вилкул к ДЗР, ГСК Звезда

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16.03.2011г. Бабушкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Чернышевой Т.В., при секретаре Тюбеевой К. О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-545\11 по иску Вилкула А.П. к Департаменту земельных ресурсов, ГСК «Звезда-1» о расторжении договора досрочной аренды в части, об обязании заключении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора

УСТАНОВИЛ:

Истец является собственником гаража-бокса №, расположенного по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в службу «одного окна» Территориального Управления в СВАО г. Москвы Департамента земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка под вышеуказанным гаражом-боксом №.

Письмом № от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в оформлении испрашиваемого договора аренды на том основании, что в отношении указанного земельного участка имеется договор долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ с ГСК «Звезда-1».

Истец считает отказ в заключении договора аренды незаконным, необоснованным, нарушающими его права и законные интересы.

Истец пытался исполнить установленную законодательством РФ для собственника объекта недвижимости, расположенной на землях государственной или муниципальной собственности, предприняв для этого все установленные законодательством меры, а именно подготовил необходимый пакет документов, обратился с соответствующим заявлением в уполномоченный орган и намерен оплачивать установленную арендную плату.

Поскольку истец является собственником гаража-бокса № по вышеуказанному адресу, он обладает преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка под указанным гаражом по сравнению с ГСК «Звезда-1».

Истец считает, что исходя из практики, складывающейся в г. Москве в области оформления земельно-правовых отношений, а также в связи с отсутствием запрета законодательства, в данном случае также возможно оформление договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем просит суд расторгнуть договор долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ № в части аренды земельного участка, расположенного под гаражом-боксом № по адресу: <адрес>, условный номер № и обязать Департамент земельных ресурсов заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования.

Департамент земельных ресурсов г. Москвы извещен, представитель не явился, ранее возражали против иска, в материалы дела представили письменный отзыв.

ГСК «Звезда-1» извещен, председатель ГСК и представитель по доверенности возражали против иска.

Суд, выслушав представителей сторон, проверив и изучив материалы дела приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником гаража-бокса №, расположенного по адресу: <адрес>

Представитель истца пояснил в суде, что на земельный участок, часть которого располагается под гаражом-боксом №, заключен договор долгосрочной аренды от ДД.ММ.ГГГГ № сроком до ДД.ММ.ГГГГ с ГСК «Звезда-1». Между тем, у ГСК в собственности имеется всего 5 гаражных боксов и 2 ремонтных боксов, т.е. ответчик также имеет право аренды земли, как и истец.

При этом договор аренды на земельный участок заключен с лицом, имеющим в собственности лишь 7% доли в имущественном комплексе по адресу: <адрес>, а с остальных собственников собираются денежные средства на оплату этого договора. Это создает условия для злоупотреблений. Кроме того, это лишает абсолютное большинство собственников возможности управления арендованным земельным участком.

ГСК «Звезда компенсирует свои расходы по внесению арендной платы за землю, собирая денежные средства с владельцев гаражей, что занимает достаточно много времени, и подчас приводит к нарушению сроков оплаты, и как следствие – штрафы и пени, которые так же оплачивают собственники гаражей, при этом главным образом те, кто своевременно вносят арендные платежи.

Не имея договорных отношений с собственником земельного участка, владельцы гаражей не имеют и обязательств по оплате арендных платежей за пользование земельным участком. Это приводит к тому, что собственники гаражей могут, не опасаясь штрафных санкций, уклоняться от уплаты арендных платежей. Это приводит к ситуации, когда бремя оплаты арендных платежей фактически несет меньшее число собственников гаражей, но в полном объеме.

При сборе денежных средств на выполнение обязательств по договору аренды земельного участка, бухгалтер ГСК «Звезда-1» вынуждена самостоятельно рассчитывать сумму компенсационного платежа для каждого собственника гаража, однако, безусловно, правильным было бы, если сумму платежа для каждого собственника объекта недвижимости рассчитывал бы арендодатель, по методикам, утвержденным Правительством Москвы.

Ответчик- Департамент земельных ресурсов г. Москвы в своих письменных возражениях указал, что договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес> заключен ДД.ММ.ГГГГ между ДЗР г. Москвы и ГСК «Звезда-1», для целей использования территории и эксплуатации двух технических боксов и гаражных боксов на 100 машино-мест сроком до ДД.ММ.ГГГГ Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ На момент заключения вышеуказанного договора истец не имел зарегистрированного права собственности на гараж-бокс №, расположенный по адресу: <адрес> и за оформление земельно-правовых отношений в Департамент земельных ресурсов г. Москвы не обращался.

29.10.2001 г. введен в действие Земельный кодекс РФ.

В соответствии со ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание ( помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом долей в праве собственности на здание.

Ответчик считает, что с момента введения в действие Земельного кодекса РФ все собственники помещений, расположенных в зданиях по адресу: <адрес> в силу положений ст. 36 ЗК РФ имеют преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды земельного участка и приобретения его в собственность.

Статьи 450,451, 452 ГК РФ определяют основания расторжения договора и круг лиц, которые вправе обращаться с таким требованием в суд.

Истец не является стороной по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и в силу закона не вправе обращаться в суд с требованием о расторжении указанного договора.

Представители ГСК «Звезда-1» также не согласны с заявленными требованиями. Согласно свидетельства о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ истцу на праве собственности принадлежит гараж-бокс №, общей площадью <данные изъяты> кв.м по адресу: <адрес>, находящийся в ГСК «Звезда-1».

ГСК «Звезда-1» заключило договор долгосрочной аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, расположенный по адресу: <адрес>.

ГСК «Звезда-1» согласия на расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка в пользу истца не давало и не дает, в связи с тем, что данное разрешение входит в компетенцию общего собрания членов кооператива и нарушает права и законные интересы ГСК «Звезда-1» и членов кооператива.

Кроме того, Устав ГСК «Звезда-1» не содержит видов деятельности кооператива, связанных с расторжением долгосрочного договора аренды земельного участка и заключения договора аренды с отдельными членами кооператива.

Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом эту недвижимость земельным участком.

На основании п.3 ст.28 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образовании указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном введении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п.1 ст. 36 ЗК РФ.

Суд, проверив и изучив все собранные по делу доказательства в их совокупности находит, что в заявленных требованиях надлежит отказать по следующим основаниям. Согласно Устава ГСК «Звезда-1» истец, будучи членом ГСК, обязан был первоначально обратиться с заявлением о заключении с ним договора аренды земли, однако такого обращения не последовало и общее собрание ГСК данный вопрос не рассматривало. При заключении договора аренды между ГСК «Звезда-1» и ДЗР в ДД.ММ.ГГГГ. истец не являлся собственником гаража-бокса общей площадью <данные изъяты> кв.м., свидетельство о государственной регистрации права <адрес> было получено ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.7). Следовательно, при оформлении договора аренды земельного участка в ДД.ММ.ГГГГ. права истца ничем не были нарушены. Право требования расторжения договора в силу закона предоставлено стороне в договоре, однако истец не является стороной по договору. Доводы представителя истца о том, что возникают сложности при оплате аренды земли, т.к. большое количество членов ГСК, а также собственников гаражных боксов, в связи с чем начисляются пени за несвоевременную оплату не нащли своего подтверждения в суде. Также, по мнению суда истец в своих требованиях не вправе был обращаться с требованиями о заключении договора аренды земельного участка также со множественностью лиц на стороне арендатора, не могут быть удовлетворены в связи с тем, что требования не конкретизированы, другие лица не давали истцу полномочий на обращение в суд от их имени, не были привлечены в качестве заинтересованных лиц и с такими ходатайствами никто в суд не обращался.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В иске Вилкулу А.П. к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы, ГСК «Звезда-1» об обязании расторгнуть договор в части, об обязании заключить договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора отказать.

Решение может быть обжаловано в Мосгорсуд в течение 10 дней.

Федеральный судья