Дело 2-289(1)/2010 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 25 марта 2010 года город Балашов Балашовский районный суд Саратовской области в составе председательствующего судьи Чередниковой И.Т., при секретаре ФИО2, с участием представителя ответчика ФИО3, рассмотрев гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью (далее ООО) «<данные изъяты> к Муниципальному унитарному предприятию Балашовского муниципального района «<данные изъяты> Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, УСТАНОВИЛ: ООО «<данные изъяты> обратилось в суд к Муниципальному унитарному предприятию Балашовского муниципального района «<данные изъяты>, Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ФИО1 с вышеуказанным иском, мотивируя требования тем, что на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ заключенным с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района передано в аренду нежилое помещение, площадью 102,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами заключен договор аренды на вышеуказанное нежилое помещение на срок до ДД.ММ.ГГГГ, который истец считает пролонгированным в соответствии с п.5.5 договора, в связи с тем, что ни одна из сторон не сообщила о намерении расторгнуть договор, с 2004 года арендная плата перечислялась ежемесячно. Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ распоряжением председателя комитета по управлению муниципальным имуществом «О закреплении имущества на праве хозяйственного ведения за МУП БМР «<данные изъяты>», и дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения за МУП ОМО Балашовского района Саратовской области <данные изъяты>», нежилое помещение по адресу: <адрес>, закрепили на праве хозяйственного ведения за МУП БМР «Балашовское <данные изъяты>», директором которого ДД.ММ.ГГГГ направлено обращение в Администрацию Балашовского муниципального района о дачи разрешения на продажу спорного нежилого помещения. Распоряжением председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом № от ДД.ММ.ГГГГ предоставлено согласие на осуществление продажи спорного объекта недвижимости, которое ДД.ММ.ГГГГ по заключенному договору купли-продажи продано ФИО1, зарегистрировавшему ДД.ММ.ГГГГ право собственности на приобретенное нежилое помещение. Истец считает, что в нарушение требования п.3 ст.4 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым должен руководствоваться директор МУП БМР «Балашовское <данные изъяты>» и направить предложение о заключении договора купли-продажи арендатору нежилого помещения с указанием цены, кроме того, в нарушение ст.3 указанного Федерального закона, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности, субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. Также истец считает, что заключенная сделка купли-продажи между МУП БМР «Балашовское <данные изъяты>» и ФИО1 является ничтожной в силу п.1 ст.6 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», и ст.168 Гражданского кодекса РФ, так как нарушены права истца как арендатора спорного нежилого помещения. Поэтому истец обратился в суд за защитой нарушенных прав и просит признать недействительной сделку, заключенную между МУП БМР «Балашовское <данные изъяты> и ФИО1 по договору купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 102,6 кв.м, расположенного по <адрес> и применить последствия недействительности сделки. Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился. Ответчик Муниципальное унитарное предприятие Балашовского муниципального района «Балашовское <данные изъяты>», надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в представленном письменном заявлении просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Ответчик Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд не известил, представил письменные возражения о том, что оспариваемая сделка нарушает преимущественное право истца на приобретение арендованного имущества, но истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, продажа недвижимого имущества третьему лицу с нарушением принадлежащего субъекту малого или среднего предпринимательства права на приобретение не влечет ничтожности сделки, в этом случае заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке в течение двух месяцев с момента, когда узнал или должен был узнать о нарушении (л.д.143-144). Ответчик ФИО1, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности ФИО3, представил письменные возражения о том, что истцом не представлено доказательств выполнения условий, установленных ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», на которую ссылается истец, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (05 августа 2008 года) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства; кроме того, истцом неверно избран способ защиты преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона № 159-ФЗ заинтересованный субъект малого или среднего предпринимательства в течение двух месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о таком нарушении, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке (л.д.122-123). Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 заявленные исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать, поддержал письменные возражения доверителя ФИО1, просил принять их во внимание. Выслушав объяснения представителя ответчика ФИО3, исследовав и оценив представленные доказательства, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленного иска. Согласно статье 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. В силу статьи 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка). В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. На основании статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Исходя из положения статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключен между продавцом Муниципальным унитарным предприятием Балашовского муниципального района <данные изъяты>» и покупателем ФИО1, в установленном законом порядке, сделка и переход права собственности зарегистрированы в регистрирующем органе, продавец обладает полномочиями, определенными Уставом и распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом Балашовского муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ № на право заключения сделок. В силу п.2 ст.2 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае продажи арендуемого имущества с нарушением преимущественного права на его приобретение субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, в течение двух месяцев с момента, когда он узнал о таком нарушении в отношении арендуемого имущества, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Из материалов дела видно, что сделка купли-продажи объекта недвижимого имущества заключена лицом, в ведении которого собственник передал объект недвижимого имущества с полномочиями собственника, по истечению срока действия договора аренды нежилого помещения, заключенного собственником с арендатором. Оспариваемая сделка заключена собственником нежилого помещения с физическим лицом, и в силу закона не является ничтожной, нарушения преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого нежилого помещения не имеется. Истцом не представлено доказательств о наличии заключенного договора аренды нежилого помещения, реализованного по распоряжению собственника объекта недвижимого имущества, поскольку договор купли-продажи заключен по истечению срока установленного договором аренды, как указано в договоре дата заключения ДД.ММ.ГГГГ и окончание действия ДД.ММ.ГГГГ. При этом, следует отметить, что Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», о праве арендатора на приобретение спорного помещения по договору купли-продажи, принят по истечению года со дня окончания действия договора аренды. Кроме того, площадь арендуемого нежилого помещения, указанная в договоре аренды, не соответствует площади объекта отраженного в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и в здании располагается несколько нежилых помещений и доказательств определения индивидуальной особенности спорного нежилого помещения истцом не представлено. Эти обстоятельства подтверждаются договором аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района и ООО <данные изъяты>» о сдаче в аренду нежилого помещения по адресу: <адрес>, общей площадью 105,9 кв.м., дата окончания действия договора ДД.ММ.ГГГГ. Актом приема-передачи в аренду недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ о передаче в соответствии с условиями договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 105,9 кв.м, где указывается другой номер договора аренды. Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения площадью 102,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между Муниципальным унитарным предприятием Балашовского муниципального района «<данные изъяты>», и ФИО1, с указанием об отсутствии обременениями правами третьих лиц. Сообщением председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ директору ООО «<данные изъяты> ФИО4 о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ в связи с заключенным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Свидетельством № о государственной регистрации (перерегистрации) предприятия- Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», зарегистрировано распоряжением Главы администрации Балашовского района от ДД.ММ.ГГГГ №, юридический адрес предприятия: <адрес>. Уставом общества с ограниченной ответственностью №», утвержденным общим собранием учредителей, протокол 1 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированным распоряжением главы Администрации Балашовского района № от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о госрегистрации № серия №, согласно которому для управления делами Общества и осуществления повседневного руководства его деятельностью учредители могут избирать директора сроком на 5 лет, с которым заключается трудовой договор. Выписками из Единого государственного реестра юридических лиц от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ о юридической лице- Обществе с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>», находящемся по адресу: <адрес>. Свидетельством о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя в отношении ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. Вступившим в законную силу решением мирового судьи судебного участка № города Балашова Саратовской области от ДД.ММ.ГГГГ, которым у Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» прекращено право пользования нежилым помещением, общей площадью 102,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, как установлено требованиями статьей 56 Гражданского процессуального кодекса РФ. Истцом не представлено допустимых доказательств в обоснование заявленных требований о признании сделки ничтожной в силу закона, который принят в действие после истечения срока действия договора аренды и наличия прав арендатора на преимущественное право для заключения сделки в соответствии с требованиями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на приобретение спорного нежилого помещения. Оспариваемый договор купли-продажи составлен без нарушения требований гражданского законодательства, в письменной форме, подписан полномочными лицами, зарегистрирован в установленном законом порядке, на основании заключенной сделки произведен переход права собственности. При установленных обстоятельствах доводы истца о недействительности заключенной сделки в силу закона не нашли подтверждения исследованными доказательствами и иных оснований признания сделки ничтожной в силу закона не имеется. На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Отказать в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты> к Муниципальному унитарному предприятию Балашовского муниципального района «<данные изъяты>», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Балашовского муниципального района Саратовской области, ФИО1 о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности ничтожной сделки, полностью. На решение может быть подана кассационная жалоба в Саратовский областной суд через Балашовский районный суд в течение десяти дней со дня принятия решения в окончательной форме (30 марта 2010 года). Председательствующий И.Т. Чередникова