Дело № 2-459/2011 год

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 мая 2011 года

Балтийский районный суд г. Калининграда обл. в составе:

Председательствующего судьи Вартач-Вартецкой И. З.

При секретаре Шубиной К. А.

рассмотрев гражданское дело по иску А…. к Чевозерову С.В. о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права аренды земельного участка

У С Т А Н О В И Л:

Истец А…. обратился в суд к Чевозерову С. В. с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что М.. Чевозерову С. В. было предоставлено по договору № ХХХ на передачу в аренду городских земель от 26.11.2002 в аренду сроком до 09.04.2048 Х доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ площадью ХХХ га по Л…, Х в Б.. районе г. К.. без определения границ в натуре площадью Х га под существующие встроенные помещения промтоварного магазина. Договор зарегистрирован в учреждении юстиции 27.01.2003. Земельный участок с кадастровым номером ХХХ образован и поставлен на учет до введения в действие ЖК РФ, на нем расположены многоквартирные дома, т.е. с 01.03.2005 земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Совпадение в одном лице кредитора и должника по договору аренды земельного участка является основанием для прекращения обязательства. Не являясь в силу закона собственником земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, органы местного самоуправления не вправе распоряжаться указанными землями, в том числе передавать их в аренду. В настоящее время для исключения обременения в виде зарегистрированного договора из ЕГРП на долю земельного участка с кадастровым номером ХХХ по Л… в Б.. районе г. К… без определения границ в натуре, площадью Х га, на котором расположены многоквартирные дома, необходимо расторгнуть договор № ХХХ на передачу в аренду городских земель от 26.11.2002, заключенный между М… и Чевозеровым С. В., и прекратить право аренды. Арендодателем в адресу ответчика было направлено уведомление о расторжении договора, однако арендатор уклоняется от добровольного подписания соглашения о расторжении договора, в связи с чем истец вынужден обратиться в суд. Просит расторгнуть договор № ХХХ на передачу в аренду городских земель от 26.11.2002, заключенный между М.. и Чевозеровым С.В., прекратив право аренды Чевозерова С.В. на Х доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ по Л…. Х в Б… районе г. К….

Представитель А… по доверенности Остапчук Д.С. в судебном заседании исковые требования о расторжении договора аренды и прекращении права аренды поддержал.

Чевозеров С.В. в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом по почте заказным письмом с уведомлением по месту жительства, что является надлежащим извещением согласно ст. 118 ГПК РФ суду не предъявлял, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке заочного судопроизводства.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации гарантирует каждому право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35, часть 2); граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1), условия и порядок пользования которой определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3).

Таким федеральным законом является, в частности, Земельный кодекс Российской Федерации, регламентирующий отношения по использованию земель в Российской Федерации (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Постановлением М.. № ХХХ от 28.11.2001 года Чевозерову С. В. предоставлен в аренду Х доли площадью Х га в праве долгосрочной аренды кадастрового участка площадью ХХХ га сроком до 09.04.2008 года по Л…, Х на под существующие встроенные помещения промтоварного магазина (л.д. 99 т. 2 дела). Постановлением М… № Х от 24.10.2002 года внесены изменения в общую площадь участка : вместо ХХХ м2 заменить Х м2 (л.д. 98 т. 2).

По данным договора № ХХХ на передачу в аренду городских земель от 26.11.2002, заключенного между М… и Чевозеровым С. В., Чевозерову С.В. предоставлено в аренду сроком до 09.04.2048 Х доли земельного участка без определения границ в натуре площадью ХХХ га по Л… в Б…. районе г. К… в границах кадастрового участка общей площадью ХХХ га с кадастровым номером ХХХ. Земельный участок предоставлен под существующие встроенные помещения промтоварного магазина. (л.д. 6)

По данным выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 15) земельный участок с кадастровым номером ХХХ с назначением земли населенных пунктов под существующие здания, строения, сооружения площадью ХХХ м2 расположен г. К… Л… - ул. П.. - ул. С… - ул. П... Указаны ограничения (обременения) права, в том числе аренда 27.01.2003 № ХХХ срок действия с 27.01.2003 до 09.04.2048 в пользу Чевозерова С. В.

В соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно ч. 1 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ" и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ /ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"/.

Согласно п. 2 ст. 23 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который до введения в действие ЖК РФ учтен в Едином государственном реестре земель, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном дом с даты введения в действия ЖК РФ, т.е. с 01.03.2005 года (ст. 1 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ").

Как следует из кадастрового дела на земельный участок ХХХ, данный земельный участок поставлен на кадастровый учет до введения в действия ЖК РФ.

Следовательно, с момента введения в действие ЖК РФ, собственниками земельного участка становятся собственники помещений многоквартирных домов, расположенных на данном земельном участке.

Т.е. с 01.03.2005 Чевозеров С. В. как правообладатель встроенного нежилого помещения, становится одним из сособственников спорного земельного участка, который перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона. Согласно положений ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. Совпадение их в одном лице (конфузия) делает бессмысленным существование субъективного права и корреспондирующей ему обязанности, а потому при наступлении подобных обстоятельств обязательство прекращается.

Согласно п. 2 ст. 451 ч. 1 ГК РФ). Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 450 ГК РФ. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Т. е. в данном случае закон четко оговаривает условие об объекте как существенное условие договора аренды, т.е. в договоре должны содержаться конкретные сведения об имуществе, переданном в аренду.

Согласно ч. 1 и ч 2. ст. 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом.

Земельным участком согласно ст. 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" является часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом.

В соответствии со ст. 6 ЗК РФ (действовавшей до 23 октября 2008 года), ст. 11-1 ЗК РФ (вступившей в силу с 24 октября 2008 года) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, объект, границы которого не установлены (в том числе учтенный в государственном земельном кадастре земельный участок с условным кадастровым номером), не существует как объект права и, соответственно, не может являться предметом гражданского оборота.

Согласно статьям 15, 17, 18 ЗК РФ объектом земельных правоотношений, на основании которых возникает право собственности, могут быть земельные участки, при этом, части земельных участков не названы в качестве таковых.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 7 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) "О государственном кадастре недвижимости" описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости.

Тогда, как следует из договора аренды № ХХХ от 26.11.2002 года, границы земельного участка, передаваемого в аренду Чевозерову С. В., не определены, конкретные сведения – где же именно расположена доля Х – не содержатся в договоре и дополнительных соглашениях.

При этом согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ в Определении от 05.03.2004 N 82-О критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце втором пункта 2 статьи 6 ЗК РФ, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 ЗК РФ, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128 Г РФ и ст. 133 (Неделимые вещи) ГК Российской Федерации, следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, - такой земельный участок выступает объектом прав в целом. Следовательно, на неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В договоре аренды № ХХХ от 26.11.2002 года отсутствует возможность включения в него других правообладателей многоквартирного жилого дома Х по Л… г. К...

Таким образом, по содержанию договор не соответствует требованиям закона, ограничивая иным собственникам реализацию их прав на земельный участок, в том числе и путем выделения участка под один многоквартирный жилой дом.

В данном случае, при заключении договора аренды стороны исходили из отсутствия других собственников жилого дома Х по Л… г. К…. Тогда как в настоящее время обстоятельства существенно изменились, с момента введения в действие ЖК РФ согласно ст. 36 ЖК РФ земельный участок под многоквартирным жилым домом является собственностью всех собственников помещений многоквартирного дома, без выделения в натуре долей, что прямо указано в пункте 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ. Кроме того, введенный в 2001 году в действие Земельный Кодекс РФ четко обозначил понятие земельного участка, указанный в договоре аренды с Чевозеровым С. В. объект аренды не соответствует требованиям Закона. А следовательно, имеются основания для расторжения договора аренды и на основании пп. 7 п. 2 ст. 46 ЗК РФ (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 года N 232-ФЗ)

В соответствии с положениями ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из материалов дела уведомление от 19.08.2010 о расторжении договора аренды Чевозерову С.В. истцом направлялось. (л.д. 17-20)

Как пояснил представитель истца в судебном заседании, до настоящего времени Чевозеров С. В. не обращался к истцу по вопросу расторжения договора аренды.

Поскольку до обращения в суд истцом были соблюдены требования п. 2 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Следовательно требования истца о прекращении права аренды Чевозерова С.В. на Х доли в праве аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ по Л… Х в Б.. районе г. К.. в силу положений ст. 453 ГК РФ подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № ХХХ от 26 ноября 2002 года, заключенный М… (Арендодатель) и Чевозеровым С.В. (Арендатор) о предоставлении в аренду Х долей в праве аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ (местоположение объекта г. К… Л…-ул. П..-ул. С..-ул. П…) площадью ХХХ га, расположенного по адресу г. К.. Л…, Х.

Прекратить право аренды Чевозерова С.В. на земельный участок с кадастровым номером кадастровым номером ХХХ (местоположение объекта г. К… Л…-ул. П…-ул. С..-ул. П..) площадью ХХХ га, расположенного по адресу г. К… Л…, Х по договору аренды земельного участка № ХХХ от 26 ноября 2002 года.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.

Ответчик вправе подать в суд, вынесший заочное решение, заявление об отмене этого решения в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Решение суда вступило в законную силу 05 июля 2011 года, в кассационном порядке сторонами не обжаловалось.

Судья: Вартач-Вартецкая И.З.

Согласовано: Колеганова Л.Н.