29.07.2011 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Остапенко С.В.

при секретаре судебного заседания Е.М.,

с участием

представителя истца В.Б.,

ответчика Маркосян Е.А.,

ответчика Маркосян Э.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» к Маркосян Е.А., Маркосяну Э.А. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, прекращении права пользования жилым помещением, выселении,

Общество с ограниченной ответственность «Стратегические инвестиции «Новый Дом» обратилось в суд с иском к Маркосян Е.А., Маркосян Э.А., открытому акционерному обществу «Ипотечная корпорация Саратовской области» о солидарном взыскании задолженности по кредитному договору № в сумме 2 072 011 рублей; обращении взыскания на квартиру № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области, прекращении права пользования указанной квартирой у Маркосян Е.А. и Маркосян Э.А. и их выселении. В обоснование заявленных требований истец указал следующее.

31.01.2008 года между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (закрытое акционерное общество) (далее Банк) и Маркосян Е.А., Маркосян Э.А. был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил кредит в размере 1 230 000 рублей сроком на 180 месяцев на приобретение квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области. В соответствии с пунктом 3.1 договора за пользование кредитными средствами ответчики обязались уплачивать проценты из расчета 13,75% годовых. Указанная квартира приобретена в собственность Маркосян Е.А. Согласно пункту 6.11 на дату подписания кредитного договора в квартире имели намерения быть зарегистрированными и проживать Маркосян Е.А. и Маркосян Э.А. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был заключен договор поручительства № от 00.00.2008 года, заключенный с открытым акционерным обществом «Ипотечная корпорация Саратовской области». Кроме того, обеспечением исполнения обязательств перед кредитором стала ипотека квартиры.

Заёмщик не исполнял надлежащим образом обязательства по кредитному договору, поэтому образовалась задолженность, размер которой по состоянию на 25.05.2011 года составил 2 072 011 рублей 69 копеек. Сумма задолженности состоит из основного долга - 1 212 687,35 рублей, процентов за пользование кредитом - 412 373,34 рублей, пени за несвоевременное погашение кредита и процентов - 446 951 рубль.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, были удостоверены закладной, выданной первоначальному залогодержателю Коммерческому Банку «Европейский трастовый банк» (закрытое акционерное общество). Законным владельцем закладной в настоящее время является общество с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом», представитель которого обратился в суд с иском.

По ходатайству представителя истца В.Б., заявленному в судебном заседании, из числа ответчиков по делу исключено открытое акционерное общество «Ипотечная корпорация Саратовской области» (протокол судебного заседания на листе дела № 142) и Э.А. в части требования о взыскании долга по кредитному договору (протокол судебного заседания на листе дела № 142 об.)

Требования о взыскании долга по кредитному договору с Маркосян Е.А., обращении взыскания на квартиру № в доме № по улице С. в городе Балаково, прекращении права пользования указанной квартирой у Маркосян Е.А. и Маркосян Э.А., их выселении, представитель истца В.Б. поддержал в судебном по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик Маркосян Е.А. в судебном заседании иск признала частично. Объяснила, что 00.00.2008 года она заключила кредитный договор с Банком. На полученные деньги купила квартиру № в доме № по улице С. в городе Балаково. В указанную квартиру они вселись вместе с сыном Маркосян Э.А., проживают в ней до настоящего времени. Иного жилья не имеют. Квартира находится в залоге у кредитора. До осени 2008 года она регулярно вносила платежи в погашение кредита. Примерно с октября 2008 года кредит не погашала, так как её материальное положение ухудшилось, доходов не было. Она обращалась в Банк с заявлением о реструктуризации долга, собрала все необходимые документы и сдала. Ответа из Банка не получила. В 2010 году, когда у неё появились денежные средства, хотела возобновить платежи, но работники Банка ей объяснили, что необходимо погасить всю сумму долга. Денежными средствами в размере образовавшейся задолженности она не располагает. Считает, что с неё не подлежит взысканию пеня, так как она ставила в известность Банк об отсутствии достаточных денежных средств и подавала заявление о реструктуризации долга. В случае обращения взыскания на квартиру просила предоставить отсрочку в выселении до ноября 2011 года.

Ответчик Маркосян Э.А. в судебном заседании иск признал частично. Считает, что имеются законные основания для обращения взыскания на квартиру, в которой он проживает вместе с матерью, так как квартира является предметом залога. В случае обращения взыскания на квартиру просил предоставить ему отсрочку в выселении до ноября 2011 года.

При разрешении данного спора следует руководствоваться статьями 807, 810, 811, 819, 820, 348, 350, 330-333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьями 2-12, 50, 54.1, 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьёй 35 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 819, 820 ГК РФ по кредитному договору банк обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.

В судебном заседании установлено, что между Коммерческим банком «Европейский трастовый банк» (закрытое акционерное общество) и Маркосян Е.А. 00.00.2008 года был заключен кредитный договор №, в соответствии с которым Банк предоставил ей кредит в сумме 1 230 000 рублей сроком на 180 месяцев. Ответчик Маркосян Е.А. в судебном заседании подтвердила факт получения указанной суммы от Банка.

В соответствии с пунктом 3.1. договора за пользование кредитными средствами Маркосян Е.А. обязалась уплачивать проценты из расчёта 13,75% годовых. Кредит предоставлялся для целевого использования - приобретения квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области, состоящей из 4 жилых комнат общей площадью 74,3 квадратных метра, в том числе жилой 53,0 квадратных метра, расположенной на 3 этаже девятиэтажного дома.

Кредитным договором предусматривалось погашение кредита и процентов по нему путём ежемесячной уплаты аннуитетных платежей в размере 16 299,56 рублей. За несвоевременный возврат кредита и начисленных по нему процентов в соответствии с условиями кредитного договора (пункты 5.2 и 5.3 кредитного договора) подлежат уплате пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право при просрочке заёмщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору, а также, в соответствии с пунктом 4.4.3 кредитного договора обратить взыскание на заложенное имущество. Факт заключения ответчиком Маркосян Е.А. кредитного договора (при ипотеке в силу закона) № от 00.00.2008 года на указанных условиях подтверждается копией договора на листах дела № 23-36, не оспаривается заёмщиком.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по кредитному договору является ипотека квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области, принадлежащая на праве собственности Маркосян Е.А., что подтверждается копией закладной на листах дела 9-22. 04.02.2008 года Балаковским отделом Управления Федеральной регистрационной службы по Саратовской области произведена государственная регистрация ипотеки В тот же день закладная выдана первоначальному залогодержателю - Коммерческому банку «Европейский трастовый банк».

Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (Залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

С 26.03.2009 года владельцем закладной является общество с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом», о чем в закладной имеется соответствующая отметка (л.д.18).

В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. В соответствии с пунктом 3 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

Доказательства того факта, что закладная выбыла из владения Коммерческого банка «Европейский трастовый банк» помимо его воли в результате хищения или иным преступным путем отсутствуют, поэтому у суда не возникает сомнений в законности владения закладной истцом обществом с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом».

О передаче прав по закладной Маркосян Е.А. была уведомлена. Данный факт ответчиком Маркосян Е.А. не оспорен.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Заемщиком допускалась просрочка платежей по заключенному кредитному договору. В подтверждение данного факта истцом представлена копия лицевого счета Маркосян Е.А. и расчет задолженности (лист дела № 55).

Ответчик Маркосян Е.А. не опровергла доводы истца о допущенной просрочке внесения платежей в указанные в расчёте периоды времени, не представили суду доказательств надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору первоначальному кредитору либо новому кредитору.

В соответствии с пунктом 4.4.1 кредитного договора, пунктом 5.1 закладной банк имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по кредитному договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при их начислении, в частности, при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на тридцать календарных дней, при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. Такое требование было направлено ответчику Маркосян Е.А. 19.04.2011 года, что подтверждается представленной истцом копией требования (л.д.56), копией квитанции о его направлении.

Расчет суммы просроченной ссудной задолженности Маркосян Е.А. по кредитному договору от 00.00.2008 года по состоянию на 25.05.2011 года, представленный истцом и не оспоренный ответчиком (л.д. № 55), соответствует условиям договора, заключенного сторонами.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является мерой ответственности за неисполнение обязательств.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Суд приходит к выводу о том, что пеня в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, предусмотренная пунктами 5.2, 5.3 кредитного, явно несоразмерна неисполненному обязательству, так как значительно превышает размер учетной ставки банковского процента, действовавшей в период неисполнения обязательства ответчиком. Представитель истца подтвердил факт обращения Маркосян Е.А. в Коммерческий банк «Евротраст» с заявлением о реструктуризации задолженности в связи с её затруднительным материальным положением, что подтверждается сообщением на л.д.146. Таким образом, ответчик предпринимала меры к снижению задолженности. При указанных обстоятельствах суд считает возможным снизить размер пени, начисленной по кредитному договору № по состоянию на 25.05.2011 года до 0,1 % от суммы долга ежедневно, что составит 223 457 рублей.

Доказательства наличия финансовой возможности для погашения образовавшейся задолженности по кредитному договору ответчик Маркосян Е.А. суду не представила.

В соответствии со статьей 348 Гражданского кодекса РФ, статьей 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности, в случае неуплаты или несвоевременной уплаты суммы долга полностью или в части.

Согласно закладной, выданной Маркосян Е.А., предметом залога обеспечено исполнение ее кредитных обязательств по договору №, заключенного 00.00.2008 года, как по обязательствам по погашению основного долга (кредита), так и по обязательствам по уплате процентов за пользование кредитом и других платежей по кредитному договору.

В пункте 7 закладной определено условие о том, что основаниями обращения взыскания на заложенное имущество являются: а) просрочка по внесению очередного ежемесячного платежа; б) не удовлетворение должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течение 30 календарных дней, считая от даты получения письменного уведомления о таком требовании; в) в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года №102-ФЗ (далее -Закона) в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Закона принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом;

5) меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы;

6) особые условия проведения публичных торгов, установленные пунктом 3 статьи 62.1 настоящего Федерального закона, в случае, если предметом ипотеки являются земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 62.1 настоящего Федерального закона.

Суд не усматривает оснований для отказа истцу в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных статьей 54.1 Закона. На 25.05.2011 года заемщик по кредитному договору № от 00.00.2011 года допустил нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. Сумма неисполненного заемщиком обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу статьи 54.1 Закона является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства. Размер требований истца соразмерен стоимости заложенного имущества.

Из стоимости заложенного имущества в пользу залогодержателя - истца по настоящему делу, общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» подлежат уплате суммы задолженности по кредитному договору, заключенному Маркосян Е.А.

В соответствии со статьей 56 Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд может с согласия залогодателя и залогодержателя установить в решении, что имущество подлежит реализации в порядке, предусмотренном статьей 59 настоящего Федерального закона.

Сторонами в судебном заседании не заявлено о наличии оснований для реализации заложенного имущества не путем продажи с публичных торгов, а иным способом, поэтому суд приходит к выводу о том, что реализация недвижимого имущества - квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области, находящегося в залоге у истца по закладной, выданной ответчиком Маркосян Е.А., должна осуществляться в соответствии с пунктом 1 статьи 56 Закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - путем продажи с публичных торгов.

Разрешая вопрос об установлении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации, суд учитывает следующее.

Согласно отчёту об определнии рыночной стоимости квартиры, являющейся предметом залога, №, по состоянию на январь 2008 года стоимость квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области составляет 1 540 000 рублей (выписка из отчета на листах дела № 59-60). Таким образом, при заключении договора залога сторонами было достигнуто соглашение о размере начальной цены квартиры при обращении на нее взыскания. Истцом заявлено требования об установлении начальной продажной стоимости квартиры в сумме 1 540 000 рублей. При рассмотрении дела в судебном заседании ответчиком Маркосян Е.А. не представлены доказательства иной стоимости предмета залога, отличной от указанной отчёте. Спор между сторонами о начальной стоимости залогового имущества при продаже его с торгов отсутствует, поэтому суд устанавливает начальную стоимость предмета залога при продаже с торгов в сумме 1 540 000 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 235 ГК РФ принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится обращение взыскания на имущество по обязательствам.

Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости) обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией.

Освобождение такой квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом.

Таким образом, обращение взыскания на квартиру № в доме № по улице С. в городе Балаково влечёт прекращение права пользования жилым помещением у Маркосян Е.А. и её сына Маркосян Э.А.

Согласно статье 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Поскольку судом принимается решение об обращении взыскания на квартиру, в которой проживают ответчики Маркосян Е.А. и Маркосян Э.А. и прекращении права пользования жилым помещением, указанные лица подлежат выселению из квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» к Маркосян Е.А. о взыскании задолженности по кредитному договору удовлетворить частично.

Взыскать с Маркосян Е.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом», задолженность по кредитному договору № от 00.00.2008 года в размере : основного долга 1 212 687 рублей 35 копеек, проценты за пользование кредитом 412 373 рубля 34 копейки, пени за несвоевременное погашение кредита и процентов в размере 223 457 рублей 50 копеек, всего в сумме 1 848 518 рублей 19 копеек.

Во взыскании остальной части пени отказать.

Взыскивать с Маркосян Е.А. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Стратегические инвестиции «Новый дом» проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых, начиная с 26 мая 2011 года по день исполнения решения суда, пени за просрочку возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% от просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с 26 мая 20011 года по день исполнения решения суда.

Обратить взыскание на квартиру № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области общей площадью 74,3 квадратных метра, в том числе жилой 53 квадратных метра, путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость указанной квартиры в сумме 1 540 000 рублей.

Прекратить право пользования квартирой № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области общей площадью 74,3 квадратных метра, в том числе жилой 53 квадратных метра, у Маркосян Е.А. с 01.11.2011 года.

Прекратить право пользования квартирой № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области общей площадью 74,3 квадратных метра, в том числе жилой 53 квадратных метра, у Маркосян Э.А. с 01.11.2011 года.

Выселить из квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области общей площадью 74,3 квадратных метра, в том числе жилой 53 квадратных метра Маркосян Е.А..

Выселить из квартиры № в доме № по улице С. в городе Балаково Саратовской области Маркосян Э.А.

В течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана кассационная жалоба, а прокурором принесено кассационное представление в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд.

Судья С.В. Остапенко