Дело № 2-2/ 2011 г.

Именем Российской Федерации

19 января 2011 года

Балтийский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нагаевой Т.В.,

при секретаре Жуковой И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Беловой Н.Е. к Кучиной Е.А. о взыскании задатка в двойном размере и других денежных средств

УСТАНОВИЛ:

Белова Н.Е. обратилась в суд с иском к Кучиной Е.А. о понуждении к заключению договора купли-продажи комнаты общей площадью … кв. м., жилой … кв.м., находящейся по адресу: 1 ( комната 2 б), поскольку Кучина Е.А. уклонилась от его заключения на условиях предварительного договора, заключенного 07 мая 2010 года.

Впоследствии Белова Н.Е. уточнила исковые требования, просила взыскать с Кучиной Е.А уплаченную по предварительному договору купли-продажи комнаты сумму задатка в двойном размере, то есть в сумме Х рублей; уплаченную за ответчицу сумму задолженности по жилищно-коммунальным услугам в размере В рублей; стоимость оказанной ею услуги приватизации комнат в размере Л рублей; судебные расходы в сумме Д рубль; стоимость услуг оценщика в размере Б рублей, указав, что между ней и ответчицей 07 мая 2010 года был заключен предварительный договор купли-продажи комнаты общей площадью … м.кв., расположенной по адресу 1, комната 2 «б», по условиям которого ответчица приняла на себя обязательство приватизировать на свое имя указанную комнату, зарегистрировать право собственности в Управлении Россреестра по К. области, и в течение 2-х месяцев заключить с ней (Беловой Н.Е.) договор купли-продажи комнаты. Цена подлежащей отчуждению комнаты по соглашению сторон была определена в размере П рублей. Во исполнение условий заключенного предварительного договора и дополнительного соглашения к нему от 20.05.2010., в качестве задатка в общей сложности была передана сумма в размере М рублей. В свою очередь ответчица выдала на ее имя нотариальную доверенность, согласно которой она (Белова Н.Е.) была уполномочена совершать от ее (Кучиной Е.А.) имени все действия, связанные с приватизацией спорной комнаты. 30 июля 2010 года ответчица отказалась от продажи указанной комнаты за П рублей, поскольку передумала и желала продать комнату за К рублей. 05 августа 2010 года в адрес ответчицы была направлена претензия, однако она осталась без удовлетворения, в связи с чем, считает ее отказ от заключения договора купли-продажи комнаты необоснованным и нарушающим ее имущественные права. Так как ей стало известно о том, что 08 октября 2002 года Б. районным судом по иску Толмачевой Е.И. к Кучиной Е.А. было вынесено решение о взыскании с Кучиной Е.А. по предварительному договору купли-продажи спорного жилого помещения от 02 августа 2010 года аванса У рублей, штрафа У рублей, поскольку ответчица перед заключением сделки должна была предложить представленную ей для продажи комнату другим собственникам комнат в указанной коммунальной квартире, чего ею сделано не было, то заключить основный договор невозможно, поэтому просила взыскать с ответчицы задаток в двойном размере и понесенные ею убытки.

В судебном заседании Белова Н.Е. поддержала исковые требования в полном объеме, указав, что 07 мая 2010 года они заключили предварительный договор купли-продажи, было передано Ч рублей, затем при заключении дополнительного соглашения еще Ж рублей. Так как у ответчицы имелась задолженность по жилищно-коммунальным услугам, она её частично оплатила. Ответчица мотивировала свой отказ тем, что хочет продать комнату за К рублей. Подробные письменные пояснения истицы приобщены к материалам дела.

Представитель Беловой Н.Е. по устному ходатайству Юсуф Р.В., ответчик Кучина Е.А., третье лицо Кучин Д.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом. Сведений об уважительности причин их неявки суду не представлено, в связи с чем, на основании положения ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие указанных лиц.

Ранее представитель Беловой Е.А. заявленные своей доверительницей требований поддержал в полном объеме, пояснив, что ответчица перед заключением предварительного договора купли-продажи не уведомила других собственников комнат в коммунальной квартире о предстающей продаже, а данное обстоятельство является препятствием заключению основного договора, так как в силу закона другие собственники комнат в коммунальной квартире в тече6ние 3-х месяцев вправе в судебном порядке поставить вопрос о переводе на них права и обязанностей по договору купли-продажи спорной комнаты. Таким образом, имеется препятствие для заключения основного договора купли-продажи, созданное ответчицей. На основании ст. 382 ГК РФ с нее подлежит взысканию сумма задатка в двойном размере, то есть в размере Х рублей. Кроме того, в рамках предоставленных ей полномочий истица производила платежи в счет погашения задолженности ответчицы по жилищно-коммунальным платежам в сумме В рублей, а также оказывала услуги по приватизации 3-х комнат, общая стоимость которых Л рублей.

Ранее Кучина Е.А. в судебном заседании возражала по заявленным требованиям в полном объеме, пояснив, что желала продать комнату в коммунальной квартире истице за К рублей с учетом стоимости ее услуг по приватизации. По договору она получила Н рублей, затем еще Ж рублей. В последующем был заключен предварительный договор купли-продажи данной комнаты с Толмачевой, поскольку она предложила купить комнату за более высокую цену – Г рублей. Истице же она предлагала вернуть М рублей, поскольку приватизацией фактически занималась она (Кучина Е.А.), она же оплатила задолженность по жилищно-коммунальным платежам в размере В рублей, о чем в материалах дела имеется квитанция.

Представитель ответчика по ордеру адвокат Юнусов Г.А. также возражал по заявленным требованиям в полном объеме, пояснив, что считает предварительный договор недействительным, так как на момент его заключения Кучина Е.А. не являлась собственником данного жилого помещения. Таким образом, по данному договору отсутствует предмет. Кроме того, после приватизации у неё не имелось комнаты площадью … кв.м. Сумма П рублей была названа Беловой Н.Е. с условием, что она будет заниматься приватизацией.

Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено судом, 07 мая 2010 года между Кучиной Е.А. (продавцом) с одной стороны и Беловой Е.Е. с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи жилой комнаты, площадью … кв.м., находящейся по адресу 1 на втором этаже трехэтажного жилого дома, за П рублей (л.д. 9,10).

По условиям п.8 данного договора покупатель передает продавцу в качестве задатка в счет стоимости комнаты Ш рублей. Указанную сумму Кучина Е.А. получила, о чем указано в договоре и подтверждается наличием собственноручной подписи Кучиной Е.А. По соглашению сторон продавец Белова Е.А. обязалась приватизировать вышеуказанную комнату в единоличную собственность в течение двух месяцев, зарегистрировать право собственности в УФРС, после чего продать покупателю. Расходы по приватизации комнаты и оформление её в собственность по соглашению сторон несет продавец. В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи комнаты от 20 мая 2010 года, расходы по приватизации комнаты и оформление её в собственность несут продавец и покупатель в равных долях. В обеспечение исполнения условий договора и соглашения покупатель Белова Н.Е. передала Кучиной Е.А. в качестве задатка в счет стоимости комнаты Ж рублей (л.д. 11). Согласно имеющейся в материалах дела расписке ( л.д. 12) Кучина Е.А. получила от Беловой Н.Е. 06 мая 2010 года С рублей в качестве задатка на оформление документов, то есть Кучина Е.А. в общей сложности получила от Беловой Н.Е. задаток в размере М рублей. Данное обстоятельство подтверждается и пояснениями самой Кучиной Е.А., которая указывала, что предлагала истице вернуть М рублей, полученные ею, в счет причитающихся платежей за комнату.

Согласно ст. 314 ГК РФ обязательство должно быть исполнено в срок.

В соответствии с требованиями ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса, т.е. если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Согласно имеющимся в материалах дела данным квартира по адресу 1 является коммунальной ( л.д. 87-92).

Белова Н.Е. обратилась в суд с иском о понуждении Кучиной Е.А. заключить договор купли-продажи комнаты, в соответствии с условиями предварительного договора. Однако, в связи с тем, что Кучиной Е.А. не были соблюдены требования ст. 250 ГК РФ, то есть не были предупреждены письменно остальные участники долевой собственности о намерении Кучиной Е.А. продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых она её продавала, Белова Н.Е. просила взыскать с ответчицы задаток в двойном размере, а также убытки, которые она понесла в связи с отказом Кучиной Е.А. заключить договор купли-продажи спорной комнаты.

В соответствии с требованиями ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

При прекращении обязательства до начала его исполнения (ст. 381 ГК РФ) по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Суд приходит к выводу, что за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, то есть ответчица, поскольку как поясняла в судебном заседании сама Кучина Е.А., она заключила предварительный договор купли-продажи данной комнаты и с Толмачевой, поскольку та предложила купить комнату за более высокую цену – Г рублей. Кроме того, решением Б. районного суда г. К. от 08 октября 2010 года установлено, что 02 августа 2010 года между Толмачевой Е.И. и Кучиной Е.А. был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому Кучина Е.А. обязалась продать, а Толмачева Е.И. купить спорную комнату, принадлежащую Кучиной Е.А. на праве собственности. Стоимость объекта по соглашению сторон составила Ф рублей, включая предоплату. В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским Кодексом РФ. По своему содержанию названная норма действует в системной связи со ст. 250 ГК РФ, что повлекло невозможность заключения законного договора купли-продажи объекта в установленный предварительным договором срок. Поскольку Кучина Е.А. не выполнила обязательств по возврату денежных средств, с неё в пользу Толмачевой Е.И. был взыскан аванс У рублей и штраф, за нарушение обязательств по договору в размере У рублей (л.д.75,76).

В материалах рассматриваемого дела имеется претензия, направленная Беловой Н.Е. в адрес Кучиной Е.А. 04 августа 2010 года (л.д. 19) по факту отказа заключения договора купли-продажи спорной комнаты, на которую Кучина Е.А. не ответила, поскольку 02 августа 2010 года заключила предварительный договор купли-продажи на ту же комнату с Толмачевой Е.И. Вышеизложенное подтверждает выводы суда о виновных действиях со стороны Кучиной Е.А.

Таким образом, Кучиной Е.А. не представлено, а судом не добыто доказательств того, что заключение договора купли-продажи квартиры не состоялось по вине истицы, тогда как, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая, что обязательство по предварительному договору купли-продажи между Кучиной Е.А. и Беловой Н.Е. сторонами не исполнено, причем по вине ответчицы Кучиной Е.А., требования Беловой Н.Е. о взыскании полученного Кучиной Е.А. задатка в двойном размере правомерны и подлежат удовлетворению. Поскольку, как указывалось выше, Кучина Е.А. получила задаток в размере М рублей, то соответственно в пользу Беловой Н.Е. подлежит взысканию Х рублей.

Что же касается требования Беловой Н.Е. о взыскании с Кучиной Е.А. помимо задатка в двойном размере, уплаченной суммы задолженности за жилищно-коммунальные услуги за Кучину Е.А. в размере В рубль, а также Л рублей стоимость оказанных услуг по приватизации комнат, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости услуг по приватизации комнаты в коммунальной квартире, услуг оценщика Б рублей, то в этой части оно удовлетворению не подлежит, по следующим основаниям. Как указывалось выше в соответствии с требованиями ст. 381 ГК РФ следует, что задаток, если иное не оговорено сторонами, выполняет еще и компенсационную функцию - он засчитывается в счет возмещения убытков. При нарушении обязательства задаткополучателем убытки задаткодателя компенсирует лишь штрафная часть возвращаемой суммы, т.е. превышающая сумму выданного ранее задатка.

Кроме того, согласно дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи от 20 мая 2010 года, стороны пришли к соглашению о несении расходов по приватизации комнаты и оформления её в собственность в равных долях. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права Кучина Е.А. является собственницей комнаты по адресу 1, общей площадью … кв.м. в квартире на основании договора приватизации от 30 июня 2010 года. То обстоятельство, что обе стороны занимались подготовкой документов по оформлению комнаты в собственность Кучиной Е.А., подтверждается пояснениями, которые они дали в суде. Так, Белова Н.Е. указывала, что Кучина Е.А. неоднократно звонила ей с разными вопросами в день сдачи документов в УФРС. Согласно расписке, документы на приватизацию (л.д. 94) были сданы именно Кучиной Е.А.. Белова Н.Е. также указывала в суде, что они делали все вместе.

Согласно требованиям ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. С учетом изложенного в пользу Беловой Н.Е. с Кучиной Е.А. подлежат взысканию понесенные истицей судебные расходы (л.д. 48) в размере Д рубль, где Е рублей уплаченная госпошлина при подаче иска, И рубль - оплата в ФГП « Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» за получение справки о принадлежности, Р рублей почтовые расходы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с Кучиной Елены Анатольевны в пользу Беловой Натальи Евгеньевны денежные средства в размере Х рублей, а также судебные расходы Д рубль, а всего Щ рубль. В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение суда вступило в законную силу 04 февраля 2011 года, в кассационном порядке сторонами не обжаловалось.

Судья: Т.В. Нагаева