АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
город Балтийск 09 декабря 2010 года
Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи ДУДЕНКОВА В.В.
при секретаре КАЗАКОВОЙ Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ЕРЕМЕЕВА Ю.С. к Обществу с ограниченной ответственностью "Балткомстрой-Калининград" о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилья по апелляционной жалобе представителя ЕРЕМЕЕВА Ю.С. – адвоката ИБРАГИМОВОЙ О.А. на решение мирового судьи 2-го судебного участка Балтийского района Калининградской области от 05 октября 2010 года,
УСТАНОВИЛ:
ЕРЕМЕЕВ Ю.С. обратился к мировому судье с требованием о взыскании с ООО "Балткомстрой-Калининград" денежных средств в сумме 44051 рубля, излишне уплаченных по договору долевого участия в строительстве <...>. В обоснование своего иска сослался на то, что по условиям вышеуказанного договора ответчик обязался передать ему по окончании строительства двухкомнатную квартиру общей проектной площадью 59,57 кв. м, включающую лоджию и расположенную на пятом этаже многоквартирного дома <...>. После завершения строительства из оформленных документов ему стало известно о том, что фактическая площадь квартиры составляет не 59,57 кв. м, а 57,4 кв. м, что на 2,17 кв. м меньше, чем предусмотрено договором. Подобное расхождение в соответствии с пунктом 2.4 договора <...> даёт ему право требовать от ООО "Балткомстрой-Калининград" возврата излишне уплаченной денежной суммы, равной 44051 рублю, исходя из стоимости 1 кв. м в 20300 рублей. В добровольном порядке выплатить разницу в стоимости квартиры ответчик отказался.
При рассмотрении дела мировым судьёй ООО "Балткомстрой-Калининград" иск ЕРЕМЕЕВА Ю.С. не признало, указав, что фактическая общая площадь квартиры, переданной истцу, соответствует общей проектной площади квартиры, указанной в договоре. Договорная стоимость была определена сторонами исходя из её проектной общей площади, а в техническом паспорте содержатся сведения о расчётной общей площади квартиры с применением понижающего коэффициента для лоджии, которые используются для статистического наблюдения за жилищным фондом. В действительности отклонение от общей проектной площади квартиры составило всего 0,17 кв. м, что согласно условиям договора не влечёт перерасчёта стоимости квартиры.
Решением мирового судьи 2-го судебного участка Балтийского района Калининградской области от 05 октября 2010 года ЕРЕМЕЕВУ Ю.С. в удовлетворении иска к ООО "Балткомстрой-Калининград" о взыскании денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилья отказано.
В апелляционной жалобе, поданной в Балтийский городской суд Калининградской области, представитель ЕРЕМЕЕВА Ю.С. – адвокат ИБРАГИМОВА О.А. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения мирового судьи и принятии нового решения об удовлетворении иска. В обоснование жалобы ссылается на неправильное применение мировым судьёй норм материального права, в частности статьи 431 Гражданского кодекса РФ о буквальном толковании условий договора. Пункт 2.4 договора долевого участия в строительстве <...> является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку не соответствует требованиям Приложения № 2 к СНиП 2.08.01-89 "Строительные нормы и правила. Жилые здания" и Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в РФ, предусматривающим включение в общую площадь квартиры площади лоджии, подсчитываемой с понижающим коэффициентом 0,5. Результаты фактических замеров площади квартиры, проводимых БТИ, фиксируются только в абрисе, хранящемся в инвентарном деле здания, и используются только для определения стоимости услуг БТИ по замерам. Во всех остальных случаях общая площадь квартиры определяется с учётом понижающих коэффициентов.
В судебном заседании ЕРЕМЕЕВ Ю.С. и его представитель ИБРАГИМОВА О.А. настаивали на удовлетворении жалобы, полностью поддержав изложенные в ней доводы. При этом дополнительно пояснили, что в правоудостоверяющих документах на квартиру её общая площадь указывается на основании технического паспорта, составленного БТИ с учётом понижающих коэффициентов. Обязательный для сторон договора порядок подсчёта общей площади квартиры установлен в СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания". При заключении договора долевого участия в строительстве <...> ЕРЕМЕЕВ Ю.С. полагал, что фактическая общая площадь квартиры будет указана в документах, оформляемых БТИ.
Представители ООО "Балткомстрой-Калининград" ПОДИСТОВА Л.Н. и КАЗАКОВА Е.Ю. не согласились с апелляционной жалобой и просили оставить её без удовлетворения, а решение мирового судьи – без изменения, указав, что истцом не представлено доказательств того, что построенная квартира не соответствует проекту, приложенному к договору долевого участия в строительстве <...>. По условиям договора допустима погрешность в площадях квартиры, обусловленная результатами проведения строительно-монтажных работ, а не расчётами площади квартиры, произведёнными БТИ. Мировым судьёй верно применена статья 431 Гражданского кодекса РФ, поскольку ни в одном из пунктов договора не содержится условие о проведении расчёта стоимости квартиры на основании данных технического паспорта. Фактическая общая площадь квартиры зафиксирована в абрисе, составленном специалистом БТИ по итогам произведённых замеров. К фактической площади не может быть приравнена расчётная площадь, подсчитываемая БТИ с применением понижающих коэффициентов. Строительство лоджии квартиры с учётом понижающего коэффициента невозможно. Затраты на строительство объекта долевого строительства понесены застройщиком исходя из проектной площади квартиры, включая площадь лоджии. По данным замеров БТИ, содержащимся в абрисе, фактическая площадь лоджии составила 4,07 кв. м, что соответствует условиям договора и не оспаривается истцом.
Тщательно проверив доводы, приведённые в апелляционной жалобе и в объяснениях участников процесса, а также изучив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд апелляционной инстанции находит решение мирового судьи подлежащим оставлению без изменения по следующим мотивам.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – "Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ") по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлено, что <...> в городе Калининграде между ЕРЕМЕЕВЫМ Ю.С. и ООО "Балткомстрой-Калининград" был подписан договор долевого участия в строительстве жилья <...>, по условиям которого истец обязался принять долевое участие путём внесения инвестиций (денежных средств) в строительстве девятиэтажного 72-квартирного жилого дома со строительным номером 17 на Гвардейском бульваре в городе Балтийске, а ответчик обязался построить и передать контрагенту квартиру, соответствующую доле участия последнего в инвестиционном проекте по строительству вышеуказанного многоквартирного дома. Этот договор прошёл государственную регистрацию в установленном законом порядке <...>.
Статьёй 309 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Согласно пункту 2.1 договора долевого участия в строительстве жилья от <...> (далее по тексту – "Договор <...>") общая сумма инвестиций (долевого участия), подлежащая внесению дольщиком в реализацию инвестиционного проекта, в денежном выражении составляет 1209271 рубль исходя из стоимости одного квадратного метра общей площади квартиры, равной 20300 рублям.
Как следует из пунктов 2.2, 4.1 Договора <...> и Приложения № 2 к нему, ЕРЕМЕЕВ Ю.С. как дольщик должен был внести общую сумму инвестиций на расчётный счёт или в кассу ответчика двумя взносами до <...>.
По сведениям, содержащимся в квитанциях к приходным кассовым ордерам ООО "Балткомстрой-Калининград" от <...>, <...> ЕРЕМЕЕВ Ю.С. полностью уплатил ответчику сумму инвестиций, равную 1209271 рублям.
В соответствии с пунктами 1.1, 1.2 Договора <...> и Приложением № 1 к нему причитающейся истцу доле участия в инвестиционном проекте соответствует квартира с условным номером 38 общей проектной площадью 59,57 кв. м, в том числе жилой площадью 29,45 кв. м, расположенная на пятом этаже многоквартирного дома <...> и включающая в числе прочих помещений лоджию площадью 3,94 кв. м.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В силу абзаца первого пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Частью первой статьи 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Буквальное толкование пунктов 1.2.3 и 2.1 Договора <...> в их системной связи позволяет сделать вывод о том, что общая сумма инвестиций, подлежащая внесению истцом, определена исходя из общей проектной площади квартиры, равной 59,57 кв. м и включающей проектную площадь лоджии, и стоимости 1 кв. м общей проектной площади квартиры, равной 20300 рублям.
Как следует из абзаца второго пункта 1.2.3 Договора <...>, общая проектная площадь квартиры в результате возникновения неизбежной погрешности при проведении строительно-монтажных работ может отличаться от фактической общей площади квартиры, определённой по данным замера бюро технической инвентаризации (БТИ).
В соответствии с абзацем вторым пункта 2.4 Договора <...> в случае, если по данным БТИ фактическая общая площадь передаваемой дольщику квартиры будет меньше площади, указанной в пункте 1.2.3 настоящего договора более чем на 1 кв. м, то застройщик одновременно с передачей дольщику документов, необходимых для регистрации права собственности, производит возврат излишней суммы инвестиций, исходя из стоимости 1 кв. м общей площади квартиры, указанной в пункте 2.1 настоящего договора.
Из этого следует, что стороны достигли соглашения об определении цены Договора <...> исходя из общей проектной площади квартиры, в том числе проектной площади лоджии, равной 3,94 кв. м.
Также стороны договорились о том, что фактическая общая площадь передаваемой истцу квартиры должна быть определена по результатам замеров, проведённых бюро технической инвентаризации.
Проведённый судом апелляционной инстанции анализ условий Договора <...> показал, что расхождение между фактической общей площадью квартиры и её общей проектной площадью, являющееся основанием для возврата ЕРЕМЕЕВУ Ю.С. излишне уплаченной суммы инвестиций, должно быть только следствием неизбежной погрешности при выполнении строительно-монтажных работ.
В Договоре <...> отсутствует согласованное сторонами условие о применении при определении проектной и фактической площади лоджии понижающего коэффициента 0,5, равно как и об использовании для целей окончательного расчёта сведений об общей площади квартиры, содержащихся в техническом паспорте жилого помещения или иной учётно-технической документации БТИ.
Как установлено судом апелляционной инстанции, фактическая общая площадь квартиры <...> без учёта понижающего коэффициента для лоджии составляет 59,4 кв. м и соответствует общей проектной площади, оговоренной сторонами в пункте 1.2.3 Договора <...>, с учётом допускаемой погрешности. Этот факт подтверждается абрисом, составленным специалистом БТИ <...>, а сторонами не оспаривается.
Выявленное расхождение между общей проектной и фактической площадью квартиры, равное 0,17 кв. м, не является основанием для возврата истцу излишне уплаченной денежной суммы в соответствии с абзацем вторым пункта 2.4 Договора <...>.
Ссылка представителя истца на обязательность применения в договорных отношениях пункта 3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённой Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 (далее по тексту – "Инструкция о проведении учёта жилищного фонда"), и СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", является несостоятельной.
Согласно пункту 9 Положения о государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301, инвентаризационные сведения и иные данные технического учёта жилищного фонда обязательны для применения, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, в трёх случаях: составление государственной статистической и бухгалтерской отчётности по жилищному фонду; исчисление и контроль базы налогообложения недвижимости в жилищной сфере; определение технического состояния и физического износа жилых строений и жилых помещений.
Как следует из абзаца второго преамбулы Инструкции о проведении учёта жилищного фонда, данная Инструкция определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учёта жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.
В соответствии с абзацем девятым пункта 1.4 и абзацем первым пункта 3.33 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда самостоятельными видами работ, выполняемых при производстве технической инвентаризации, являются измерение в натуре и подсчёт площадей помещений здания в экспликации.
Абзацем первым пункта 3.34 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда предусмотрено, что по каждой квартире подсчитывается её общая площадь.
В силу абзаца первого пункта 3.37 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда общая площадь квартиры определяется как сумма площадей её помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд и холодных кладовых – 1,0.
Согласно абзацу пятому пункта 3.34 Инструкции о проведении учёта жилищного фонда показатели общей площади квартиры используются для целей государственного статистического наблюдения объёмов жилищного строительства в Российской Федерации (завершённого и незавершённого жилищного строительства за соответствующий период) и иных целей.
Следовательно, указываемая БТИ в учётно-технической документации общая площадь квартиры, определяемая с учётом понижающего коэффициента 0,5 для площади лоджии, является расчётной и подлежит применению в строго определённых случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами.
Что касается Строительных норм и правил 2.08.01-89 "Жилые здания", то они являются актом технического нормирования, а не нормативным правовым актом, и содержат лишь технические нормативы.
Как следует из статьи 3 и пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ, обязательные для сторон правила, которым должен соответствовать договор, устанавливаются Гражданским кодексом РФ, принятыми в соответствии с ним иными федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ.
Между тем Гражданский кодекс РФ, федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ и другие акты гражданского законодательства не содержат императивных норм о необходимости применения инвентаризационных сведений и иных данных технического учёта жилищного фонда сторонами договора участия в долевом строительстве.
Подобное условие может быть включено в договор участия в долевом строительстве только по обоюдному согласию сторон, однако в рассматриваемой ситуации ЕРЕМЕЕВ Ю.С. и ООО "Балткомстрой-Калининград" не предусмотрели в Договоре <...> условие об обязательном применении понижающего коэффициента к площади лоджии при осуществлении расчётов.
Оценивая совокупность приведённых выше обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности требования истца о возврате денежной суммы в 44051 рубль, излишне уплаченной по Договору <...> за площадь квартиры, равную 2,17 кв. м.
Таким образом, по результатам повторного рассмотрения дела судом апелляционной инстанции установлено, что мировой судья, правильно применив нормы материального права и дав в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса РФ надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, обоснованно отказал ЕРЕМЕЕВУ Ю.С. в удовлетворении иска к ООО "Балткомстрой-Калининград", а потому доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием для отмены либо изменения судебного решения от 05 октября 2010 года.
Каких-либо нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного решения в апелляционном порядке, мировым судьёй не допущено.
Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 327, 328 (абзац второй), 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
Решение мирового судьи 2-го судебного участка Балтийского района Калининградской области от 05 октября 2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ЕРЕМЕЕВА Ю.С. – адвоката ИБРАГИМОВОЙ О.А. – без удовлетворения.
Настоящее определение обжалованию в кассационном порядке не подлежит и вступает в законную силу со дня его принятия.
Судья Балтийского городского суда
Калининградской области ДУДЕНКОВ В.В.