07.09.2010 года город Балаково Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Языкеева С.Н., при секретаре судебного заседания Феофановой О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Коммерческого банка «Партнербанк» (общества с ограниченной ответственностью) к Жамхарян З.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, Конкурсный управляющий Коммерческого банка «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (далее - КБ «Партнербанк») обратился в суд с иском к Жамхарян З.А. об обращении взыскания на заложенное имущество: - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, залоговой стоимостью 3 186 400 рублей; - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, условный номер <...>, залоговой стоимостью 3 360 800 рублей; - нежилое одноэтажное здание кормоцеха <...>, условный номер <...>, залоговой стоимостью 2 598 400 рублей; - право аренды на земельный участок <...>, <...>. Установить начальную продажную цену одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...> в размере 3 186 400 рублей, одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...> в размере 3 360 800 рублей, нежилого одноэтажного здания кормоцеха <...> в размере 2 598 400 рублей. Возместить расходы по уплате государственной пошлины. Заявление мотивировано следующим образом. <...> года между КБ «Партнербанк» и обществом с ограниченной ответственностью «Балаково-Жилкомсервис» (далее - ООО «Балаково-Жилкомсервис») был заключен кредитный договор <...> на предоставление кредита. КБ «Партнербанк» предоставил ООО «Балаково-Жилкомсервис» кредит в размере 6 000 000 рублей, а ООО «Балаково-Жилкомсервис» обязалось возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере <...> годовых. В установленный договором срок ООО «Балаково-Жилкомсервис» кредит не возвратило и КБ «Партнербанк» обратился в Балаковский районный суд с иском о взыскании с ООО «Балаково-Жилкомсервис» и поручителя в свою пользу денежных средств в погашение кредита 4 500 000 рублей, в счет погашения процентов за пользование кредитом 434 215 рублей 80 копеек, неустойки за нарушение срока возврата кредита 249 750 рублей, возмещении расходов по оплате государственной пошлины в сумме 20 000 рублей. Решением суда от <...> года исковые требования банка о взыскании с ответчиков общества с ограниченной ответственностью «Балаково-Жилкомсервис» и Казаряна А.Ю. задолженности были удовлетворены, в пользу истца была взыскана задолженность по кредитному договору в сумме 4 500 000 рублей, проценты за пользование кредитом 434 215 рублей 80 копеек, неустойка 249 750 рублей, расходы по оплате государственной пошлины 20 000 рублей, а всего 5 203 962 рубля 80 копеек. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору <...> от <...> года истец и ответчик заключили договор ипотеки <...> от <...> года и зарегистрировали его в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <...> года. Предметом договора ипотеки являются указанные выше объекты недвижимого имущества и право аренды земельного участка, на котором расположены эти объекты по адресу: <...>. Залоговая стоимость одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...> составляет 3 186 400 рублей. Залоговая стоимость одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...> составляет 3 360 800 рублей. Залоговая стоимость нежилого одноэтажного здания кормоцеха <...> составляет 2 598 400 рублей. Общая стоимость переданного в залог имущества установлена сторонами 9 145 600 рублей. Согласно пункту 1.7 договора ипотеки <...> от <...> года при неисполнении ООО «Балаково-Жилкомсервис» своих обязательств по возврату кредита в установленный кредитным договором срок истец вправе получить удовлетворение своих денежных требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26.05.2009 года по делу № А 57-6141/2009 ООО «Балаково-Жилкомсервис» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство. Определением суда от 26.05.2009 года конкурсным управляющим ООО «Балаково-Жилкомсервис» назначен Лукьянов А.В. Обязательства по возврату кредита и уплате процентов не исполнены должником до настоящего времени. Представитель истца в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Ответчик Жамхарян З.А. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщила. Третье лицо ООО «Балаково-Жилкомсервис» о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом, представитель в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки суду не сообщил. Третье лицо Казарян А.Ю. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об уважительности причин неявки суду не сообщил. В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц и их представителей. Суд, исследовав письменные доказательства, считает иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям. В соответствии со статьей 819 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица. В судебном заседании установлено следующее. Решением Балаковского районного суда от <...> года по гражданскому делу по иску КБ «Партнербанк» (ООО) к обществу с ограниченной ответственностью «Балаково-Жилкомсервис» (далее - ООО «Балково-Жилкомсервис») постановлено: «Исковые требования КБ «Партнербанк» ООО к обществу с ограниченной ответственностью «Балаково-Жилкомсервис», Казаряну А.Ю. о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворить. Взыскать солидарно с ООО «Балаково-Жилкомсервис» и Казаряна А.Ю. в пользу КБ «Партнербанк» ООО долг по кредиту в размере 4 500 000 рублей, проценты за пользование кредитом в размере 434 215 рублей 80 копеек, неустойку за нарушение срока возврата кредита в размере 249 750 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 20 000 рублей, а всего 5 203 965 рублей 80 копеек» (листы дела № 70-71). Решение вступило в законную силу <...> года. Решением суда было установлено, что <...> года между истцом, ООО «Балаково-Жилкомсервис» и Казаряном А.Ю. был заключен кредитный договор <...> на сумму 6 000 000 рублей сроком погашения займа до <...> года под <...> годовых. <...> года между истцом и Жамхарян З.А. был заключен договор об ипотеке <...> (листы дела № 10-19). В пункте 1.1 договора об ипотеке указано, что по кредитному договору <...> от <...> года КБ «Партнербанк» предоставил ООО «Балаково-Жилкомсервис» на условиях обеспеченности кредит в сумме 6 000 000 рублей на срок по <...> года под <...> годовых. В обеспечение своевременного исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору Жамхарян З.А. (залогодатель) передал КБ «Партнербанк» (залогодержатель) принадлежащее ему на праве собственности: - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, условный номер <...>, запись о регистрации <...> залоговой стоимостью 3 186 400 рублей; - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, условный номер <...>, запись о регистрации <...> залоговой стоимостью 3 360 800 рублей; - нежилое одноэтажное здание кормоцеха <...>, условный номер <...>, запись о регистрации <...> залоговой стоимостью 2 598 400 рублей; - право аренды на земельный участок <...>, <...>. Залоговая стоимость права аренды не установлена. В договоре об ипотеке указано, что согласно отчету <...> по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, выданного ООО «Балаковская оценка собственности» по состоянию на <...> года: - рыночная стоимость одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...>, условный номер <...>, составляет 3 983 000 рублей; - рыночная стоимость одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...>, условный номер <...>, составляет 4 201 000 рублей; - рыночная стоимость нежилого одноэтажного здания кормоцеха <...>, условный номер <...>, составляет 3 248 000 рублей; - рыночная стоимость земельного участка, право аренды, которого передается в залог, на котором расположены указанные нежилые здания, по адресу: <...>, <...>, составляет 627 000 рублей. Рыночная стоимость права аренды земельного участка не установлена. В договоре также указана инвентарная оценка перечисленных объектом недвижимого имущества и нормативная цена земельного участка. На основании акта оценки от 15.12.2005 года, подписанного сторонами по договору об ипотеке <...>, стороны оценили указанные нежилые здания и право аренды земельного участка в 9 145 600 рублей (лист дела № 19). В соответствии с пунктом 1.6 договора предмет залога обеспечивает требования истца в том объеме, который они будут иметь к моменту удовлетворения, а именно: основная сумма долга по кредитному договору, проценты за пользование кредитом, суммы, причитающиеся, в случае просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспечения ипотекой обязательства, суммы причитающиеся в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет залога, а также суммы, причитающиеся в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. В пунктах 4.1, 4.2, 4.3 договора определено условие о том, что взыскание на предмет залога производится в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части; нарушении сроков внесения процентов за пользование кредитом, использовании кредита не по целевому назначению, а также об установлении начальной продажной цены заложенного имущества в размере 9 145 600 рублей. Дополнительным соглашением № 1 к договору об ипотеке <...> от <...> года был изменен срок предоставления кредита до <...> года (листы дела № 20-21). Дополнительным соглашением № 2 к договору об ипотеке <...> от <...> года был изменен срок предоставления кредита и его обеспечения договором ипотеки до <...> года (листы дела № 22-23). Дополнительным соглашением № 3 к договору об ипотеке <...> от <...> года был изменен срок предоставления кредита и его обеспечения договором ипотеки до <...> года (листы дела № 24-26). Дополнительным соглашением № 4 к договору об ипотеке <...> от <...> года был изменен срок предоставления кредита и его обеспечения договором ипотеки до <...> года (листы дела № 27-28). Договор ипотеки от <...> года <...> соответствует требованиям статьи 339 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 8-10, 43-45 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области <...> года, номер регистрации <...>. Решением Балаковского районного суда от <...> года установлено, что истец свои обязательства по передаче заемщику денежных средств исполнил в полном объеме. Жамхарян З.А. принадлежит следующее имущество: - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) условный номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация <...> от <...> года, залогодержатель: Коммерческий «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (листы дела № 52, 53); - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация <...> от <...> года, залогодержатель: Коммерческий «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (листы дела № 51,54); - нежилое одноэтажное здание кормоцеха <...>, кадастровый (или) номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация <...> от <...> года, залогодержатель: Коммерческий «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (листы дела № 50, 55). Ответчиком суду не представлены доказательства подтверждающие исполнение обязательства по погашению задолженности по кредитному договору <...> года <...>. Размер указанной истцом задолженности по кредитному договору в сумме 5 203 965 рублей 80 копеек установлен решением суда от <...> года, а также не оспорен и не опровергнут ответчиком. Согласно статье 309 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Как следует из статьи 310 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Однако до настоящего времени задолженность по кредитному договору ответчиками не погашена. Согласно пункту 1 статьи 334 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В силу статьи 50 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Согласно договору ипотеки <...> от <...> года, заключенному истцом с Жамхарян З.А., предметом залога обеспечено исполнение кредитных обязательств ООО «Балаково-Жилкомсервис». Взыскание на предмет залога обращается при неисполнении или ненадлежащем исполнении заемщиком своих обязательств по кредитному договору, в том числе: нарушение заемщиком сроков уплаты процентов более двух раз подряд, даже если каждая просрочка незначительна. Поэтому истец вправе требовать обратить взыскание на принадлежащее Жамхарян З.А. заложенное недвижимое имущество: - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) условный номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация <...> от <...> года, залогодержатель: Коммерческий «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (листы дела № 52, 53); - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация <...> от <...> года, залогодержатель: Коммерческий «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (листы дела № 51,54); - нежилое одноэтажное здание кормоцеха <...>, кадастровый (или) номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; ограничения (обременения) права: ипотека, регистрация <...> от <...> года, залогодержатель: Коммерческий «Партнербанк» (общество с ограниченной ответственностью) (листы дела № 50, 55). Согласно статье 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. В соответствии с частью 2 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истцом не представлены доказательства подтверждающие установление залоговой стоимости права аренды на земельный участок <...>, <...>, а также определения рыночной стоимости этого права. Мотивированных ходатайств об оказании содействия в истребовании доказательств не заявлено. В связи с этим суд считает необходимым отказать истцу в удовлетворении требования об обращении взыскания на право аренды на земельный участок <...>, <...>. В соответствии с частью 2 статьи 54 Федерального закона Российской Федерации от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем: 1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению; 2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя; 3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание; 4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При таких обстоятельствах, суд считает необходимым определить размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества - 5 203 965 рублей 80 копеек. Определить способ реализации недвижимого имущества (кроме права аренды земельного участка), принадлежащего Жамхарян З.А. и переданного в залог по договору ипотеки <...> от <...> года в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества: - одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) условный номер объекта <...> в размере 3 186 400 рублей; - одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) номер объекта <...> в размере 3 360 800 рублей; - одноэтажного нежилого здания кормоцеха <...>, кадастровый (или) номер объекта <...> в размере 2 598 400 рублей. В соответствии со статьей 337 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Как следует из пункта 1 статьи 348 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. При удовлетворении иска в силу части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, поэтому с ответчика Жамхарян З.А. в пользу истца необходимо взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 рублей, уплаченной последним при подаче искового заявления, согласно платежному поручению <...> (лист дела № 3. Согласно статье 23 Закона Российской Федерации от 29.05.1992г. № 2872-1 «О залоге» за счет заложенного имущества залогодержатель вправе удовлетворить свои требования в полном объеме; возмещению подлежат также необходимые издержки по содержанию заложенного имущества и расходы по осуществлению обеспеченного залогом требования. В связи с этим расходы по уплате госпошлины в сумме 2 000 рублей 00 копеек следует включить в размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества. На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд Иск коммерческого банка «Партнербанк» (общества с ограниченной ответственностью) к Жамхарян З.А. об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично. Обратить взыскание на принадлежащее Жамхарян З.А. и переданное в залог по договору ипотеки <...> от <...> года недвижимое имущество: - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) условный номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; - одноэтажное нежилое здание свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>; - нежилое одноэтажное здание кормоцеха <...>, кадастровый (или) номер объекта <...>, расположенное по адресу: <...>. Определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества: - одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) условный номер объекта <...> в размере 3 186 400 рублей; - одноэтажного нежилого здания свинарника-маточника <...>, кадастровый (или) номер объекта <...> в размере 3 360 800 рублей; - одноэтажного нежилого здания кормоцеха <...>, кадастровый (или) номер объекта <...> в размере 2 598 400 рублей. Взыскать с Жамхарян З.А. в пользу коммерческого банка «Партнербанк» (общества с ограниченной ответственностью) расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 000 рублей. Определить размер суммы, подлежащей уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества - 5 403 965 рублей 80 копеек. Определить способ реализации недвижимого имущества, переданного в залог по договору ипотеки <...> от <...> года в виде продажи с публичных торгов. В удовлетворении остальной части требований коммерческого банка «Партнербанк» (общества с ограниченной ответственностью) отказать. В течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана кассационная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд. Судья