о признании договора купли - продажи доли квартиры недействительным,

...

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«26» августа 2010г.

Балтийский городской суд Калининградской области в составе:

председательствующего судьи Ясюка Н.И.,

с участием представителя Романовой О.П.,

при секретаре Виноградовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каян О.В. к Быбченко А.А., Хаитову Ю.А. о признании договора купли – продажи доли квартиры недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Каян О.В. (Арндт) обратилась в суд с иском к Быбченко А.А., Хаитову Ю.А. о признании договора купли – продажи доли квартиры недействительным, сославшись на то, что она являлась собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 47,4 кв.м, жилой площадью 33,7 кв.м, расположенной по адресу: ..., ..., ..., квартира 42, на праве общей совместной собственности с ответчиком Быбченко А.А.

На основании решения мирового судьи 2-го судебного участка Балтийского городского округа Калининградской области от Дата обезличена года вышеуказанная квартира была разделена: за ней было признано право собственности на 2/3 доли квартиры, а за ответчиком Быбченко А.А. было признано право собственности на 1/3 доли квартиры.

Право собственности на 2/3 доли вышеуказанной квартиры было признано с учетом интересов несовершеннолетней дочери А. ( Дата обезличена года рождения), которая является членом её семьи и проживает в указанной квартире вместе с ней.

На момент вынесения решения квартира состояла из двух смежных комнат площадью 17,3 кв.м и 16,4 кв.м, коридора площадью 5,2 кв.м, туалета площадью 1,0 кв.м, ванной площадью 2,0 кв.м, кухни площадью 5,5 кв.м.

С согласия ответчика Быбченко А.А. ею была произведена перепланировка квартиры. Перепланировка квартиры в установленном порядке не узаконена.

11 ноября 2009 года ей стало известно, что ответчик Быбченко А.А. на основании договора купли-продажи от Дата обезличена года продал 1/3 доли квартиры по вышеуказанному адресу ответчику Хаитову Ю.А. Предметом договора купли- продажи от Дата обезличена года являлась 1/3 доля квартиры площадью 47,4 кв.м, жилой площадью 33,7 кв.м, которой фактически в настоящее время не существует, состоявшая из двух смежных комнат площадью – 17,3 и 16,4 кв.м.

Документы по продаже доли квартиры приняты Балтийским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области для регистрации сделки.

14 сентября 2009 года ответчик уведомлял её о продаже 1/3 доли квартиры за 250 000 рублей.

16 ноября 2009 года она получила телеграмму от 09 ноября 2009 года, которой ответчик уведомлял её о продаже 1/3 доли квартиры за 420 000 рублей.

Согласно выписки из ЕГРП, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области 21 мая 2010 года, ответчик Хаитов Ю.А. является правообладателем 1/3 доли на квартиру по указанному выше адресу площадью 47,4 кв.м.

В судебном заседании истица и её представитель Романова О.П. исковые требования поддержали и просили суд признать договор недействительным и привести стороны в первоначальное положение. Считают, что фактом продажи доли квартиры нарушены права несовершеннолетней дочери А., Дата обезличена года рождения, предусмотренные частью 4 статьи 292 ГК РФ. Отец её Быбченко А.А. злоупотребил правами родителя. Не может воспользоваться своим правом, предусмотренным ст. 250 Гражданского кодекса РФ, так как предмет договора купли-продажи доли квартиры от Дата обезличена года не соответствует фактическому состоянию объекта недвижимости (перепланирован). Полагают, что предмет договора купли-продажи доли квартиры от Дата обезличена года не соответствует фактическому состоянию объекта недвижимости, предмет договора купли-продажи доли квартиры является несогласованным. На основании уведомления о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.11.2009 года, государственная регистрация купли-продажи была приостановлена, так как государственным регистратором был сделан соответствующий запрос (Номер обезличен от Дата обезличена года) в администрацию города Балтийска. Считают, что договор купли-продажи 1/3 доли двухкомнатной квартиры является ничтожной сделкой.

Ответчик Быбченко А.А. в суд не явился, в своём письменном отзыве иск не признал и просит суд рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что он дважды уведомлял Каян О.В. о продаже своей 1/3 доли, но ответа в установленный срок от неё не получил. Поэтому нашёл другого покупателя. Никакого согласия между ними не было и он не давал согласие на перепланировку квартиры и истица неоднократно заявляла ему о том, что будет чинить препятствия по продаже его доли.

Ответчик Хаитов Ю.А. иск не признал, сославшись на то, что 1/3 доли приобрёл у Быбченко А.А. с помощью посредника и риэлтора, которые не говорили ему о проживании в квартире несовершеннолетних детей и о том, что комнаты в жилье смежные, сам он квартиру не осматривал и только сейчас узнал о произведённой перепланировке квартиры. Примерно знал о том, что Быбченко А.А. продаёт свою долю без ведома Каян О.В., которая имела право покупки 1/3 доли.

Представитель органа опеки и попечительства Лундовская Т.А. с иском не согласилась, указав, что проживание чужих, посторонних людей в квартире, в которой не определён порядок пользования долями жилой площади, не соответствует интересам детей Каян О.В. Перед заключением сделки в орган опеки и попечительства никто не обращался.

Заслушав пояснения сторон, исследовав письменные доказательства, выступление представителя истицы Романовой О.П., суд приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов; продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее; если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статьёй 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пояснений истицы следует, что 14 сентября 2009 года бывший муж уведомил её о продаже своей доли за 250 000 рублей, вновь уведомляет телеграммой от 11 ноября 2009 года, полученную ею 16 ноября 2009 года, в которой предлагает ей купить 1/3 доли уже за 420 000 рублей и, не дождавшись в течение месяца от неё ответа, совершает сделку купли-продажи Дата обезличена года, продав свою долю ответчику Хаитову Ю.А.

Действительно из содержания указанных телеграмм, договора купли – продажи видно, что уведомление о продаже доли квартиры за большую цену, чем в первый раз, направлено истице в день совершения сделки – Дата обезличенаг. Содержания представленных по запросу суда копий документов Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии свидетельствует о том, что до совершения сделки не было получено разрешение органа опеки и попечительства администрации Балтийского муниципального района.

Вместе с тем, судом установлено, что покупателя Хаитова Ю.А. посредники по совершению сделки не знакомили с квартирой и её жильцами и не посвящали в то, что в жилье, состоящем из двух смежных комнат, проживают несовершеннолетние дети.

Между тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Пункт 4 статьи 292 ГК РФ Постановлением Конституционного Суда РФ от 08.06.2010 N 13-П признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Как следует из статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом, суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Кроме того, судом установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи 1/3 доли квартиры, последняя не соответствовала прежним размерам, а именно: по состоянию на 08 сентября 2009 года квартира (после перепланировки), имеет общую площадь 47,1 кв.м (ранее 47,4), жилую площадь 30,4 кв.м (33,7) и состоит из двух изолированных жилых комнат (ранее из двух смежных комнат) площадью 17,3 кв.м и 13,1 кв.м (ранее 16,4), коридора площадью 8,2 кв.м, туалета площадью 1,0 кв.м, ванной площадью 2,0 кв.м, кухни площадью 5,5 кв.м, что подтверждается выкопировкой из поэтажного плана дома.

Таким образом, судом установлено, что на момент заключения договора купли-продажи 1/3 доли квартиры, последняя, как предмет договора купли-продажи доли квартиры от Дата обезличена года, не соответствовала фактическому состоянию объекта недвижимости (в связи с перепланировкой и переустройством), а также нарушено право преимущественной покупки Каян О.В. 1/3 доли, поскольку она является сособственником 2/3 доли этой квартиры и нарушены права её несовершеннолетних детей.

Вместе с тем, доводы ответчиков Быбченко А.А. и Хаитова Ю.А. о том, что сделка соответствует закону, а их действия по совершению сделки соответствуют действующему законодательству суд признаёт несостоятельными по основаниям, изложенным выше.

Поэтому суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать сделку и договор купли – продажи 1/3 доли квартиры Номер обезличен, в доме Номер обезличен, по ..., ..., ..., общей площадью 47,4 кв.м, совершённые Дата обезличена года между Быбченко А.А. и Хаитовым Ю.А. недействительными.

Обратить стороны в первоначальное положение – обязать Быбченко А.А. возвратить Хаитову Ю.А. 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей.

Данное решение является основанием для аннулирования свидетельства о государственной регистрации права, выданное управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области Дата обезличена года, запись регистрации Номер обезличен, кадастровый (или условный номер) – Номер обезличен

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Калининградский областной суд через Балтийский городской суд в течение 10 дней со дня его принятия судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 августа 2010 года.