Дело № 2-104/2011 г.
РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации17 февраля 2011 года г. Калининград
Балтийский районный суд г. Калининграда В СОСТАВЕ:
председательствующего судьи Левченко Н.В.
при секретаре Кушнировой Л.Я.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
по иску Шаповаленко А.Н. к Майзиту Ю.Е. о взыскании денежных средств в сумме xx рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами,
встречному иску Майзита Ю.Е. к Шаповаленко А.Н. о признании недействительными, ничтожными предварительных договоров купли-продажи от 02.zz.20zz года и 08.zz.20zz года, признании недействительной предварительной устной договоренности о купле-продаже квартиры, взыскании судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л:
Шаповаленко А.Н. обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что в ноябре 20zzг. обратился в риэлторское агентство «KKK» для приобретения жилья. Была предложена однокомнатная квартира по ул. Г., z-x, после осмотра квартиры решил ее приобрести. Заключил предварительный договор продажи недвижимости с соглашением о задатке от 08.zz.zz. с Майзитом Ю.Е., во исполнение обязательств им были переданы денежные средства в сумме xxруб. в качестве задатка. Часть оплаты за квартиру должна быть оформлена банком «GGG» как ипотека на сумму xxруб. Ответчик после заключения предварительного договора должен был предоставить документы в банк для оформления ипотеки, а именно копии лицевого счета и поквартирной карты, т.к. срок действия ранее предоставленных документов истек, однако ответчик отказался это сделать. В назначенный день совершения сделки ответчик перестал отвечать на телефонные звонки, а затем отказался от сделки без объяснения причин. Узнал, что ответчик заключил договор с другим риэлторским агентством, продолжает показывать квартиру другим покупателям. Для исполнения договора истцом была произведена оценка рыночной стоимости недвижимого имущества в ООО «OOO», оплата составила xxруб. денежные обязательства, возникшие у Майзита Ю.Е. при получении денежных средств у Шаповаленко А.Н. по их возврату истцу, до настоящего времени не исполнены. Просит взыскать с Майзита Ю.Е. в пользу Шаповаленко А.Н. денежные средства, а именно задаток в двойном размере и стоимость оценки, в общей сумме xxруб., проценты за пользование чужими денежными средствами на день вынесения решения.
17.01.11. Майзит Ю.Е. обратился со встречным исковым заявлением, указав, что изначально был заключен предварительный договор о продаже недвижимости с соглашением о задатке 02.zz.zz. Тексты договоров от 02.zz.zz. и 08.zz.zz. абсолютно идентичны за исключением п. 9, согласно которому изначальная сумма задатка по договору от 02.zz.zz. составляла xxруб., тогда как сумма задатка по договору от 08.zz.zz. составляет xxруб. Необходимость увеличения суммы задатка возникла, когда Шаповаленко А.Н. сообщил о требовании банка предоставить справку об отсутствии у Майзита задолженности по оплате коммунальных услуг по отчуждаемой квартире. Задолженность была, пришли к соглашению об увеличении суммы задатка до xxруб. для погашения задолженности, соглашение было оформлено в виде нового предварительного договора от 08.zz.zz. Ни он, ни Шаповаленко А.Н. в новом договоре не признали договор от 02.zz.zz. незаключенным или недействительным. Договор от 08.zz.zz. должен быть признан недействительным и рассматриваться как дополнительное соглашение к договору от 02.zz.zz. об увеличении (изменении) суммы задатка. Сделка не состоялась по вине истца. Договоры от 02.zz.zz. и 08.zz.zz. не имеют указания на предмет договора, т.е. конкретный объект купли-продажи, адрес его нахождения, основные характеристики. Расчет между сторонами по договору купли-продажи должен производиться при подписании основного договора купли-продажи объекта перед передачей документов на государственную регистрацию, а согласно предложенного проекта договора кредитные денежные средства банк перечисляет на счет Шаповаленко А.Н. только после того, когда получит документальное подтверждение о передаче документов по сделке на гос.регистрацию договора и перехода права собственности на квартиру, что противоречит условиям оплаты по предварительным договорам. Как следует из п. 1 договоров от 02 и 08 xxx 20zzг. сумма оплаты по договору купли-продажи объекта составляет xxруб., а из предложенного к заключению договора купли-продажи от 21.zz.zz. следует, что цена объекта составляет xxруб. истец в одностороннем порядке уменьшил договорную сумму на xxруб., нарушил взятое на себя обязательство купить объект по большей цене. Как следует из п. 3 договоров, основной договор купли-продажи объекта должен быть заключен не позднее 15.zz.zz. Шаповаленко А.Н. в установленный договорами срок проект договора для заключения не представил, объявил о переносе заключения сделки на 17.zz.zz, затем на 21.zz.zz., согласия на перенос сделки не спрашивал. Соглашение о продлении срока действия договоров от 02 и 08 xxx 20zzг. не заключали и предложения о заключении соглашения не получал. Считает, что с 16.zz.zz. был свободен от исполнения своих обязательств по предварительным договорам. Вина за то, что сделка не состоялась в установленный договорами срок, по договорной цене, на договорных условиях оплаты – до момента сдачи документов на регистрацию, полностью лежит на истце. До 15.zz.zz. копии поквартирной карты и лицевого счета, срок действия которых не истек, были представлены банку, на основании которых было дано согласие на выдачу Шаповаленко А.Н. кредита для оплаты по ипотечной сделке. Документы, датированные 20.zz.zz., были в наличии. Перечислил со своего счета, открытого в «GGG», на счет Шаповаленко А.Н. xxxруб. 21.zz.zz., xxруб. 24.zz.zz. Просит признать ничтожными, незаключенными, недействительными предварительные договора купли-продажи недвижимости с соглашением о задатке от 02.zz.zz. и от 08.zz.zz. Отказать истцу в удовлетворении его исковых требований о взыскании xxруб., взыскать расходы по уплате госпошлины в размере xxруб.
31.01.11. Майзит Ю. Е. уточнил исковые требования указал, что 13.zz.zz. обращался в банк с заявлением, в котором просил внести изменения в типовой договор купли-продажи, сообщением банка от 13.zz.zz. было отказано в удовлетворении просьбы, 21.zz.zz. принял решение отказаться от заключения договора, навязываемого ему и Шаповаленко А.Н. банком. Просит отказать Шаповаленко А.Н. в удовлетворении его исковых требований о взыскании xxруб. на основании определенной законом ничтожности двух предварительных договоров продажи недвижимости с соглашением о задатке от 02.zz.zz. и от 08.zz.zz., заключенных в письменной форме, определенной законом недействительности заключенного в устной форме предварительного договора купли-продажи кв. x д. z по ул. Г. в г. К.
09.02.11. Майзит Ю.Е. уточнил исковые требования, просит признать недействительными, ничтожными предварительные договоры продажи недвижимости с соглашением о задатке от 02.zz.zz. и от 08.zz.zz., заключенными в письменной форме, отказать Шаповаленко А.Н. в удовлетворении его исковых требований о взыскании с его пользу xxруб., признать недействительной предварительную устную договоренность между ним и Шаповаленко А.Н. от 01.zz.zz. о купле-продаже квартиры, находящейся по адресу: г. К., ул. Г., z-x, взыскать расходы по уплате госпошлины.
Истец/ответчик Шаповаленко А.Н. в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания. Ранее в судебном заседании свои исковые требования поддержал, возражал против удовлетворения исковых требований Майзита Ю.Е., пояснил, что до 02.zz.zzг. с Майзитом Ю.Е. вели переговоры, был осмотр квартиры. 02.zz.zzг. встретились в офисе риэлторского агентства «KKK», где им объяснили, как будет происходить оплата. 02.zz.zz. с Майзитом Ю.Е. был заключен предварительный договор, передали задаток xx руб. Затем договорились встретиться для уточнения деталей договора. Майзита Ю.Е. некоторые пункты договора не устроили, Майзит Ю.Е. предложил свои дополнительные пункты, в связи с чем 08.zz.zzг. привели его к управляющему банка. 08.zz.zzг. Майзит просил внести изменения в договор. 08.zz.zzг. позвонили из банка, сказали, что нет справки об отсутствии задолженности, в связи с чем подписали новый предварительный договор на передачу еще xxруб. Спустя несколько дней Майзит Ю.Е. представил справку об отсутствии задолженности, но истек срок действия лицевого счета и поквартирной карты, о чем Майзиту сообщили в банке. 20.zz.zzг. было получено согласие банка на предоставление кредита на покупку квартиры, срок действия данного соглашения x месяца. Банк обещал оформить документы в течение 5 дней с момента представления банку всех документов по квартире, последний срок предоставления банку документов 15.12.10г., договор был готов 17.zz.zzг., но в пятницу не успели все сделать и перенесли заключение сделки на понедельник. Предупредил Майзита Ю.Е., что как только получит деньги, сразу заключат сделку 20.zz.zzг. или 21.zz.zz. Срок действия предварительного договора не продлили. Риэлтор позвонила, сообщила, что договорилась с Майзитом, сделку назначили на 21.zz.zzг. в банке. 20.zz.zzг. Майзит Ю.Е. приходил в банк, говорил, что его что-то не устраивает в договоре купли-продажи. Майзита Ю.Е. не устраивала сумма xx рублей, указанная в договоре, Шаповаленко был готов xx рублей просто отдать сам. В договоре объект указан косвенно, но со ссылкой на регистрационное удостоверение, копию которого Майзит передал Шаповаленко, речь шла о квартире x дома z по ул. Г. в г. К. О том, что Майзит вернул xxруб., не знал.
Представитель Шаповаленко А.Н. Белоусова С.В. в судебном заседании исковые требования Шаповаленко А.Н. поддержала, возражала против удовлетворения исковых требований Майзита Ю.Е., признала, что задаток в сумме xxруб. возвращен Шаповаленко А.Н. До 21.zz.zz. сделка не заключалась по вине Майзита Ю.Е., из-за того, что Майзит Ю.Е. не представил документы, получение ипотеки отодвинулось. Шаповаленко А.Н. и риэлторы звонили Майзиту Ю.Е., требовали документы, он отказал. Документы выданы 08.zz.zz., действуют x месяц. Банк отказал в кредите, т.к. Майзит 21.zz.zz. не пришел на сделку. В качестве объекта был указан не адрес, а номер регистрационного удостоверения, копия которого была передана Шаповаленко А.Н. Сделка была сорвана Майзитом Ю.Е.
Ответчик/истец Майзит Ю.Е. в судебном заседании свои исковые требования с учетом уточнений поддержал, возражал против удовлетворения исковых требований Шаповаленко А.Н., пояснил, что обзванивал риэлторские агентства, в ноябре 2010г. пришли из агентства «Квартирный вопрос» с матерью Шаповаленко А.Н., через несколько дней позвонили и сказали, что решили купить квартиру. 02.zz.zz. представил документы, подписали предварительный договор с задатком xx рублей. 08.zz.zz. повторно подписали предварительный договор для увеличения суммы задатка, т.к. имелась задолженность по квартплате xxруб., банк требовал справку об отсутствии задолженности, 09.zz.zz. представил такую справку из ЖЭКа в банк. Всего от Шаповаленко А.Н. получил xxруб. Сделка переносилась на 17.zz.zz, 21.zz.zz. Банк 20.zz.zz. просил предоставить новый лицевой счет и поквартирную карту, вечером документы получил, но принял решение не продавать квартиру, т.к. в банке в договоре увидел, что цена квартиры в договоре изменена, банк не является третьей стороной договора, порядок оплаты не соответствует предварительному договору. Управляющий в банке сообщил, что они не могут внести изменения в договор, разъяснил возможность обращения к ним для направления запроса в головной офис в Москву, но для этого потребуется время. Был не согласен с тем, что часть денег должны были передать после регистрации перехода права собственности. 21.zz.zz. отказался заключать сделку, т.к. платежеспособность Шаповаленко А.Н. не подтвердили, внесение изменений в договор не обсуждали. zz.zz.zz. и 24.zz.zz. перечислил денежные средства в общем размере xxруб. на счет Шаповаленко А.Н.., возвратив задаток. Т.к. 15.zz.zz сделка не состоялась, с 16.zz.zz. считал себя свободным от обязательств. Кредитный договор и договор страхования был заключен Шаповаленко А.Н. после отказа от сделки. Не брал на себя обязательства по оценке квартиры, не должен компенсировать расходы на оплату услуг риэлторов. Не передавал Шаповаленко А.Н. копию регистрационного удостоверения, скорее всего, ее сняли риэлторы 02.zz.20zz года. Не оспаривает, что при заключении предварительных договоров речь шла о сделке с кв. x д. z по ул. Г. в г. К.
Представитель Майзита Ю.Е. Михейчик В.В. в судебном заседании исковые требования Майзита Ю.Е. с учетом уточнений поддержала, пояснив, что Майзит с ее участием неоднократно обращался в банк для получения проекта договора, просил о корректировке условий, но банк отказался их изменить.
В предварительном судебном заседании 17.01.11. к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ЗАО «GGG».
Представитель ЗАО «GGG» в г. К.е в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания. Ранее в судебном заседании представитель Князев В.В. пояснил, что 14.zz.zz. банк принял решение о предоставлении кредита, был рассмотрен предмет залога, заемщик представил документы. Выдают для подписания типовой договор купли-продажи, который присылают из головного офиса. Говорил Майзиту Ю.Е., что возможно направить письмо в головной офис в М. о внесении изменений в договор, но на это требуется время. Договор купли-продажи готовил банк, т.к. объект недвижимости переходит в залог, и все договоры купли-продажи являются утвержденными типовыми договорами, содержание предварительных договоров купли-продажи банк не интересует. Договор об ипотеке не может быть подписан, пока заемщик не является собственником квартиры. Договор не может быть трехсторонним. Деньги перечисляются продавцу при подаче документов на регистрацию или после регистрации сделки. Передача денег до подачи документов на регистрацию сделки не применяется банком как способ оплаты по сделке никогда. Для оплаты договора заемными средствами продавец должен заключить договор на условиях банка. 21.zz.zz. готовность к сделке подтвердили. 15.zz.zz. Майзит Ю.Е. не представил 2 справки для регистрационной службы, в связи с чем сделка была сорвана. Документы на объект права, являющийся предметом сделки, в банк должен представлять заемщик, но часто приходят сами продавцы, т.к. не доверяют чужим людям подлинники.
Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, их представителей, показания свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно с ч. 1 и ч. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ст. 429 ГК РФ).
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).
02.zz.zz. Майзит Ю.Е. (продавец) и Шаповаленко А.Н. (покупатель) заключили предварительный договор продажи недвижимости с соглашением о задатке, по которому продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи на указанный в п.1 настоящего договора объект за сумму, составляющую xxруб. договор купли-продажи объекта должен быть заключен в срок до 15.zz.zz. Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения № x от zz.zz.19zzг. При подписании настоящего договора передает продавцу задаток в размере xxруб.
08.zz.zz. Майзит Ю.Е. (продавец) и Шаповаленко А.Н. (покупатель) заключили предварительный договор продажи недвижимости с соглашением о задатке, по которому продавец обязуется заключить с покупателем договор купли-продажи на указанный в п.1 настоящего договора объект за сумму, составляющую xxруб. договор купли-продажи объекта должен быть заключен в срок до 15.zz.zz. Объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения № x от zz.zz.19zzг. Продавец гарантирует, что предоставит достоверную информацию в отношении объекта и дополнительные документы по объекту, в случае если такая информация или дополнительные документы потребуются для проверки юридической чистоты объекта или сделок с ним. При подписании настоящего договора передает продавцу задаток в размере xxруб. В случае отказа продавца от продажи объекта продавец действует согласно со ст. 381, 382 ГК РФ. В случае невозможности оформления объекта в собственность покупателя по причинам, не зависящим от сторон, задаток возвращается в одинарном размере. Расчет между сторонами по договору купли-продажи будет производиться при подписании основного договора купли-продажи объекта перед подачей документов на государственную регистрацию.
На данном договоре имеется расписка о том, что Майзит Ю.Е., продавец по договору, подтверждает, что деньги в сумме xxруб. по настоящему договору получил полностью.
Согласно ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ч.3 ст. 454 ГК РФ).
Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Доводы Майзита Ю.Е. об отсутствии в предварительных договорах от 02.zz.zz. и 08.zz.zz. предмета договора - объекта купли-продажи, с указанием адреса его нахождения, в связи с чем договор является ничтожным, несостоятельны, т.к. в договорах имеется ссылка на то, что объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании регистрационного удостоверения № x от zz.zz.19zzг.
Согласно регистрационному удостоверению от zz.zz.19zzг. № x квартира x, с одной жилой комнатой, общей площадью xкв.м., жилой xкв.м. жилого дома z по ул. Г. в г. К. зарегистрирована на праве собственности за Майзитом Ю.Е. Копией данного документа покупатель с 02.zz.20zz года располагал.
Кроме того, в судебном заседании стороны и свидетели не отрицали, что производили осмотр кв.x дома z по ул. Г. в г. К., и что данная квартира являлась объектом по договору.
Таким образом, предварительные договоры содержали все существенные условия предстоящей сделки, позволяли однозначно определить предмет сделки, в связи с чем недействительными и ничтожными с момента их заключения не являлись.
Также судом установлено, что Майзит Ю.Е. знал о том, что дата заключения сделки переносилась неоднократно, запрашивал и предоставлял документы для заключения сделки, в том числе и после истечения срока действия предварительных договоров, вел переговоры, обращался в банк, тем самым подтверждая намерения заключить договор купли-продажи по истечении срока действия предварительных договоров.
Сама по себе устная договоренность не является договором, не является основанием для возникновения обязательств у сторон, не порождает правовых последствий.
На основании изложенного требования Майзита Ю.Е. о признании недействительными, ничтожными предварительные договора продажи недвижимости с соглашением о задатке от 02.zz.zz. и от 08.zz.zz., а также признании предварительной устную договоренность между ним и Шаповаленко А.Н. от 01.zz.zz. о купле-продаже квартиры удовлетворению не подлежат.
В соответствии с ч.1 ст.416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Согласно проекту договора купли-продажи квартиры от 21.zz.zz., переданному Майзиту Ю.Е. в банке для ознакомления 20.zz.zz., Шаповаленко А.Н. покупает в собственность у Майзита Ю.Е. квартиру, расположенную по адресу: г. К., ул. Г., z-x. квартира продается по цене xxруб. Денежная сумма в размере xxруб. в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем как за счет собственных средств покупателя, так и за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору. Уплата денежной суммы осуществляется в следующем порядке: денежные средства в размере xxруб. уплачены покупателем за счет собственных средств до подписания настоящего договора, что подтверждается распиской от продавца. Окончательный расчет производится за счет кредитных средств кредитора в размере xxруб. в течение x банковских дней, считая с даты получения из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по К. области, расписки в получении документов на государственную регистрацию прав на квартиру на имя покупателя (п. 3.1.2.2.). Стороны пришли к соглашению, что денежные средства, указанные в п. 3.1.2.2. перечисляются покупателем со своего рублевого счета № x, открытого в Филиале ЗАО «GGG» в г. К. на счет продавца № x. Покупатель обязуется оплатить приобретаемую квартиру по цене, указанной в п.1.4. договора, в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 договора.
Таким образом, представленный банком для подписания продавцу и покупателю проект договора от 21.zz.zz. не соответствует условиям предварительных договоров от 02.zz.zz. и 08.zz.zz., содержит изменения существенных условий сделки, а именно изменена цена договора с xxруб. на xxруб., а также установлен иной порядок получения продавцом оплаты по договору купли-продажи.
Судом установлено, что Майзит Ю.Е. обращался в Филиал ЗАО «GGG» в г. К. вх. № x, в котором просил до момента подписания договора купли-продажи квартиры по ипотеке выдать ему заверенную копию кредитного договора между банком и покупателем, документально подтвердить платежеспособность покупателя на момент государственной регистрации сделки, предусмотреть в проекте договора купли-продажи его квартиры по ипотеке участие кредитора третьей стороной в договоре купли-продажи квартиры по ипотеке, указать, что регистрация перехода права собственности на квартиру к покупателю должна проводится отдельно от регистрации договора после оплаты стоимости квартиры за счет кредитных средств банка, предусмотреть в договоре ниже приведенные пункты: стороны пришли к соглашению о том, что отчуждаемая квартира с момента подписания акта приема-передачи квартиры и до момента полной оплаты стоимости квартиры будет находится в залоге у продавца, продавец имеет право приостановить государственную регистрацию или расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения сторонами условий и сроков оплаты, предусмотренных пунктами настоящего договора.
Таким образом, Майзит Ю.Е. просил подготовить проект договора, соответствующий в части порядка оплаты сделки предварительным договорам.
Из сообщения филиала ЗАО «GGG» в г. К. Майзиту Ю.Е. от zz.zz.zz. следует, что банк не вправе изменять данные типовые формы договоров.
Также представитель третьего лица в судебном заседании не оспаривал, что передача заемных средств не могла быть произведена до сдачи документов на государственную регистрацию сделки, равно как и предоставление заемных средств под договор купли-продажи, содержащий условия внесения оплаты до передачи документов на регистрацию сделки.
20.zz.zz. Майзиту Ю.Е. был дан ответ, в котором филиал ЗАО «GGG» в г. К. указал, что филиал гарантирует предоставление кредита по кредитному договору № x от 21.zz.zz. после предоставления расписки из УФРС о приеме полного пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора купли-продажи, перехода права собственности и ипотеки в силу закона однокомнатной квартиры по ул. Г., z-x.
Таким образом, судом установлено, что обязательства, возникшие у Шаповаленко А.Н. и Майзита Ю.Е. вследствие заключения предварительных договоров купли-продажи, были прекращены 21 xxx 20zz года невозможностью исполнения, которая вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, поскольку банк настаивал на изменении условий первоначального обязательства, указанного в предварительных договорах, и не предоставлял заемные средства для оплаты части сделки без изменения условий оплаты сделки, Майзит Ю.Е. согласия на изменение условий первоначального обязательства не дал, Шаповаленко А.Н. без заемных средств не имел возможности заключить сделку по ранее согласованной цене.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно ч.1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
Судом установлено и сторонами не оспаривалось, что общая сумма задатка по предварительным договорам составляет xxруб.
Согласно платежному поручению № x от 21.zz.zz. Майзит Ю.Е. перевел денежные средства на счет Шаповаленко А.Н. № x, возвратил задаток по договору от 08.zz.zz. в размере xxруб.
В соответствии с платежным поручением № x от 24.zz.zz. Майзит Ю.Е. перевел денежные средства на счет Шаповаленко А.Н. № x, возвратил задаток по договору от 08.zz.zz. в размере xxруб.
07.zz.zzг. ООО «OOO» составлен отчет согласно договору по оценке № x от 07.zz.zz., адрес объекта оценки г. К., ул. Г., z-x, услуга по оценке составила xxруб. Проведение оценки квартиры было необходимо Шаповаленко А.Н. для заключения кредитного договора, стороной которого Майзит Ю.Е. не является.
Поскольку обязательство, в обеспечение которого передавался задаток, прекратилось вследствие невозможности исполнения, у Майзита Ю.Е. 21.zz.20zz года возникла единственная обязанность - возвращения задатка в однократном размере, которая была им полностью исполнена в разумный срок до предъявления покупателем требования о возврате задатка и до извещения продавца об инициированном покупателем в суде споре. Обязанности возмещения задатка в двойном размере и понесенных покупателем убытков, а также уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, исходя из причин прекращения обязательств у продавца не возникло. Факт неправомерного удержания Майзитом Ю.А. денежных средств Шаповаленко А.Н. исследованными по делу вышеприведенными доказательствами не подтвердился.
Таким образом, исковые требования Шаповаленко А.Н. о взыскании с Майзита Ю.Е. задатка в двойном размере в сумме xx рублей, стоимости оценки объекта xx рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.
Иные представленные сторонами доказательства не имеют правового значения для разрешения возникшего спора.
Согласно ст. 98 ГПК РФ требования Майзита Ю.Е. о взыскании госпошлины удовлетворению не подлежат, т.к. ему отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194, 195, 196, 197, 198, 199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Шаповаленко А.Н. в удовлетворении исковых требований к Майзиту Ю.Е. о взыскании денежных средств в сумме xx рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами отказать.
Майзиту Ю.Е. в удовлетворении встречных исковых требований к Шаповаленко А.Н. о признании недействительными, ничтожными предварительных договоров купли-продажи от 02.zz.20zz года и 08.z.20zz года, признании недействительной предварительной устной договоренности о купле-продаже квартиры, взыскании судебных расходов отказать.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Балтийский районный суд г. Калининграда в течение 10 дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение суда изготовлено 22 февраля 2011 года.
Решение вступило в законную силу 05.03.2011г., в кассационном порядке не обжаловалось.