Дело №2-1849/2010
РЕШЕНИЕ СУДА
Именем Российской Федерации
Дата обезличена
Балашихинский городской суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Кобзаревой О.А.
с участием адвоката Шелобановой И.Н., Докторова И.В.
при секретаре Виноградовой Н.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Халджанова Н.М. к Соболевой О.В. Соболевой Е.А., Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, ЗАО «Артлэнд» о признании договора купли-продажи ничтожным, истребовании имущества, признании частично недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности,
установил:
Халджанову Н.М. принадлежала 1/5 доля в праве долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., ..., ... .... В рамках исполнительного производства, возбужденного на основании исполнительного листа, выданного мировым судьей 5 судебного участка Балашихинского судебного района МО по иску Халджановой О.В. к Халджанову Н.М. произведена опись и арест принадлежащего истцу имущества, а именно 1/5 доли в праве на вышеуказанную квартиру.
Истец в иске указывает, что фактически задолженности не имелось, в связи с чем, он обратился в Балашихинский горсуд с заявлением об установлении юридического факта отсутствия задолженности, судебный пристав знал о рассмотрении дела. Заявление было оставлено без рассмотрения определением суда от Дата обезличена В период рассмотрения дела, Дата обезличена судебный пристав-исполнитель вынес постановление о передаче для реализации на комиссионных началах имущество в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Уведомление о направлении на реализацию было направлено почтой и получено истцом Дата обезличена, что не позволило ему своевременно обратиться в суд с жалобой на действия судебного пристава-исполнителя.
На основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от Дата обезличена информация о реализованном имуществе была размещена в соответствующих телекоммуникационных сетях общего пользования.
Дата обезличена Федеральное агентства по управлению государственным имуществом заключило договор купли – продажи с ответчицей. Стоимость 1/5 доли в праве определена в размере 87 948 рублей.
Истец считает договор купли – продажи ничтожным с момента его заключения. При реализации принадлежащей ему доли квартиры нарушены основополагающие принципы исполнительного производства, указанные в статье 4 Закона «Об исполнительном производстве». Обозначенная в договоре купли – продажи стоимость 1/5 доли в праве собственности не соответствует сложившимся в Балашихинском районе рыночным ценам на равнозначное по своим характеристикам имущество. Имущество реализовано без проведения торгов.
На основании ст.168 ГК РФ истец просит суд признать договор купли – продажи недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании истец в связи с тем, что указанная квартира на основании договора дарения принадлежит Соболевой Е.А., уточнил исковые требования и просил признать договор купли-продажи ничтожным в силу закона, вернуть в собственность истца 1/5 долю квартиры, истребовав ее у Соболевой Е.А., признать частично недействительным свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру от Дата обезличена, выданное на имя Соболевой Е.А., в части 1/5 доли в праве собственности.
Ответчик Соболева О.В. с иском не согласна, представила письменный отзыв, в котором указывает, что спорная доля квартиры была правомерно реализована судебным приставом, так как у истца имелась задолженность по уплате алиментов в размере 117 000 руб., указанная доля реализовывалась в соответствии со ст. 250, 255 ГК РФ, оценка квартиры была проведена уполномоченным на то органом. Впоследствии вся квартира была подарена дочери Соболевой Е.А. ответчик считает, что сделка купли-продажи совершена без нарушений закона.
Ответчик Соболева Е.А. с иском не согласна, представила письменный отзыв, в котором указывает, что квартира принадлежит ей на основании договора дарения от матери Соболевой О.В., которая имела полное право распорядиться данной квартирой по своему усмотрению. В судебном заседании пояснила, что полностью поддерживает возражения ответчика Соболевой О.В. На основании изложенного она просит отказать в удовлетворении иска.
Ответчик ЗАО «АРТЛЭНД» своего представителя в судебное заседание не направил, о дне слушания неоднократно извещался телеграммой. Ранее ими был представлен отзыв на исковое заявление, в котором с иском были не согласны, так как по смыслу ст.250, 255 ГК РФ публичные торги могли быть проведены только в случае отказа остальных участников долевой собственности от преимущественного права покупки. Если судебным приставом были допущены нарушения при производстве исполнительных действий, то они подлежали обжалованию в рамках закона «Об исполнительном производстве». Истцом не представлены акты судебных органов о признании незаконными действий (бездействий) судебного пристава – исполнителя в ходе исполнительного производства. Реализация имущества на комиссионных началах должника Халджанова Н.М. проведена в соответствии с действующим законодательством.
Ответчик Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен.
Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд считает иск подлежащим удовлетворению частично.
Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч.3 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В силу ч.1 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Из смысла действующего законодательства следует, что реализация имущества должника должна проводиться только путем проведения открытых торгов в форме аукциона, по результатам которого сособственник имеет право на преимущественное право покупки выставленной на продажу доли.
Согласно материалам исполнительного производства Дата обезличена Дата обезличена мировым судьей судебного участка №5 Балашихинского судебного района МО рассмотрено дело Халджановой О.В. к Халджанову Н.М. о взыскании алиментов на несовершеннолетнего ребенка. Алименты взысканы с Халджанова Н.М. с Дата обезличена в размере 3000 рублей.
Дата обезличена года вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства в отношении Халджанова Н.М.
Дата обезличена года судебным приставом – исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника. Арест наложен на 1/5 доли в праве общей долевой собственности 2-х комнатной квартиры, по адресу: ..., ..., ..., ....
Согласно постановлению о расчете задолженности по алиментам на Дата обезличена год долг составил 117 000 руб.
Дата обезличена судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста (описи имущества) должника Халджанова Н.М. в виде принадлежащей ему 1/5 доли двухкомнатной квартиры ... ... по ..., ....
Дата обезличена судебным приставом – исполнителем вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, которым постановлено принять отчет Номер обезличен от Дата обезличена года об оценке рыночной стоимости имущества – 1/5 доли в праве собственности на квартиру в размере 87 948 руб.
Дата обезличена судебным приставом – исполнителем принято постановление о передаче имущества на реализацию на комиссионных началах в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, которое Дата обезличена поручило реализацию имущества ЗАО «Артлэнд».
Дата обезличена между федеральным агентством по управлению государственным имуществом, в лице поверенного – закрытого акционерного общества «АРТЛЭНД» и Халджановой О.В. заключен договор купли-продажи Номер обезличен недвижимого имущества – 1/5 доли в праве, стоимость которой определена в размере 87 948 руб.
Дата обезличена подписан акт приема – передачи имущества.
Истец указывает, что обозначенная в договоре цена занижена.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 52 Закона об исполнительном производстве оценка имущества должника производится судебным приставом – исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, судебный пристав – исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.
Оценка имущества должника осуществляется судебным приставом-исполнителем. Действия последнего могут быть обжалованы стороной в исполнительном производстве в порядке, установленном статьей 90 Закона «Об исполнительном производстве».
Оценка имущества судебным приставом – исполнителем производится до начала процедуры проведения публичных торгов (до опубликования информации продавцом). Возможные нарушения при этом не могут рассматриваться в качестве оснований для признания судом договора ничтожным на основании ст.168 ГК РФ.
В мотивировочной части вступившего в законную силу решения мирового судьи судебного участка №5 Балашихиснкого судебного района Московской области от Дата обезличена содержится вывод о том, что Халджанов Н.М. за период с Дата обезличена по Дата обезличена выполнил обязательства по погашению имевшейся у него задолженности в размере 117 000 руб., путем выплаты непосредственно Халджановой Е.Н. (Соболевой Е.А.) денежной суммы в размере 115 000 руб.
Возращенный Халджанову Н.М. денежный перевод на сумму 2 000 руб. в счет погашения оставшейся части задолженности был повторно направлен им в адрес Дата обезличена.
Данные обстоятельства, установленные решением суда, свидетельствуют об исполнении Халджановым Н.М. обязанностей по выплате алиментов на содержание дочери, а также об отсутствие у него задолженности по алиментным платежам на момент вынесения Дата обезличена судебным приставом-исполнителем постановления о передаче имущества должника на реализацию на комиссионных началах в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.
Судебный пристав-исполнитель был своевременно поставлен Халджановым Н.М. в известность о погашении задолженности по алиментам.
При таких обстоятельствах судебный пристав-исполнитель неправомерно реализовал спорную долю квартиры в счет несуществующей задолженности по алиментным платежам.
Ответчики поступившие от истца платежи в размере 117 000 руб. алиментами не считают, так как поступали на имя несовершеннолетней. В обосновании своих доводов ссылаются на апелляционное решение суда от Дата обезличена, в котором данная сумма алиментами не признана.
Суд считает данный довод несостоятельным, поскольку на момент совершения договора купли-продажи имелось решение мирового судьи, в котором данные платежи были признаны алиментами.
Согласно справке судебного пристава-исполнителя, по состоянию на Дата обезличена Халджановым Н.М. задолженность по алиментам выплачена полностью.
Из материалов дела и из пояснений сторон судом установлено, что торги по реализации имущества должника не проводились, спорная доля квартиры была продана без проведения торгов, т.е договор купли-продажи является ничтожным, как сделка не соответствующая требованиям закона.
Согласно п.32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Кодекс не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181. При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе.
В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Таким образом, добросовестным приобретателем признается тот, кто возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать. Никаких других условий или оснований для признания добросовестным приобретателем закон не предусматривает.
В ч. ч. 4 - 8 п. 3.1 постановления № 6-П от 21.04.2003 Конституционного Суда РФ указано, что согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
Поскольку сделка купли продажи 1/5 доли квартиры является ничтожной с момента ее совершения, суд применяет последствия недействительности сделки, истребует 1/5 долю спорной квартиры у Соболевой Е.А. и признает договор дарения квартиры от Дата обезличена недействительным в части 1/5 доли.
В соответствии со ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Вместе с тем, государственная регистрация и выдача на основании этого свидетельства о государственной регистрации права не является индивидуальным (ненормативным) правовым актом, поскольку относится к особым действиям юридического характера, совершаемым органами исполнительной власти в пределах установленных полномочий, и представляет собой систему записей, которые не обжалуются в соответствии со ст.13 ГК РФ. Из смысла ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке путем предъявления иска о признании права собственности к тому лицу, с которым имеется спор по поводу принадлежности недвижимого имущества. Исходя из выше изложенного суд приходит к выводу, что требование о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности не подлежит удовлетворению как не основанное на законе.
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи Номер обезличен от Дата обезличена 1/5 доли в квартире по адресу: ... ..., ..., заключенный между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице ЗАО «Артлэнд» и Халджановой О.В. ничтожным с момента его заключения.
Применить последствия недействительности сделки, истребовав у Соболевой Е.А. в собственность Халджанова Н.М. 1/5 долю квартиры по адресу: ...
Признать договор дарения от Дата обезличена квартиры по адресу: ..., ..., ..., ..., заключенный между Соболевой Е.А. и Соболевой О.В., недействительным, в части 1/5 доли.
Прекратить право собственности Соболевой Е.А. на всю квартиру по адресу: ..., ..., ... ..., ....
Признать право общедолевой собственности на квартиру по адресу: ..., ..., у.Спортивная, ..., ..., признав за Халджановым Н.М. право собственности на 1/5 долю квартиры, за Соболевой Е.А. право собственности на 4/5 доли квартиры.
В удовлетворении требования о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на квартиру, выданное Дата обезличена на имя Соболевой Е.А., в части 1/5 доли в праве, отказать.
Данное решение является основанием для внесения изменений в запись ЕГРП.
Решение может быть обжаловано в Мособлсуд через Балашихинский городской суд в течение 10 дней.
Судья О.А.Кобзарева