем позвонила Кучина Е.А., сказала, что не может взять справку, т.к. необходимо взять разрешение у соседей, соседка умерла, в связи с чем полгода не сможет продать комнату. Ответчица предложила оформить комнату по договору дарения, истец отказалась. Просит взыскать xxруб. - аванс, xxруб. - штраф, госпошлину, xxруб. за оказание юридических услуг.
Ответчик Кучина Е.А. в судебном заседании исковые требования признала частично, пояснив, что в квартире x комнат, хотела продать одну из x-х комнат, находящихся у нее в собственности, все соседи знали, но сделка не состоялась, т.к. умерла соседка, в БТИ сказали, что пока дети умершей соседки не примут наследство, она не сможет продать свою комнату. С первым покупателем договор не был расторгнут, т.к. не знала, как он расторгается. Предлагала Толмачевой Е.И. оформить комнату по договору дарения, но она отказалась. У нотариуса не оформила отказ соседей от покупки комнаты.
Представитель третьего лица ООО «DDD» в судебное заседание не явился, надлежаще извещены о дате и времени судебного заседания.
Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
Как следует из выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок и ним от zz.zz.20zzг. Кучина Е.А. является собственником ком. j площадью xкв.м. в кв.x по ул. П., z в г. К., и собственником ком. № n – площадью xкв.м.
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
zz.zz.20zzг. между Кучиной Е.А. и Толмачевой Е.И. заключен предварительный договор о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, по которому Кучина Е.А. обязуется продать, а Толмачева Е.И. купить недвижимое имущество: комнату № j в квартире № x, общей площадью xкв.м., принадлежащую Кучиной Е.А. на праве собственности в течение срока действия настоящего договора (п.1.1). Адрес объекта: г. К., ул. П., z, комната x, кв. j. (п.1.2). Стоимость объекта по соглашению сторон составляет xxруб. включая предоплату за объект (п.1.3). По договору Кучина Е.А. обязалась в том числе получить документы, необходимые для регистрации договора купли-продажи и права на объект, или предоставить доверенность лицу, осуществляющему получение этих документов (п.2.1.9). Толмачева Е.И. уплачивает Кучиной Е.А. сумму в счет стоимости указанного объекта в размере xxруб. (п.3.1). Договор вступает в действие со дня его подписания сторонами и действует до zz.zz.20zzг. включительно (п.4.1). Кучина Е.А. гарантирует Толмачевой Е.И., что объект никому не продан, не подарен, не заложен, не состоит под арестом по решению суда, не состоит в споре, сервитутом не обременен, третьи лица не предъявляли на момент заключения настоящего договора каких-либо претензий об их предполагаемых или действительных правах на объект (п.5.1). Договор содержит расписку, подтверждающую получение Кучиной Е.А. от Толмачевой Е.И. xxруб. в счет стоимости указанного объекта (п.5.6).
Стороной ответчика не представлено доказательств того, что заключение договора купли-продажи не состоялось по вине истца.
По данным справки ФГУП «Ростехинвентаризация» от zz.zz.zz. общая площадь кв. x по ул. П., z в г. К. составляет xкв.м., жилая площадь xкв.м.
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
По своему содержанию названная норма действует в системной связи со ст. 250 ГК РФ, согласно которой при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Судом установлено, что собственником комнаты в коммунальной квартире № x (a, b) по ул. П. в г. К., площадью xкв.м. (жилое) является П.Е.А., собственниками по ? доли в праве собственности на комнату в коммунальной квартире № x (c, d, i) по ул. П., z в г. К. являются К.О.В., К.С.Н.
В судебном заседании установлено, что Кучиной Е.А. при заключении предварительного договора купли-продажи комнаты с обязательством заключить договор до zz.zz.20zz года не были выполнены обязанности, предусмотренные ст. 250 ГК РФ, что повлекло невозможность заключения законного договора купли-продажи объекта в установленный предварительным договором срок.
Кроме того, zz.zz.20zzг. в суд поступило исковое заявление от Б.Н.Е., в котором она указывает, что ею с Кучиной Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты общей площадью xкв.м., жилой площадью xкв.м., находящейся по адресу: г. К., ул. П., z, кв. x, ком. J. В подтверждение своих требований предоставила предварительный договор купли-продажи комнаты от zz.zz.20zzг., дополнительное соглашение к предварительному договору купли-продажи, расписку.
Из предварительного договора купли-продажи от zz.zz.zz. усматривается, что объектом продажи является спорная комната, данный договор до настоящего времени не расторгнут.
В соответствии с п. 3 ст. 487 ГК РФ, если продавец получил предварительную оплату и не исполняет свою обязанность по договору, покупатель вправе требовать возврата предоплаты.
Согласно ч.3 ст. 380 ГК РФ сумма xxруб. считается уплаченной в качестве аванса.
Как следует из предварительного договора о заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от zz.zz.20zzг. за нарушение обязательств по настоящему договору, повлекших невозможность заключения основного договора в срок – виновная сторона несет ответственность в виде штрафа в размере xxруб. В случае нарушения Кучиной Е.А. указанных обязательств, она возвращает Толмачевой Е.И. сумму, указанную в п. 3.1 и дополнительно должна оплатить сумму штрафа (п.3.2).
Судом установлено, что Кучина Е.А. нарушила условия договора от zz.zz.20zzг., ее бездействие повлекло невозможность заключения договора, поскольку она в нарушение п. 2.9 не представила документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, что является безусловным препятствием к регистрации сделки.
Предложение ответчицы в адрес истца заключить в соответствии со ст. 250 ГК РФ, не может быть расценено как принятие мер к исполнению договора, поскольку такие действия противоречат закону, кроме того, возможность такого оформления сделки предварительным договором купли-продажи не оговаривалась.
Учитывая, что Кучина Е.А. не выполнила обязательств по возврату денежных средств, с ответчика в пользу истца Толмачевой Е.И. подлежит взысканию по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от zz.zz.20zzг. аванс xxруб. и штраф xxруб.
Также на основании ч. 1 ст. 100 ГПК РФ подлежат взысканию понесенные Толмачевой Е.И. расходы по составлению искового заявления в суд в размере xx руб. согласно квитанции от zz.zz.zz. серии bbb.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в пользу Толмачевой Е.И. с Кучиной Е.А. подлежат взысканию понесенные истцом расходы по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований - в размере xxруб.
Руководствуясь ст. ст. 194, 195, 196, 197, 198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Толмачевой Е.И. удовлетворить.
Взыскать с Кучиной Е.А. «часть текста исключена для обезличивания» в пользу Толмачевой Е.И. по предварительному договору купли-продажи жилого помещения от zz.zz.20zz года аванс xx рублей, штраф xx рублей, в возмещение расходов по уплате госпошлины xx рублей, в возмещение расходов по оказанию юридических услуг xx рублей, а всего xx рублей.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда изготовлено 13 октября 2010 года.
решение вступило в законную силу 26.10.2010 г.