РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9 июня 2011 года город Балашов Балашовский районный суд Саратовской области в составе: председательствующего судьи Ерохиной И.В. при секретаре ФИО3, с участием истца ФИО1, представителя ответчика адвоката ФИО7, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи,- УСТАНОВИЛ: Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, заключенному между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ до 140 000 рублей, взыскать в ее пользу указанную сумму и судебные расходы. Свои исковые требования мотивирует тем, что на момент осмотра предмета договора купли-продажи со слов продавца и по факту: домовладение расположено по межевой границе с земельным участком и домовладением ФИО4 по <адрес>; с другой стороны имелся переулок с грунтовой дорогой, по которому осуществляла подъезд на территорию своего участка. В доме был туалет, раковина с канализацией и сливом в выгребную яму. После приобретения недвижимости истцом обнаружены существенные недостатки в приобретенном имуществе, о которых продавец не сообщил при заключении договора. Свободная территория, обозначенная ответчиком переулком, оказалась домовладением, разрушенным после смерти собственника, а выгребная яма - оставшийся от дома погреб. Впоследствии земельный участок был представлен ФИО5, что лишило ее подъезда к своему участку и возможности пользоваться туалетом, сливом, водой, поскольку была вынуждена демонтировать выгребную яму на участке ФИО5 Со стороны двора подъезд перекрывает гараж ФИО4, в пользовании у которого имеется земельный участок, смежный с огородом истца, перекрывающий доступ к участку со стороны переулка. По этой причине, как указывает истец, была вынуждена отказаться от выращивания домашнего скота. В порядке ст.39 ГПК РФ истец ФИО1 изменяет основание иска путем его дополнения следующим. Как полагает истец, ответчик во время строительства дома отошел от установленных размеров, не соблюдая границы участка, нарушив генеральный план застройки, о чем не сообщил при продаже дома. Не сообщил он и о трещинах с наружной стороны стен дома и фундамента, при тщательном их рассмотрении обнаружила, что они были обозначены ранее, до покупки этого дома. В настоящее время трещины стали увеличиваться, земля вокруг фундамента по всему периметру дома стала проседать, со стороны дворовой части дома фундамент на несколько сантиметров отделился от стены дома, и в образовавшихся проседания грунта стали видны куски бетонных конструкции, не связанных между собой, от которых идут трещины по стенам всего дома. В заявлении истец обратил внимание на: ненадлежащее качество прилегающего вплотную к дому деревянного сарая, обитого железом, из-под которого видно, что весь нижний венец сгнил; на не оборудование стока воды с крыши дома и сарая, в результате чего стекающая вода приводит к разрушению фундамента дома и сарая, вспучиванию полов в доме; на возведение выгребной ямы на участке, принадлежавшем на праве собственности Репинскому муниципальному образованию, введя ее в заблуждение относительно принадлежности земельного участка ему; на проданный ей земельный участок, не оформленный в соответствии с действующим законодательством. Перечисленные недостатки истец находит существенными, о которых ответчик не предупредил. В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 дополняет основание иска уточнением о том, что при покупки дома у нее не должно быть сомнений относительно границы передаваемого земельного участка, который по факту представлял собой переулок для проезда в лес и на территорию огорода, и им мог пользоваться только хозяин <адрес> также на то, что ответчик не сообщил о возможности представления такого участка третьим лицам, о наличии переулка между ее домом и домом №, закрытого без разрешения органов местного самоуправления, о непроходимой топи со стороны леса. Не предупредил ее продавец о том, что межевание проданного земельного участка не проводилось, земельный участок был ему выделен в споре 1999 года по его жалобе, поэтому была вынуждена в процессе двух судебных заседаний за свой счет провести землеустроительные экспертизы. Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требований поддержала, просила их удовлетворить, в обоснование приводя доводы о том, что при визуальном осмотре недвижимости бывших хозяин, ответчик по делу, показывал границы земельного участка, не имеющего ограждение, и не предупредил ее о сооруженной им выгребной яме на месте старого <адрес>, чему сама не предала значение, поскольку по утверждениям продавца это был переулок, которым пользовалась она одна, пока его не предоставили ФИО6 С предоставлением земельного участка ФИО6 она была лишена возможности проезда к своему огороду, должна была демонтировать выгребную яму. По качеству дома пояснила, что его визуально осматривала ДД.ММ.ГГГГ, перед тем, как купить, осматривала также погреб. Видела все недостатки дома, но ее все устраивало, поскольку намеревалась сделать ремонт. На момент покупки дома работали и канализация, и слив, и водопровод. Как отметил истец, в момент покупки дома могла предвидеть все. Предъявленные к взысканию 140000 рублей мотивировала произведенным ремонтом в доме, в том числе, полов, оплатой двух экспертиз по другим гражданским делам, стоимостью работ по демонтажу выгребной ямы. Ответчик ФИО2, извещенный о дне и времени судебного заседания надлежащим образом, не явился, согласно имеющемуся в материалах дела заявлению, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя адвоката ФИО7 Представитель ответчика адвокат ФИО7 возражал против удовлетворения исковых требований. В объяснениях, данных суду, показал, что в 2005 году был выстроен дом со строениями и сооружениями на принадлежавшем ФИО2 земельном участке. В доме имелись канализация, водопровод, слив оборудован на месте бывшего старого дома, расположенного на земельном участке, принадлежащем муниципальному образованию. ФИО1 при покупке дома осматривала его, приусадебный участок, все строения, находящиеся на земле, ее все устроило, сошлись в цене, претензий у истца никаких не было. <адрес>а на земельный участок был оборудован к нему подъезд, установлены ворота. Проезд был возможен и через переулок, расположенный между домами № и № по <адрес>, дающий возможность подъезда к северной стороне смежных участков. На момент совершения сделки, земельный участок граничил с незастроенным земельным участком, предназначенным для индивидуального жилищного строительства, в отношении которого права собственности осуществляла администрация Балашовского муниципального района <адрес>, принявшая решение его выделить ФИО5 по ее заявлению. Обратил внимание на то, что истец приобрел право собственности на земельный участок в размере и в границах, удостоверенных в кадастровом плане. Также уточнил, что покупатель после осмотра земельных участков, дома, строений, остался доволен качеством постройки, претензий не имел. После состоявшейся сделки эксплуатация ФИО1 дома, строений, сооружений и земельного участка привела к невозможности нормального их использования. Выслушав истца, представителя ответчика, эксперта, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. Как следует из представленных на запрос суда начальником Балашовского отдела Росреестра по <адрес> документов, ФИО2 на право производства строительства жилого дома, холодной пристройки, веранды, гаража, сараев, бани, надворной уборной было выдано разрешение, сроком действия с ДД.ММ.ГГГГ на 2 года. Позже выдано разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ на строительство сарая, холодной пристройки к бане. Строительство было разрешено осуществить согласно проектного материала по домовладению 87 по <адрес> в <адрес> на месте ранее принадлежавшего на праве собственности ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома общей площадью 20 кв.м. (распоряжение Главы ОМО <адрес> от 2003 года №-р). Схема застройки земельного участка и генплан участка были согласована с Главным архитектором <адрес>, руководителем Балашовского филиала Объединенного хозрасчетного проектно-производственного архитектурно-планировочного бюро, исполнителем и застройщиком. По завершении строительства представлены поэтажный план дома, его фасад, распоряжением Главы ОМО <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р утвержден акт от ДД.ММ.ГГГГ ввода в эксплуатацию жилого дома общей площадью 85,9 кв.м., жилой 27,3 кв.м., выстроенного застройщиком ФИО2, кому разрешено было ввести указанный дом в эксплуатацию. Из объяснений представителя ответчика ФИО7 усматривается, что дом был выстроен с целью проживания в нем, постройку осуществляла привлеченная бригада рабочих. После семейной трагедии, были вынуждены продать дом. Инвентаризационная стоимость объекта на ДД.ММ.ГГГГ составляла 217358 рублей (выписка Балашовского отделения Филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» по <адрес>). В судебном заседании установлено также, что ФИО1 приобрела у ФИО2 жилой дом общей площадью 70,8 кв.м. со строениями и сооружениями, расположенные на земельном участке землепользования общей площадью 2678 кв.м. по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по цене 280000 рублей, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ произведены записи регистрации № и №. В п.8 договора купли-продажи содержится условие об ознакомлении покупателем с качественным состоянием указанной недвижимости путем ее осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора. В соответствии с п.1 ст.432 ГК РФ, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор считается заключенным. В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (пункт 2 статьи 474 ГК РФ). Согласно п. 1 ст. 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о качестве товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен - в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара. Судом установлено, и данное обстоятельство ФИО1 не отрицала, что на момент заключения договора и передачи имущества разногласий по качеству товара между продавцом и покупателем не имелось, имущество покупателю передано и ей принято. От продавца ФИО2 имущество в виде: жилого дома с отсутствием на нем водоотводящего стока, состоящего из двухэтажного деревянного строения, трех сараев, гаража, бани, уборной, двух погребов, забора, ворот, их расположение на земельном участке общей площадью 2678 кв.м., ФИО1 приняла после осмотра и без претензий по качеству. Таким образом, недвижимое имущество, по поводу которого возник спор, передано покупателю ДД.ММ.ГГГГ, как следует из объяснений истца, примерно через год она обнаружила трещины с наружной стороны стен и фундамента, деформацию пола, в подтверждении своих слов представила фотографии с запечатленными на них недостатками. В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Согласно ч.1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В силу ч.2 указанной статьи в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо появляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы. На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В тексте договора купли-продажи отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого дома со строениями, сооружениям и земельного участка, что не позволяет безусловно определить какие же требования были предъявлены истцом к приобретаемому им по договору купли-продажи объекту недвижимости. Осмотр жилого дома, земельного участка истцом осуществлялся, каких-либо претензий в момент подписания договора она не предъявляла. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что цена имущества не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению. Из содержания ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента. В данном случае, заключением судебной строительной экспертизы, проведенной экспертом ФИО8, подтверждается тот факт, что давность образования имеющихся многочисленных трещин по кирпичной обкладке стен из деревянных шпал определить не представляется возможным, определить, что присутствующая неравномерная частичная затирка цементно-песчаным раствором и покраска кирпичной обкладки стен во время строительства дома, производилась специально по образовавшимся трещинам, не представляется возможным. Из заключения приведенной выше экспертизы также видно, что причиной образования трещин и деформации пола является неравномерная осадка фундаментов вследствие неправильного устройства фундаментов из-за недостаточной глубины заложения фундаментов. Между тем доказательств того, что продавцу ФИО2 было известно о наличии данных дефектов ФИО1 суду не представила, заключая сделку, продавец не выдавал каких-либо гарантий качества на объект. Суд не находит оснований не доверять заключению экспертизы вкупе с пояснениями допрошенного в судебном заседании эксперта, выводы экспертизы последовательны и логичны, компетенция и квалификация эксперта ФИО8 подтверждается наличием у него диплома о получении специальности инженера-строителя, а также сведениями о трудовой деятельности. Кроме того, экспертиза содержат ссылку на нормативно-техническую литературу, документы и другие материалы, поэтому суд принимает ее в качестве доказательства по делу. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ инвентаризационная стоимость спорного жилого дома со строениями и сооружениями по сведениям технического паспорта составляла 206279 рублей. Поскольку на момент заключения сделки купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 была удовлетворена качеством передаваемого товара, и согласилась приобрести его в том состоянии, в котором оно находилось на момент сделки, в том числе с дефектами, которые не могли быть определены в обычно предъявляемых условиях, поскольку исковых требований по основанию ст. 10 ГК РФ, устанавливающей принцип добросовестности сторон гражданско-правового отношения, так как при заключении сделки все существенные ее условия сторонами были согласованы, в связи с чем, непроявление покупателем необходимых заботливости и осмотрительности не может являться достаточным основанием для возложения необговоренных, несогласованных расходов на другую сторону по сделке - продавца ФИО2 Из объяснений самой же ФИО1 видно, что, покупая дом, она видела все его недостатки, неровные стены, проблемы с полами, узкие комнаты, намериваясь произвести ремонт. Цена договора, определенная сторонами, в силу свободы договора пунктом 1 ст.421 ГК РФ не может быть изменена решением суда, поэтому расходы, понесенные истцом по ремонту полов, не могут быть удовлетворены на основании статей 557 и 475 ГК РФ, как не могут быть удовлетворены требования о возмещении стоимости работ по демонтажу выгребной ямы, поскольку на момент приобретения недвижимости видела ее место нахождение, а именно ее расположение не при дворе, а за пределами приобретаемого земельного участка, и последующее предоставление земельного участка, на котором расположена выгребная яма, третьему лицу по истечении года после заключения договора купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилым домом со строениями и сооружениями, не могут считаться недостатками товара, которые не были оговорены продавцом. В п.3 ст.37 ЗК РФ установлены дополнительные основания, которые представляют право покупателю требовать уменьшения покупной цены: представление продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами. Анализируя положения приведенной правовой нормы, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для заявления требований истцом об уменьшении покупной цены по основаниям, что ответчик не сообщил о возможности представления граничившего по соседству земельного участка третьим лицам, о наличии переулка между ее домом и домом №, закрытого без разрешения органов местного самоуправления, о непроходимой топи со стороны леса, и не предупредил о том, что межевание проданного земельного участка не проводилось. ФИО1 приобрела право собственности на земельный участок в размере и границах, удостоверенных в кадастровом плане, выданном ДД.ММ.ГГГГ Балашовским филиалом ФГУ ЗКП по <адрес>, цена участка определена сторонами сделки в размере 20000 рублей. Приведенное обстоятельство свидетельствует о том, что земельный участок площадью 2678 кв.м. поставлен на кадастровый учет с присвоением нового кадастрового номера 64:06:02 02 01:0040 взамен предыдущего номера 64:06:02 02 01:0039 с особой отметкой о том, что площадь земельного участка соответствует материалам межевания, не уменьшилась она, исходя из объяснений истца и материалов дела, и в настоящее время. Согласно п. 1.1 Инструкции по межеванию земель, утвержденной Роскомземом ДД.ММ.ГГГГ, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади. Межевание земель выполняют как в общегосударственной, так и в местных и условных системах координат. При этом должна быть обеспечена надежная связь местных и условных систем координат с общегосударственной системой (п. 3.1). В числе прочего, межевание включает определение площади и составление схемы границ земельного участка (п. 2). Определение границ проданного ФИО1 земельного участка в условной системе координат, на что ссылается истец в основание своих требований об уменьшении покупной цены, не влияет на его качество и возможность использовать по назначению. То обстоятельство, что по решению поселковой администрации незастроенный земельный участок № по <адрес> в <адрес> был представлен третьему лицу и привело к невозможности пользоваться им ФИО1 для проезда к территории своего земельного участка, правового значения по делу не имеет, поскольку незастроенный земельный участок был представлен по истечении года после заключения договора, следовательно, знать о намерениях поселковой администрации продавец не мог. Доказательствами того, что ФИО2 сообщил заведомо ложную информацию об использовании соседних земельных участков, а также иную, перечисленную в п.3 ст.37 ЗК РФ, информацию суд не располагает. Возникшие спорные ситуации уже после предоставления ФИО5 на праве аренды незастроенного земельного участка № по <адрес> в <адрес> связаны не иначе как с обоюдными требованиями устранения всяких нарушений прав ФИО1, как собственника, а ФИО6, как владеющей земельным участком по договору, подтверждением чему служат имеющиеся в материалах настоящего дела решения Балашовского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ. При таком положении суд находит несостоятельным требование о возложении обязанности возместить судебные расходы по иным гражданским делам на ответчика ФИО2 в виде издержек, связанных с оплатой экспертиз. Сообщенные свидетелем ФИО9 суду сведения суд не принимает во внимание, поскольку основаны на его предположениях о возможности образования трещин на фундаменте купленного ФИО1 дома, о чем имеется вывод эксперта, оценка которому была дана выше. Таким образом, при изложенных и установленных в судебном заседании обстоятельствах дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 не обоснованы, а потому не подлежат удовлетворению. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд решил: В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи отказать. Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в течение 10 дней в Саратовский областной суд путем подачи жалобы через Балашовский районный суд с момента изготовления мотивированного решения (ДД.ММ.ГГГГ). Судья И.В.Ерохина