2-55/2011
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
10 февраля 2011 года г.Баймак, РБ
Баймакский районный суд Республики Башкортостан
председательствующий, федеральный судья Салихова Ф.А., при секретаре Султангареевой З.Х., с участием помощника прокурора Баймакского района Гайсина Р.З., представителя Куркова О.В.-Гималитдинова Р.К., Байзигитовой Р.З., представителя Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К.-адвоката Валитова А.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Куркова О.В. к Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. о прекращении права пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселении Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. из жилого помещения, взыскании судебных расходов, встречному иску Байзигитовой Г.К. к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным,
УСТАНОВИЛ:
Курков О.В. обратился в суд с иском к Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. о прекращении права пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселении Байзигитовой Р.З., Байзигитовой Г.К. из жилого помещения - жилого дома по адресу <адрес> и о взыскании судебных расходов.
Байзигитова (Саиткулова) Г.К. обратилась со встречным иском к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу <адрес> недействительным.
Курков О.В. обратился с иском по следующим основаниям 23 ноября 2009года между ним и Байзигитовой Г.К. был заключен договор купли-продажи жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу <адрес>.Земельный участок находился у собственника дома на правах аренды. Сделка купли-продажи прошла регистрацию в Баймакском отделе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ 30 ноября 2009года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №.
Согласно п.8 договора купли-продажи, зарегистрированное лицо-Байзигитова Г.К., ДД.ММ.ГГГГгода рождения, сохраняет право проживания до момента снятия с регистрационного учета.
Согласно п.6 договора продавец гарантировал, что отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
До настоящего времени в доме зарегистрирована Байзигитова Р.З. и фактически проживает ответчик Байзигитова Г.К., в то время как ему нужен данный дом для проживания, его требования о снятии с регистрационного учета и выезде из дома ответчики оставляют без внимания. Гражданским законодательством не допускается какое-либо ограничение права собственника в отношении его имущества.
Ответчики не являются членами его семьи, никаких соглашений о предоставлении им жилого дома в пользование между ними не заключалось.
В соответствии с договором купли-продажи он является собственником данного дома, а ответчики ограничивают его право владения и пользования жилым помещением.
Просит прекратить право пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением, выселить Байзигитову Р.З., Байзигитову Г.К. из жилого помещения. Просит также взыскать судебные расходы- уплаченную при подаче иска государственную пошлину в сумме 400руб., расходы по оплате услуг представителя- 8500руб.,так как он проживает в г.Уфе, не имеет возможности лично присутствовать на судебных заседаниях, в связи с чем им заключен договор поручения (по оказанию юридических услуг), и оплачена стоимость услуг в размере 8500руб.
Саиткулова (Байзигитова) Г.К. обратилась со встречным иском к Куркову О.В. о признании договора купли-продажи вышеуказанного жилого дома недействительным ввиду ее притворности и обмана. По тем основаниям, что целью заключения договора купли-продажи по взаимной договоренности между нею и Курковым являлось получение денег от ответчика в сумме 350000руб. под залог принадлежащего ей жилого дома с надворными постройками. В соответствии с ее и Курковым намерениями для обеспечения возврата суммы денег с правом обратного выкупа жилого дома, они заключили письменно предварительный договор купли-продажи от 26 ноября 2009года, в котором она является покупателем указанного продаваемого дома.
В соответствии с п.4 предварительного договора она обязалась производить ежемесячно возврат Куркову О.В. полученных ею под залог недвижимости денег с начисленными к ним процентами на общую сумму 644000руб. до 26 ноября 2010года. В свою очередь Курков получал в залог ее дом, в целях обеспечения ее денежного обязательства перед ним.
Оценочная стоимость проданного дома с надворными постройками согласно отчета-заключения независимого оценщика составила 2421700руб.. Однако в связи с отсутствием изначально ее намерения фактического отчуждения жилого дома с надворными постройками в договоре она указала существенно заниженную стоимость жилья-644000руб.
Как и другая сторона договора, она, заранее зная о фиктивном характере сделки взаимно не исполняла и не требовала исполнения его условий покупателем. Курков к ней домой ни разу не приезжал, ключи от дома не брал и в данный дом не вселился. Поэтому она с матерью Байзигитовой Р.З.продолжали проживать в доме. К тому же Куркову было известно, что согласно п.8 договора купли-продажи в доме зарегистрирована ее мать Байзигитова Р.З.. Со своей стороны Курков О.ВА. не требовал от нее фактической передачи недвижимости.
30 ноября 2009года представитель Куркова О.В. по доверенности ФИО1передала ей наличными 350000руб.денег,но ей сказала, что необходимо расписаться на чистом листе, что она и сделала. Денег в сумме 644000руб.она не получала, так как этой суммой являлась сумма займа с процентами.
Согласно условий п.8 предварительного договора купли-продажи дома от 26 ноября 2009года она произвела три расчета по 24000руб.в счет погашения долга, что подтверждается расписками, выданными представителем Куркова ФИО3
Таким образом, заключая с Курковым О.В. по обоюдной договоренности договор купли-продажи дома с надворными постройками от 23.11.2009 года и составив 26.11.2009 года предварительный договор купли-продажи Курковым О.В. указанного дома ей, они прикрывали договор займа денег под залог недвижимости, которую действительно имели в виду.
Сделка, заключенная между нею и Курковым О.В.(договор купли-продажи) является притворной сделкой прикрывающей договор залога и займа и заключенной путем обмана со стороны Куркова О.В.
Целью оспариваемого договора купли-продажи являлась передача Куркову О.В. принадлежащего ей жилого дома в залог для обеспечения возврата ею денежных средств. полученных от ответчика по договору займа.
Виду того, что договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу <адрес> от 23 ноября 2009года заключенного между ней и Курковым О.В. является притворной сделкой, совершенной с целью прикрыть договоры займа и залога недвижимости и совершенной путем обмана со стороны Куркова О.В. просит в силу его ничтожности признать его недействительным.
Курков О.В., Саиткулова (Байзигитова) Г.К., представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Мустаев Р.Р.надлежаще извещенные о дне, времени, месте судебного заседания в суд не явились.
Курков О.В. просил рассмотреть дело без его участия с участием его представителя Гималитдинова Р.К..
Гималитдинов Р.К. просил рассмотреть дело без участия Куркова О.В.
Представитель Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. просил рассмотреть дело без участия Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.
Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Мустаев Р.Р.просил рассмотреть дело без его участия.
Суд определил рассмотреть дело без участия Куркова О.В., Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К., представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ Мустаева Р.Р
В суде представитель Куркова О.В.- Гималитдинов Р.К.иск Куркова О.В. полностью поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что отношении несовершеннолетнего ребенка Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. требований не ставят, так как он не зарегистрирован. Курков О.В. право на проживание ему не предоставлял. Иск Саиткуловой (Байзигитовой ) Г.К. не признал по тем основаниям, что договор купли-продажи спорного жилого дома между Курковым О.В. и Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. заключен. Сторонами подписи в договоре не оспариваются. Байзигитова Г.К. обратилась с письменным заявлением, о регистрации перехода права на Куркова О.В.. Оплата Курковым О.В. за жилой дом произведена. Доводы Байзигитовой Р.З. о том, что они денег в суме 644000руб. у Куркова О.В. не брали, опровергаются материалами дела. После оплаты Байзигитова Г. К. также обратилась с письменным заявлением о снятии обременения. Из изложенного следует, что сущность договора ей была понятна, ее воля была направлена на заключение договора купли-продажи. Ответчиком не представлено ни одного доказательства притворности сделки. Нет договора займа. Предварительный договор не имеет юридической силы, так как он не прошел государственную регистрацию. Доказательств о наличии обмана со стороны Куркова О.В. также не представлено. Саиткуловой Г.К. было понятно содержание сделки. Просит прекратить право пользования Байзигитовой Р. З. жилым помещением, выселить Байзигитову Р. З., Байзигитову (Саиткулову) Г. К. из жилого помещения, взыскать судебные расходы- государственную пошлину 400руб.,оплату услуг представителя 8500руб.
Представитель Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.- Валитов А.Р. иск Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным поддержал. Иск Куркова О.В. не признал по тем основаниям, что договор между Курковым и Байзигитовой (Саиткуловой) является притворным и заключен путем обмана со стороны Куркова О.В. Притворность сделки следует из того, что Курков О.В. после заключения договора-купли-продажи спорного жилого дома заключает предварительный договор. В соответствии с данным договором до перехода права собственности Курков обратно продает дом Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.. Байзигитовыми договор займа не нарушался, они выполняли условия предварительного договора, ежемесячно уплачивали по 24500руб.. Пояснениями Байзигитовой Р.З. о том, что, заключая договор купли-продажи, они прикрывали договоры займа и залога недвижимости.
Тем фактом, что жилой дом, рыночная стоимость которого составляет более двух миллионов рублей, согласно договора, продан за 644000руб.;
Курков до заключения договора купли-продажи не осматривал дом, не вселялся, приобретая жилой дом для проживания, в тот же день выдает доверенность Рахматуллиной на его продажу.
По такой же схеме путем прикрытия договорами купли-продажи договоров займа и залога недвижимого имущества в г.Сибае были оформлены 13 договоров. Граждане, в том числе Байзигитова Р.З., обратились в милицию о возбуждении в отношении Куркова О.В. уголовного дела. В настоящее время возбуждено уголовное дело и проводится проверка.
То, что договор был заключен Курковым О.В. путем обмана, подтверждается тем, что представитель Куркова О.В.-Рахматуллина Д. заверила Байзигитову, что будет заключен обратный договор. Жилой дом у них не будут отбирать. Фактически между сторонами был договор залога недвижимости и договор займа денег. Саиткулова смысла договора не знала, подписывая договор думала, что заключает договор залога недвижимости. Просит признать договор купли-продажи спорного жилого дома недействительным, взыскать в пользу Куркова О.В. 315000руб.. 644000руб. это сумма с процентами, Байзигитова не должна оплачивать эту сумму, так как Курков О.В. в феврале 2010года отправил Байзигитовой уведомление о выселении и соответственно проценты после февраля 2010года Байзигитовой не должны выплачиваться.
Байзигитова Р.З. иск Куркова О.В. не признала, иск Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.считает обоснованным, пояснила, что получила у Рахматуллиной Д. 350000руб. денег. 26.11.2009г. Рахматуллина Д. дала 150000руб., сказала, что остальную сумму передаст когда снимут обременение. Вторую часть денег получили, когда сняли обременение.
В суде были оглашены показания свидетелей ФИО4 и ФИО2, данных ими в предыдущих судебных заседаниях. Из данных показаний следует.
Свидетеля Газизовой, что она находилась в доме у Байзигитовых. Саиткуловой Гульдар сначала позвонили, затем приехала женщина по имени Диляна. Видела, как Саиткулова на чистом листе ставит подписи. О чем между ними был разговор, не слышала. После того как уехала женщина сделала замечание Саиткуловой по поводу того, что она ставит подписи на чистых листах.
Свидетеля ФИО2, что занимается предпринимательской деятельностью. В период кризиса банки кредит не выдавали. Нужно было выплачивать заработную плату работникам и погашать кредиты. ФИО1 давала объявление в газете, о даче денег под залог недвижимости. Хорошо знала маму ФИО1 и ее саму, так как она помогала ей получать кредиты в банке. Позвонила ей. ФИО1 пояснила, что деньги дают под залог недвижимого имущества, землю не надо закладывать. С Байзигитовой Р.З., которой тоже нужны были деньги, встретились с ФИО1. ФИО1 пояснила, что деньги под залог предоставляет Курков, она представляет его интересы. Говорила, что они хорошо знают ее, что она не обманет их, чтобы не беспокоились. Она взяла взаем у ФИО1 300000руб., Байзигитова 350000рублей. Из них по 30000 руб. оплатили услуги ФИО1. Собственником жилого дома по адресу <адрес> является ее муж. С Курковым О.В. от имени, которого действовала по доверенности ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи дома. После чего она стала выполнять условия договора займа, производила ежемесячные платежи установленные в предварительном договоре. В настоящее время осталось сумма долга 20000руб. Впоследствии оказалось, что Курков О.В. оформил жилой дом на свое имя, а затем дом продал Сулейманову, о чем они не знали. Сулейманов обратился к ним с иском в Сибайский городской суд об их выселении. Намерения у нее и мужа продавать Куркову принадлежащий им жилой дом не было, они передали его под залог по договору займа, другого жилья они не имеют, продолжают проживать в принадлежащем им доме. Обратились с заявлением в ОВД по г.Сибаю возбуждении уголовного дела в отношении Куркова О.В. Ей достоверно известно, что Байзигитова также взяла деньги у Куркова под залог жилого дома, так как разговоры с ФИО1 о получении денег взаем под залог недвижимости они вели с Байзигитовой вместе. С выплатой ежемесячных платежей сумма займа составила 420000руб. Хотела деньги перечислять Куркову, но ФИО1 при ней созвонилась с Баймухаметовым, а затем сказала, что деньги нужно передавать через нее. Деньги передавала через ФИО1, но она расписки не давала, говорила, что боится, чтобы брали расписки у ФИО3. Позвонила ФИО3, тот сказал чтобы не беспокоились. Затем они не стали отвечать на звонки
Прокурор Гайсин Р.З. считает, что иск Куркова О.Б. о выселении Байзигитовой Р.З. и Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. является необоснованным и подлежит отказу в удовлетворении по тем основаниям, что договор купли-продажи спорного жилого дома является притворным и он подлежит признанию недействительным.
Суд, выслушав представителей сторон,Байзигитову Р.З., исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.
В соответствии со ст.550, п.1 ст.551, п.1 ст.554, п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Переход права собственности на недвижимость к покупателю подлежит государственной регистрации. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. Данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, цена имущества.
ДД.ММ.ГГГГ между Курковым О.В.(интересы Куркова О.В. представляла ФИО1 по доверенности, на покупку конкретного жилого дома) и Байзигитовой Г.К. (Саиткуловой) заключен договор купли-продажи жилого дома, в соответствии с условиями которого объектом купли-продажи является жилой дом, расположенный по адресу <адрес>, на земельном участке площадью 20421 кв.м. Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора дарения № б\н от 25.08.2006г,что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии №,выданным 30.05.2008г. Управлением Федеральной регистрационной службы по РБ. Земельный участок с кадастровым номером №,предоставлен продавцу в аренду на основании Постановления №499 от 31.03.2008г.,выданного администрацией муниципального района Баймакский район, что подтверждается договором аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ,выданного КУС МЗИО РБ по Баймакскому району и городу Баймак, зарегистрированного за регистрационным номером № от ДД.ММ.ГГГГв Управлении Федеральной регистрационной службы по РБ.
Жилой дом продается за 644000руб.,уплачиваемых покупателем продавцу после регистрации данного договора купли-продажи в Управлении Федеральной регистрационной службы РБ.
Зарегистрированные лица: Байзигитова Р.З.-ДД.ММ.ГГГГ года рождения сохраняет право проживания до момента снятия с регистрационного учета.
Стороны подтвердили, что они осознают суть подписываемого договора, отсутствуют обстоятельства, вынуждающие их совершить данную сделку на крайне не выгодных для себя условиях.
Жилой дом и надворные постройки передаются по акту приема-передачи от 23.11.2009г.в соответствии с которым стороны находясь в здравом уме и твердой памяти по обоюдному согласию, составили акт о том, что продавец передал, а покупатель принял жилой дом с надворными постройками, находящийся по адресу РБ, <адрес>.
Договор купли-продажи, акт приема передачи жилого дома сторонами подписан. Подписи на данных документах сторонами не оспариваются.
Сделка прошла государственную регистрацию.
Таким образом, договор купли-продажи спорного жилого дома заключен в письменной форме, условия сделки в договоре оговорены, предмет сделки и цена дома сторонами определены, деньги за жилой дом Байзигитовой Г.К. переданы, сделка прошла государственную регистрацию. Как следует из данных, содержащихся в договоре он подписан сторонами добровольно, без принуждения. Жилой дом передан продавцом покупателю актом приема-передачи, также подписанным сторонами.
Действия Байзигитовой Г.К. были последовательны, ее действия говорят о том, что она понимала суть сделки, желала перехода права на Куркова О.В..
Так Байзигитова Г.К. 23.11.2009г. обратилась с заявлением о регистрации договора купли-продажи. Подала заявление о переходе права собственности на Куркова О.В..
Договор был обременен ипотекой в силу закона, после получения денег Байзигитова Г.К. обратилась с заявлением о снятии обременения и ДД.ММ.ГГГГг.обременение было снято.
Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. письменных доказательств подтверждающих притворность сделки, то, что сделка была совершена путем обмана со стороны Куркова О.В., не представлено. Доказательств подтверждающих ее доводы о том, что между нею и Курковым О.В. фактически был заключен договор займа денег под залог недвижимости, не представлено. Договора займа, соглашения о залоге жилого дома не имеется.
Байзигитовой Р.З., Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К. на исковое заявление Куркова О.В. подано возражение (л.д.22), из которого следует, что они признают факт продажи спорного жилого дома Куркову О.В., что он нарушает условия договора купли-продажи, не оплачивая оставшуюся часть стоимости жилого дома с надворными постройками в сумме 292000руб., несмотря на то, что Байзигитова Р.З. неоднократно предупреждала его об оплате оставшейся части стоимости жилого дома.
В соответствии со ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Данные требования закона при заключении предварительного договора не соблюдены : в предварительном договоре Курков О.В. указан как собственник жилого дома, но он им стал только 08.12.2009года.и следовательно предварительный договор не может иметь юридической силы и ссылка Байзигитовых на него как на доказательство, подтверждающее наличие обмана со стороны Куркова О.В. при заключении договора купли-продажи дома является необоснованным.
В соответствии со ст.288 ГК РФ, 304 ГК РФ Курков О.В. имеет право владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением и требования устранения всяких нарушений его права.
Согласно ч.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии с условиями договора зарегистрированное лицо: Байзигитова Р.З. сохраняет право проживания до момента снятия с регистрационного учета.
Переход права собственности на жилой дом является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника- Байзигитовой Р.З...
Суд в соответствии с изложенным приходит к выводу, что исковые требования Куркова О.В. являются обоснованными, подлежащими удовлетворению, исковые требования Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К.подлежащими отказу в удовлетворении.
Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление Куркова О.В. к Байзигитовой Р.З. о прекращении права пользования жилым помещением -домом №1б,расположенным по адресу <адрес>, выселении Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К., Байзигитовой Р.З. из жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, взыскании судебных расходов- государственной пошлины в сумме 400руб., расходов по оплате услуг представителя- 8500руб. удовлетворить.
Прекратить право пользования Байзигитовой Р.З. жилым помещением -домом №,расположенным по адресу <адрес>, выселить Байзигитову (Саиткулову) №, Байзигитову № из жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, взыскать с Байзигитовой Г.К.,Саиткуловой (Байзигитовой) Г.К.солидарно в пользу Куркова О.В. судебные расходы- государственную пошлину в сумме 400руб., расходы по оплате услуг представителя- 8500руб.
В удовлетворении встречного искового заявления Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. к Куркову О.В. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу <адрес> отказать.
Взыскать с Байзигитовой (Саиткуловой) Г.К. в доход государства государственную пошлину в сумме 9440руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение десяти дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья: