о признании недействительным договора купли-продажи квартиры

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Балтийск 07 октября 2010 года

Балтийский городской суд Калининградской области в лице судьи ДУДЕНКОВА В.В.

при секретаре КАЗАКОВОЙ Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ШУМИЛИНОЙ Л.П. к СИНИЦИНОЙ З.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

УСТАНОВИЛ:

ШУМИЛИНА Л.П. обратилась в суд с иском к СИНИЦИНОЙ З.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <...>, заключённого 26.10.2009 г. между ШУМИЛИНОЙ Л.П. в лице представителя БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. и СИНИЦИНОЙ З.А. в лице законного представителя ФИО2 В обоснование предъявленного требования сослалась на то, что АКБ "МБРР" (ОАО) предоставил ей целевой кредит в сумме <...> рублей на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <...>. Обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита являлась ипотека указанной квартиры в силу закона. В связи с ухудшением своего материального положения и невозможностью надлежащего исполнения обязательств по погашению кредита она обратилась в АКБ "МБРР" (ОАО) с заявлением, в котором просила помочь реализовать заложенную квартиру и зачесть вырученные от продажи денежные средства в счёт погашения задолженности по кредитному договору. Для этого она выдала сотруднику банка БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. нотариально удостоверенную доверенность на продажу квартиры. При этом в устной форме была согласована продажная цена квартиры не менее <...> рублей. В конце 2009 года ей стало известно о том, что квартира была продана ответчице за <...> рублей. Полагала, что договор купли-продажи квартиры от 26.10.2009 г. является недействительной сделкой вследствие несоответствия его закону, так как при отчуждении заложенного имущества были нарушены условия выданной закладной, отсутствовало согласие залогодержателя на продажу квартиры, фактически имело место обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, что невозможно в силу статьи 55 Федерального закона "Об ипотеке". В нарушение требований статьи 56 Федерального закона "Об ипотеке" реализация заложенной квартиры осуществлена залогодержателем без решения суда и без проведения публичных торгов. Она была вынуждена совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях по причине стечения тяжёлых обстоятельств (потери работы, лишения средств к существованию), чем ответчица воспользовалась. Фактически квартира была продана по заниженной более чем в два раза цене, о чём она узнала уже после совершения сделки. Кроме того, её представитель БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. не мог представлять реальной стоимости квартиры и был введён ответчицей в заблуждение относительно качеств квартиры как предмета сделки, которые значительно снижают возможности её использования по назначению. В связи с недействительностью сделки купли-продажи квартира подлежит возврату в её собственность.

Истица ШУМИЛИНА Л.П. в судебное заседание не явилась, будучи извещённой надлежащим образом.В судебном заседании представитель истицы СЛАДКОВ А.В. настаивал на удовлетворении иска и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата квартиры в собственность ШУМИЛИНОЙ Л.П. и выплаты СИНИЦИНОЙ З.А. денежных средств в сумме <...> рублей, ранее полученных АКБ "МБРР" (ОАО) в счёт погашения задолженности истицы по кредитному договору. При этом дополнительно пояснил, что продажа квартиры через представителя БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г., являющегося сотрудником АКБ "МБРР" (ОАО), фактически представляет собой обращение залогодержателем взыскания на предмет залога, которое в силу требований Федерального закона "Об ипотеке" должно осуществляться только в судебном порядке с реализацией путём продажи с публичных торгов. Перед выдачей доверенности между ШУМИЛИНОЙ Л.П. и её представителем БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. была достигнута договорённость о минимально допустимой продажной цене квартиры, равной <...> рублям, однако в доверенности это закреплено не было. По вине сотрудников АКБ "МБРР" (ОАО) цена квартиры снизилась более чем в два раза. Об изменении стоимости квартиры к моменту заключения оспариваемого договора истица письменно не уведомлялась. Согласие ШУМИЛИНОЙ Л.П. на такое значительное уменьшение продажной цены квартиры представителем получено не было. Договорная цена, определённая представителями в договоре купли-продажи от 26.10.2009 г., являлась заниженной и не соответствовала рыночной стоимости квартиры. Ухудшение в начале 2009 года имущественного положения истицы повлекло просрочку исполнения обязательств по кредитному договору и вынудило её продать заложенную квартиру на крайне невыгодных условиях, которые были самостоятельно определены представителем при совершении сделки. На момент заключения договора купли-продажи представитель истицы БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. заблуждался относительно состояния квартиры и влияния, которое оно оказывает на продажную цену, что также является основанием для признания сделки недействительной.

Представитель третьего лица на стороне истицы – АКБ "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО) – ВАРШАВСКАЯ Л.Н. полагала, что иск не подлежит удовлетворению, сославшись на то, что ШУМИЛИНА Л.П. добровольно выдала доверенность БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. как частному лицу, а не сотруднику банка-залогодержателя, и предоставила ему полномочия по продаже заложенной квартиры по цене и на условиях по своему усмотрению. При этом минимально допустимую продажную цену квартиры истица в доверенности специально не оговорила. Вины сотрудников банка в снижении цены квартиры не имеется, поскольку договорная цена была определена по соглашению сторон исходя из реальной ситуации на рынке недвижимости Калининградской области на момент совершения сделки. Банк был заинтересован в реализации квартиры по более высокой цене в целях погашения задолженности ШУМИЛИНОЙ Л.П. по кредитному договору, однако с учётом технического состояния квартиры предложений о более высокой цене от потенциальных покупателей не поступило. АКБ "МБРР" (ОАО) не имел никакого отношения к заключению оспариваемого договора купли-продажи и не обращал взыскание на предмет залога во внесудебном порядке. Истица имела возможность поручить продажу квартиры любому выбранному ею лицу, но обратилась по этому поводу к БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. До заключения оспариваемого договора АКБ "МБРР" (ОАО) дал в письменной форме согласие на продажу заложенной квартиры за <...> рублей. Вырученные от продажи квартиры денежные средства в полном объёме были внесены представителем на банковский счёт ШУМИЛИНОЙ Л.П., после чего истица могла свободно распорядиться ими. После предварительного уведомления ШУМИЛИНОЙ Л.П., не давшей никаких указаний, вырученная от продажи квартиры денежная сумма была перечислена на ссудный счёт для погашения задолженности по кредитному договору. Никаких доказательств кабальности оспариваемой сделки или заблуждения со стороны БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. как представителя не представлено.

Третье лицо на стороне истицы БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. возражал против удовлетворения иска, пояснив, что в марте 2009 года ШУМИЛИНА Л.П. как заёмщик обратилась в АКБ "МБРР" (ОАО) с просьбой оказать ей содействие в продаже заложенной квартиры в целях досрочного погашения задолженности по кредитному договору. 20 марта 2009 года истица выдала ему как частному лицу, а не сотруднику банка-залогодержателя, доверенность, удостоверенную нотариусом. До подписания доверенности нотариус разъяснил истице возможные последствия данного действия, которые были ей понятны. В выданной доверенности ШУМИЛИНА Л.П. не оговорила продажную цену квартиры, оставив это условие на его усмотрение. Изначально квартира истицы предлагалась к продаже через риэлторские организации городов Калининграда и Балтийска по цене <...> рублей, однако покупательский спрос на неё отсутствовал. Он (БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г.) показывал нескольким потенциальным покупателям реализуемую квартиру, но из-за её плохого технического состояния, удалённого местонахождения и наличия большой задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг сделки не состоялись. Спустя некоторое время продажная цена квартиры была снижена, после чего через агентство недвижимости "Акцент", находящееся в городе Балтийске, был найден покупатель, согласившийся купить квартиру за <...> рублей. Летом 2009 года он (БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г.) лично встречался с ШУМИЛИНОЙ Л.П. и сообщил ей о планируемой продаже квартиры за <...> рублей. Никаких возражений по этому поводу от истицы не поступило. Для заключения договора купли-продажи с законным представителем недееспособной СИНИЦИНОЙ З.А. было получено письменное согласие АКБ "МБРР" (ОАО) на продажу заложенной квартиры по цене <...> рублей и на снятие обременения при переходе права собственности к покупателю, а также согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки в интересах недееспособного лица. Деньги по оспариваемой сделке в сумме <...> рублей были перечислены покупателем на его банковский счёт, после чего он внёс всю полученную сумму наличными деньгами на банковский счёт ШУМИЛИНОЙ Л.П.

Представитель ответчицы ЛУГВИЩИК М.С. предъявленный иск не признала, указав, что при совершении оспариваемой сделки никаких нарушений закона допущено не было. Орган опеки и попечительства разрешил законному представителю недееспособной СИНИЦИНОЙ З.А. продать свою квартиру при условии одновременной покупки другого жилого помещения. При рассмотрении данного вопроса в орган опеки и попечительства были представлены разрешение банка-залогодержателя на продажу ответчице заложенной квартиры и согласие на снятие обременения в виде залога при переходе права собственности на квартиру к СИНИЦИНОЙ З.А. В случае удовлетворения заявленных требований будут существенно нарушены права и законные интересы недееспособной ответчицы, являющейся добросовестным приобретателем по возмездному договору.

Выслушав объяснения участников судебного разбирательства и изучив письменные доказательства, суд находит иск ШУМИЛИНОЙ Л.П. не подлежащим удовлетворению по следующим мотивам.

Как видно из материалов дела (т. 1 л.д. 7-14), 03 марта 2008 года в городе Калининграде между Акционерным коммерческим банком "Московский Банк Реконструкции и Развития" (ОАО), с одной стороны, и ШУМИЛИНОЙ Л.П., с другой стороны, был заключён кредитный договор № <...> (далее – кредитный договор от 03.03.2008 г.).

По условиям этого кредитного договора АКБ "МБРР" (ОАО) предоставил ШУМИЛИНОЙ Л.П. кредит в сумме <...> рублей на срок 156 месяцев под 13,75% годовых с целевым использованием на приобретение квартиры стоимостью <...> рублей, расположенной по адресу: <...>, а ШУМИЛИНА Л.П. обязалась возвратить АКБ "МБРР" (ОАО) полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в порядке и в сроки, предусмотренные данным договором.

Согласно пункту 1.4.1 кредитного договора от 03.03.2008 г. обеспечением исполнения ШУМИЛИНОЙ Л.П. как заёмщиком договорных обязательств является ипотека в силу закона <...>.

Права АКБ "МБРР" (ОАО) по кредитному договору от 03.03.2008 г., в том числе право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на приобретаемую квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, были удостоверены закладной от 04.03.2008 г., выданной первоначальному залогодержателю – АКБ "МБРР" (ОАО) 13 марта 2008 года (т. 1 л.д. 116-124).

При рассмотрении дела судом установлено, что на основании договора купли-продажи квартиры от 04.03.2008 г. ШУМИЛИНА Л.П. приобрела в единоличную собственность за <...> рублей однокомнатную квартиру общей площадью 30,9 кв. м, в том числе жилой площадью 16,2 кв. м, находящуюся по адресу: <...>.

Государственная регистрация права собственности ШУМИЛИНОЙ Л.П. на указанную квартиру и ипотеки осуществлена 13 марта 2008 года.

Данные обстоятельства объективно подтверждаются письменными доказательствами: договором купли-продажи квартиры от 04.03.2008 г. (т. 1 л.д. 15-19), свидетельством о государственной регистрации права <...> от 13.03.2008 г. (т. 1 л.д. 20), закладной от 04.03.2008 г. (т. 1 л.д. 116-128), копией поквартирной карточки от 26.10.2009 г. (т. 1 л.д. 59).

Согласно статье 18 Гражданского кодекса РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности, совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах.

В силу пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены (пункт 2 статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Пунктом 4.1.26 кредитного договора от 03.03.2008 г. и пунктом 2.8 закладной от 04.03.2008 г. предусмотрено, что ШУМИЛИНА Л.П. как заёмщик и залогодатель обязалась не отчуждать заложенную квартиру и не распоряжаться ею иным способом без предварительного письменного согласия АКБ "МБРР" (ОАО) как кредитора и залогодержателя (т. 1 л.д. 11, 119).

20 марта 2009 года ШУМИЛИНА Л.П. обратилась в АКБ "МБРР" (ОАО) с письменным заявлением, в котором сообщила о невозможности исполнения своих обязательств по кредитному договору от 03.03.2008 г. в силу тяжёлого материального положения и просила помочь реализовать заложенную квартиру, а вырученные от продажи денежные средства зачислить на её счёт для погашения задолженности по кредитному договору (т. 1 л.д. 22). Кроме того, в этот же день истица передала в АКБ "МБРР" (ОАО) как залогодержателю на ответственное хранение свидетельство о государственной регистрации права собственности на заложенную квартиру и договор купли-продажи квартиры от 04.03.2008 г. (т. 1 л.д. 68).

В соответствии с пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счёт другой стороны (доверителя) определённые юридические действия.

Пунктом 1 статьи 182 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что сделка, совершённая одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создаёт, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Согласно пункту 1 статьи 975 Гражданского кодекса РФ доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

Доверенностью признаётся письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела (т. 1 л.д. 23, 54), 20 марта 2009 года ШУМИЛИНА Л.П. выдала БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. доверенность со сроком действия три года, которой уполномочила его продать за сумму и на условиях по своему усмотрению квартиру, находящуюся по адресу: <...>, для чего предоставила ему право собирать все необходимые документы, заключить и подписать договор купли-продажи и передаточный акт, произвести расчёт по заключённой сделке, получить следуемые за проданную квартиру деньги, зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним по Калининградской области договор купли-продажи и переход права собственности от имени истицы на имя нового собственника в отношении квартиры, а также выполнять все иные действия и формальности, связанные с поручением.

Эта доверенность 20 марта 2009 года была удостоверена нотариусом <...> ФИО1 и внесена в соответствующий реестр для регистрации нотариальных действий под № <...> (т. 1 л.д. 48-49).

Таким образом, 20 марта 2009 года между ШУМИЛИНОЙ Л.П., с одной стороны, и БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г., с другой стороны, был заключён договор поручения путём выдачи письменной нотариально удостоверенной доверенности.

Согласно письменному сообщению и.о. нотариуса <...> ФИО1 от 22.07.2010 г. № 438 (т. 1 л.д. 47) доверенность, выданная ШУМИЛИНОЙ Л.П. на имя БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. и зарегистрированная в реестре 20 марта 2009 года за <...>, не отменялась.

В соответствии с пунктом 1 статьи 973 Гражданского кодекса РФ поверенный обязан исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Поскольку точный срок исполнения поручения соглашением ШУМИЛИНОЙ Л.П. и БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. установлен не был, последний вправе был совершать от имени истицы юридические действия по продаже квартиры, расположенной по адресу: <...>, в течение всего трёхгодичного срока действия выданной ему доверенности, то есть до 20 марта 2012 года.

Судом установлено, что 26 октября 2009 года в городе <...> между БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г., действующим от имени истицы по доверенности от 20.03.2009 г., и законным представителем СИНИЦИНОЙ З.А. – ФИО2 был подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> (т. 1 л.д. 24-27, 55-56).

В тот же день БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. передал, а ФИО2 приняла квартиру по передаточному акту, подписанному обеими сторонами (т. 1 л.д. 28-29, 57-58).

Согласно пункту 4 договора купли-продажи от 26.10.2009 г. заложенная квартира была оценена по соглашению сторон и продана СИНИЦИНОЙ З.А. за <...> рублей.

По сведениям, содержащимся в договоре купли-продажи квартиры от 26.10.2009 г. (т. 1 л.д. 24-27, 55-56), сберегательных книжках <...> и <...> (т. 1 л.д. 156, 157), выписках из лицевых счетов по вкладам от 29.07.2010 г. (т. 2 л.д. 73, 75-76), расходном кассовом ордере <...> от 26.10.2009 г. (т. 2 л.д. 74), БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. получил от ФИО2 деньги в сумме <...> рублей 26 октября 2009 года до подписания договора.

Следовательно, договор купли-продажи квартиры от 26.10.2009 г. был полностью исполнен представителями продавца и покупателя.

Абзацем четвёртым статьи 974 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что поверенный обязан передавать доверителю без промедления всё полученное по сделкам, совершённым во исполнение поручения.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Выписка из лицевого счёта по вкладу от 29.07.2010 г. (т. 2 л.д. 75-76) и копия приходного кассового ордера <...> от 30.10.2009 г. (т. 1 л.д. 154) констатируют, что 30 октября 2009 года БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. как поверенный внёс вырученные от продажи квартиры деньги в сумме <...> рублей на лицевой счёт ШУМИЛИНОЙ Л.П. <...> в Северо-Западном филиале АКБ "МБРР" (ОАО).

Поскольку никаких указаний ШУМИЛИНОЙ Л.П. о конкретном способе передачи БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. как поверенным денежных средств, вырученных от продажи квартиры, в доверенности от 20.03.2009 г. не содержится, внесение наличных денег на банковский счёт истицы следует признать надлежащим исполнением денежного обязательства, возникшего из договора поручения.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Из материалов дела (т. 1 л.д. 24-27, 55-56) следует, что договор купли-продажи квартиры от 26.10.2009 г. в установленном законом порядке прошёл государственную регистрацию 23 ноября 2009 года.

В соответствии с требованиями статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" 23 октября 2009 года, то есть до подписания и государственной регистрации договора купли-продажи квартиры от 26.10.2009 г., АКБ "МБРР" (ОАО) как залогодержатель дал в письменной форме согласие на продажу заложенной квартиры СИНИЦИНОЙ З.А. по цене <...> рублей и на снятие обременения в виде ипотеки с момента государственной регистрации перехода права собственности (т. 1 л.д. 60, 115).

<...> администрация Балтийского муниципального района издала постановление <...>, которым разрешила опекуну ФИО2 приобрести в собственность её недееспособной подопечной СИНИЦИНОЙ З.А. квартиру, расположенную по адресу: <...> (т. 1 л.д. 110).

Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. как поверенный обладал полномочием устанавливать продажную цену квартиры по своему усмотрению. Никаких ограничений относительно продажной цены квартиры в доверенности от 20.03.2009 г., выданной ШУМИЛИНОЙ Л.П., не содержится.

ФИО2, выступая в качестве законного представителя недееспособной СИНИЦИНОЙ З.А., вправе была определить договорную цену квартиры по соглашению с уполномоченным представителем продавца.

Таким образом, при установлении продажной цены квартиры равной 700000 рублям БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. и ФИО2 действовали в рамках предоставленных им полномочий и никаких нарушений закона не допустили.

Довод представителя истицы о том, что продажа заложенной квартиры сотрудником АКБ "МБРР" (ОАО) БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. на основании договора купли-продажи от 26.10.2009 г. фактически являлась обращением взыскания на предмет залога, которое могло иметь место только на основании решения суда с реализацией путём продажи с публичных торгов, суд отвергает как несостоятельный.

АКБ "МБРР" (ОАО) как залогодержатель не имел никакого отношения к договору купли-продажи от <...>, за исключением дачи письменного согласия на продажу заложенной квартиры по цене <...> рублей.

ШУМИЛИНА Л.П. как залогодатель не предлагала АКБ "МБРР" (ОАО) обратить взыскание на заложенную квартиру, не заключала с залогодержателем никаких договоров и соглашений об обращении взыскания на заложенную квартиру во внесудебном порядке, не наделяла АКБ "МБРР" (ОАО) полномочиями по продаже заложенной квартиры.

Доверенность на право продажи заложенной квартиры ШУМИЛИНА Л.П. выдала не АКБ "МБРР" (ОАО) как залогодержателю, а гражданину БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г.

То обстоятельство, что гражданин БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. является сотрудником АКБ "МБРР" (ОАО) и возглавляет службу экономической безопасности Калининградского кредитно-кассового офиса Северо-Западного Филиала, само по себе не свидетельствует о заключении 20 марта 2009 года договора поручения между ШУМИЛИНОЙ Л.П. и АКБ "МБРР" (ОАО), поскольку в выданной истицей доверенности последний назван не был, равно как не были указаны сведения о должности БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г.

Фактических данных, указывающих на наличие у БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. полномочий по совершению сделок от имени АКБ "МБРР" (ОАО), при рассмотрении дела судом не выявлено.

Следовательно, АКБ "МБРР" (ОАО) как залогодержатель не обращал взыскание на заложенную квартиру во внесудебном порядке путём продажи квартиры третьему лицу.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от 26.10.2009 г. в полной мере соответствует требованиям закона и не может быть признан недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств её предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Стороной истицы не представлено допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи от 26.10.2009 г. БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. заблуждался относительно качеств квартиры, влияющих на её реальную стоимость и возможность использования для постоянного проживания.

Из объяснений БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. в судебном заседании, не доверять которым у суда оснований нет, следует, что он был ознакомлен с местоположением и техническим состоянием продаваемой квартиры, неоднократно бывал в ней вместе с потенциальными покупателями.

Технические характеристики и уровень благоустроенности продаваемой квартиры зафиксированы в пункте 1 договора купли-продажи от 26.10.2009 г.

В пункте 7 договора купли-продажи от 26.10.2009 г. указано, что покупатель до заключения договора ознакомлен с техническим и санитарным состоянием квартиры, претензий к косметическому ремонту не имеет, обязуется погасить за счёт собственных средств задолженность по оплате коммунальных услуг в размере <...> рублей.

Отметка о соответствии санитарно-технического состояния квартиры условиям договора имеется в передаточном акте от <...>, подписанном обоими представителями сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжёлых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Утверждение представителя истицы о том, что оспариваемая сделка купли-продажи квартиры была совершена ШУМИЛИНОЙ Л.П. вынужденно, вследствие стечения тяжёлых обстоятельств, не нашло своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Никаких допустимых и достоверных доказательств кабального характера договора купли-продажи от 26.10.2009 г. и его крайней невыгодности сторона истицы не представила.

Увольнение ШУМИЛИНОЙ Л.П. с работы по собственному желанию 01 августа 2008 года, то есть более чем за год до совершения оспариваемой сделки, не может быть признано тяжёлым жизненным обстоятельством, вынудившим истицу продать квартиру через БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. на крайне невыгодных для неё условиях (т. 1 л.д. 184).

Решение о продаже квартиры было принято ШУМИЛИНОЙ Л.П. после получения письменного требования АКБ "МБРР" (ОАО) о досрочном возврате кредита и было обусловлено невозможностью надлежащего исполнения ею обязательств по кредитному договору от 03.03.2008 г. (т. 1 л.д. 21, 22).

В 2008-2009 годах ШУМИЛИНА Л.П. имела стабильный доход в виде трудовой пенсии, в заложенной квартире не проживала, так как имела другое место жительства.

Утверждение представителя истицы о крайней невыгодности договора купли-продажи от 26.10.2009 г. для ШУМИЛИНОЙ Л.П. вследствие занижения продажной цены квартиры по сравнению с её реальной рыночной стоимостью более чем в два раза опровергается заключением эксперта – отчётом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества <...> от 10.09.2010 г. (т. 2 л.д. 18-71).

Согласно данному экспертному заключению рыночная стоимость однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, по состоянию на 26 октября 2009 года составляла <...> рублей.

Внимательно проверив и оценив вышеуказанное заключение эксперта от 10.09.2010 г., суд находит его полным по содержанию, аргументированным и кладёт в основу своего решения, поскольку оно дано независимым и компетентным специалистом-оценщиком, имеющим продолжительный стаж работы в оценочной деятельности, с применением сравнительного подхода к оценке недвижимости, с использованием соответствующей специальной литературы и с соблюдением действующих методик подобных исследований.

В соответствии со статьёй 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Никаких сомнений в достоверности вывода эксперта-оценщика о рыночной стоимости квартиры на момент совершения оспариваемой сделки у суда не имеется.

В то же время сторона истицы не представила допустимых и достаточных доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта ООО <...> от 10.09.2010 г. Специалист-оценщик ООО <...> был назначен судом в качестве эксперта именно по ходатайству представителя истицы (т. 1 л.д. 193).

Таким образом, продажная цена заложенной квартиры, определённая в договоре купли-продажи от 26.10.2009 г. по соглашению представителей продавца и покупателя, соответствует рыночной стоимости этой квартиры на момент подписания договора, установленной специалистом-оценщиком в экспертном заключении от 10.09.2010 г.

Анализ пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ позволяет сделать вывод о том, что обязательным условием для квалификации сделки как кабальной является осведомлённость контрагента потерпевшей стороны о том, что последняя находится в тяжёлых обстоятельствах и совершает сделку под воздействием этих тяжёлых обстоятельств, то есть вынужденно.

Между тем в ходе судебного разбирательства не установлено фактических данных, объективно указывающих на то, что законный представитель СИНИЦИНОЙ З.А. – ФИО2 на момент подписания договора купли-продажи от 26.10.2009 г. знала о нахождении ШУМИЛИНОЙ Л.П. в тяжёлых обстоятельствах и о вынужденности продажи истицей своей квартиры.

Следовательно, ответчица является добросовестным приобретателем квартиры по возмездному договору купли-продажи от 26.10.2009 г.

Как следует из пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ и Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П, собственник вправе истребовать от добросовестного приобретателя имущество, приобретённое по возмездному договору у неуполномоченного лица в случае, если это имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли.

Права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путём удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ.

Обстоятельств, свидетельствующих о наличии порока воли ШУМИЛИНОЙ Л.П. при выдаче ею доверенности на имя БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. и последующем совершении представителем сделки по продаже квартиры, по итогам судебного разбирательства не установлено.

Ссылка представителя истицы на то, что ШУМИЛИНА Л.П. письменно не уведомлялась о значительном уменьшении продажной цены квартиры и своего согласия на совершение сделки купли-продажи по заниженной цене представителю БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. не давала, не может быть признана убедительной и влекущей удовлетворение иска.

В силу пункта 2 статьи 973 Гражданского кодекса РФ поверенный вправе отступить от указаний доверителя, если по обстоятельствам дела это необходимо в интересах доверителя и поверенный не мог предварительно запросить доверителя либо не получил в разумный срок ответа на свой запрос. Поверенный обязан уведомить доверителя о допущенных отступлениях, как только уведомление стало возможным.

Абзацем третьим статьи 974 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что поверенный обязан: сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения.

БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. как поверенный от каких-либо указаний истицы, содержащихся в доверенности от 20.03.2009 г., не отступал. Так как минимальный предел продажной цены заложенной квартиры в доверенности от 20.03.2009 г. ШУМИЛИНОЙ Л.П. оговорен не был, а БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. был наделён полномочием определять продажную цену квартиры по своему усмотрению, у последнего отсутствовала обязанность по предварительному согласованию с истицей договорной цены квартиры.

В свою очередь ШУМИЛИНА Л.П. в период с 20.03.2009 г. до 26.10.2009 г. не запрашивала у БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г. сведений о ходе исполнения поручения по продаже квартиры.

Из объяснений БЕСПРОЗВАННЫХ Д.Г., не доверять которым у суда оснований нет, следует, что летом 2009 года, то есть заблаговременно до подписания договора купли-продажи от 26.10.2009 г., он лично встречался с ШУМИЛИНОЙ Л.П. и сообщил ей о планируемой продаже квартиры за <...> рублей. Никаких возражений по этому поводу от истицы не поступило.

О состоявшейся сделке купли-продажи заложенной квартиры ШУМИЛИНА Л.П. узнала 12 декабря 2009 года из письменного уведомления АКБ "МБРР" (ОАО) от 07.12.2009 г. № 6154 (т. 1 л.д. 69, 70), однако требование об оспаривании указанной сделки было впервые предъявлено ею в суд только 25 мая 2010 года. К этому моменту АКБ "МБРР" (ОАО) был предъявлен иск к ШУМИЛИНОЙ Л.П. о взыскании задолженности по кредитному договору от 03.03.2008 г. в размере <...> рублей <...> копейки (т. 1 л.д. 71-73).

С учётом всех установленных обстоятельств дела, оценивая исследованные доказательства в совокупности, суд приходит к окончательному выводу о том, что предъявленный ШУМИЛИНОЙ Л.П. иск является необоснованным и подлежит отклонению в полном объёме.

Исходя из изложенного и руководствуясь статьями 103, 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

ШУМИЛИНОЙ Л.П. в иске к СИНИЦИНОЙ З.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 26 октября 2009 года, отказать.

Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Балтийский городской суд Калининградской области в течение десяти дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 октября 2010 года на десяти страницах при помощи персонального компьютера.

Судья Балтийского городского суда Калининградской области ДУДЕНКОВ В.В.