Дело № 2-183/2011 год
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
17 марта 2011 года
Балтийский районный суд г. Калининграда в составе:
Председательствующего судьи Нагаевой Т.В.
При секретаре Жуковой И.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кондратенко Т.Н. к ООО «А.» о признании права собственности на 16/1000 доли в праве собственности на объект незавершенного строительством дома,
У С Т А Н О В И Л:
Кондратенко Т.Н. обратилась в суд с вышеуказанным иском к ответчику, мотивируя свои требования тем, что 23 ноября 20СС года заключила с ООО «А.» договор участия в долевом строительстве 48-квартирного жилого дома № … (далее - Договор №. ..), который прошел государственную регистрацию 21 января 20ВВ года. Предметом договора является возникновение права собственности на квартиру 11 в 48-квартирном жилом доме со строительным номером 6 по адресу: г. К., в границах улиц И. – Т. – И. – Л.(далее - объект). По договору № … ООО «А.» обязалось в срок до 31 декабря 20ВВ года построить (создать) объект и в десятидневный срок после получения уведомления о вводе объекта в эксплуатацию передать ей объект, а она как участник долевого строительства обязалась оплатить обусловленную договором цену – Х рублей и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Обязательства по оплате цены заключенного договора исполнены ею в полном объеме, в соответствии с п. 5.2 договора №. ... Вместе с тем, до настоящего времени строительство дома не завершено, в обозначенный в договоре срок обязательства по передаче квартиры не исполнены. Сроки ввода объекта неоднократно переносились (до 01 июля 20ДД года, 4 квартал 20КК года). В отношении ООО «А.» имеются судебные решения об удовлетворении исков кредиторов о взыскании денежных средств, также в Арбитражный суд К. области подано заявление О.А. Г. о признании ООО «А.» несостоятельным (банкротом). При этом «А.» самостоятельно не приняло мер по исполнению обязанности по регистрации объекта незавершенного строительства. Размер доли в праве собственности определяется соотношением проектной площади квартиры (41,5 кв.м.) к общей площади квартир в доме (2551,20 кв.м.) и составляет 16/1000. С учетом изложенного, просит признать за ней право собственности в объекте незавершенном строительством 6-этажном, 48-квартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым № … по адресу: г. К. в границах улиц И. – Т. - И. – Л. на долю в праве в размере …, соответствующей квартире № 11 (строительный) общей проектной площадью 41,5 кв.м., расположенной на 3 этаже, секции 2 в 48-квартирном жилом доме со строительным номером 6 по адресу: г.К., в границах улиц И.- Т. – И. – Л.
Истица Кондратенко Т.Н. в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно пояснив, что дом строится с 20СС года, однако до настоящего времени не достроен. Просит также взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере У рубля. 12 марта 20ТТ года ООО «А.» подало заявление о банкротстве. Считает, что объект должен достраивать ответчик, поскольку она заплатила всю предусмотренную договором сумму. Крыши у дома до настоящего времени нет.
Представитель ответчика по доверенности Каровайчик В.В. в судебном заседании исковые требования не признал, пояснив, что строительство дома затянулось, однако оно не прекращено. Банкротом ООО «А.» до настоящего времени не признано. Процедура наблюдения введена в отношении общества в связи с финансовыми трудностями. В УФРС собственность на недостроенный дом не регистрировалось. 12 марта 20ТТ года в отношении общества введена процедура наблюдения. В настоящее время дом готов на 80 %. Всего дольщиков на данный объект 400 человек, и только 2-3 из них обратилось в суд. С другими дольщиками вопросы решаются без обращения в суд. Иск Конратенко Т.Н. считает необоснованным, просит в его удовлетворении отказать.
Представитель третьего лица Контрольно-ревизионной службы К. области Бурова Н.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, пояснив, что 24 февраля 20ТТ года в отношении ООО «А.» введена процедура наблюдения. Договор с Кондратенко Т.Н. заключен в 20СС году, обязательства застройщик не исполняет в течение 2 лет. Истица же свои обязательства исполнила в полном объеме. Однако в настоящее время она может потерять право требования квартиры и денежные средства. Признание права собственности защитит её права. Застройщик неплатежеспособен, поэтому строительство объекта будет завершаться за счет фонда строительства. Строительство осуществлялось полностью за счет дольщиков, своих средств у ответчика не было. Мэрия неоднократно доводила до них информацию о том, что строительство объекта приостановлено в связи с тем, что ответчик неплатежеспособен. В результате проверки общества был установлен факт нецелевого использования средств, у них имеются неисполненные вексельные обязательства на большие денежные суммы. Представлены также письменные пояснения (л.д. 43-45).
Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч 1. ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (в редакции от 17 июня 20КК года) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - ФЗ № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости. Из ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214-ФЗ следует, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
Как установлено судом, 23 ноября 20СС года между ООО «А.» (застройщиком) и Кондратенко Т.Н. (дольщиком) заключен договор №. .. участия в долевом строительстве 48-квартирного жилого дома по строительным номером 6, расположенного на земельном участке с кадастровым номером … по строительному адресу: К. область, г. К., Б. район, в границах улиц И. – Т. – И. – Л. (л.д.14-20).
Из договора долевого участия в строительстве доля Кондратенко Т.Н. определяется в виде однокомнатной квартиры № 11 (11 - строительный номер), общей проектной площадью 41, 5 кв.м., расположенной во 2-ой секции на 3-м этаже в строящемся жилом 48 –квартирном доме, расположенном по вышеуказанному адресу.
Согласно условиям заключенного договора застройщик принял на себя обязательства организовать строительство объекта в полном объеме в соответствии с проектом; обеспечить работу Государственной приемочной комиссии и осуществить ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с действующими нормативными актами до 31 декабря 20ВВ года (п.п.2.1.,2.2.).
Из пункта 2.6. договора следует, что в десятидневный срок после получения дольщиком уведомления о вводе объекта в эксплуатацию, при условии полной оплаты квартиры и выполнении дольщиком всех принятых на себя по договору обязательств, передать дольщику по передаточному акту законченную строительством квартиру и документы, необходимые для государственной регистрации права собственности дольщика на квартиру Пунктом 5.1. и 5.2. договора определена общая сумма взноса дольщика Х рублей, и порядок расчетов. При этом согласно п. 5.4. указано, что фактическая площадь квартиры определяется по факту построенных квадратных метров с учетом расчета площади в результате замеров, произведенных ФГУП «Ростехинвентаризация», в случае увеличения площади после уточненных замеров дольщик обязуется доплатить застройщику денежные средства за дополнительные квадратные метры по стоимости, установленной в п. 5 договора. Окончательный расчет производится перед подписанием передаточного акта.
Согласно п.3.1. договора дольщик принял на себя обязательство в счет финансирования строительства своей доли в объекте уплатить на расчетный счет застройщика денежные средства, указанные в п.5 настоящего договора. Из пункта 5.1. договора следует, что общая сумма взносов дольщика в строительство объекта на момент заключения договора составляет Х рублей. Денежные средства в размере Х рублей внесены Кондратенко Т.Н. платежным поручением № … от 27.11.20СС года (л.д. 23). Следовательно, принятые на себя обязательства по оплате взноса в строительство объекта дольщиком исполнены в полном объеме.
Вышеуказанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по К. области 21 января 20ВВ года, о чем имеется соответствующая отметка на договоре (л.д.22)
Согласно п. 3 ст. 2 ФЗ № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Ссылаясь на невыполнение ответчиком своих обязательств в установленный договором срок, истица со ссылкой на ст. 218 ГК РФ просит признать за ней право собственности на долю в незавершенном строительством объекте.
Вместе с тем, согласно ст. 10 ФЗ № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Сроки исполнения ООО «А.» договора участия в долевом строительстве от 23 ноября 20СС года, а именно сроки ввода жилого дома в эксплуатацию, неоднократно нарушались и продлевались.
Так, 23 октября 20ВВ года ООО «А.» в адрес Кондратенко Т.Н. направлялось предложение об изменении договора и продлении срока действия договора в части осуществления ввода объекта в эксплуатацию до 01 июля 20ДД года (л.д. 24-25).
13 ноября 20ДД года застройщиком в адрес Кондратенко Т.Н. направлялось предложение о продлении срока действия договора в части осуществления ввода объекта в эксплуатацию в 4-ом квартале 20КК года, мотивируя нарушение графика производства работ односторонним решением банка о прекращении финансирования объектов строительства и экономическим кризисом (л.д. 27).
Истицей в адрес ответчика направлялись претензионные письма 28 ноября 20ВВ года и 18 февраля 20КК года (л.д. 26, 28)
Также, согласно п.п. 1, 1.1 п. 1 ст. 9 ФЗ от № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором; по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Следовательно, федеральный закон предусматривает иное последствие неисполнения стороной застройщика обязательств. Однако требований о взыскании неустойки, расторжении договора Кондратенко Т.Н. не заявлялось.
Как следует из материалов дела, разрешение на строительство № … «А.» указанного многоквартирного жилого дома неоднократно продлевалось Комитетом Архитектуры и градостроительства, в настоящее время срок действия разрешения продлен до 01 мая 20ТТ года, т.е. строительство может быть продолжено до указанного времени (л.д.12-13).
Кроме того, согласно п. 2 ч. 8 ФЗ №214-ФЗ передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в границах улиц И.-Т.-И.-Л. в г. К. ООО «А.» до настоящего времени не выдавалось.
Ссылка истицы на ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ в обоснование своих требований несостоятельна, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 13 указанного ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно п. 1 и п.п. 1 и 2 п. 2 ст. 12.1. ФЗ № 214-ФЗ залогом в порядке, предусмотренном статьями 13-15 указанного Федерального закона, обеспечивается исполнение обязательств застройщика по договору: возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Согласно п. 5 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии с п. 2 ст. 13 ФЗ № 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. В соответствии со ст. 219 ГК РФ именно с момента государственной регистрации права у застройщика возникает право собственности на созданный объект недвижимости.
Согласно требованиям ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином реестре.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 199Д года, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Порядок государственной регистрации права на вновь созданный объект недвижимого имущества определен в п. 1 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Исходя из требований ч. 2 вышеуказанной статьи, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительства, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Сведениями о том, что право собственности на спорный объект зарегистрировано в едином реестре, суд не располагает, кроме того, представитель ответчика суду пояснил, что строительство дома еще не закончено, строительные работы не прекращались.
Учитывая требования ч.2 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой регистрируется право собственности на объект незавершенного строительства, а в настоящее время такое право не зарегистрировано, требования Кондратенко Т.Н. о признании за ней права собственности в объекте незавершенном строительством на долю в праве в размере 16/1000, не подлежат удовлетворению, поскольку отсутствует объект права.
Учитывая изложенные обстоятельства в их совокупности, оснований для удовлетворения требований Кондратенко Т.Н. не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Кондратенко Т.Н. к ООО «А.» о признании за ней права собственности в объекте незавершенном строительством 6-ти этажном 48-ми квартирном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым № … по адресу: г. К., ул. И. – Т. – И.- Л. на долю в праве в размере 16/1000 соответствующей квартире № 11 (строительный), общей проектной площадью 41,5 кв.м., расположенной на 3 этаже, секции 2 со строительным номером 6 по адресу. К., ул. И. – Т. – И.- Л. - отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Решение вступило в законную силу 02 апреля 2011 года, в кассационном порядке сторонами не обжаловалось.
Судья Нагаева Т.В.