Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Балашихинский городской суд <адрес>
в составе:
председательствующего федерального судьи Захаровой Е.В.
при секретаре Роженцовой И.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Смирновой <данные изъяты> к Руденко <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи,
установил:
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно нежилого пристроенного помещения, общей площадью 152,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Помещение передано истице по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, оплата в размере 9 803 680,00 руб. произведена полностью, переход права зарегистрирован в регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ Ответчик не выполнил п.3.1.1. о передаче покупателю всей имеющейся документации на предмет договора, в том числе и документации, отражающей взаимоотношения продавца с обслуживающими и коммунальными организациями. В настоящее время в нежилом помещении отсутствует вода, электричество, отопление, так как ответчик перекрыл доступ к пользованию всеми инженерными сетями и коммуникациями. Все инженерные сети и коммуникации, включая подачу воды, электроснабжение, отопление и сток канализационных вод, проведенных к нежилому помещению, располагаются в подвале квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности, так как вышеуказанное нежилое помещение является пристроенным к жилому помещению. Истица не имеет возможности пользоваться своим недвижимым имуществом, так как ответчик чинит препятствия в пользовании общим имуществом - всеми инженерными сетями и коммуникациями, расположенными в помещении подвала квартиры. Все коммуникации в нежилом помещении фактически присутствуют и исправно фукционировали, что подтверждается техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ Никакой документации у Руденко не имеется. Соответственно, она не могла быть передана истице во исполнение п.3.3.1. договора. Ответчик препятствует проходу истца и представителей коммунальных служб для составления нового плана размещения коммуникаций и технических условий, необходимых для заключения договора на поставку воды, где новым абонентом будет указан истец, чем в значительной степени осложняет процесс составления вышеуказнного плана и технических условий. В связи с отсутствием надлежащих коммунальных удобств истиец не может продать помещение. Истец просит суд расторгнуть договор купли-продажи, взыскать с Руденко А.М. в его пользу уплаченную сумму 9 803 680 руб.
Ответчик с иском не согласен и пояснил, что в спорном помещении находилась стоматологическая поликлиника, он взял кредит в банке <данные изъяты> для развития данного бизнеса, помещение находилось в залоге у банка. У него образовалась задолженность перед банком и банк вынудил его продать помещение учредителю банка Смирновой. Представителем банка при заключении договора залога являлся юрист банка ФИО9, он же являлся представителем Смирновой при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. Он осматривал все помещения неоднократно, проверял документы, спускался в подвал, осмотрел все коммуникации, о том что подвал находится в его собственности с 2003 года он также знал. Покупателя интересовало только помещение.Схем водоснабжения, иных коммуникаций у него не имеется. Все условия договора им выполнены.
Выслушав стороны, допросив свидетелей, проверив материалы дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.
ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, а именно нежилого пристроенного помещения, общей площадью 152,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Помещение передано истице по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, оплата в размере 9 803 680,00 руб. произведена полностью, переход права зарегистрирован в регистрационной палате ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с п.2.3.1. договора продавец обязан передать покупателю всю имеющуюся документацию на предмет договора, в том числе и документацию, отражающую взаимоотношения продавца с обслуживающими и коммунальными организациями.
Как следует из объяснений истца, в настоящее время в приобретенном нежилом помещении отсутствует вода, электричество и отопление, в связи с тем, что прежний владелец Руденко А.М. перекрыл доступ к пользованию всеми инженерными сетями и коммуникациями.
Допрошенный свидетель со стороны истца ФИО4 показал, что по просьбе Смирновой занимается продажей спорного жилого помещения полтора года. Покупатели когда узнают, что помещение без коммуникаций, отказываются его покупать.
Согласно техническому описанию по состоянию на 12.11.2007 г. указано, что в нежилом помещении имеется отопление - центральное; электроснабжение - проводка скрытая; канализация - от городской сети; горячее водоснабжение.
Свидетели со стороны ответчика ФИО5, ФИО6, ФИО7 показали, что работали в стоматологической поликлинике, банк из-за задолженности отобрал помещение. Договор залога и договор купли-продажи заключал один и тот же человек. Коммуникации по проекту являются частью дома и могут функционировать только вместе. Представитель Смирновой об этом знал, но их интересовало только помещение.
Как следует из акта приема-передачи от 17.12.07 г. никаких претензий у сторон друг к другу по вышеуказанному нежилому помещению, расчетам по договору и исполнению договора купли-продажи не имеется.
Ответчик в судебном заседании сообщил, что договоры с обслуживающими и коммунальными организациями он передал истцу. Никакой иной документации у него не имеется.
В мае 2007 года Смирнова В.А. в ЗАО «БЭЛС» получила технические условия для электроснабжения нежилого помещения (л.д.32).Мособлгаз в своем письме от 16.02.2009 г. в адрес истицы сообщает, что при первичной газификации нежилое помещение не было газифицировано.
Нежилое помещение - подвальное, является собственностью ответчика, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации № (л.д.42).
В обоснование иска истец ссылается на ст.ст. 450 п.2, 451 п.1, 557,475 ГК РФ.
Согласно ч. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В частности, согласно части 1 статьи 451 Кодекса основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Бремя доказывания существенного характера нарушения лежит на истце.
В силу ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно п.2 ст.475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;
Предмет договора передан истцу, из объяснений ответчика следует, что имеющиеся у него документы он передал истцу. Основания на которые указывает истец не являются существенными для расторжения договора, обстоятельства, на которые указывает покупатель, возможно было предвидеть при его заключении, так как покупатель был осведомлен, что из себя представляет нежилое помещение и о расположении инженерных сетей и коммуникаций. Истец не лишен возможности обращения в суд с соответствующими исками.
Исходя из текста договора было продано нежилое пристроенное помещение, ответчиком передана по акту истцу недвижимость, соответствующая условиям договора.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Отказать в иске Смирновой <данные изъяты> к Руденко <данные изъяты> о расторжении договора купли-продажи.
Решение может быть обжаловано в <данные изъяты> областной суд через Балашихинский городской суд в течение 10 дней.
Федеральный судья Е.В.Захарова