Дело №2-142/11 Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ Балашихинский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Казиначикова А.А., при секретаре Беленковой Ю.В., с участием представителя истца Бобарыкиной С.А - Зорина А.С., представителя ответчика г. Москва в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города - Чаплыгина В.А., представителя ответчика ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» - Ефимовой Н.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бобарыкиной С.А. к г. Москве в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города, ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» о возникновении прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества в результате универсального правопреемства в порядке наследования, УСТАНОВИЛ: Бобарыкина С.А. обратилась в суд с иском к ответчикам с требованием признать, начиная с 20 февраля 2010 г. возникновение в результате универсального правопреемства прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет. Свои требования Бобарыкина С.А. мотивировала тем, что с 18 июня 2005 г. состояла в браке Бобарыкиным Н.Н., который 19 февраля 2010 погиб в автокатастрофе. В период брака, а именно 8 декабря 2009 года между г. Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Бобарыкиным Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи № № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет, который в соответствии с п.11 данного Договора, действует до момента регистрации основного договора. 8 декабря 2009 года между г. Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Бобарыкиным Н.Н. был подписан основной договор купли-продажи № № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет. Поверенным по настоящим договорам от имени г. Москвы является ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья». После подписания указанных договоров истица с мужем фактически внесли в бюджет города Москвы по платежам в счёт выкупной стоимости квартиры <данные изъяты> а за услуги по выкупу внесена сумма в <данные изъяты> в т.ч. НДС - 1 005 руб. 12 коп. <данные изъяты>), вселились в предоставленное жилое и оплачивали коммунальные платежи. Истица, указала, что является единственным наследником умершего Бобарыкина Н.Н. по закону и в порядке универсального правопреемства на основании ст. 551 ГК РФ, в чем ей было отказано ответчиками и послужило основанием для обращения в суд. В судебном заседании представитель истицы Зорин А.С. заявленные требования поддержал, просил иск удовлетворить. Представитель ответчика г. Москва в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Чаплыгин В.А. в суд явился, против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что договор купли-продажи квартиры был оформлен на имя мужа истицы Бобарыкина Н.Н., поэтому неразрывно связан с его личностью и в соответствии со ст. 418 ГК РФ данное обязательство должно быть прекращено в связи со смертью должника и не может перейти к наследнику в порядке универсального правопреемства. Кроме того, указал, что поскольку на момент смерти покупателя спорный договор не успел, пройти государственную регистрацию, то он не может считаться заключенным. Представитель ответчика ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» Ефимова Н.Ю. в суд явилась, просила в иске отказать, представила письменные возражения на иск, сославшись на возражения аналогичные возражениям ответчика ДЖП и ЖФ г. Москвы. Представитель 3 лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, извещенного надлежащим образом в суд не явился. С учетом мнения представителей истицы и ответчиков, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела при данной явке, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в соответствии со ст. 167 ГПК РФ. Выслушав представителя истицы Зорина А.С., представителей ответчиков Чаплыгина В.А., Ефимову Н.Ю., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. ДД.ММ.ГГГГ между Бобарыкиной С.А. и Бобарыкиным Н.Н. был зарегистрирован брак, что подтверждается свидетельством о заключении брака серии II-МЮ № от ДД.ММ.ГГГГ. В период брака, а именно 08 декабря 2009 года между г. Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Бобарыкиным Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи № жилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Балашиха, ул. Трубецкая, д. 108, кв. 39 с рассрочкой платежа на 15 лет, который в соответствии с п.11 данного Договора, действует до момента регистрации основного договора. ДД.ММ.ГГГГ между г. Москвой в лице Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы и Бобарыкиным Н.Н. был заключен основной договор купли-продажи № № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет. Поверенным по настоящим договорам от имени г. Москвы является ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья». В распоряжении Префекта ЗАО г. Москвы от 29 июня 2009 г. № 3053 -РПЖ, истица указана, как состоящая в браке с покупателем Бобарыкиным Н.Н. После подписания договора покупатель фактически внес в бюджет города Москвы по платежам в счёт выкупной стоимости квартиры <данные изъяты> а за услуги по выкупу внесена сумма в <данные изъяты>, в т.ч. НДС - <данные изъяты> что подтверждается справкой ГУП г. Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» от 11 марта 2010 г. Кроме того, покупатель и его жена (истица) вселились в предоставленное жилое по адресу: <адрес>, и оплачивали коммунальные платежи по содержанию данного жилого помещения, что подтверждается справкой ООО «УК Управдом» № 75-9 от 30 января 2010 г. и квитанциями об оплате коммунальных платежей. Таким образом, покупателем выполнялись обязанности по договору купли-продажи № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> рассрочкой платежа на 15 лет и усматривалась воля на исполнение договора. 19 февраля 2010 года Бобарыкин Н.Н. погиб в автокатастрофе, в подтверждение чего было выдано свидетельство о смерти серии IV-ИК № 781677 от 20 февраля 2010 года. Единственным наследником Бобарыкина Н.Н. по закону явилась истица Бобарыкина С.А., что подтверждается справкой нотариуса г. Москвы Колесниковой О.М № 678 от 20 августа 2010 г., материалами наследственного дела (л.д.65-121). Ввиду данного обстоятельства все платежи по указанному договору купли-продажи были приостановлены по инициативе ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» по причине смерти Бобарыкина Н.Н, что подтверждается письмом от 18 марта 2010 г. 01 сентября 2010 г. Бобарыкина С.А. обратилась в Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, а также в ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» с заявлением, содержащим в себе требование переоформить права по вышеуказанному договору купли-продажи жилого помещения на свое имя и зарегистрировать данный договор в порядке ст. 551 ГК РФ, что подтверждается копиями писем с отметками о приеме. Однако письмом от 05 октября 2010 г. исх. № Ц-5-1010/10-3;4 за подписью генерального директора ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» Якушенко Э.С. в удовлетворении данного требования Бобарыкиной С.А. было отказано ввиду того, что договор купли-продажи указанной квартиры зарегистрирован не был, вследствие чего права Бобарыкина Н.Н. в отношении вышеуказанной квартиры не считаются возникшими и не подлежат передаче в порядке наследования. В соответствии ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные праваи обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается настоящим Кодексом или другими законами. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага. Оценивая права и обязанности по договору купли-продажи жилого помещения расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15, суд исходит из того, что они являлись имущественными и входят в состав наследства. При этом суд не может согласиться с доводами ответчиков о применении к спорным правоотношениям ст. 1112 ГК РФ, которая в данном случае выступает специальной и применимой при правоотношениях в наследовании. Из нормативных предписаний статьи 1112 ГК РФ, усматривается, что Гражданский кодекс относит к правам и обязанностям, неразрывно связанным с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина. Данный перечень не полежит расширительному толкованию в этой части, а других норм ГК РФ или других законов, которые бы не допускали переход этих прав в порядке универсального правопреемства, ответчиками не названо. Указанный вывод суда согласуется и с п. 62 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому права обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Соответственно и права покупателя могут переходить в данном случае в порядке универсального правопреемства. Также в соответствии со ст. 34 СК РФ общим признается любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Оценивая возражения ответчиков о том, что поскольку на момент смерти покупателя спорный договор не успел, пройти государственную регистрацию, то он не может считаться заключенным, суд полагает их необоснованными. Исходя из требований, заявленных в настоящем деле, истец не просит признать за ним право собственности на жилое помещения, а заявляет требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя, для дальнейшего исполнения их по договору, направленной на решение вопроса о его дальнейшей регистрации. Из п.п. 2.2.1 Договора усматривается, что обязанности по подготовке, оформлению, заключению и регистрации договора возложены на ответчиков. Срок такой регистрации не установлен. Срок действия договора 15 лет. Согласно п.п. 4.2. предварительного договора купли-продажи жилого помещения №4081-Кр/15/09 от 8 декабря 2009 г. началом срока основного договора купли-продажи квартиры является день его подписания. Основной договор подписан 8 декабря 2009 г., т.е. ответчики признали начало его действия. Суд в соответствии со ст. 431 ГК РФ выясняет его условия путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом и выяснения действительной общей воли сторон с учетом цели договора, приходит к выводу о том, что между сторонами сложились длящиеся правоотношения по вопросу регистрации договора. Кроме того, как следует из п. 60 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Кроме того, из положений п. 2 Определения Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 №132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности. При том что государственная регистрация договора обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п. Учитывая целевое назначение представленного жилья, а также то, что Бобарыкина С.А. является наследником первой очереди, последняя имеет право являться стороной указанного договоре в объеме прав равном тому, которым при жизни обладал сам Бобарыкин Н.Н., в том числе и право требовать от ответчика произвести государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения. Воля Бобарыкина Н.Н. на приобретение права на указанное жилое помещение была выражена в его действиях, в частности в подписании следующих документов:договора купли-продажи № 4081-Кр/15/09 жилого помещения от 08.12.2009 г. и приложений к нему; предварительного договора № 4081-кр/15/09 от 08.12.2009 г.; договора № 108039 о передаче прав по управлению строением и возмещении расходов по управлению от 10.12.2009 г., а также в регулярной и своевременной оплате всех предусмотренных договором платежей в счет выкупа указанной квартиры, а также за осуществление действий по оформлению и сопровождению указанного договора. Кроме того, необходимо учесть, что оплата за квартиру производилась из общих денежных средств, которые в соответствие со ст. 34 СК РФ являлись совместным имуществом супругов, что также свидетельствует об обоснованности предъявленных ГУП города Москвы «Московский городской центр арендного жилья» и Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы требований. Также необходимо отметить, что каких-либо задолженностей по оплате жилья и коммунальных услуг Бобарыкин Н.Н. до момента своей смерти не имел, что подтверждается справкой ООО «Управляющая компания «Управдом» № 459 от 30 января 2010 г. Из п.п. 5.6. договора купли-продажи № № жилого помещения, усматривается, что покупатель не вправе досрочно вносить платежи в счет выкупной стоимости квартиры до истечения 5 лет с момента его заключения, что фактически свидетельствует о невозможности его исполнения на день смерти мужа истицы. В этой связи суд отклоняет и довод ответчиков, что муж истицы не полностью исполнил обязанности по оплате, поскольку п.п. 5.6. договора не позволял ему этого сделать. В соответствии с ч. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Аналогичными являются правовые нормы, содержащиеся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», согласно которым в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к наследникам, если федеральным законом не предусмотрено иное. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на договоре, заключенном в соответствии с настоящим Федеральным законом, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. В соответствии ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности (пп.3п.1 ст. 12 ГК РФ является в том числе признание права, в связи, с чем судом должно быть признано возникновение у Бобарыкиной С.А. с 20 февраля 2010 г. прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи № 4081-Кр/15/09 от 08.12.2009 г. в порядке универсального правопреемства. Таким образом, поскольку права и обязанности по договору купли-продажи № № от 08.12.2009 г. жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет, признаны судом имущественными, возникшими в период брака наследодателя, единственной наследницей которого является истица, не связанными неразрывно с личностью покупателя, а сам договор не может быть признан недействительным и таких требований ответчиками не заявлялось, то исковое заявление подлежит удовлетворению с признанием за истицей прав и обязанностей покупателя по нему в порядке универсального правопреемства. Согласно справке государственного регистратора право собственности г. Москвы на указанную квартиру зарегистрировано в ЕГРП только 14 января 2011 года (л.д.162). При жизни Бобарыкина Н.Н. ему не могло быть отказано в государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Удовлетворяя исковые требования, суд, руководствуясь ст. 98 ГПК РФ считает необходимым взыскать с ответчиков по 100 рублей в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины. На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Иск Бобарыкиной С.А. удовлетворить. Признать, начиная с ДД.ММ.ГГГГ возникновение в результате универсального правопреемства у Бобарыкиной С.А. января года рождения, место рождения: гор. Москва, пол: женский, паспорт № выдан ПВО ОВД р-на Очаково-Матвеевское гор. Москвы ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, зарегистрированной по месту жительства по адресу: <адрес>, прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 08.12.2009г. № 4081-Кр/15/09 жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет. Настоящее решение является основанием для государственной регистрации договора купли-продажи от 08.12.2009г. № № жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> с рассрочкой платежа на 15 лет, с указанием в качестве покупателя Бобарыкиной С.А.. Взыскать с Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и ГУП города Москвы «Московский городской Центр арендного жилья» в пользу Бобарыкиной С.А. по 100 (сто) рублей в счет судебных расходов за оплату государственной пошлины. Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Балашихинский горсуд течение 10 дней со дня его изготовления в окончательной форме. Судья А.А. Казиначиков