Р Е Ш Е Н И Е
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и18 февраля 2010г. п. Весёлый
Багаевский районный суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи: Васильева А.А.
при секретарях: Офицеровой Е.Е., Соповой Л.Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Чижова Г.А., Чижовой О.С., Цимбалистенко И.С., Шароварченко В.Я., Мирошниченко В.В., Чижовой В.П., Фалько С.Г., Репкина А.И., Погорелова В.А. к ООО АПК «Ростинвест», 3 лица, не заявляющие самостоятельных требований: Управление Росреестра по РО, конкурсный управляющий Орлов С.Ф., Аверченко В.Г., Герман С.В. и другие (всего 260 человек) о расторжении договора аренды земельного участка от 1.02.2005г., признании незаконным и расторжении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 16.05.2008г., суд
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, ссылаясь на то, что 1.02.2005г. они и другие сособственники земельного участка с/х назначения под кадастровым номером 61:06:6000:14:0050, расположенном на территории х. Красный Маныч Весёловского р-на Ростовской области заключили договор аренды с ЗАО «Красный Маныч». Договор заключен был на 5 лет.
17.05.2008г. арендатор заключил договор цессии с ответчиком, согласно которого к нему перешли все права и обязанности по данному договору, в том числе, по арендным платежам.
Договор предусматривает 5 видов арендной платы, которые ответчик должен был последовательно платить истцам, а именно: 1) до 1.09.2009г. предоставить 2000кг. зерна, в том числе, 500 кг. пшеницы; 2) до 1.11.2009г. 100 кг. подсолнечника или 20 кг. подсолнечного масла; 3) д0 1.10.2009г. передать 1 тонну ячменной соломы; 4) до 1.11.2009г. передать 1 тонну сена; 5) в марте-августе 2009г. предоставить услугу по вспашке, культивации, уборке, посадке семян на огороде.
Ответчик не выполнил обязательства по взносу арендной платы пять раз подряд, а в 2009г. не заплатил арендодателям ничего вообще.
Кроме того, 16.05.2008г. правопредшественник ответчика заключил дополнительное соглашение, согласно которому договор аренды продлен до 2015г., то есть за день до заключения договора уступки прав. Данное дополнительное соглашение заключено в нарушение ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», без проведения собрания сособственников, Приложение к данному соглашению составлено неизвестно кем, сособственники даже не были уведомлены об этом.
В судебном заседании представитель истцов (по доверенностям) Оробинский В.В. доводы иска поддержал в полном объёме, пояснив, что договор аренды от 1.02.2005г. не исполняется в части выплаты арендных платежей с 2008г., то есть не платит их вовсе. В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом, в случае, когда арендатор более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендатору направлялись письменные уведомления о необходимости исполнения условий договора, однако он на них не реагирует. В отношении ответчика также введена процедура банкротства.
Кроме того, правопредшественником ответчика, то есть ЗАО «Красный Маныч» 16.05.2008г. в лице некой Кирносовой М.Н. заключено «липовое» дополнительное соглашение о продлении договора аренды до 2015г. О существовании данного допсоглашения люди узнали только в настоящее время, так как срок договора аренды истекает. Общего собрания сособственников по данному вопросу не проводили, в Приложении к допсоглашению имеются поддельные подписи, в него внесены фамилии умерших людей.
Представитель ответчика (по доверенности) Шалимова А.В. с иском не согласилась, пояснив, что арендные платежи платились вплоть до начала 2009г. В настоящее время ответчик действительно находится в трудном положении, введена процедура наблюдения, однако это не свидетельствует о том, что невыплата арендных платежей носила системный характер. Получается так, что когда платежи производились, то ответчик всех устраивал, а как появились трудности, так необходимо расторгать договор аренды или считать его недействительным. О дополнительном соглашении ей пояснить трудно, так как оно заключалось до наступления прав и обязанностей ответчика, все доводы истца необходимо проверять экспертам. В настоящее время все документы по деятельности ООО АПК «Ростинвест» изъяты следственными органами, им тяжело доказывать что-либо.
Выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает необходимым удовлетворить иск частично по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Допрошенные в суде свидетели и соистцы, каждый в отдельности, пояснили, что с 2005г. арендные платежи выплачивались в полном объёме, перебои в их выплате начались в 2008г., однако некоторые из них получили их частично в начале 2009г.
Так, Пономаренко С.А. в 2009г. получил 2 тонны зерна, а Юрченко И.В. в 2008г. получил с задержкой зерно, сено, масло. Чижова О.С. пояснила, что перебои в выплате арендных платежей начались в июне 2009г., а лично она в 2009г. получила арендные платежи полностью.
Изучив условия договора аренды от 1.02.2005г., суд усматривает, что большее число платежей приходится на конец 2009г., срок действия договора истекает в феврале 2010г., в отношении должника введена процедура наблюдения с целью его финансового оздоровления. Таким образом, арендная плата выплачивалась несвоевременно и не по всем видам продукции, однако это не может являться основанием для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, так как данные обстоятельства не повлекли для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Также не установлено, что арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, так как ноябрь 2009г. является сам по себе последним сроком платежей.
Вместе с тем, в соответствии со ст.14 ФЗ «Об обороте земель с\х назначения» от 24.07.2002г. №101-ФЗ решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящемся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Участники долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения о проведении общего собрания участников долевой собственности не позднее, чем за 30 дней до дня его проведения уведомляются в письменной форме (письма, уведомления) и посредством размещения соответствующих объявлений на информщитах, расположенных на территории муниципального образования по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности, или опубликования сообщения в СМИ, определённых субъектом РФ.
Доводы истцов относительно не проведения общего собрания с повесткой дня о продлении договора аренды до 2015г. являются убедительными, так как они подтверждаются всеми свидетельскими показаниями, отсутствием протокола общего собрания и его регистрации в Муниципальном Учреждении (сельской администрации), отсутствием сообщения в СМИ. Кроме того, жители х. Красный Маныч не знают такого арендатора, как Кирносова М.Н., никто из допрошенных в суде лиц, доверенностей ей не выдавал, внеочередных собраний по данному вопросу сособственники земельного участка не проводили. Свидетели также пояснили, что подписи в Приложении к допсоглашении они не ставили, как не ставили и члены их семей.
Повода сомневаться в показаниях свидетелей и соистцов, у суда не имеется, так как срок действия договора аренды является существенным условием, не проведение общего собрания влечёт недействительность такого соглашения. Наличие Приложения в той форме, в какой оно предоставлено суду, вызывает сомнения и относительно того для какой цели были собраны подписи и за что люди расписывались. В соглашении также указано 260 сособственников, однако к тому времени (май 2008г.) ряд лиц уже выделился и их земельным участкам присвоены свои кадастровые номера.
При таких обстоятельствах, данное дополнительное соглашение к договору аренды является ничтожным.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Чижова Г.А., Чижовой О.С., Цимбалистенко И.С.,
Шароварченко В.Я., Мирошниченко В.В., Чижовой В.П., Фалько С.Г., Репкина А.И.,
Погорелова В.А. удовлетворить частично.
Признать незаконным и расторгнуть дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя от 16.05.2008г., заключенное между ЗАО «Красный Маныч» в лице Кирносовой М.Н. и собственниками общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:06:6000:14:0050 земель сельскохозяйственного назначения.
В остальной части требования истцов - оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Багаевский райсуд Ростовской области в течение 10 дней.
Председательствующий: