РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
село Бакчар Томской области 28 октября 2010 г.
Бакчарский районный суд Томской области в составе: председательствующего судьи Шатохина В.В., при секретаре Ясюкевич Е.И., с участием:
представителей истца Устиновой Н.Р. – Ярцева А.В. и Письменского Б.В.,
третьего лица, заявляющего самостоятельные требования Савинкова В.А.,
представителя третьего лица адвоката Михайлова В.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2–289/2010 по иску Устиновой Н.Р. к Администрации Бакчарского района Томской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и по иску Савинкова В.А. к Устиновой Н.Р. и Администрации Бакчарского сельского поселения о признании действительной сделки купли-продажи и признании права собственности на объект недвижимого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Устинова Н.Р. обратилась в Бакчарский районный суд Томской области с иском к Администрации Бакчарского района Томской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества – производственные объекты, ранее принадлежавшие АООТ "..." гараж, котельную, колбасный цех, склад ангарного типа и прачечную.
Свои требования истица обосновала тем, что она приобрела перечисленные объекты недвижимого имущества, ранее принадлежавшие АООТ"..." на торгах в форме аукциона, проводившихся конкурсным управляющим АООТ"..." Это имущество она приобретала для личного, семейного, домашнего использования, не связанного с осуществлением предпринимательской деятельности. Право собственности на указанное имущество не было зарегистрировано в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С 14 ноября 2005 года АООТ"..." исключено из единого государственного реестра юридических лиц.
Истица просит суд признать за ней право собственности на нежилые здания – гараж, котельную, колбасный цех, склад ангарного типа и прачечную, расположенные по адресу: <адрес>, <адрес>.
До рассмотрения дела по существу в Бакчарский районный суд Томской области обратился Савинков В.А. с иском к Устиновой Н.Р. и Администрации Бакчарского сельского поселения Томской области о признании действительной сделки купли-продажи и признании права собственности на нежилое здание бывшей котельной АООТ"..." по адресу: <адрес>, <адрес>
Обосновывая свои требования, Савинков В.А. указал, что 05 января 2003 года собранием акционеров АООТ"..." принято решение о продаже ему здания бывшей котельной по адресу: <адрес>, <адрес> Он, Савинков В.А., уплатил бывшему директору АООТ"..." Я. за здание котельной 30000 рублей и приступил к ремонту этого здания. Правоустанавливающие документы на здание котельной отсутствуют. В дальнейшем АООТ"..." ликвидировано решением арбитражного суда, бывший директор АООТ"..." Я. умер, а здание котельной продано ответчице.
Истец просит суд признать действительной сделку от 05 января 2003 года о продаже ему здания бывшей котельной АООТ"..." по адресу: <адрес>, <адрес>, и признать за ним право собственности на это здание.
Определением суда от 18 октября 2010 года гражданское дело № 2–289/2010 по иску Устиновой Н.Р. к Администрации Бакчарского района Томской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества и гражданское дело № 2-349/2010 по иску Савинкова В.А. к Устиновой Н.Р. и Администрации Бакчарского сельского поселения о признании действительной сделки купли-продажи и признании права собственности на объект недвижимого имущества соединены в одно производство.
Савинков В.А. по рассматриваемому делу признан третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора.
В судебном заседании представители истца Устиновой Н.Р. – Ярцев А.В. и Письменский Б.В. иск поддержали, ссылаясь на доводы, указанные в исковом заявлении. Иск Савинкова В.А. не признали, ссылаясь на отсутствие у Савинкова В.А. договора купли-продажи.
Савинков В.А. свои исковые требования поддержал, против удовлетворения требований Устиновой Н.Р. в части признания права собственности на здание котельной возражал, основываясь на доводах, указанных в исковом заявлении.
Рассмотрев дело, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела, а также материалов истребованного по ходатайству истца Устиновой Н.Р. дела Арбитражного суда Томской области № А67-9243/03 судом установлены следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Томской области от 03 августа 2004 года АООТ"..." признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим назначен Л. (дело № А67-9243/03, том 4, л.д. 121 – 123).
26 апреля 2005 года в порядке реализации конкурсной массы АООТ"..." по поручению конкурсного управляющего Областным государственным специализированным учреждением «Фонд государственного имущества Томской области» были проведены торги в форме открытого аукциона по реализации недвижимого имущества АООТ"..."»: нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>, а именно: гараж общей <данные изъяты>, котельная <данные изъяты>; колбасный цех <данные изъяты>; склад ангарного типа <данные изъяты>; прачечная <данные изъяты>. Победителем торгов признана Устинова Н.Р. (л.д. 10 – 12; дело № А67-9243/03, том 5, л.д. 53 – 55)
03 мая 2005 года между АООТ"..." в лице конкурсного управляющего Л.. и Устиновой Н.Р. был заключён договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества АООТ"..." – нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>. Договор содержит все существенные условия и соответствует требованиям статей 550, 554 – 555 ГК РФ (л.д. 13 – 15; дело № А67-9243/03, том 5, л.д. 34 – 36).
25 мая 2005 года договор исполнен сторонами, указанное в договоре купли-продажи недвижимое имущество передано истице Устиновой Н.Р. (л.д. 16; дело № А67-9243/03, том 5, л.д. 37). Однако государственная регистрация перехода права собственности на это имущество не произведена.
Определением Арбитражного суда Томской области от 27 октября 2005 года конкурсное производство в отношении АООТ"..." завершено. (дело № А67-9243/03, том 5, л.д. 134)
14 ноября 2005 года произведена запись о прекращении деятельности АООТ"..." в связи с его ликвидацией, указанное юридическое лицо исключено из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 23)
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. (пункт 60)
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом. (пункт 61)
Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принадлежность спорного недвижимого имущества АООТ"..." на момент заключения договора купли-продажи подтверждается оборотной ведомостью предприятия за 1994 и 1995 годы (т.е. до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), отчётом конкурсного управляющего о результатах проведения конкурсного производства (дело № А67-9243/03, том 5, л.д. 8), сведениями бухгалтерского баланса (дело № А67-9243/03, том 5, л.д. 1 – 26).
Как следует из сообщений ОГУП «ТОЦТИ» и Управления Росреестра России по Томской области, государственная регистрация прав на спорное имущество не производилась.
Поскольку продавец спорного имущества АООТ"..." исполнил свою обязанность по передаче имущества истице Устиновой Н.Р., однако до государственной регистрации перехода права на это имущество продавец был ликвидирован, то в силу пункта 3 статьи 551 ГК РФ и указанных выше разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ иск Устиновой Н.Р. о признании права собственности на спорное имущество подлежит удовлетворению.
Рассматривая исковые требования Савинкова В.А., суд приходит к следующему.
В подтверждение своего права на оспариваемый объект недвижимого имущества – здание котельной по адресу: <адрес>, <адрес> Савинков В.А. представил протокол собрания акционеров АООТ"..." из которого следует, что собрание акционеров постановило продать здание бывшей котельной Савенкову В.А.; расписку Я. о том, что он получил от Савенкова Владимира Андреевич деньги в сумме 30000 рублей «за здание котельной», показания свидетелей.
Свидетель М. показал, что он являлся акционером АООТ"..." в 2003 или в 2004 году было собрание акционеров, на котором было принято решение передать здание котельной Савинкову В.А. в аренду или в собственность. При этом цена договора на собрании не обсуждалась.
Из показаний свидетеля Я.А. следует, что Савинков В.А. нанимал бригаду строителей, в том числе и его, для ремонта здания котельной АООТ «<данные изъяты>», после чего строительная бригада выполнила в здании капитальный ремонт. При этом Савинков В.А. сообщил, что это здание купил, передав деньги за него директору Я..
В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Как пояснил Савинков В.А., договор продажи здания котельной АООТ «<данные изъяты>» в письменной форме не составлялся.
Расписка Я. (бывшего директора АООТ «<данные изъяты>») о получении денег в сумме 30000 рублей не является подтверждением заключения договора купли-продажи в требуемой законом форме, поскольку в ней отсутствуют существенные условия договора: сведения об имуществе, цене и пр. Кроме этого, как следует из содержания расписки, деньги за котельную уплачены Савинковым В.А. не в кассу АООТ"..." а лично Я.
В протоколе собрания акционеров АООТ"..." также отсутствуют сведения о цене договора и местонахождении имущества – котельной, которую собрание решило продать Савинкову В.А.
При изложенных обстоятельствах суд не может признать установленным, что между Савинковым В.А. и АООТ в требуемой законом форме был заключён договор купли-продажи оспариваемого здания котельной, расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>.
Поэтому в удовлетворении иска Савинкова В.А. о признании сделки действительной и признании права собственности на объект недвижимого имущества – здание бывшей котельной АООТ <данные изъяты> должно быть отказано.
Права Савинкова В.А. могут быть защищены в порядке главы 60 ГК РФ, регулирующей обязательства вследствие неосновательного обогащения.
Руководствуясь статьями 194 – 198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Устиновой Н.Р. удовлетворить.
Признать за Устиновой Н.Р. право собственности на объекты недвижимого имущества:
- нежилое здание (гараж) <данные изъяты>
- нежилое здание (котельную) <данные изъяты>
- нежилое здание (колбасный цех) <данные изъяты>
- нежилое здание (склад ангарного типа) <данные изъяты>
- нежилое здание (прачечная) <данные изъяты>
В удовлетворении иска Савинкова В.А. к Устиновой Н.Р. и Администрации Бакчарского сельского поселения о признании действительной сделки купли-продажи и признании права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание (котельную), расположенное по адресу: <адрес>, <адрес> – отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Томского областного суда в течение 10 дней со дня его принятия в окончательной форме путем подачи кассационной жалобы через канцелярию Бакчарского районного суда.
Председательствующий Шатохин В.В.
В окончательной форме решение принято 02 ноября 2010 года