Дело 2-297/11 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 15 июля 2011г. ст. Багаевская Ростовской области Багаевский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Сидорова А.И. при секретаре Крамарове О.А., с участием: истицы ФИО1; представителя истицы адвоката ФИО6, удостоверение № о ДД.ММ.ГГГГ, ордер № от ДД.ММ.ГГГГ; ответчицы ФИО2; третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора главного архитектора <адрес> РО ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении предварительного договора купли-продажи жилого и земельного участка, взыскании денежных средств, УСТАНОВИЛ: ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании текста предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, станица Багаевская, <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не действительным (кабальным) и взыскании с ФИО2: - денежных средств 50 000 рублей; - возврат государственной пошлины в сумме двухсот рублей; - оплату услуг представителя в размере 5 000 рублей (л.д.6-7). ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело приостановлено по ходатайству ФИО2 до рассмотрения гражданского дела по заявлению ФИО2 на неправомерные действия <адрес>, главного архитектора <адрес> ФИО4 Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда решение Багаевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставила без изменения, а кассационную жалобу ФИО2 без удовлетворения. ДД.ММ.ГГГГ дело возобновлено и судебное заседание назначено на ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ истица уточнила исковые требования и просила суд: - расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, признав его кабальным; - взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 50 000 рублей; - расходы по делу - возврат государственной пошлины в сумме 200 рублей; - расходы на оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей (л.д.54). В последующем в ходе судебного разбирательства истица уточнила исковые требования и просила суд: - расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, станица <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; - взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 выплаченный в счет сделки аванс в сумме 50 000 рублей, возвратить госпошлину в сумме 200 рублей и оплату услуг представителя - 5 000 рублей (л.д.112). В обоснование иска ФИО1 указала, что согласно тексту предварительного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ она обязана к ДД.ММ.ГГГГ передать ФИО2 750 000 рублей в счет продажи дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, станица Багаевская, <адрес>. Окончательный расчет ФИО5 должен быть произведен к ДД.ММ.ГГГГ в сумме 150 000 рублей. Сумма сделки определена в 950 000 рублей. Истица ДД.ММ.ГГГГ передала ФИО2 частичную оплату за жилой дом и земельный участок в сумме 50 000 рублей. Основной договор должен быть заключен к ДД.ММ.ГГГГ Не позднее ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обязалась предоставить ФИО1 правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. ФИО1 в заявлении указывает, что согласно п. 4.7 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 должна уведомить ФИО1 о производимых действиях и их результатах. К ДД.ММ.ГГГГ, как указывает истица в исковом заявлении, ФИО2 не предоставила ей документов на самовольную постройку по дому по <адрес> ст. <адрес>, несмотря на то, что ДД.ММ.ГГГГ она обратилась письменно к ФИО2 о предоставлении документов: Постановление <адрес> на реконструкцию дома, акты приема, новый технический паспорт на дом по <адрес>. ФИО2, получив уведомление, требовала от ФИО1 внести ей до ДД.ММ.ГГГГ750 000 рублей. По мнению истицы, предложенный ФИО2 предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, является обманом, к указанному времени у ответчицы отсутствовали правоустанавливающие документы на реконструированное здание, в тоже время ФИО2 требовала от истицы 750000 рублей, поэтому она отказалась его подписать. Из ответа на запрос в администрацию <адрес> истица получила ответ главного архитектора о том, что самовольная постройка ФИО2 по дому по <адрес> в ст. Багаевской, не узаконена. В связи с чем, она вынуждена была обратиться в Багаевский районный суд с указанным выше иском. В судебном заседании истица и ее представитель поддержали заявленные уточненные исковые требования и просили суд об их удовлетворении. Адвокат ФИО6 пояснил, что ФИО1 вынуждена была обратиться в Багаевский районный суд с данным иском. По мнению истицы, ФИО2 своевременно не представила ей документы на реконструированный жилой дом, в то же время требовала у нее денежные средства, пыталась обмануть ее и узнав от главного архитектора <адрес> РО о том, что ответчица не обращалась в <адрес> по поводу разрешительной документации, решила не подписывать предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ и не передавать деньги в сумме 750000 рублей ФИО2 По предварительной договоренности между сторонами стоимость земельного участка площадью 810 кв.м. и расположенного на нем жилого дома кирпичного общей площадью 34,3 кв.м. (реконструированного) составляла 950 000 рублей, из которых в счет указанной суммы договора при подписании предварительного договора ФИО1 вносит частичную оплату 50 000 рублей в качестве аванса. Последующий платеж ФИО1 производит не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 750000 рублей, окончательный расчет в качестве полной оплаты - не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 150000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ она передала ФИО2 аванс в сумме 50 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ главный архитектор <адрес> ФИО4 сообщил ФИО1 о том, что все, что пристроила ФИО2 к дому - это самовольная постройка, которую ФИО2 не узаконила. В связи с этим ФИО1 не стала передавать ФИО2 оставшуюся сумму. Истица просила суд: - расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес>, станица <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2; - взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 выплаченный в счет сделки аванс в сумме 50 000 рублей, возвратить госпошлину в сумме 200 рублей и оплату услуг представителя - 5 000 рублей. Ответчица ФИО2 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения иска, сославшись на его необоснованность. По ее мнению ФИО1 обманула не она, а муниципальные органы, которые дали неправильную консультацию истице. В судебном заседании истица не доказала, что ответчица умышленно не предоставила соответствующих документов, умышленно не выполнила свои обязательства, предусмотренные договором. Все документы у нее в наличии, объект изначально был поставлен на кадастровый учет, имеется право собственности на указанный объект, истица была согласна на заключение сделки, при условии, что постройка реконструирована. Однако у ответчицы не было изначально, и нет до настоящего времени обязанности регистрировать установленные изменения. ФИО1 обязана была внести последующий платеж в сумме 750 000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ, она этого не сделала, договор был нарушен, сделка сорвалась. Ответчица вложила в дом свои деньги, обязательства свои исполнила к ДД.ММ.ГГГГ, обмана никакого не было. ФИО2 считает, что нет подтверждения того, что она должна получать повторное свидетельство на жилое помещение. На основании статьи 11 Федерального Закона № 221-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП вносятся изменения в случаях: - изменения фамилии, имени, отчества; - обмена паспорта; - после приобретения недвижимости и регистрации права; - изменения адреса; - изменения площади и других характеристик недвижимости. После внесения изменений в ЕГРП может быть выдано повторное свидетельство. Она зарегистрировала объект, поставила участок на кадастровый учет и никаких документов, кроме кадастрового паспорта не нужно было. Таким образом, как считает ответчица, ее обязательства по предварительному договору купли-продажи исполнены полностью и оснований для удовлетворения иска нет. Заслушав объяснения истицы и ее представителя, ответчицы, главного архитектора <адрес> ФИО4 и свидетеля ФИО7, участвующих в деле, и изучив материалы дела, суд полагает исковые требования ФИО1 подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Согласно предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи (далее - основной договор) земельного участка 810 кв.м. и расположенного на нем жилого дома кирпичного, общей площадью 34,3 кв.м. (реконструированного), принадлежащих ФИО2 на основании свидетельства государственной регистрации права на землю <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, свидетельства государственной регистрации права на <адрес> АЕ 434167 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, станица Багаевская, <адрес> на условиях, предусмотренным договором. Стоимость всего имущества определена сторонами 950 000 рублей, из которых в счет указанной суммы договора, с подписанием предварительного договора вносится частичная оплата 50 000 рублей в качестве аванса. Последующий платеж должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 750 000 рублей, окончательный расчет в качестве полной оплаты покупателем - не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 150 000 рублей. ФИО2 обязалась совершить необходимые действия для оформления документов для сделки, после полного расчета по сделке произвести переход права собственности на ФИО1 имущества, в соответствии с действующим законодательством РФ. Подготовить иные документы для заключения основного договора. ФИО1 обязалась передать ФИО2 денежную сумму наличными денежными средствами 50 000 рублей в счет платежа по договору купли-продажи указанного имущества в качестве аванса. Основной договор должен быть заключен к ДД.ММ.ГГГГ Не позднее ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обязалась предоставить ФИО1 правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок. В п. 4.6 договора указано, что в случае уклонения от последующих платежей «Стороны-2» задаток в сумме 50 000 рублей остается у «Стороны-1». Согласно п. 4.7 договора «Сторона-1» в течение всего времени сбора документов на указанное имущество уведомляет «Сторону-2» о производимых действиях и их результатах (л.д.52-53). Из материалов дела следует, что между сторонами заключен указанный предварительный договор на продажу жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, станица Багаевская, <адрес>. При этом указано, что отчуждаемый жилой дом и земельный участок принадлежат ФИО2 на праве собственности, на основании свидетельства о государственной регистрации права на землю <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации права на <адрес> АЕ 434167 от ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>, ст. Багаевская, <адрес>. <адрес> жилого дома, до реконструкции жилого дома, в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права на <адрес> АЕ 434167 от ДД.ММ.ГГГГ составляла 34,3 кв.м., после реконструкции жилого дома общая площадь жилого дома составила 47,2 кв.м. Согласно свидетельству о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ документами-основаниями для регистрации права на жилой дом площадью 47,2 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>, станица Багаевская, <адрес> явились: договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ. Дата регистрации: ДД.ММ.ГГГГ Номер регистрации: 61-61-04/001/2010-30. Кадастровый паспорт здания от ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, после реконструкции жилого дома имеет место увеличение площади жилого помещения на 12,9 кв.м. Кроме того, как следует из материалов дела, Свидетельство о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ на жилой дом площадью 47,2 кв.м. выдан ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ На ДД.ММ.ГГГГ у ответчицы был технический паспорт на жилой дом общей площадью 47,2 кв.м., жилой 32,8 кв.м. по <адрес>, отсутствовало свидетельство о государственной регистрации права и разрешительные документы на реконструкцию жилого помещения. ФИО1 с заявлением о даче разъяснения о наличии (отсутствии) разрешительной документации у ФИО2 обратилась к главному архитектору <адрес> ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то есть после того, как ФИО2 на просьбу предоставить разрешительные документы на реконструкцию дома ответила отказом (л.д.27). Из ответа ФИО4 следует, что градостроительную документацию на жилой дом по адресу: ст. Багаевская, <адрес> на ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 главному архитектору не предоставила. В случае не предоставления градостроительной документации в соответствии с действующим законодательством на вышеуказанный объект, гр. ФИО2 необходимо обратиться в районный суд о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии со статьей 222 ГК РФ (л.д.28). Аналогичные пояснения представил суду ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в судебном заседании (л.д.126). Кроме того, он сообщил, что в соответствии с Градостроительным Кодексом РФ, гражданин, который осуществляет реконструкцию жилого дома, обязан получить соответствующее разрешение (л.д.127). Таким образом, ФИО2 на момент заключения предварительного договора свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом площадью 47,2 кв.м. не имела. В отсутствие разрешения на реконструкцию жилого дома со строительством пристройки, ФИО2, самовольно без разрешения на строительство, реконструировала жилой дом. Из уведомления ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 просит ответчицу о предоставлении ей правоустанавливающих документов на дом: постановление главы <адрес> на реконструкцию дома, акт приема дома, новый технический паспорт на жилой дом, свидетельство о государственной регистрации права на дом и земельный участок. В случае не предоставления документов, вынуждена будет обратиться в суд о расторжении договора как кабального (л.д.29). Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 требует осуществить ей очередной платеж в сумме 750 000 рублей в счет основного платежа по предварительному договору. В случае уклонения от осуществления очередного платежа 750 000 рублей задаток в сумме 50 000 рублей останется у нее (л.д.30). Цена сделки в договоре указана 950 000 рублей. В п. 2.1 предварительного договора указано, что стоимость всего имущества определена сторонами 950 000 рублей, из которых в счет указанной суммы договора при подписании предварительного договора вносится частичная оплата 50 000 рублей в качестве задатка. Последующий платеж должен быть произведен не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 750 000 рублей, окончательный расчет в качестве полной оплаты покупателем - не позднее ДД.ММ.ГГГГ в сумме 150 000 рублей. ФИО2 обязалась совершить необходимые действия для оформления документов для сделки, после полного расчета по сделке произвести переход права собственности на ФИО1 имущества, в соответствии с действующим законодательством РФ. Подготовить иные документы для заключения основного договора. В договоре указан срок заключения основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, в предварительном договоре указано, что ФИО2 обязуется до совершения сделки предоставить ФИО1 правоустанавливающие документы. Однако, как следует из материалов дела, ФИО2 не предоставила в указанный срок правоустанавливающие документы на дом, она на момент заключения предварительного договора свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом площадью 47,2 кв.м. не имела. В отсутствие разрешения на реконструкцию жилого дома со строительством пристройки, ФИО2, самовольно без разрешения на строительство, реконструировала жилой дом по адресу: <адрес>, станица Багаевская, <адрес>. Кроме того, как следует из технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь жилого дома составляет 47,2 кв.м., жилая площадь 32,8 кв.м. (л.д.9). Однако в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом (реконструированный) имеет площадь 34,3 кв.м. (л.д.52). . В п. 6 ст. 429 ГК РФ указано, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В связи с тем, что предварительный договор, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 не исполнен ответчиком до ДД.ММ.ГГГГ - предварительный договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ не заключен, обязательства, предусмотренные предварительным договором от ДД.ММ.ГГГГ, прекратились, поэтому сумма аванса - 50000 рублей, уплаченная ФИО1, подлежит возврату. В своем уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 просит ФИО2 о предоставлении ей правоустанавливающих документов на дом: постановление главы <адрес> на реконструкцию дома, акт приема дома, новый технический паспорт на жилой дом, свидетельство о государственной регистрации права на дом и земельный участок. В случае не предоставления ФИО2 документов, она вынуждена будет обратиться в суд о расторжении договора. Документы ответчица не предоставила истице как до ДД.ММ.ГГГГ, так не было их у нее и до ДД.ММ.ГГГГ, а представила ФИО2 свидетельство о регистрации права на жилой дом площадью 47,2 кв.м. в судебное заседание ДД.ММ.ГГГГ (л.д.91). Таким образом, как считает суд, сделка не состоялась по вине ответчика из-за отсутствия правоустанавливающих документов на жилой дом, кроме того, в договоре указано, что ФИО2 в течение всего времени сбора документов на указанное имущество уведомляет сторону о производимых действиях и их результатах, что не было сделано ответчицей. ФИО2 обратилась в суд с заявлением о признании незаконным письменного разъяснения главного архитектора <адрес> ФИО4 гражданке ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о незаконной реконструкции жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, станица Багаевская, <адрес>, принадлежащего на праве собственности заявителю, который намерена была купить ФИО1 у ФИО2 Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда решение Багаевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ оставила без изменения, а кассационную жалобу ФИО2 без удовлетворения. В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной. В судебном заседании установлено, что ответчица существенно нарушила свои обязательства по своевременному оформлению документов на жилой дом, реконструкцию дома провела без разрешительных документов, право собственности на реконструированный жилой дом в установленный договором срок не зарегистрировала в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, не уведомляла сторону о производимых действиях и их результатах. Следовательно, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекратились и денежные средства в сумме 50 000 рублей, должны быть возвращены истице. В силу ст. 10 ГК РФ правами следует пользоваться добросовестно, чего нельзя сказать о действиях ответчицы, которая злоупотребила своим правом, о чем свидетельствуют указанные выше факты. Кроме того, на момент совершения сделки, в том числе на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продает дом с указанием площади, не соответствующей техническому паспорту, свидетельству о государственной регистрации права, что лишало ответчицу права производить его отчуждение. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, поступившим в суд ДД.ММ.ГГГГ, уже после заключения предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Из показаний свидетеля ФИО7 - директора ГУПТИРО по <адрес>, следует, что разрешительной документации на реконструкцию дома у ответчицы не было, и получить она ее в <адрес> не пожелала (л.д.128). Ссылка ответчицы на то, что истица виновна в не заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ и наличие у ФИО2 правоустанавливающих документов на реконструированный дом несостоятельна по изложенным выше основаниям. Согласно требованиям ст. 56 ГПК РФ бремя представления доказательств в подтверждение обстоятельств, на которые стороны ссылаются, как на основания своих требований либо возражений на данные требования лежит соответственно на каждой из сторон по делу. Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих факт выполнения ответчицей условий предварительного договора. Согласно статье 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам;расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации,расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд,расходы на оплату услуг представителей,расходы на производство осмотра на месте,компенсация за фактическую потерю времени в соответствии со статьей 99 настоящего Кодекса,связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами,другие признанные судом необходимыми расходы. Согласно ст. 98 ГПК РФ «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы… В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано». В соответствии со ст.100 ГПК РФ «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах….». Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации. При определении разумных пределов судья учитывает время, которое затрачено адвокатом на подготовку материалов искового заявления, сложившуюся в <адрес> стоимость оплаты услуг адвокатов, продолжительность рассмотрения дела в суде, сложность дела, сколько времени дело находилось в производстве суда, в каких судебных заседаниях принимал участие адвокат ФИО6 Согласно квитанции № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5 000 рублей, ФИО1 уплатила гонорар по гражданскому делу адвокату ФИО6 - 5 000 рублей. По мнению суда, с учетом требований разумности и справедливости и указанных выше обстоятельствах, продолжительностью рассмотрения гражданского дела, этим требованиям будет отвечать сумма 5 000 рублей, которую суд взыскивает в пользу ФИО1 Руководствуясь ст.ст. 192-199 ГПК РФ, суд РЕШИЛ: Расторгнуть предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2. Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 50 000 рублей, государственную пошлину, уплаченную истицей при подаче иска в суд в размере 200 рублей, расходы на оплату услуг представителя в сумме 5 000 рублей. Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд, через Багаевский районный суд в течение десяти дней со дня изготовления решения в окончательной форме. С мотивированным решением суда стороны могут ознакомиться ДД.ММ.ГГГГ. Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ. судья А.И. Сидоров