РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дата обезличена года
Азовский городской суд Ростовской области в составе
председательствующего судьи Акименко Н.Н.,
с участием Быкова И.Б., Овчинникова С.В.,
при секретаре Воронцова Н.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Макарова И.А. к ООО «Б» о понуждении к регистрации договора долевого участия в строительстве,
УСТАНОВИЛ:
Дата обезличена года между Макаровым И.А. и ООО «Б» заключен договор на строительство коттеджного поселка на основании Постановления Главы Администрации ... Номер обезличен от Дата обезличена года «Об утверждении проекта территории коттеджного поселка на территории ... сельского поселения» путем комплексной застройки земельного участка. Истец принял обязательства по финансированию строительства в объеме и сроки, предусмотренные договором. ООО «Б» обязалось в установленные сроки передать участнику долевого строительства жилой дом площадью ... кв.м. в хуторе ... .... Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, обязательства по договору стороны исполняют. В п.3.3 договора стороны определили, что права и обязанности у участника долевого строительства возникают с момента государственной регистрации договора. Ответчик ООО «Б» уклоняется от регистрации договора. Истец Макаров И.А. просит провести регистрацию сделки, обязать ООО «Б» представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... ... документы для государственной регистрации договора Номер обезличен от Дата обезличена года, предусмотренные ст.16, 25.1 закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Истец Макаров И.А. в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного заседания. Представитель Быков И.Б. в судебное заседание явился, иск поддержал, пояснил, что договор является смешанным, включает элементы договора подряда, договора участия в долевом строительстве, договора простого товарищества; требования о государственной регистрации распространяются на спорный договор, просил иск удовлетворить.
Представитель ООО «Б» Овчинников С.В. в судебное заседание явился, с иском не согласился, считает, что договор имеет природу договора инвестирования, по условиям договора не предусматривается строительство многоквартирного жилого дома, не возникает права на общее имущество; жилой дом, объект права собственности одного лица, возводится на средства одного гражданина, просил в иске отказать.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... в судебное заседание не явился, был извещен о дне и времени судебного заседания, на основании ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в его отсутствие.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу.
На основании ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).
Согласно ст.4 закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Дата обезличена года между ООО «ХК» /ныне ООО «Б»/ и истцом Макаровым И.А. заключен договор участия в долевом строительстве коттеджного поселка. По условиям договора /п.2.3/ застройщик обязался своими силами и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать данный объект участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить предусмотренную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.
При буквальном толковании условий договора усматривается, что истец принимает участие в долевом строительстве жилого дома путем финансирования в объеме и сроки, предусмотренные договором, а застройщик обязуется передать жилой дом /ст.4 закона №214-ФЗ/. Стороны определили срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Стороны договорились, что в случае, если строительство жилого дома не будет завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора /ст.6 закона №214-ФЗ/. На основании п.3.3 договора права и обязанности по договору у участника долевого строительства возникают с момента государственной регистрации договора. ООО «Б» обязалось в течение 60 дней с момента завершения строительства обеспечить получение разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и оформление соответствующей документации /п.4.2.7/, в течение 60 дней с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать его участнику долевого строительства по акту, также передать пакет документов, необходимых для оформления права собственности на жилой дом /п.4.2.11/.
Таким образом, ООО «Б» имеет в собственности земельный участок, привлек денежные средства участников долевого строительства для строительства на этом земельном участке жилых домов на основании полученного разрешения на строительство.
Данные и другие условия договора по своей правовой природе устанавливают для сторон права и обязанности из договора долевого участия в строительстве жилого дома, урегулированного законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года.
Спорный договор, кроме того, содержит в себе элементы иных договоров.
Так, истцу передается в собственность земельный участок, в границах которого ведется строительство /договор купли-продажи земельного участка/. Цена земельного участка включена в общую стоимость финансирования.
На основании п.2.11 договора застройщик предоставляет гарантийный срок на коттедж в течение одного года /договор строительного подряда/.
На основании ст.7 Закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
В договоре от Дата обезличена года отсутствует соглашение сторон о создании объекта по праву долевой собственности. Напротив, ООО «Б» приняло обязательство вести строительство жилого дома своими силами и /или/ с привлечением других лиц за счет средств истца, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилой дом. Принятые обязательства являются элементом договора о долевом участии в строительстве и не могут регулироваться нормами об инвестиционной деятельности. Цена в договоре определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Уплата цены договора производится путем внесения платежей в установленный договором период, соответствующий этапам строительства, т.е. участнику долевого строительства в данном случае предоставлена рассрочка платежа.
Закон №214-ФЗ к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. ООО «Б» осуществляет строительство единого жилого комплекса малоэтажных жилых домов усадебного типа с привлечением граждан. Отсутствие доли в праве собственности на общее имущество граждан, привлеченных к строительству, само по себе не может влиять на правовую природу спорного правоотношения. Доля в общем имуществе многоквартирного дома не приобретает самостоятельного юридического значения, поскольку возникает одновременно с правом на жилое помещение.
Таким образом, договор Номер обезличен от Дата обезличена года является смешанным договором.
На основании ст.421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Закон №214-ФЗ, ст.433 ГК РФ устанавливают обязательную регистрацию договора о долевом участии в строительстве, это требование должно распространяться и на смешанный договор, содержащий элементы договора о долевом участии в строительстве. При отсутствии такой регистрации может считаться не заключенным весь смешанный договор.
На основании ст.165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
ООО «Б» отказывается регистрировать договор в виду отсутствия правовых оснований к регистрации. Позиция ответчика подтверждена в ходе судебного разбирательства. Согласно выводам суда сделка подлежит регистрации на основании решения суда. Перечень документов для государственной регистрации договора долевого участия в строительстве жилого дома предусмотрен ст.16, 25.1 закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отсутствие проектной декларации, доказательств публикации в средствах массовой информации не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства свидетельствует о ненадлежащем исполнении обязанностей застройщика, что, в свою очередь, не может влиять на права и обязанности истца по данному договору.
На основании ст.100 ГПК РФ истцу компенсируются расходы на представителя 15 000 рублей, по размеру соответствующие сложности рассмотренного дела.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Провести государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве коттеджного поселка Номер обезличен от Дата обезличена года между Макаровым И.А. и ООО «ХК» /ныне ООО «Б»/.
Обязать ООО «Б» представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... документы для государственной регистрации договора Номер обезличен от Дата обезличена года, предусмотренные ст.16, 25.1 закона №122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Взыскать с ООО «Б» в пользу Макарова И.А. расходы на представителя 15 000 рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение 10 суток.
Судья Н.Н.Акименко