2-594/2010
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
13 ноября 2010 года г.Баймак, РБ
Баймакский районный суд Республики Башкортостан
председательствующий, федеральный судья Салихова Ф.А., при секретаре Сиражитдиновой А.В., с участием помощника прокурора Баймакского района Гайсина Р.З., представителя Куркова О.В.-Гималитдинова Р.К., Байзигитовой Р.З., представителя Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К.-адвоката Валитова А.Р., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ___.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куркова О.В. к Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. о прекращении права пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселении Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. из жилого помещения, взыскании судебных расходов, встречному иску Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Курков О.В. обратился в суд с иском к Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. о прекращении права пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселении Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. из жилого помещения - жилого дома по адресу ___.
Байзигитова (Саиткулова) Г.К. обратилась со встречным иском к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___ недействительным.
Курков О.В. обратился с иском по следующим основаниям ___ между ним и Байзигитовой Г.К. был заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу ___.Земельный участок находился у собственника дома на правах аренды. Сделка купли-продажи прошла регистрацию в Баймакском отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ___, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ___ №___.
Согласно п.___ договора купли-продажи, зарегистрированное лицо-Байзигитова Г.К., ___ рождения, сохраняет право проживания до момента снятия с регистрационного учета.
Согласно п.___ договора продавец гарантировал, что отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
До настоящего времени в доме зарегистрирована Байзигитова Р.З. и фактически проживает ответчик Байзигитова Г.К., в то время как ему нужен данный дом для проживания, его требования о снятии с регистрационного учета и выезде из дома ответчики оставляют без внимания. Гражданским законодательством не допускается какое-либо ограничение права собственника в отношении его имущества.
Ответчики не являются членами его семьи, никаких соглашений о предоставлении им жилого дома в пользование между ними не заключалось.
В соответствии с договором купли-продажи он является собственником данного дома, а ответчики ограничивают его право владения и пользования жилым помещением.
Просит прекратить право пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселить Байзигитову Р.З., Байзигитову Г.К. из жилого помещения. Просит также взыскать судебные расходы- уплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме ___., расходы по оплате услуг представителя- ___.,так как он проживает в ___, не имеет возможности лично присутствовать на судебных заседаниях, в связи с чем им заключен договор поручения (по оказанию юридических услуг), и оплачена стоимость услуг в размере ___.
Саиткулова (Байзигитова) Г.К. обратилась со встречным иском к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи вышеуказанного жилого дома недействительным. По тем основаниям, что целью заключения договора купли-продажи по взаимной договоренности между нею и Курковым являлось получение денег от ответчика в сумме ___. под залог принадлежащего ей жилого дома с надворными постройками. В соответствии с ее и Курковым намерениями для обеспечения возврата суммы денег с правом обратного выкупа жилого дома, они заключили письменно предварительный договор купли-продажи от ___, в котором она является покупателем указанного продаваемого дома.
В соответствии с п.___ предварительного договора она обязалась производить ежемесячно возврат Куркову О.В. полученных ею под залог недвижимости денег с начисленными к ним процентами на общую сумму ___. до ___. В свою очередь Курков получал в залог ее дом, в целях обеспечения ее денежного обязательства перед ним.
Оценочная стоимость проданного дома с надворными постройками согласно отчета-заключения независимого оценщика составила 2421700руб.. Однако в связи с отсутствием изначально ее намерения фактического отчуждения жилого дома с надворными постройками в договоре она указала существенно заниженную стоимость жилья-___.
Как и другая сторона договора, она, заранее зная о фиктивном характере сделки взаимно не исполняла и не требовала исполнения его условий покупателем. Курков к ней домой ни разу не приезжал, ключи от дома не брал и в данный дом не вселился. Поэтому она с матерью Байзигитовой Р.З.продолжали проживать в доме. К тому же Куркову было известно, что согласно п.___ договора купли-продажи в доме зарегистрирована ее мать Байзигитова Р.З.. Со своей стороны Курков О.ВА. не требовал от нее фактической передачи недвижимости.
___ представитель Куркова О.В. по доверенности Д..передала ей наличными ___.денег,но ей сказала, что необходимо расписаться на чистом листе, что она и сделала. Денег в сумме ___.она не получала, так как этой суммой являлась сумма займа с процентами.
Согласно условий п.___ предварительного договора купли-продажи дома от ___ она произвела три расчета по ___.в счет погашения долга, что подтверждается расписками, выданными представителем Куркова С..
Таким образом, заключая с Курковым О.В. по обоюдной договоренности договор купли-продажи дома с надворными постройками от ___ года и составив ___ года предварительный договор купли-продажи Курковым О.В. указанного дома ей, они прикрывали договор займа денег под залог недвижимости, которую действительно имели в виду.
Сделка, заключенная между нею и Курковым О.В.(договор купли-продажи) является притворной сделкой, прикрывающей договор залога и займа.
Целью оспариваемого договора купли-продажи являлась передача Куркову О.В. принадлежащего ей жилого дома в залог для обеспечения возврата ею денежных средств. полученных от ответчика по договору займа.
Виду того, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___ от ___ заключенного между ней и Курковым О.В. является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть договоры займа и залога недвижимости, просит в силу его ничтожности признать его недействительным.
Курков О.В., Саиткулова (Байзигитова) Г.К. надлежаще извещенные о дне, времени, месте судебного заседания в суд не явились.
Курков О.В. просил рассмотреть дело без его участия с участием его представителя Гималитдинова Р.К..
Гималитдинов Р.К. просил рассмотреть дело без участия Куркова О.В.
Представитель Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. просил рассмотреть дело без ее участия.
Суд определил рассмотреть дело без участия Куркова О.В. и Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.
В суде представитель Куркова О.В.- Гималитдинов Р.К.иск полностью поддержал, иск Саиткуловой (Байзигитовой ) Г.К. не признал по тем основаниям, что между Курковым О.В. и Байзигитовой Г.К. (Саиткуловой) заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___. Сделка прошла государственную регистрацию. В соответствии со ст.288 ГК РФ, ч.292 ГК РФ 304 ГК РФ Курков О.В. имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением и требования устранения всяких нарушений его права. Переход права собственности на жилой дом является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника- Байзигитовой Р.З..В отношении несовершеннолетнего ребенка Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. требований не ставят, так как он не зарегистрирован. Курков О.В. право на проживание ему не предоставлял. Передача объекта Куркову О.В. произошла в соответствии с актом передачи. После получения денег обременение по договору снято. Сторонами не оспаривается, что был заключен договор купли-продажи дома. Сумму продажи ___. установила сама Байзигитовой (Саиткулова) Г.К., Курков О.В. противоправных действий относительно уменьшения стоимости дома не производил. Сделка не является притворной т.к.она исполнена. ___Байзигитова Г. К.. сама обратилась с заявлением о регистрации договора купли-продажи. Подала заявление о переходе права собственности на Куркова О.В. Договор является сложноэлементным: сначала происходит регистрация, после передаются деньги и снимается обременение и переход права на Куркова О.В. Все эти действия Байзигитова Г.К. совершила. Ее действия были последовательны. Она знала о договоре, желала перехода права на Куркова О.В., самостоятельно обратилась с заявлением о снятии обременения. Она действовала целенаправленно, что свидетельствует, что она понимала сделку. Письменных доказательств подтверждающих притворность сделки стороной не представлено. Договора займа, соглашения о залоге жилого дома не имеется. В предварительном договоре от ___содержатся все условия договора купли-продажи жилого дома в связи с чем он не может являться предварительным и как договор купли-продажи должен пройти государственную регистрацию, несоблюдение данного условия влечет его недействительность. Кроме этого в предварительном договоре Курков О.В. указан как собственник жилого дома, но он им стал только ___.
Просит прекратить право пользования Байзигитовой Р. З. жилым помещением, выселить Байзигитову Р. З., Байзигитову (Саиткулову) Г. К. из жилого помещения, взыскать судебные расходы- государственную пошлину ___.,оплату услуг представителя ___.
Байзигитова Р.З. иск Куркова О.В. не признала, пояснила, что спорный жилой дом построили они с мужем, брак расторгли в ___.. Муж подарил дом дочери Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К., оформив договор дарения. Нужны были деньги для возврата долга дочери ___руб.. Долг выплачивали по частям, для оплаты долга продали автомашину-иномарку. Затем в газете прочитали объявление о предоставлении в долг денег под заем недвижимости. Обратились по телефону, указанному в объявлении. Оказалось, что объявление дала Д., которую она знала с детства, общалась с ее матерью. Д. пояснила, что она является посредником, деньги выдает житель ___ Курков О.В.. Деньги он выдает под залог недвижимости под ___% ежемесячно. Деньги выдают по следующей схеме: сначала оформляется договор купли-продажи дома, так как им нужны гарантии. Деньги они получат, когда снимут обременение. Затем оформляется обратный договор купли-продажи. Чтобы они не беспокоились, так как сразу же оформят обратный договор. Жилой дом никто у них отбирать не будет. Деньги получат быстро. Речь шла о залоге недвижимости. Согласились на такие условия, так как хорошо, с детских лет знала Д. и полностью положилась на нее. Таким образом, под залог недвижимости получили ___. Д. сказала, что из указанной суммы за свою работу возьмет ___ рублей. ___ денег от Куркова они не получали. Расписку об этом дочь не давала. Д. приезжала к ним домой. Впоследствии дочь сказала, что по просьбе Д. поставила подписи на чистых листах. Предполагает, что затем был написан текст, якобы о том, что дочь получила ___.. Дочь относительно природы договора не заблуждалась. Знала, что заключает именно договор купли-продажи дома. Ее ввели в заблуждение, что будет обратный договор купли-продажи, что им жилой дом не нужен. Знает, что таким образом было зарегистрировано ___ сделок с Курковым. После того как оформили предварительный договор продажи жилого дома по условиям которого Курков продал дом Байзигитовой Г.К.начали выплачивать деньги в соответствии с графиком, установленным в предварительном договоре по ___.ежемесячно.Внесла платежи за три месяца. Деньги передавала через Д., она сказала, что она сама расписки писать не будет, так как боится. Привезла расписки от Баймухаметова, сказала, что он представитель Куркова. За третий платеж Д. расписку не привезла. Затем Д. стала требовать, чтобы внесли полную сумму долга с процентами. ___ пришло письмо от Куркова с требованием о выселении. ___ стали приезжать люди, не спрашивая у нее разрешения осматривать дом, хотя она объявление о продаже дома не давала.
Куркова они ни разу не видели, он домом не интересовался. Живут в этом доме и в настоящее время с дочерью и внуком, другого жилья не имеют. Продавать жилой дом не собирались. Обратилась с заявлением в милицию, когда Курков подал иск. До этого не обращалась т.к. выплачивала деньги в соответствии с условиями предварительного договора.
Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ ___ в суде пояснил, что спорный жилой дом был оформлен на К.., он подарил дом дочери Г.К.. Она обратилась о регистрации договора купли-продажи жилого дома ___.. Специалист, который принимает документы, спрашивает знакомы ли стороны с текстом договора, если нет, то удостоверяется, что текст договора прочитан, затем стороны подписывают договор. При проведении экспертизы регистратор не выявил обстоятельств, препятствующих государственной регистрации. Аресты, запрещения отсутствовали, дееспособность сторон проверена. Жилой дом был продан за ___.. Договор был обременен ипотекой в силу закона. Интересы Куркова О.В. представляла Д. по доверенности, на покупку конкретного жилого дома. ___Д. и Байзигитова обратились с совместным заявлением о прекращении ограничения обременением и ___ ограничение было прекращено.
Свидетель В. в суде пояснила, что она находилась в доме у Байзигитовых. Саиткуловой Г.К. сначала позвонили, затем приехала женщина по имени Д.. Видела, как Саиткулова на чистом листе ставит подписи. О чем между ними был разговор, не слышала. После того как уехала женщина сделала замечание Саиткуловой по поводу того, что она ставит подписи на чистых листах.
Представитель Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.- Валитов А.Р. иск Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным поддержал. Иск Куркова О.В. не признал по тем основаниям, что договор между Курковым и Байзигитовой (Саиткуловой) является притворным.
Притворность сделки подтверждается:
Предварительным договором. В соответствии с данным договором до перехода права собственности Курков обратно продает дом Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.. Байзигитовыми договор займа не нарушался, они выполняли условия предварительного договора, ежемесячно уплачивали по ___. Пояснениями Байзигитовой Р.З. о том, что, заключая договор купли-продажи, они прикрывали договоры займа и залога недвижимости.
Тем фактом, что жилой дом, рыночная стоимость которого составляет более двух миллионов рублей, согласно договора, продан за ___.;
Курков до заключения договора купли-продажи не осматривал дом, не вселялся, приобретая жилой дом для проживания, в тот же день выдает доверенность Рахматуллиной на его продажу.
По такой же схеме путем прикрытия договорами купли-продажи договоров займа и залога недвижимого имущества в ___ были оформлены ___ договоров. Граждане, в том числе Байзигитова Р.З., обратились в милицию о возбуждении в отношении Куркова О.В. уголовного дела. Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в отношении Куркова О.В.отменено и в настоящее время проводится проверка. Куркова О.В. не могут найти, по вызовам в милицию он не является.
Свидетель М. в суде пояснила, что занимается предпринимательской деятельностью. В период кризиса банки кредит не выдавали. Нужно было выплачивать заработную плату работникам и погашать кредиты. Д. давала объявление в газете, о даче денег под залог недвижимости. Хорошо знала маму Д. и ее саму, так как она помогала ей получать кредиты в банке. Позвонила ей. Д. пояснила, что деньги дают под залог недвижимого имущества, землю не надо закладывать. С Байзигитовой Р.З., которой тоже нужны были деньги, встретились с Д.. Д. пояснила, что деньги под залог предоставляет Курков, она представляет его интересы. Говорила, что они хорошо знают ее, что она не обманет их, чтобы не беспокоились. Она взяла взаем у Д. ___., Байзигитова ___. Из них по ___ руб. оплатили услуги Д.. Собственником жилого дома по адресу ___ является ее муж. С Курковым О.В. от имени, которого действовала по доверенности Д. заключили предварительный договор купли-продажи дома. После чего она стала выполнять условия договора займа, производила ежемесячные платежи установленные в предварительном договоре. В настоящее время осталось сумма долга ___. Впоследствии оказалось, что Курков О.В. оформил жилой дом на свое имя, а затем дом продал У., о чем они не знали. У. обратился к ним с иском в ___ суд об их выселении. Намерения у нее и мужа продавать Куркову принадлежащий им жилой дом не было, они передали его под залог по договору займа, другого жилья они не имеют, продолжают проживать в принадлежащем им доме. Обратились с заявлением в ОВД по ___ возбуждении уголовного дела в отношении Куркова О.В. Ей достоверно известно, что Байзигитова также взяла деньги у Куркова под залог жилого дома, так как разговоры с Д. о получении денег взаем под залог недвижимости они вели с Байзигитовой вместе. С выплатой ежемесячных платежей сумма займа составила ___. Хотела деньги перечислять Куркову, но Д. при ней созвонилась с С., а затем сказала, что деньги нужно передавать через нее. Деньги передавала через Д., но она расписки не давала, говорила, что боится, чтобы брали расписки у С. Позвонила С., тот сказал чтобы не беспокоились. Затем они не стали отвечать на звонки
Прокурор Гайсин Р.З. считает, что иск Куркова О.Б. о выселении Байзигитовой Р.З. и Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. является необоснованным и подлежит отказу в удовлетворении по тем основаниям, что договор купли-продажи спорного жилого дома является притворным и он подлежит признанию недействительным.
Суд, выслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Суд в соответствии с обстоятельствами, установленными в ходе судебного разбирательства пришел к выводу о том, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___ заключенный ___ г. между Байзигитовой Г.К. и Курковым О.В., является притворной сделкой, совершенной с намерением прикрыть другую сделку - договор займа денег и залог недвижимого имущества, в силу чего является ничтожной.
По основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки.
Судом установлено, что Байзигитова Г.К. и Курков О.В. заключая договор купли-продажи спорного жилого дома преследовали общую цель и достигли соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка- договора предоставления займа и залога недвижимого имущества.
Данные обстоятельства подтверждаются:
Пояснениями в суде Байзигитовой Р.З.о том, что оформляя договор-купли продажи жилого дома Байзигитова (Саиткулова) Г.К. и Курков О.В. прикрывали договор займа и залога недвижимого имущества. Со стороны Байзигитовой Г.К. условия договора займа выполнялись путем внесения ежемесячных платежей в размере и в сроки установленных предварительным договором купли-продажи жилого дома. Суд пояснения Байзигитовой Р.З.считает достоверными, так как ее доводы подтверждаются другими доказательствами по делу.
Так Курков О.В. после оформления ___ доверенности на имя Д. о покупке на его имя жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, находящихся по адресу ___ за цену и на любых условиях по ее усмотрению, оформляет в этот же день -___ доверенность на имя Д.о продаже данного жилого дома. Обе доверенности удостоверены ___ И.., временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа ___ Т. за реестрами № ___ (доверенность на покупку), и за №___ (доверенность на продажу).
Предварительным договором купли-продажи спорного жилого дома от ___ заключенного между Курковым О.В. в лице его представителя Д., действующей от имени Куркова О.В. на основании вышеуказанной доверенности, реестровый №___ от ___ и Байзигитовой Г.К.. Договор сторонами подписан.
В соответствии с условиями указанного предварительного договора Курков О.В. продает Байзигитовой Г.К. жилой дом, находящийся по адресу ___ за ___..
В соответствии с условиями договора оплата производится ежемесячными платежами по ___., начиная с ___ по ___,последний платеж в сумме ___ в срок до ___.
Указанное подтверждает доводы Байзигитовой Р.З., что в соответствии с условиями договора займа платежи должны были производится ежемесячными платежами в размере определенной предварительным договором купли-продажи.
Доводы Байзигитовой Р.З. о том, что дочь начала выполнять условия договора займа и вносить ежемесячные платежи подтверждаются расписками о том, что Баймухаметов С.М. принял у Байзигитовой Г.К. для передачи Куркову О.В. деньги в сумме ___ руб. в ___ (расписка от ___.) и в ___ ___. ( расписка от ___). С.. как следует из пояснений Байзигитовой Р.З. и свидетеля М. действовал как представитель Куркова О.В..
Пояснениями в суде свидетеля М. из которых следует, что она и муж лишились права собственности на принадлежащий им жилой дом, находящийся в ___ аналогичных обстоятельствах. М.пояснила,что между Курковым О.В. и ее мужем был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома, но фактически заключены договор займа денег и договор залога недвижимого имущества.
Учитывает суд также то обстоятельство, что жилой дом рыночная стоимость которого в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости жилого дома от ___ проведенной оценщиком ___.(согласно свидетельства о членстве в саморегулируемой организации оценщиков она включена в реестр членов РОО ___,регистрационный номер №___) составляет ___ рублей согласно договора купли-продажи продан за ___.
Учитывает суд и факты обращения граждан с заявлениями в ОВД по ___ на действия Д.,Е..,Куркова О.В. по незаконному отчуждению и завладению принадлежащих им жилых помещений. Как следует из представленных материалов, в настоящее время проводится проверка по вышеуказанным заявлениям.
Таким образом все установленные судом обстоятельства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___ заключенный ___ между Байзигитовой Г.К. и Курковым О.В., является притворной сделкой, совершенной с намерением прикрыть другие сделки - договор займа денег и залог недвижимого имущества, следовательно является недействительным в силу его ничтожности.
В соответствии с изложенным иск Куркова О.В. к Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. о прекращении права пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселении Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. из жилого помещения подлежит отказу в удовлетворении.
Встречный иск Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным, подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления Куркова О.В. к Байзигитовой Р.З. о прекращении права пользования жилым помещением -домом №___,расположенным по адресу ___, выселении Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К., Байзигитовой Р.З. из жилого дома, расположенного по ___ отказать.
Встречное исковое заявление Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. к Куркову О.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___ удовлетворить.
Признать договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу ___ заключенного между Байзигитовой Г.К. и Курковым О.В. ___ года недействительным.
Взыскать с Куркова О.В. в пользу Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. расходы по уплате государственной пошлины ___., в доход государства государственную пошлину в сумме ___.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья