28.02.2011 года город Балаково Балаковский районный суд Саратовской области в составе судьи Михеевой Т.В., при секретаре судебного заседания Губиной Е.П., с участием прокурора Решетникова А.Б., истца по первоначальному иску Овчинникова К.В., его представителя по ордеру Руфова В.В., представителя истицы по первоначальному иску Овчинниковой Е.А. по ордеру Бурлаковой Е.А., представителя ответчика по первоначальному иску администрации МО город Балаково по доверенности Ерохиной И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Овчинникова К.В., действующего за себя и своего несовершеннолетнего сына О.Е.К., Овчинниковой Е.А. к администрации муниципального образования город Балаково, муниципальному учреждению муниципального образования город Балаково «Управление жилищно-коммунального хозяйства» о признании права пользования жилым помещением и возложении обязанности заключения договора социального найма жилого помещения, встречному иску администрации муниципального образования город Балаково к Овчинникову К.В., Овчинниковой Е.А., несовершеннолетнему О.Е.К., Комитету жилищно-коммунального хозяйства администрации Балаковского муниципального района о признании договора аренды жилого помещения недействительным, выселении из жилого помещения, УСТАНОВИЛ: Овчинников К.В., действующий за себя и своего несовершеннолетнего сына О.Е.К., и Овчинникова Е.А. обратились в суд с иском к ответчикам о признании у них право пользования жилым помещением - квартирой № <…> в доме <…> по улице <…> в городе Балаково Саратовской области, и возложении обязанности заключить с Овчинниковым К.В. договор социального найма на данное жилое помещение. В обоснование исковых требований были указаны следующие основания. Овчинников К.В. работал в ЗАО «Ж…». <…> году ему была предоставлена указанная выше квартира, в которой он стал проживать со своей женой Овчинниковой Е.А., а также с их сыном Е., родившимся в <…> года. Все трое они зарегистрированы в данной квартире. Квартира состоит из двух комнат общей площадью 35,95 кв.м. Дом, в котором была предоставлена квартира, был аварийным, и проживающим в этом доме на основании договора социального найма и собственникам квартир будут предоставлены другое жилье взамен ветхого. Поскольку ответчик отказывается заключить с ним договор социального найма, Овчинников К.В. обратился в суд с данным иском. Он считает, что, так как заселение в квартиру было произведено на законных основаниях, он и члены его семьи зарегистрированы в этой квартире, а также потому, что никакого другого помещения у них нет, и его семья нуждается в улучшении жилищных условий, договор социального найма с ним должен быть заключен. Администрация муниципального образования город Балаково (далее - администрация МО г. Балаково) обратилась в суд со встречным иском к Овчинникову К.В., Овчинниковой Е.А., несовершеннолетнему О.Е.К. и Комитету жилищно-коммунального хозяйства администрации Балаковского муниципального района (далее - КЖХ администрации БМР) о признании договора аренды жилого помещения недействительным, выселении из жилого помещения. В обоснование иска было указано, что <…> года между КЖХ администрации БМР (в лице председателя Ч.А.Л.) и Овчинниковым К.В. был заключен договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу: улица <…>, дом № <…>, квартира <…> в городе Балаково Саратовской области. Поскольку заключение договоров аренды между гражданами и органами местного самоуправления противоречит жилищному законодательству РФ, администрация МО г. Балаково просит признать его ничтожным, а проживающих в квартире семью Овчинниковых выселить из квартиры без предоставления другого жилого помещения. В судебном заседании Овчинников К.В. поддержал свои исковые требования в полном объеме. В удовлетворении встречного иска он просил отказать. При этом он пояснил, что после того, как ему предоставили спорную квартиру, был заключен договор аренды. О том, что он подписал договор аренды, он не знал, так как не читал его. В настоящее время он подал заявление о постановке его семьи на учет, как нуждающихся в улучшении жилищных условий и малоимущих. До настоящего времени его заявление не рассмотрено. Он считает, что поскольку жилье было предоставлено КЖХ администрации БМР, то с ним должен быть заключен договор социального найма и, как следствие этого, в случае сноса дома ему должно быть предоставлено другое жилое благоустроенное помещение по договору социального найма. Представитель администрации МО г. Балаково по доверенности Ерохина И.П. просила в удовлетворении исковых требований Овчинниковых отказать, удовлетворив встречные исковые требования о признании договора аренды спорной квартиры недействительным, и выселить Овчинникова К.В., Овчинникову Е.А. и их сына из данной квартиры. Овчинникова Е.А., представители муниципального учреждения муниципального образования город Балаково «Управление жилищно-коммунального хозяйства» (далее - МУ МО г. Балаково «УЖКХ»), КЖХ администрации БМР в судебное заседание не явились. В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. Заслушав объяснения Овчинникова К.В., представителя администрации МО г. Балаково, заключение прокурора, полагавшего необходимым отказать в первоначальном и встречном исках, и, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. <…> года между КЖХ администрации БМР и Овчинниковым К.В. был заключен договор аренды жилого помещения, а именно квартиры № <…> в доме № <…> по улице <…> в г. Балаково. В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с частью 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Квартира № <…> в доме № <…> по улице <…> в городе Балаково Саратовской области является муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Балаково (л.д.66). В соответствии с Законом Саратовской области от 30 сентября 2009 года № 143-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О разграничении муниципального имущества между Балаковским муниципальным районом Саратовской области и вновь образованными поселениями, входящими в его состав, весь муниципальный жилищный фонд, в том числе, и спорное жилое помещение, был передан из собственности Балаковского муниципального района в собственность муниципального образования город Балаково. В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора социального найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Постановлением главы Балаковского муниципального образования № <…> от <…>года дом № <…> по улице <…> города Балаково Саратовской области был признан аварийным и непригодным для проживания. В соответствии со статьей 2 Федерального закона № 185-ФЗ от 21 июля 2007 г. «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» переселение граждан из аварийного жилищного фонда, то есть принятие решений и проведение мероприятий должно осуществляться в соответствии со статьями 32 и 86 Жилищного кодекса Российской Федерации. Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает взаимоотношения собственников жилых помещений аварийного и непригодного для проживания дома, а статья 86 Жилищного кодекса Российской Федерации - взаимоотношения граждан, занимающих жилые помещения аварийного и непригодного для проживания дома на условиях социального найма, и органами местного самоуправления. Заключение договоров аренды между гражданами и органами местного самоуправления противоречит жилищному законодательству РФ. Поэтому жилищным законодательством не предусмотрены взаимоотношения между арендаторами жилых помещений аварийного и непригодного для проживания дома и органами местного самоуправления, согласно которым, граждане, занимающие муниципальные жилые помещения по договору аренды, переселению не подлежат. 1 марта 2005 года вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, которым не предусмотрено заключение договора аренды жилого помещения муниципального жилищного фонда. В соответствии с частью 2 статьи 30, частью 1 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 672 Гражданского кодекса в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Часть 2 статьи 60 ЖК РФ предусматривает, что договор социального найма заключается без установления срока его действия. Договор аренды спорной квартиры с Овчинниковым К.В. был заключен на срок «до сноса дома». Согласно пункту 2.2. договора аренды, арендодатель предоставляет арендатору квартиру в соответствии с санитарными нормами, пригодную для проживания. В соответствии со статьёй 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Однако жилой дом № <…> по улице <…> в г. Балаково, а квартира № <…>, предоставленная Овчинникову К.В. располагается именно в этом доме, еще в <…> году был признан аварийным и непригодным для проживания, следовательно, спорная квартира не отвечала санитарным и техническим требованиям, и не могла быть предоставлена семье Овчинниковых для проживания. Поэтому доводы Овчинникова К.В. о наличии у него права на заключение с ним договора социального найма на спорную квартиру, являются несостоятельными. Таким образом, оспариваемый договор аренды, не предусмотрен действующим законодательством, не прошел государственную регистрацию, следовательно, данная сделка не соответствует требованиям закона. Следовательно, договор аренды от <…> года в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожной сделкой. В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее такой судом (пункт 1 статьи 166). Учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В период проживания в квартире Овчинниковы оплачивали коммунальные услуги и за пользование квартирой вносили плату за квартиру. Следовательно, суд приходит к выводу, что Овчинниковы возместили в соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ в денежном выражении свое пользование квартирой. Также суд приходит к выводу, что, поскольку правовых оснований для пользования спорной квартирой у Овчинниковых не имелось и не имеется в настоящее время, то квартира подлежит возврату собственнику - администрации МО г. Балаково, а семья Овчинниковых подлежит выселению из данной квартиры без предоставления другого жилья. В судебном заседании Овчинниковым К.В. заявлено о пропуске администрацией МО г. Балаково срока исковой давности на подачу иска о признании договора аренды недействительным. Судом было установлено, что договор аренды от <…> года является ничтожной сделкой. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. В соответствии с частью 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В рамках разграничения полномочий на основании Закона Саратовской области от 30 сентября 2009 года № 143-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области «О разграничении муниципального имущества между Балаковским муниципальным районом саратовской области и вновь образованными поселениями, входящим в его состав» Балаковский муниципальный район передал весь имеющийся у него жилищный фонд, в том числе и спорную квартиру, в собственность муниципального образования город Балаково. В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности муниципального образования город Балаково от <…> года, спорная квартира была передана в МО г. Балаково на основании акта приема-передачи № <…> от <…> года. Начало течения общих сроков исковой давности определяется моментом, когда у правомочного лица возникает основание для обращения в суд за принудительным осуществлением своего права. Суд пришёл к выводу о том, что право на обращение в суд у администрации МО г. Балаково возникло с момента передачи спорной квартиры в его собственность, то есть со <…> года. Согласно статье 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Срок исковой давности для данных требований установлен в течение трех лет. Следовательно, срок исковой давности администрацией МО г. Балаково о признании договора аренды от <…> года не пропущен. Таким образом, суд считает, что исковые требования администрации МО г. Балаково о расторжении договора аренды и выселении Овчинниковых из квартиры законны и обоснованы, подлежат удовлетворению, а в удовлетворении исковых требований Овчинникова К.В., действующего в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего О.Е.К., и Овчинниковой Е.А. следует отказать. На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд РЕШИЛ: Исковые требования администрации муниципального образования город Балаково удовлетворить. Признать договор аренды квартиры № <…> в доме № <…> по улице <…> в городе Балаково Саратовской области, заключенный между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации Балаковского муниципального района и Овчинниковым К.В. от <…> года, недействительным. Выселить Овчинникова К.В., Овчинникову Е.А. и несовершеннолетнего О.Е.К. из квартиры № <…> в доме № <…> по улице <…> в городе Балаково Саратовской области без предоставления другого жилого помещения. В удовлетворении исковых требований Овчинникова К.В., действующего за себя и своего несовершеннолетнего сына О.Е.К., Овчинниковой Е.А. к администрации муниципального образования город Балаково, муниципальному учреждению муниципального образования город Балаково «Управление жилищно-коммунального хозяйства» о признании права пользования жилым помещением и возложении обязанности заключения договора социального найма жилого помещения, отказать. В течение 10 дней со дня принятия решения в окончательной форме на него может быть подана кассационная жалоба, а прокурором принесено кассационное представление в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд. Судья