Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

<адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Балтачевский районный суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи Фагманова И.Н.,

при секретаре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ответчице ФИО1 о взыскании суммы задатка и по встречному исковому заявлению ФИО1 к ответчику ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным и незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился в суд к ответчице ФИО1 с вышеуказанным исковым заявлением.

ФИО1 обратилась в суд к ответчику ФИО2 с вышеуказанным встречным исковым заявлением.

В судебном заседании истец ФИО2, поддержав свои исковые требования, полностью подержав мнение своего представителя ФИО4, участвующего по ордеру, пояснил, что в районной газете было объявление о продаже квартиры по адресу: РБ, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ, около 11 часов, он встретился с ФИО1, они съездили по указанному адресу, где он посмотрел квартиру с надворными постройками. Они договорились о цене в сумме 230000 руб., так как она попросила его полностью заплатить за квартиру и надворные постройки. После обеда, он приехал к ней с деньгами. Между ним и ответчицей ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: РБ, <адрес>, который ими был подписан. В соответствии с данным договором она была обязана заключить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ей на праве собственности. В целях обеспечения исполнения условий предварительного договора, в п. 8 данного договора было указано о том, что он передает ей задаток в сумме 200000 руб. Однако, им была передана ей сумма в размере 230000 руб. в момент подписания предварительного договора. Вначале, по ее просьбе, он написал от ее имени письменную расписку на татарском языке о получении ею денег, подписанной ею, но после, подумав, он попросил ее собственноручно переписать письменную расписку на татарском языке, что она и сделала, обговорив устно значение такой расписки, при этом с его стороны в отношении нее никаких угроз и давлений не было. Он считает, что данной распиской им передавался ей задаток. Расписка подтверждает факт получения ею денег. Он не придал особого значения к тому, что расписка была написана на татарском языке, а предварительный договор купли-продажи был составлен на русском языке, так как на татарском языке он объяснил ей в будущем заключить договор купли-продажи. Он с ней поехали к нотариусу для оформления доверенности от ее имени на лицо, на которого он пожелает, но после беседы наедине с нотариусом в его кабинете, она изменила свое волеизъявление, сказав о том, что она отказывается продавать свою квартиру. Он ей объяснил о том, что нотариус сам будет заключать договор купли-продажи. Он попросил нотариуса написать доверенность от ее имени, объяснив о том, что заключен предварительный договор купли-продажи, но нотариус предложил сразу же составить договор купли-продажи. Однако, в приемной нотариуса она ему обратно вернула деньги в сумме 230000 руб. и ушла. Он считает, что нотариус убедил ее изменить свое мнение, чтобы ему не продавать квартиру. В тот же день, он поехал к родственникам ФИО1 – Галлямовым, рассказав о происшедшем, показав предварительный договор купли-продажи и письменную расписку. После заключения предварительного договора, она, не уведомив его ни устно и не письменно, расторгнув данный договор, ДД.ММ.ГГГГ продала данную квартиру другому лицу, на ту же сумму в размере 230000 руб. Сумму задатка она вернула ему, однако отказалась вернуть ему сумму задатка в двойном размере, как это предусмотрено ГК РФ. Предварительный договор не был исполнен по ее вине. Условия, при которых денежная сумма признается задатком, ими выполнены, поскольку данное соглашение о задатке совершено в письменной форме. При заключении договора задаток был предусмотрен в сумме 200000 руб. и, поэтому, она обязана была уплатить ей 400000 руб., но поскольку она уплатила ему 200000 руб., то она должна еще уплатить ему 400000 руб. На основании изложенного, он просит суд взыскать с ответчицы ФИО1 в его пользу задаток в сумме 200000 руб. и судебные расходы в размере 5290,30 руб., а всего 205290,30 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 - ФИО5, участвующий по ордеру, поддержав исковые требования, не согласившись со встречными исковыми требованиями ФИО1, пояснил, что в районной газете было объявление о продаже квартиры по адресу: РБ, <адрес>, в котором не было указано об их продаже в присутствии другого лица. ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 и ФИО1 договорились об оформлении купли-продажи квартиры с надворными постройками, принадлежащей ей. Она переписала письменную расписку на татарском языке. Он хотел оформить доверенность от ее имени на лицо, на которого он пожелает, чтобы ей не ходить в регистрационную службу. Они обратились к нотариусу, но тот объяснил о том, что такого документа не бывает, после чего она отказалась подписать документ. Доводы представителя ФИО1 о том, что предварительный договор купли-продажи недействителен, у нее не было волеизъявления, она неграмотная и не владеет русским языком, являются необоснованными, так как, впоследствии, договор купли-продажи ею был заключен у этого же нотариуса, где договор был составлен на русском языке, она была согласна без участия переводчика, что противоречит ее же действиям. Другая сторона пытается оспорить предварительный договор купли-продажи квартиры в связи с тем, что не был заключен основной догово<адрес>, ФИО2 предъявлен иск о взыскании задатка в письменной форме в соответствии с требованиями ст. ст. 380, 381 ГК РФ, в связи с чем он и не обязан был заключать основной договор купли-продажи, так как это к данному делу не касается. Если она не была согласна, то должна была бы его известить об этом. ФИО2 была передана ей сумма в размере 230000 руб., с которой она была согласна. В предварительном договоре купли-продажи указано о задатке, а иное не доказано. 1 экземпляр договора находится у него, а 2 экземпляр – у нее. В течении 10-15 лет она проживала в <адрес>, определенная грамотность у нее имеется, подписала предварительный договор, составленный на русском языке, была здорова, дееспособна. На основании изложенного, он просит суд исковые требования удовлетворить, а в удовлетворении встречных исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель истицы ФИО1 – ФИО6, участвующий по доверенности, поддержав уточненные встречные исковые требования, не согласившись с исковыми требованиями ФИО2, пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ, к ФИО1 домой пришел ФИО2 и сообщил о намерении купить у нее продаваемую ею квартиру, расположенную по адресу: РБ, <адрес>, на что она согласилась, договорившись о покупке им квартиры за 230000 руб. ФИО2передал ей указанную сумму денег После этого, она написала на татарском языке расписку о получении денег. Во время оформления расписки о получении денег ФИО2, воспользовавшись тем, что она дома одна, ей 78 лет, она больная, полуграмотная, имеет только 3 класса образования, русским языком владеет плохо, дал ей подписать какой-то документа, сказав о том, что этот документ подтверждает получение дене<адрес> документом оказался оспариваемый предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с обеспечением исполнения задатком. После этого, ФИО2, сообщив ей о том, что необходимо оформить договор купли-продажи квартиры, привез ее к нотариусу Балтачевского нотариального округа РБ. При этом, ФИО2 оформить договор купли-продажи квартиры не собирался, хотя мог, а хотел только заверить оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры. Когда нотариус разъяснил ей о сущности подписанного договора, то она сразу же обратно вернула ФИО2 деньги. При этом ФИО2 отказался написать расписку об обратном получении денег. В силу юридической неграмотности, не поняв до конца сущность подписанного ею документа, оспариваемый предварительный договор она не истребовала и не уничтожила и ушла, а этот договор остался у ФИО2, в соответствии с которым тот и обратился в суд с иском о взыскании задатка, при этом 2 экземпляр договора ей не был им передан. В соответствии со ст. 178 ГК РФ, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Все изложенное, он считает свидетельствует о том, что в силу преклонного возраста, состояния здоровья и образования она не понимала, какой документ она подписывает. Считая о том, что она подписывает документ, подтверждающий получение денег, она заблуждалась относительно природы сделки. Ее волеизъявление не соответствовало ее действительной воле, она не намеревалась заключить предварительный договор купли-продажи с обеспечением исполнения задатком, а подписывала документ о получении денег. Из письменного предварительного договора купли-продажи без № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, видно, что «Продавец» и «Покупатель», в соответствии со ст. 429 ГК РФ, обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, бани и надворных построек, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, находящихся по адресу: РБ, <адрес>, именуемых «Недвижимость». Из условий п. 7 данного договора видно, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной. «Недвижимости» по цене 200000 руб., в срок до 18 января 201 года. Он считает, что при буквальном толковании этого пункта договора нельзя определить по какой цене и в какой срок стороны договорились заключить основной договор купли-продажи «Недвижимости». В предварительном договоре купли-продажи отсутствуют общая и жилая площади квартиры, общие площади бани и сарая, а также не указаны цена недвижимости и срок заключения основного договора. Из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, представленной ФИО2, видно, что стороны договорились о том, что цена, продаваемого жилого дома, сторонами определяется в сумме 230000 руб. и указанную сумму ФИО1 получила от ФИО2 Однако, в данной расписке не указано, что указанная сумма передается как задаток. ФИО2 и его представителем не представлены доказательства, подтверждающие то, что указанная сумма была передана ей именно как задаток. Из п. 8 этого же договора видно, что в обеспечение заключения основного договора купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, недвижимости, в соответствии со ст. 380 ГК РФ, в качестве задатка покупатель передал, а продавец принял денежные средства в сумме 200000 руб. в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи. Как видно из этого договора, сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем только исполнение обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости. Между тем, из содержания норм п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 380 ГК РФ, видно, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами только денежного обязательства по заключенному между ними договору и передается в счет будущих платежей за объект недвижимости. Из оспариваемого договора видно, что 200000 руб. передается покупателем продавцу в счет обеспечения только исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости и не указано, что указанная сумма передается в счет будущих платежей за объект недвижимости и в счет обеспечения исполнения основного договора купли-продажи. В срок, установленный предварительным договором, до 18 января 201 года, основной договор заключен не был и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение об их заключении. При этих обстоятельствах, он считает, что оспариваемый договор, в котором предусмотрено обеспечение только исполнения предварительного договора, не соответствует закону и является ничтожным, то есть недействительным, поскольку из вышеизложенного видно, что по закону обеспечительные меры, в том числе и задаток, применяются для обеспечения исполнения обязательства, а не договора, денежная сумма как задаток передается в счет исполнения обязательства, а в данном случае, как видно из договора, она передана в счет обеспечения только исполнения договора, но не обязательства. В соответствии со ст. 168 ГК РФ, законом не установлена, что вышеуказанная сделка может быть признана оспоримой и не предусмотрены иные последствия нарушений. Поэтому, он считает, что и в силу ст. 178 ГК РФ, оспариваемый предварительный договор купли-продажи подлежит признанию недействительным. На основании вышеизложенного, он просит признать предварительный договор купли-продажи без № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, по которому ФИО1, как продавец, и ФИО2, как покупатель, обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, бани и надворных построек, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, находящихся по адресу: РБ, <адрес>, незаключенным и недействительным. Кроме того, в соответствии со ст. ст. 94, 98, 100 ГПК РФ, он просит взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 затраты за услуги представителя в сумме 20000 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 400 руб. и затраты за оформление доверенности на представителя в сумме 500 руб.

В судебном заседании ФИО1, поддержав свои встречные исковые требования, не согласившись с исковыми требованиями ФИО2, полностью поддержав мнение своего представителя ФИО6, участвующего по доверенности, пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ, около 08-09 часов, к ней приехал домой ФИО2, так как она хотела продать квартиру с надворными постройками по адресу: РБ, <адрес>. Он у нее поинтересовался о том, с кем она проживает, кто у нее есть, не боится ли она одна проживать, на что она ответила, что нет. Он спросил у нее о том, по какой цене она продает квартиру, на что она ответила, что за 250000 руб., но он попросил ее продать квартиру подешевле и они договорились за 230000 руб. После, он уехал, сказав, что приедет с деньгами около 14-15 часов. Когда он приехал, то взял ее паспортные данные, пересчитал ей деньги в сумме 230000 руб. и спросил у нее о том, имеется ли у нее сберкнижка, на что она ответила утвердительно. Потом, он ей сказал о том, что сам напишет расписку и только на третий раз написал, попросив ее переписать и расписаться, что она и сделала. Расписку она читала, но второй документ она не читала, так как он держал ее в руке и ей не отдавал. Потом, он с ней поехали к нотариусу, где она ему сказала о том, что продает квартиру, после чего он пригласил ФИО2 в свой кабинет. В присутствии нее он ФИО2 сказал о том, почему он ее обманывает, а на представленный ФИО2 документ пояснил о том, что это – вообще не документ, он поддельный, составлен неправильно, перечеркнут. Она не понимала содержание документа и за что она подписала, так как он сказал, что она подписывает документ о получении денег, а он передает ей деньги, но документа он ей не дал. В приемной нотариуса она вернула ему деньги в сумме 230000 руб. и ушла. У нее только 3 класса образования, на татарском языке она понимает, на русском языке она разговаривает плохо, ей 78 лет и ее здоровье неважное. Потом, она поняла о том, что он хотел продать ее квартиру другому человеку, но паспорта этого человека он не дал и этого человека вообще не было. Впоследствии, она продала квартиру другому человеку на ту же сумму 230000 руб.

В судебном заседании свидетель ФИО7 пояснила, что о том, что ДД.ММ.ГГГГ, их родственница ФИО1 решила продать квартиру с надворными постройками по адресу: РБ, <адрес>, и приобрести побольше дом, они узнали только после. Со слов ФИО1 ей известно о том, что ФИО2 дал ей деньги, написал от ее имени расписку и она переписала эту расписку. На русском языке ФИО1 не понимает, ФИО2 предоставил ей подписать документ, она читать не могла, не понимала смысл и содержание документа. ФИО1 всегда у них спрашивала содержание документа, написанного на русском языке. На русском языке она разъясняется плохо. У ФИО1 здоровье неважное, у нее повышенное давление. Ранее, ФИО1 проживала в <адрес>, около 10-15 лет. В тот день, ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 к ним приезжал домой, пояснив о том, что у ФИО1 он хотел приобрести квартиру, дал ей деньги, предложил ей оформить доверенность, но она отказалась. Также он сказал о том, что подаст на ФИО1 в суд о взыскании задатка. После, им стало известно о том, что ФИО1 продала квартиру другому человеку сама, без доверенности.

В судебном заседании ФИО8 пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ, после обеда, к нему на прием пришли ФИО2 и ФИО1 ФИО2 попросил оформить доверенность на куплю-продажу квартиры. ФИО1 в ее кабинете объяснила о том, что она будет продавать квартиру. Он у нее спросил о том, где покупатель, на что она ответила, что его нет. Она пришла к нему оформить договор купли-продажи, а не доверенность. Он даже начал производить записи в реестре, но она явно отказалась написать доверенность. Почему она изменила свое мнение он не знает, он ее не убеждал, но он выполняет волю клиента, после чего он ее отпустил. После, он запись в реестре исправил. Потом, в его кабинет сразу же зашел с возмущением ФИО2, объяснив о том, что он испортил его дело, но он даже не стал досконально рассматривать документы, так как не было самого покупателя. Как он помнит, ФИО2 подал ему какой-то документ, с его слов предварительный договор купли-продажи, в виде клочка бумаги, где на машинописном тексте были добавления ручкой подписи, сверху ручкой была написана фамилия ФИО2, а что-то было перечеркнуто. Он возмутился и сказал ФИО2 о том, что это – не документ, так как он сам составляет такие договора, в которых должны быть правильно указаны все реквизиты и данные. Затем, он принял другого клиента и занимался с ним и что после происходило в его приемной он не знает. Что хотел ФИО2 он не знает, но понял, что представленный ФИО2 документ поддельный, так как он был составлен неправильно. Через день, ДД.ММ.ГГГГ, она снова пришла к нему, но с покупателем, и он оформил договор купли-продажи на этого человека. Они общались на татарском языке, возможно, она плохо знает и понимает русский язык. Однако, она прочитала договор, до конца она на русском языке не понимала, а где было неясно он ей объяснял.

Заслушав в судебном заседании пояснения ФИО2 и мнение его представителя ФИО4, участвующего по ордеру, пояснения ФИО1 и мнение ее представителя ФИО6, участвующего по доверенности, свидетелей ФИО7, ФИО8, изучив представленные суду материалы дела, исследованные в судебном заседании, суд приходит к следующему.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять паз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 161 ГК РФ, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять паз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии с п.п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В соответствии с п.п. 1, 2, 3, 4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнения работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно п. 3 ст. 16 ЖК РФ, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно квитанциям от 14 и 17 февраля и ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осуществил расходы по уплате госпошлины в сумме 5290,30 руб.

Из письменной расписки ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, написанной на татарском языке, переведенной на русский язык, следует, что она взяла у ФИО2 230000 (двести тридцать тысяч) руб., являющийся ценой проданного ею дома с надворными постройками: баней и сараем, находящимися по адресу: <адрес>. Чтобы самой не ходить, она напишет доверенность на человека, которого он пожелает.

Из другой аналогичной письменной расписки от имени ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, написанной ФИО2, переведенной на русский язык, следует, что она получила от ФИО2 деньги в размере 230000 (двухсот тридцати тысяч) руб., являющиеся стоимостью проданного ею дома с надворными постройками: баней и сараем, находящимися по адресу: <адрес>. Чтобы самой не ходить, она напишет доверенность на имя того лица, которого он пожелает.

Из предварительного договора купли-продажи без № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1, именуемая «Продавец», с одной стороны, и ФИО2, именуемый «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: п. 1. Cтороны договора: «Продавец» и «Покупатель» в соответствии со ст. 429 ГК РФ, во исполнение настоящего договора, обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, бани и надворных построек, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, находящихся по адресу: РБ, <адрес>, именуемых «Недвижимость»; п. 2. Указанная «Недвижимость» принадлежит «Продавцу» на основании свидетельства на праве собственности; п. 3. Продажа «Недвижимости» осуществляется путем заключения основного договора купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, в простой письменной форме и подачи договора со всеми необходимыми документами в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Обязанность по сбору и подачи документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ лежит на продавце; п. 7. Стороны договора: «Продавец» и «Покупатель» обязуются заключить основной договор купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной. «Недвижимости» по цене 200000 руб., в срок до 18 января 201 года и сдать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ. Расходы при регистрации основного договора купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, указанной «Недвижимости» в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ стороны обязуются оплатить поровну; п. 8. В обеспечении заключения основного договора купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, «Недвижимости», в соответствии со ст. 380 ГК РФ, в качестве задатка «Покупатель» передал, а «Продавец» принял денежные средства в сумме 200000 руб. в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи «Недвижимости». Данный предварительный договор купли-продажи был подписан сторонами.

Из договора купли-продажи квартиры серии <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в реестре за №, следует, что ФИО1, с одной стороны, и ФИО9, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: п. 1. ФИО1 продала ФИО9 принадлежащую ей по праву собственности квартиру, находящуюся по адресу: РБ, <адрес>, состоящую из одной комнаты, общей площадью 41,8 кв. м., полезной площадью – 31,4 кв. м., в том числе жилой – 31,4 кв. м.; п. 2. Указанная квартира принадлежит ФИО10 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, совершенного в простой письменной форме, зарегистрированного в Балтачевском отделе ГУФРС по РБ ДД.ММ.ГГГГ за №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии <адрес>; п. 4. Стороны оценивает указанную квартиру в 230000 руб.; п. 5. ФИО9 купил у ФИО1 указанную квартиру за 230000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью во время подписания договора.

Из передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1, с одной стороны, и ФИО9, с другой стороны, составили настоящий акт о нижеследующем: п. 1. ФИО1 в соответствии с договором купли-продажи квартиры, удостоверенным нотариусом Балтачевского нотариального округа РБ ДД.ММ.ГГГГ, по реестру №, продала ФИО9 квартиру, находящуюся по адресу: РБ, <адрес>; п. 2. По настоящему акту ФИО1 передала ФИО9 квартиру, находящуюся по указанному адресу, а ФИО9 принял от ФИО1 указанную квартиру полностью в таком виде, в каком она была на момент удостоверения договора.

Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 осуществила расходы по оплате услуги представителя в сумме 20000 руб.

Из доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, выданной на имя ФИО6 на представление интересов ФИО1, удостоверенной нотариусом Балтачевского нотариального округа РБ, зарегистрированной в реестре за №, следует, что взыскано по тарифу 500 руб.

Из трудовой книжки и вкладыша в трудовую книжку серии ВТ №, оформленных ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, следует, что ФИО1 (Нафикова) Ф.Х., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, имеет начальное общее образование, профессию (специальность) не имеет.

Из сберкнижки серии ОЕ №, выданной Бирским ОСБ №, следует, что на имя ФИО1 в данном отделении банка открыт лицевой счет, на который перечисляется ей пенсия.

Согласно справке за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией СП Старобалтачевский сельсовет МР <адрес> РБ, ФИО1, зарегистрированная с ДД.ММ.ГГГГ и постоянно проживающая по адресу: РБ, <адрес>, действительно, проживает одна. <адрес> дома составляет 31,4 кв. м.

Из справки за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной нотариусом Балтачевского нотариального округа РБ, следует, что ФИО1 в нотариальной конторе была уплачена по тарифам 500 руб.

Согласно квитанциям от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 осуществила расходы по уплате госпошлины в сумме 400 руб.

Согласно выписке из работы членов семьи Нафиковых за 1949-1951 годы, выданной архивным отделом администрации МР <адрес> РБ за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1, являясь членом семьи Нафиковых, как рабочая, состояла в трудовых отношениях с промартелем.

В судебном заседании из материалов дела достоверно и объективно установлено, что при покупке ФИО2 квартиры с надворными постройками, находящимися по адресу: РБ, <адрес>, принадлежащей ФИО1, возник спор, связанный с применением способа обеспечения исполнения обязательства, как задаток. ФИО2 переданных ФИО1 денежных средств в сумме 230000 руб. считает задатком. В подтверждение требований о возврате в двойном размере уплаченной денежной суммы представил в суд письменную расписку от имени ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, написанной им на татарском языке, о получении ею денежных средств в качестве задатка по основному договору купли-продажи, который стороны обязались заключить в будущем.

Однако, суд приходит к выводу о том, что задатком обеспечивается не обязательство по заключению договора, а обязательство об уплате суммы по заключенному основному договору купли-продажи. Одно только намерение заключить в будущем договор не означает возникновения обязательства по уплате платежей. Подобная письменная расписка подтверждает лишь факт передачи денежной суммы, которую, согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, следует рассматривать в качестве аванса, а не задатка. Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей, аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому, независимо от того, как обязательство исполнено либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть. Таким образом, договор задатка заключается вместе с основным договором, а в данном случае – основным договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные обязанности.

Поскольку, основной договор купли-продажи квартиры с надворными постройками, находящимися по адресу: РБ, <адрес>, между сторонами заключен не был и основное обязательство отсутствует, то суд приходит к выводу о том, что отсутствует и обеспечительное обязательство, а поэтому полученная ФИО1 от ФИО2 по письменной расписке денежная сумма в размере 200000 руб., впоследствии ею возвращенной ему, в соответствии с п.п. 1, 3 ст. 380 ГК РФ, является не задатком, а является авансом. Доводы ФИО2 о том, что переданная им ФИО1 денежная сумма засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор еще не был заключен. ФИО2 заявил требования о взыскании двойной суммы задатка, исходя из условий предварительного договора купли-продажи, письменной расписки и ст. ст. 380, 381 ГК РФ. С учетом изложенных выше обстоятельств и заявленных ФИО2 требований, у суда оснований для удовлетворения его иска о взыскании с ФИО1 требуемой им денежной суммы как задаток не имеется.

Доводы ФИО2 и его представителя ФИО4, участвующего по ордеру, о том, что данной распиской им передавался ей задаток; он не придал особого значения к тому, что расписка была написана на татарском языке, а предварительный договор купли-продажи был составлен на русском языке, так как на татарском языке он объяснил ей в будущем заключить договор купли-продажи; он считает, что нотариус убедил ее изменить свое мнение, чтобы ему не продавать квартиру; сумму задатка она вернула ему, однако отказалась вернуть ему сумму задатка в двойном размере, как это предусмотрено ГК РФ; предварительный договор не был исполнен по ее вине; условия, при которых денежная сумма признается задатком, ими выполнены, поскольку данное соглашение о задатке совершено в письменной форме; при заключении договора задаток был предусмотрен в сумме 200000 руб. и, поэтому, она обязана была уплатить ей 400000 руб., но поскольку она уплатила ему 200000 руб., то она должна еще уплатить ему 400000 руб., а также доводы его представителя ФИО4, участвующего по доверенности, о том, что впоследствии, договор купли-продажи ею был заключен у этого же нотариуса, где договор был составлен на русском языке, она была согласна без участия переводчика, что противоречит ее же действиям; другая сторона пытается оспорить предварительный договор купли-продажи квартиры в связи с тем, что не был заключен основной договор; однако, ФИО2 предъявлен иск о взыскании задатка в письменной форме в соответствии с требованиями ст. ст. 380, 381 ГК РФ, в связи с чем он и не обязан был заключать основной договор купли-продажи, так как это к данному делу не касается; если она не была согласна, то должна была бы его известить об этом; в предварительном договоре купли-продажи указано о задатке, а иное не доказано; 1 экземпляр договора находится у него, а 2 экземпляр – у нее; в течении 10-15 лет она проживала в <адрес>, определенная грамотность у нее имеется, подписала предварительный договор, составленный на русском языке, была здорова, дееспособна, являются необоснованными, так как они опровергаются пояснениями ФИО1 и ее представителя ФИО6, участвующего по доверенности, свидетелей ФИО7, ФИО8 и другими материалами дела.

Напротив доводы представителя ФИО1 - ФИО6, участвующего по доверенности, о том, что во время оформления расписки о получении денег ФИО2, воспользовавшись тем, что она дома одна, ей 78 лет, она больная, полуграмотная, имеет только 3 класса образования, русским языком владеет плохо, дал ей подписать какой-то документа, сказав о том, что этот документ подтверждает получение денег; этим документом оказался оспариваемый предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с обеспечением исполнения задатком; ФИО2 оформить договор купли-продажи квартиры не собирался, хотя мог, а хотел только заверить оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры; в силу юридической неграмотности, не поняв до конца сущность подписанного ею документа, оспариваемый предварительный договор она не истребовала и не уничтожила и ушла, а этот договор остался у ФИО2, в соответствии с которым тот и обратился в суд с иском о взыскании задатка, при этом 2 экземпляр договора ей не был им передан; в соответствии со ст. 178 ГК РФ, существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению; все изложенное, он считает свидетельствует о том, что в силу преклонного возраста, состояния здоровья и образования она не понимала, какой документ она подписывает; считая о том, что она подписывает документ, подтверждающий получение денег, она заблуждалась относительно природы сделки; ее волеизъявление не соответствовало ее действительной воле, она не намеревалась заключить предварительный договор купли-продажи с обеспечением исполнения задатком, а подписывала документ о получении денег; из письменного предварительного договора купли-продажи без № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, видно, что продавец и покупатель, в соответствии со ст. 429 ГК РФ, обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, бани и надворных построек, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, находящихся по адресу: РБ, <адрес>, именуемых «Недвижимость»; из условий п. 7 данного договора видно, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, недвижимости по цене 200000 руб., в срок до 18 января 201 года; он считает, что при буквальном толковании этого пункта договора нельзя определить по какой цене и в какой срок стороны договорились заключить основной договор купли-продажи недвижимости; в предварительном договоре купли-продажи отсутствуют общая и жилая площади квартиры, общие площади бани и сарая, а также не указана цена недвижимости; из расписки от ДД.ММ.ГГГГ, то есть в день заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости, представленной ФИО2, видно, что стороны договорились о том, что цена, продаваемого жилого дома, сторонами определяется в сумме 230000 руб. и указанную сумму ФИО1 получила от ФИО2; однако, в данной расписке не указано, что указанная сумма передается как задаток; ФИО2 и его представителем не представлены доказательства, подтверждающие то, что указанная сумма была передана ей именно как задаток; из п. 8 этого же договора видно, что в обеспечение заключения основного договора купли-продажи, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, недвижимости, в соответствии со ст. 380 ГК РФ, в качестве задатка покупатель передал, а продавец принял денежные средства в сумме 200000 руб. в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи; как видно из этого договора, сторонами достигнуто соглашение о задатке, обеспечивающем только исполнение обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости; между тем, из содержания норм п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 380 ГК РФ, видно, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами только денежного обязательства по заключенному между ними договору и передается в счет будущих платежей за объект недвижимости; из оспариваемого договора видно, что 200000 руб. передается покупателем продавцу в счет обеспечения только исполнения обязательства по заключению в будущем основного договора купли-продажи недвижимости и не указано, что указанная сумма передается в счет будущих платежей за объект недвижимости и в счет обеспечения исполнения основного договора купли-продажи; в срок, установленный предварительным договором, до ДД.ММ.ГГГГ, основной договор заключен не был и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение об их заключении; при этих обстоятельствах, он считает, что оспариваемый договор, в котором предусмотрено обеспечение только исполнения предварительного договора, не соответствует закону и является ничтожным, то есть недействительным, поскольку из вышеизложенного видно, что по закону обеспечительные меры, в том числе и задаток, применяются для обеспечения исполнения обязательства, а не договора, денежная сумма как задаток передается в счет исполнения обязательства, а в данном случае, как видно из договора, она передана в счет обеспечения только исполнения договора, но не обязательства; в соответствии со ст. 168 ГК РФ, законом не установлена, что вышеуказанная сделка может быть признана оспоримой и не предусмотрены иные последствия нарушений; поэтому, он считает, что и в силу ст. 178 ГК РФ, оспариваемый предварительный договор купли-продажи подлежит признанию недействительным, а также доводы ФИО1 о том, что он ей сказал о том, что сам напишет расписку и только на третий раз написал, попросив ее переписать и расписаться, что она и сделала; расписку она читала, но второй документ она не читала, так как он держал ее в руке и ей не отдавал; в присутствии нее он ФИО2 сказал о том, почему он ее обманывает, а на представленный ФИО2 документ пояснил о том, что это – вообще не документ, он поддельный, составлен неправильно, перечеркнут. Она не понимала содержание документа и за что она подписала, так как он сказал, что она подписывает документ о получении денег, а он передает ей деньги, но документа он ей не дал; у нее только 3 класса образования, на татарском языке она понимает, на русском языке она разговаривает плохо, ей 78 лет и ее здоровье неважное; потом, она поняла о том, что он хотел продать ее квартиру другому человеку, но паспорта этого человека он не дал и этого человека вообще не было, являются обоснованными и заслуживающими внимания, так как они подтверждаются и согласовываются с материалами дела.

Из материалов дела, а также в судебном заседании достоверно и объективно установлено следующее:

При буквальном толковании п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что не понятно по какой цене стороны договорились о продаже «Недвижимости», т.е. непонятно по какой цене стороны договорились заключать в будущем основной догово<адрес>, не приняв во внимание точку после слова «закладной», считать, что в договоре предусмотрена цена «Недвижимости» 200000 руб., но из расписки, составленной в то же время что и договор видно, что стороны договорились о продаже «Недвижимости» за 230000 руб., то указанная сумма фактический была передана ФИО2 ФИО1 Факт передачи им ФИО1 230000 руб. и возврата ею ему этих денег, в тот же день, подтвердил в судебном заседании и сам ФИО2 Кроме того, в данном п. 7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что не понятно до какого срока стороны договорились заключать в будущем основной договор, так как в данном пункте указано, что «в срок до ДД.ММ.ГГГГ» (возможно ФИО2 имел ввиду срок до ДД.ММ.ГГГГ).

Поэтому, суд считает, что в оспариваемом договоре отсутствует согласованное сторонами условия о цене недвижимости.

Как видно из вышеуказанного оспариваемого договора, в нем указано только о заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, бани и надворных построек, находящихся по адресу: РБ, <адрес>. Между тем, как видно из письменной расписки от ДД.ММ.ГГГГ, пояснений сторон и других материалов, этот объект недвижимости, кроме указанных в договоре, также включает надворные постройки: баню, сарай, но они не указаны в этом договоре. Стороны в судебном заседании подтвердили, что договоренность у них была о продаже квартиры, бани и сарая за 230000 руб. Кроме того, как видно из договора, в нем не указана точная площадь квартиры в целом, не указаны жилая и общая площадь и сколько комнат в квартире, расположение квартиры в составе другого недвижимого имущества (дома), площади бани, сарая.

Поэтому, суд считает, что в договоре не полно указано условие о недвижимом имуществе и только по данным, указанным в договоре, нельзя определенно установить недвижимое имущество, т. е. в договоре не полно указано существенное условие.

При этих обстоятельствах, суд считает, что оспариваемый договор подлежит признанию незаключенным и недействительным.

В судебном заседании также достоверно и объективно установлено, что в силу преклонного возраста, состояния здоровья и образования ФИО1 не понимала, какой документ она подписывает. Считая о том, что она подписывает документ, подтверждающий получение денег, она заблуждалась относительно природы сделки. Ее волеизъявление не соответствовало ее действительной воле, она не намеревалась заключить предварительный договор купли-продажи с обеспечением исполнения задатком, а подписывала документ о получении дене<адрес>, и в соответствии со ст. 178 ГК РФ, предварительный договор купли-продажи подлежит признанию недействительным.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

В связи с тем, что суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ответчице ФИО1 о взыскании суммы задатка следует отказать, а встречное исковое заявление ФИО1 к ответчику ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным и незаключенным подлежит удовлетворению, то подлежат взысканию с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в сумме 20000 (двадцати тысячи) руб.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 400 (четырехсот) руб., а также расходы на оформление жоверенности на представителя в сумме 500 (пятисот) руб.

Следовательно, в удовлетворении искового заявления ФИО2 к ответчице ФИО1 о взыскании суммы задатка следует отказать, а встречное исковое заявление ФИО1 к ответчику ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным и незаключенным подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении искового заявления ФИО2 к ответчице ФИО1 о взыскании суммы задатка отказать.

Встречное исковое заявление ФИО1 к ответчику ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости недействительным и незаключенным удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимости без номера от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2, по которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, бани и надворных построек, в том числе и с ипотекой в силу закона с оформлением закладной, находящихся по адресу: РБ, <адрес>, недействительным и незаключенным.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оплату услуг представителя в сумме 20000 (двадцати тысячи) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 400 (четырехсот) руб.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы на оформление жоверенности на представителя в сумме 500 (пятисот) руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в апелляционном порядке через Балтачевский районный суд РБ в течение месяца.

Председательствующий судья: Фагманов И.Н.