Р Е Ш Е Н И Е 9 ноября 2011г. п. Весёлый Багаевский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи: Васильева А.А. при секретаре: Кирееве А.А. рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Фалько С.Г., Цимбалистенко И.С., Бибаевой С.А. к ООО АПК «Ростинвест», ЗАО «Красный Маныч», 3 лица, не заявляющие самостоятельных требований: Фарзалиев Ю.У., Голобородько С.Н., Беседина Н.Н. и другие граждане (всего 109 человек) о признании ничтожным договора уступки прав аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, суд У С Т А Н О В И Л: Истцы обратились в суд с исковым заявлением, ссылаясь на то, что они являются собственники земельных долей из состава земельного участка (массива) земель с/х назначения, расположенного: Ростовская область, Весёловский район, относительно ориентира ЗАО «Красный Маныч» с кадастровым номером <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Красный Маныч» и гражданами- сособственниками общедолевой собственности земельного участка в лице Потапова В.П., действовавшего на основании доверенностей, был заключен договор аренды данного земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя сроком на 5 лет. ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Красный Маныч» в лице Кирносовой М.Н. и ООО АПК «Ростинвест» в лице Рыбальченко С.Н. был заключен договор уступки прав аренды данного земельного участка, в соответствии с п.1.1 которого ЗАО «Красный Маныч» уступило, а ООО АПК «Ростинвест» приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ В соответствии с п.п.2.2 договора цессии, право аренды на данный земельный участок перешло к ООО АПК «Ростинвест» с момента его регистрации, то есть ДД.ММ.ГГГГ- момента регистрации в УФРС по Ростовской области. Истцы полагают, что данный договор цессии является ничтожным, так как не соответствует требованиям закона. Во-первых, согласно ст.615 ГК РФ, то есть в данном случае только в порядке перенайма. Однако ЗАО «Красный Маныч» передало свои права и обязанности арендатора по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не на основании договора перенайма, как того требует закон, а в соответствии с договором цессии, что напрямую противоречит действующему законодательству. Кроме того, перенайм в силу п.2 ст.615 ГК РФ возможен только с согласия арендодателя, то есть всех граждан- сособственников указанного земельного участка. В нарушение данной нормы права такое согласие ЗАО «Красный Маныч» от арендодателей не получило, а следовательно у ООО АПК «Ростинвест» оно также отсутствует. Более того, при передаче права аренды происходит переход вещного права, а не обязательственного, поэтому к передаче прав аренды не применимы понятия уступки требования и перевода долга. Во-вторых, в соответствии со ст.ст. 388, 423 и 575 ГК РФ обязательным условием договора об уступке права требования является его возмездность. Однако условиями договора цессии возмездность не предусмотрена. ООО АПК «Ростинвест», получив от ЗАО «Красный Маныч» право аренды земельного участка взамен ЗАО «Красный Маныч» плату либо иное материальное обеспечение не предоставляет. Таким образом, налицо условие безвоздмездной сделки- договора дарения, тогда как в соответствии с п.1 ч.4 ст.575 ГК РФ в отношениях между коммерческими организациями дарение не допускается. ЗАО «Красный Маныч» и ООО АПК «Ростинвест» являются коммерческими организациями, что подтверждается их организационно- правовыми формами. Так как у договора цессии отсутствуют признаки возмездности, сам договор заключен без согласия арендодателя (собственников земельных долей), форма передачи права аренды противоречит ст.615 ГК РФ, что указывает на его прямое несоответствие требованиям гражданского законодательства РФ. В соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. В судебном заседании представители истцов Затыкян Е.Ю., Балабас М.Ю. (по доверенностям) доводы иска поддержали в полном объеме, пояснив, каждая в отдельности, что данный договор уступки прав аренды земельного участка заключен в нарушение действующего гражданского законодательства. Данным договором нарушены права сособственников земельного участка, так как они с 2009г. не получают арендную плату, не могут сдать земельный участок другому землепользователю, массив не обрабатывается ответчиком, дальнейшая судьба земельных долей, а в целом земельного массива не определена. Кроме того, ЗАО «Красный Маныч» действовало в своих интересах, не выявив волю арендодателей по данному вопросу, также заключило и кабальное дополнительное соглашение к договору аренды, которое отменено судом ранее. Представитель ответчика ООО АПК «Ростинвест» Примакова М.Ю. (по доверенности) с иском не согласилась, пояснив, что истцами пропущен срок исковой давности, так как сделка стала исполняться в мае 2008г. Кроме того, согласно Информационному письму Президиума ВАС № от ДД.ММ.ГГГГ соглашение об уступке права (требования), заключенное между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания её ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями. Стороны, заключая указанный договор, в своей переписке установили, что за уступаемое право аренды ООО АПК «Ростинвест» в качестве оплаты вознаграждения производит выплату задолженности по арендной плате ЗАО «Красный Маныч» перед собственниками земельных долей за 2007г. (масло подсолнечное), что и было сделано на общую сумму <данные изъяты> рублей и выплачена денежная компенсация за масло в сумме <данные изъяты> рублей. Из чего следует, что по состоянию на момент передачи прав аренды задолженность ЗАО «Красный Маныч» перед сособственниками- арендодателями составила <данные изъяты> рублей. Таким образом, довод о безвоздмездности сделки не соответствует действительности. Кроме того, поскольку предметом договора являются земли с/х назначения, то к данным видам правоотношений применяются положения ст.22 ЗК РФ, в соответствии с которыми арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе, отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением арендных прав переданных в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. О состоявшейся переуступке арендодатели были уведомлены путём размещения объявлений на информационных щитах по территории хутора, на общих собраниях сособственников земельного участка. Они также получали заработную плату до сентября 2009г., следовательно, были осведомлены и согласны на переход прав и обязанностей ООО АПК «Ростинвест» от ЗАО «Красный Маныч». Третьи лица, явившиеся в суд,- Попруга Н.П. пояснил, что Примакова с ними не рассчиталась, не отдала ничего. У них никаких собраний не было, одно единственное собрание было, где присутствовал заместитель главы района по вопросу межевания, так как ответчик не давала межевать землю. После этого не было ни одного собрания. Он встретил Потапова и спросил о том, что какая-то власть новая появилась, предложил ему собрать собрание, познакомиться, но тот сказал, что Примакова ответила, «что с этим быдлом разговаривать не будет». Арендную плату от ОАО АПК «Ростинвест» за 2007 год он не получал. Про переуступку прав аренды им никто не сообщал. Сыну зарплату не отдали за полгода, а всё зерно увезли с тока. Бондаренко С.А. суду пояснил, что никакого собрания по вопросу переуступки прав не было. Кирносова действовала от имени ЗАО, не уведомив об этом людей и, кто она такая никто не знает. В сентябре или в октябре 2009 года представители АПК «Ростинвест» приехали, комбайны загнали, подсолнечник с поля собрали, на ток ничего не завезли и уехали. Никаких сообщений в газете либо на информационных щитах о переуступке прав не было. До настоящего времени земли не обрабатываются ответчиком, кто является арендатором не ясно, арендные платежи не выплачиваются. Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Действительно в соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Вместе с тем доводы ответчика в данной части являются неубедительными, так как предоставленный суду список арендодателей на получение подсолнечного масла за 2007г. в 2008 году (л.д.104-119) не утвержден директором ООО АПК «Ростинвест», в нём отсутствует ряд подписей сособственников. Кроме того, указанный договор уступки прав зарегистрирован в УФРС по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ В силу ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Доводы относительно того, что исполнение договора началось в мае 2008г. не подтверждены допустимыми доказательствами, так как вышеуказанный список не имеет даты, а предоставленное суду письмо (л.д.99) является ксерокопией с копии. Из него не усматривается, что отношения юридических лиц связаны с заключением договора уступки прав или оно является предварительным договором. Из текста договора уступки прав аренды земельного участка (л.д.<данные изъяты>) усматривается (п.2.1), что уступка прав по настоящему договору, подлежит государственной регистрации. Все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора несет сторона 2. Право аренды на земельный участок переходит к стороне 2 с момента регистрации настоящего договора уступки прав и обязанностей. Таким образом, срок начала действия договора прописан в самом договоре, а возможно имевшая место переписка двух коммерческих организаций происходила за рамками данного договора, так как в п.1.3 договора указано, что сторона 1 гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п.1.1, в том числе, по оплате арендных платежей за истекший период аренды, выполнены ею в полном объеме и своевременно. В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Иным образом трактовать условия данных пунктов договора уступки не представляется возможным, следовательно, срок подачи иска истцами не пропущен. Вышеуказанный договор уступки прав земельного участка является ничтожной сделкой в силу ст.168 ГК РФ, так как он не соответствует требованиям закона, а именно ст.ст.615,382,423,575 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ. В Главе 34 ГК РФ законодательно закреплен порядок возникновения, изменения и прекращения такого вида обязательства, как аренда. В ст.615 ГК РФ определено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. Также предусмотрено право арендатора, передавать свои права другому лицу по договору перенайма с согласия арендодателя. Специальной нормой права, в п.5 ст.22 ЗК РФ, регулирующей аренду земельных участков, как объектов недвижимого имущества, также предусмотрено право передачи арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу по договору аренды с обязательным уведомлением собственников земельных участков. Таким образом, федеральным законодательством предусмотрен конкретный вид обязательства и порядок передачи прав и обязанностей, связанных с арендой земли. К передаче права аренды недвижимого имущества не применим перевод права в виде уступки требования, так как при передаче права аренды не происходит переход права требования, принадлежащего кредитору (ст.168 ГК РФ. Арендатор земельного участка - ЗАО «Красный Маныч» вправе был передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка иным лицам, однако передача арендатором права аренды другому лицу могла осуществляться лишь способами, предусмотренными п.2 ст.615 ГК РФ, то есть в виде перенайма и с согласия собственников земельного участка, либо в соответствии с п.5 ст.22 ЗК РФ в порядке субаренды без согласия собственников земельного участка при условии их уведомления. В данном случае договор перенайма либо субаренды не заключался, согласие собственников получено не было, уведомление о переходе права также отсутствует. В оспариваемом договоре также отсутствуют условия об оплате или ином встречном представлении за уступаемое право, которое ООО АПК «Ростинвест» предоставило ЗАО «Красный Маныч», что свидетельствует о дарении права и данная сделка отвечает именно требованиям договора дарения, так как лишена условия возмездности. В силу ст.423 ГК РФ установлена презумпция возмездности гражданско - правового договора, согласно которой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Поэтому обоснованными являются доводы истцов о невозможности заключения дарения между коммерческими организациями. Факт отсутствия арендных отношений на основании данной сделки подтверждается и невыплатой арендных платежей ООО АПК «Ростинвест» с сентября 2009г. арендодателям - физическим лицам, заработной платы, невыдачей трудовых книжек, закрытием конторы и отъездом руководства в г. Ростов н/Д, что подтверждено решением Багаевского райсуда Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ, которое вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ Доводы ответчиков о выплате натуральной оплаты в 2008г. за 2007г. с предоставлением вышеуказанного списка, опровергается положениями самого договора уступки, а именно п.1.3. Предоставленные же суду наряды и учётные листы также не соответствуют требованиям бухгалтерского учёта, так как не утверждены руководителем, не имеют дат, записей кто принял и выполнил конкретные работы. Доводы ответчика о том, что о заключении договора уступки физические лица были уведомлены через информационные щиты, на собраниях, получая заработную плату были осведомлены и согласны с его условиями, не нашли своего подтверждения в суде. Так, заработная плата не связана с условиями настоящей сделки, кроме того, судом ранее также выносилось решение по иску прокурора района и, с ответчика заработная плата взыскивалась принудительно с сентября 2009г. Третьи лица не подтвердили данные утверждения ответчика. Из ответа на запрос следует, что в Краснооктябрьском сельском поселении отсутствуют протоколы собраний по данному вопросу, на щитах такая информация не размещалась, сходы не проводились, через СМИ публикации не было. Фактически люди не были уведомлены о переуступке прав, так как они до настоящего времени не знают с кого же им требовать арендные платежи: с лиц обрабатывающих земельный массив либо с Примаковой М.Ю., которая землю не обрабатывает, зарплату не выплатила, однако претендует на получение дивидендов. Кроме того, доводы ответчика о наличии в регистрационном деле подписей сособственников, а вследствие этого, их надлежащего уведомления о сделке являются малоубедительными, так как в данном регистрационном деле имеется лишь протокол собрания двух учредителей по данному вопросу - Кучеренко А.А. и Примаковой М.Ю. Сам же список сособственников не является неотъемлемой частью данного протокола, в нём указано 260 человек, однако имеются подписи не всех лиц. Данный список не имеет наименования (обозначения), то есть из него не представляется возможным выяснить - за что поставлены подписи. Вместе с тем, и это установлено решением Багаевского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ, размер самого земельного участка ко времени заключения данного договора значительно уменьшился (из-за выделения земельных долей и отмежевания) и соответственно сократился сам состав сособственников. Вследствие вышеизложенного, суд полагает, что право аренды по договору от ДД.ММ.ГГГГ не перешло от ЗАО «Красный Маныч» к ООО АПК «Ростинвест» по договору уступки прав от ДД.ММ.ГГГГ, а сами арендные отношения были прекращены в связи с ликвидацией ЗАО «Красный Маныч» в силу ст.419 ГК РФ. Иных допустимых, достоверных и относимых доказательств правомерности заключения указанной сделки ответчиком не предоставлено. Стороны должны быть возвращены в первоначальное положение, предшествующее заключению ничтожной сделки. Судебные расходы судом не взыскиваются в виду отсутствия данных требований со стороны истцов. На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд Р Е Ш И Л: Признать недействительным в силу ничтожности договор уступки прав аренды земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ЗАО «Красный Маныч» и ООО АПК «Ростинвест», применив последствия недействительности ничтожной сделки в виде возвращения сторон в первоначальное положение. Решение может быть обжаловано в Ростоблсуд через Багаевский райсуд Ростовской области в течение 10 дней. Полный текст решения изготовлен 14.11.2011г. Председательствующий: