Дело № 2-150/11г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
26 января 2011 года
Балахнинский городской суд Нижегородской области в составе
председательствующего судьиКозлова О.А.
при секретареЗориной А.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гирной В.Е. к ФГУ комбинат «Монтаж» Управления Федерального агентства по государственным резервам по Приволжскому федеральному округу, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области о признании договора – договором участия в долевом строительстве, признании государственной регистрации права собственности недействительной, права собственности на жилое помещение, долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома,
У С Т А Н О В И Л:
Истица Гирная В.Е. обратилась в суд с требованиями к ответчикам признать договор на участие в достройке жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ договором участия в долевом строительстве; признать государственную регистрацию права собственности РФ и права оперативного управления ФГУ комбинат «Монтаж» Управления Федерального агентства по государственным резервам по Приволжскому федеральному округу на квартиру общей площадью №, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной; признать за ней право собственности на указанный объект недвижимого имущества; признать за ней право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в котором спорная квартира расположена. В обоснование заявленных требований истица указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФГУ комбинат «Монтаж» и ею был заключен договор на участие в достройке жилого дома (квартиры), расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор не проходил государственную регистрацию в связи с отсутствием на момент его заключения соответствующего закона. В соответствии с п.3.1. договора ФГУ комбинат «Монтаж» в 10-тидневный срок с момента сдачи дома обязано было предоставить истице документы на владение квартирой № в указанном доме. Условия договора истица добросовестно исполнила, выполнила за свой счет все необходимые работы по достройке квартиры №, предусмотренные условиями вышеуказанного договора, о чем свидетельствует Акт выполнения условий договора об участии в долевом строительстве жилого дома со стороны «Дольщика» составленный ДД.ММ.ГГГГ. В акте указано, что истица добросовестно выполнила все условия договора от ДД.ММ.ГГГГ и ФГУ комбинат «Монтаж» Росрезерва обязуется передать ей во владение и собственность квартиру № в жилом доме <адрес> после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с решением на ввод в эксплуатацию №, выданного администрацией Балахнинского муниципального района дом № по адресу: <адрес>, был введен в эксплуатацию и ФГУ комбинат «Монтаж» в нарушение заключенного договора поставил указанную квартиру себе на баланс. ДД.ММ.ГГГГ с согласия администрации ФГУ комбинат «Монтаж» Росрезерва истица и члены ее семьи были зарегистрированы в спорной квартире. Они проживают в данной квартире и оплачивают все расходы, связанные с ее содержанием (коммунальные платежи). ДД.ММ.ГГГГ ФГУ комбинат «Монтаж» зарегистрировало за собой право оперативного управления на спорную квартиру.
В судебном заседании истица Гирная В.Е. заявленные требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика – ФГУ комбинат «Монтаж» в судебное заседание не явился, представил в суд ходатайство с просьбой рассмотреть дело без участия их представителя.
Представитель ответчика – Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Нижегородской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Выслушав объяснения истицы, проверив материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд находит иск обоснованными и подлежащим удовлетворению.
Согласно ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ч.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.223 ГК РФ:
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст.4 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»:
1. По договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
3.Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.
4. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно ст.16 Федерального закона РФ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»:
1. Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") и настоящим Федеральным законом.
2. Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
3. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.
4. Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства.
5. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно ст.37 ЖК РФ:
1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
По делу установлено, что по итогам совместного заседания профсоюзного комитета и администрации комбината «Монтаж» от ДД.ММ.ГГГГ Гирной В.Е. на семью из 3-х человек была распределена жилая площадь в виде квартиры № площадью №, расположенной в доме <адрес> (л.д.6). ДД.ММ.ГГГГ между администрацией ГУ комбинат «Монтаж» (Комбинат) и истицей (Дольщик) был заключен договор на участие в достройке жилого дома, согласно п.1.1. которого, Комбинат принимает Дольщика в долевое участие по достройке жилого дома по адресу: <адрес> в части финансирования санитарно-технических и отделочных работ по достройке квартиры №, выделенной дольщику, как работнику Комбината согласно очередности получения жилья… Согласно п.2.1. договора объектом долевого участия Дольщика в строительстве является 2-х комнатная квартира площадью №, под номером №, расположенная на 2 этаже. Согласно п.3.1 договора Комбинат обязуется в 10-тидневный срок с момента сдачи дома предоставить документы на владение квартирой, а дольщик в соответствии с п.3.2. обязуется:
- своевременно осуществлять финансирование строительства в пределах своего участия, в соответствии с п.2.3. договора;
- заключить с поставщиками договора на поставку жилищно-коммунальных услуг;
- оформить членство Дольщика, как владельца квартиры, в образованном ТСЖ (л.д.7, 7 оборот). На основании разрешения администрации Балахнинского муниципального района на ввод объекта в эксплуатацию № 5-ти этажный 40-квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> введен в эксплуатацию (л.д.8). ДД.ММ.ГГГГ с согласия администрации ФГУ комбинат «Монтаж» Росрезерва истица и члены ее семьи были зарегистрированы в спорной квартире. Они проживают в данной квартире и оплачивают все расходы, связанные с ее содержанием (коммунальные платежи). ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к Директору ФГУ комбинат «Монтаж» Росрезерва с заявлением, в котором просила дать согласие на оформление права собственности на квартиру <адрес>, директор не возражал (л.д.13), однако, право собственности на спорную квартиру было зарегистрировано за Российской Федерацией, а право оперативного управления за ФГУ комбинат «Монтаж» Управления Федерального агентства по государственным резервам по Приволжскому федеральному округу (л.д.14,19).
Данные обстоятельства также подтверждаются выпиской из протокола № от ДД.ММ.ГГГГ, актом выполнения условий договора, справками, кадастровым паспортом.
Учитывая, что договор на участие в достройке жилого дома, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком, соответствует как общим положениями о договоре, закрепленным в ГК РФ, так и требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве», указанный договор надлежит считать договором участия в долевом строительстве. Данный договор в силу отсутствия на момент его заключения указания закона – государственной регистрации не подлежал.
Что касается требований истицы признать государственную регистрацию права собственности РФ и права оперативного управления ФГУ комбинат «Монтаж» Управления Федерального агентства по государственным резервам по Приволжскому федеральному округу на квартиру общей площадью №, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной; признать за ней право собственности на указанный объект недвижимого имущества; признать за ней право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома, в котором спорная квартира расположена – они также подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Истица Гирная В.Е. все свои обязательства как дольщик по договору от ДД.ММ.ГГГГ исполнила в полном объеме, ответчик как застройщик претензий к истице не имеет (л.д.12). Кроме того, из акта выполнения условий Договора об участии в долевом строительстве жилого дома со стороны «Дольщика» от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что застройщик обязуется передать «Дольщику» - Гирной В.Е. во владение и собственность двухкомнатную квартиру №, расположенную на 2 этаже, с предварительной общей площадью № и жилой площадью № в построенном в соответствии с проектной документацией сорокаквартирном пятиэтажном панельном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес> после разрешения на ввод в эксплуатацию указанного жилого дома. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подписано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.10).
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать договор на участие в достройке жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ,заключенный между администрацией ГУ комбинат «Монтаж» и Гирной В.Е., договором участия в долевом строительстве.
Признать государственную регистрацию права собственности РФ и права оперативного управления ФГУ комбинат «Монтаж» Управления Федерального агентства по государственным резервам по Приволжскому федеральному округу на квартиру общей площадью №, расположенную по адресу: <адрес>, недействительной.
Признать за Гирной В.Е. (ДД.ММ.ГГГГг.рождения, уроженка, <данные изъяты> ) право собственности на квартиру № общей площадью №, жилой – №, расположенную в доме <адрес>.
Признать за Гирной В.Е. право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома <адрес>, пропорционально размеру общей площади квартиры №, расположенной в доме <адрес>.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через городской суд в течение 10 дней с момента вынесения решения.
Судья: