РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ Азовский суд Ростовской области в составе:
судьи Ланко И.И.,
при секретаре Стетюха Ю.В.,
с участием представителя истца Концедалова В.А. по доверенности Орлянкиной Е.К., представителя ответчика ООО»П» по доверенности- Якименко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Концедалова В.А. о взыскании неустойки за нарушение срока окончания строительства и судебных расходов,
У С Т А Н О В И Л :
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами, а именно Обществом с ограниченной ответственностью»Р»» был заключен договор участия в долевом строительстве/создании коттеджного поселка №.Согласно п.2.3 указанного договора застройщик принял на себя обязательства построить объект-жилой дом усадебного типа, имеющий следующие характеристики: коттедж №ТП-15 общей площадью 152 кв.м. на земельном участке №,К-4 общей площадью 785 кв.м., расположенный в х.Обуховка, <адрес>,Азовского района, <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать данный объект участнику долевого строительства, то есть истцу. Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он заключен с целью удовлетворения личных бытовых потребностей гражданина в жилье, поскольку согласно договора ООО»П» обязано было передать в собственность истца жилой дом. Истец согласно принятым на себя обязательствам выплатил ответчику <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, как и было установлено графиком погашения денежных сумм. Однако по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ со стороны ответчика не последовало каких-либо действий по исполнению своих обязательств, вследствие чего истец обратился в его адрес с заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, в котором просил предоставить ему информацию о фактическом состоянии объекта, указанному в договоре от ДД.ММ.ГГГГ.Данное заявление истца было оставлено без внимания. Заявлением истца от ДД.ММ.ГГГГ ответчику также было выставлено требование о расторжении договора поскольку было очевидно, что к ДД.ММ.ГГГГ ответчик не выполнит свои обязательства по строительству объекта недвижимости и соответственно по введению его в эксплуатацию и передаче истцу. На сегодняшний день строительство объекта также не завершено и объект не передан истцу.
Истец обратился в суд изначально с исковыми требованиями о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ №, о взыскании суммы неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, впоследствии уточнив исковые требования, оставив взыскание неустойки в размере 3717000рублей, обосновав свои требования тем, что строительство объекта не завершено; объект в эксплуатацию не введен, мер по согласованию с участником долевого строительства условий и сроков передачи объекта, в связи с неисполнением обязательств определенных договором № и застройщиком принято не было; ответчик не информировал истца о ходе проведения работ и соответственно о ходе выполнения своих обязательств по договору, не предпринимал попыток к заключению дополнительных соглашений с продлением срока строительства и соответственно с продлением сроков передачи объекта недвижимости истцу. На настоящий момент объект не завершен и не известно, в какой все-таки стадии находится строительство. То обстоятельство, что к ДД.ММ.ГГГГ истцом не была оплачена оставшаяся сумма по договору никак не повлияла на выполнение обязательств со стороны ответчика, поскольку по состоянию на начало ноября 2008года объект еще даже не начинал строиться и соответственно к ДД.ММ.ГГГГ не было никакой реальной возможности его сдать в эксплуатацию и передать истцу согласно условиям договора. Все необходимые для строительства деньги, в размере, установленном графиком погашения платежей еще в ноябре 2007года были переданы ответчику, который исходя из сложившейся ситуации не вкладывал данные деньги в строительство коттеджей, поскольку данных объектов недвижимости до настоящего времени фактически не существует.
В связи с тем, что ответчик уклонялся от подписания соглашения о расторжении договора, истец обратился в суд ДД.ММ.ГГГГ, просив суд взыскать с ООО «П» в его пользу сумму неосновательного обогащения, проценты за пользование чужими денежными средствами и судебные расходы. В процессе рассмотрения дела, истец уточнял свои требования и в окончательном варианте просив суд взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере <данные изъяты> рублей и судебные расходы. Данные требования истца основаны на действии Закона»О защите прав потребителей», в соответствии с п.5 ст.28 которого следует, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы/оказания услуги/ или назначенных потребителем на основании пункта 1 статьи 28 указанного Закона новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день/час, если срок определен часах/ просрочку/неустойку, пеню/ в размере трех процентов цены выполнения работы/оказания услуги/, а если цена выполнения работы/оказания услуги/ договором о выполнении работы не определена, то общей ценой заказа. Просрочка ответчика ООО»П» составляет 344 дня с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что составит <данные изъяты> рублей. Однако, согласно ч.4п.5ст.28 Закона «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы не определена договором о выполнении работы, вследствие чего размер неустойки был определен равной <данные изъяты>.
Истец в судебное заседание не явился, письменно известив суд о возможности слушания дела в свое отсутствие и направив в суд своего представителя по доверенности, которая полностью поддержала уточненные исковые требования и настаивала на их удовлетворении по вышеизложенным основаниям.
Ответчик в судебное заседание явился и представитель по доверенности Якименко Е.В., исковые требования не признала, предоставив отзыв на иск(л.д.133-139/, также дополнив, что в настоящее время строительные работы ведутся и объект недвижимости уже построен, однако никаких действий по передаче объекта по акту приема-передачи имущества не происходило, со стороны ответчика в отношении истца не представлялась какая-либо информация о ходе строительства и о причинах несоблюдения установленных договоров сроков. Также с их стороны не проявлялось никакой инициативы по заключению с истцом дополнительных соглашений относительно увеличения срока строительства и соответственно срока сдачи объекта в эксплуатацию. Согласно представленным документам, в объекте проведены коммуникации, однако никакой документации на этот счет у них не имеется, как не имеется никаких технических заключений о процентной готовности объекта, как завершенного строительства. По ее мнению, взыскание неустойки в заявленном объеме, как впрочем, и в любом объеме, поставит их компанию в трудное финансовое положение и создаст условия невозможности окончания строительства и соответственно передачи объектов тем, кто заключал с ними договоры строительства. Представитель также пояснила, что не может сказать почему при наличии практически всей суммы денег, полученной от истца и необходимой для строительства объекта недвижимого имущества в ноябре 2007года, по состоянию на декабрь 2008года объект недвижимого имущества не был готов.
Заслушав явившиеся я стороны, представителей по доверенности, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования, подлежащими частичному удовлетворению, а именно в сумме неустойки в размере <данные изъяты> рублей по следующим основаниям.
На основании ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, то есть договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, вследствие чего к нему применимы общие положения об обязательствах.
Исследовав заключенный сторонами договор № от 27.09. 2007года (л.д7-16), суд установил, что застройщик обязывался осуществить строительство объекта в срок до ДД.ММ.ГГГГ и в установленный договором срок передать объект участнику долевого строительства. Кроме того, по условиям данного договора также предусмотрено, что в случае если строительство объекта не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Императивные нормы ст.421 ГК РФ закрепляют, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны также вправе заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами/смешанный договор.
Как следует из материалов дела, 27.09. 2007 года истец заключил с ООО «Р»» договор № долевого участия в строительстве(создании) коттеджного поселка. В соответствии с п.2.1 договора, истец, желающий приобрести коттедж №ТП-15 ( в <адрес> на земельном участке № К-4, общей площадью 785 кв.м должен был принять участие в долевом строительстве путем направления денежных средств в порядке и в размере указанном в соглашении. Цена договора была указана в размере <данные изъяты>( из расчета <данные изъяты> рубля стоимость 1 кв.м за единицу общей проектной площади коттеджа). Судом установлено и сторонами не оспаривается то, что истец внес на счет ответчика до ДД.ММ.ГГГГ- <данные изъяты> рублей. Готовый объект истец должен был получить ДД.ММ.ГГГГ Решением внеочередного общего собрания участников ООО «Р»» от ДД.ММ.ГГГГ общество было переименовано в ООО «П».
Исследуемый договор содержит ссылку на Постановление Главы Азовского района № от ДД.ММ.ГГГГ, которым был утвержден проект планировки коттеджного поселка, под которым понимается жилой комплекс малоэтажных жилых домов усадебного типа на территории Елизаветинского сельского поселения Азовского района.
Пункт 1 ст.431 ГК РФ. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд считает, что стороны заключили именно договор участия в долевом строительстве, поскольку:
- редакцию и проект договора готовил сам ответчик.
- волеизъявление сторон по данному договору было направлено на строительство и передачу в собственность участника долевого строительства индивидуального жилого дома. При этом данный объект, который ответчик должен был построить и передать истцу возможно отнести к «иному недвижимому имуществу», перечень которого предусмотрен ст.130 ГК РФ, строительство которых подпадает под регулирующее воздействие ФЗ №214.
- истец также исходил из того, что заключает с ответчиком договор долевого участия в строительстве, поэтому считал, что ему гарантировано возникновение определенных юридических последствий, определенных ФЗ №214.
- в данном договоре наличествуют все существенные условия договора, предусмотренного ч.4 ст.4 ФЗ№ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».
Суд подвергает критике позицию ответчика в том плане, что между сторонами был заключен договор строительного подряда или инвестирования ( ошибочно названный договором долевого участия в строительстве), поскольку:
- спорный договор не содержит указаний на строительный подряд. Так стороны именуются «Заказчик» и «Участник долевого строительства»;
- в договоре, в противовес ст. 743 ГК РФ отсутствуют приложение и указание на необходимую для договора строительного подряда техдокументацию(т.е нет сметы, актов…);
- оплата услуг по двум договорам совершенно различная( т.е. по договору подряда оплата выполненных работ подрядчиком производится согласно смете, договора..), в данном же случае истец оплатил полную стоимость коттеджа до начала строительства объекта.
- договор строительного подряда имеет другую юридическую конструкцию, где именно заказчик должен предоставить подрядчику земельный участок для строительства. В данном случае строительство ведется для множества лиц одновременно на земельном участке, находящемся в аренде в ООО «П».
- договор соинвестирования по своей правовой природе ( вложение инвестиций) направлен на получение прибыли. Однако истец не имеет никакой прибыли в данных правоотношениях. Да и договор инвестирования государственной регистрации( порождающей правовые последствия и гарантии : по срокам, по проверке УФРС документов застройщика, по залогу имущества, по применению к застройщику ФЗ»О защите прав потребителей и т.д.) не подлежит.
Законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары/работы, услуги/ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности с одной стороны и организацией, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору с другой стороны. Из договора № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он является возмездным, направленным на удовлетворение личных бытовых потребностей гражданина и соответственно в силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В данном случае ответчик допустил существенные нарушения принятых на себя обязательств по договору, поскольку не только не построил в установленный договором срок объект недвижимого имущества и соответственно не ввел его в эксплуатацию и не передал истцу по акту приема-передачи имущества, но к тому же никак не реагировал на обоснованные претензии истца о ходе строительства, о предоставлении ему соответствующей информации, а также не предпринимали никаких мер к урегулированию пропущенных сроков путем заключения дополнительных соглашений. При этом представитель ответчика не могла даже дать четкую информацию о том, куда же были истрачены предоставленные истцом денежные средства практически в полном объеме с учетом сроков строительства и размера денежных средств необходимых на строительство объекта. При этом согласно графика платежей, окончание строительства и внесение оставшейся суммы должно было происходить не позднее чем 15 дней после подписания акта приема-передачи дома, следовательно невнесенная до настоящего времени денежная сумма со стороны истца, а именно 557550 рублей уже не являлась главенствующей суммой необходимой для производства окончания строительства, а фактически могла требоваться на иные в том числе документальные расходы, то есть на оплату оформления документов.
Согласно ст.450 ГК РФ, регулирующей оснований изменения и расторжения договора, данные действия возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной, -в иных случаях, предусмотренных настоящим кодеком, другими законами или договором. В данном случае самим договором предусмотрено расторжение договора по инициативе одной из сторон, а именно пунктом 7.1,согласно которому участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке, без соблюдения претензионного порядка разрешения споров, указанного в статье 9 настоящего договора, расторгнуть договор, если застройщик нарушит любое из обязательств, принятых им на себя согласно пунктам 2.3,2.4.,2.7 договора. Данную инициативу истец проявлял ДД.ММ.ГГГГ, когда по фактическим обстоятельствам стало известно о невозможности завершения строительства в установленные договором сроки, однако и на такие действия истца со стороны ответчика не последовало каких-либо действий, ни по возможности своевременного окончания строительства ни по попыткам урегулирования спора в досудебном порядке. Тем не менее, истец впоследствии послед обращения в суд изменил свои намерения, полагая, что реально, хотя и поздно все-таки получить объект строительства, предусмотренный по договору, нежели получить денежную сумму, им уплаченную при заключении договора в 2007году, которая в настоящее время абсолютно утратила свою покупательскую способность для приобретения либо строительства иного жилого помещения и соответственно заявил претензии только относительно выплаты неустойки вследствие просрочки окончания сроков строительства в сумме <данные изъяты> рублей.
В соответствии СП.5 ст.28 Закона»О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных законом сроков выполнения работ или назначенных сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку/пени/ в размере трех процентов цены выполнения работы, а если цена работы, выполнения заказа не определена-общей цены заказа.
Тем не менее, суд полагает, что указанная сумма просрочки в силу ст.333 ГК РФ может быть уменьшена до <данные изъяты> рублей. На основании указанной статьи следует, что одной лишь явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, за которые она установлена, достаточно для постановки вопроса об уменьшении ее размера, во-вторых, уменьшение размера неустойки по основаниям, предусмотренным в данной статье, возможно только по решению суда, в-третьих, уменьшение размера судом в принципе одинаково как при договорной так и при законной неустойке, в-четвертых, условие договора, исключающее возможность уменьшить неустойку, по указанным в абзаце 1 основаниям, ничтожно. Принимая во внимание, что истец все-таки отказался от намерений расторгнуть договор долевого участия и намерен все-таки получить имущество, причитающееся ему по договору от ДД.ММ.ГГГГ, то в данном случае следует исходить из состояния финансовой возможности ответчика, пытающегося в любом случае завершить строительство и выполнить таки свои обязательства по передачи объектов недвижимого имущества в собственность участникам договоров. Установив размер неустойки, равной размеру денежной суммы внесенной при заключении договора можно реально поставить под угрозу процесс исполнения договора ввиду выплаты денежных средств не по порядку исполнения договора, а виде штрафных санкций, что исключить возможность окончания строительства объектов и получения данных объектов в собственность тех дольщиков, которые все же изъявили желание получить свое имущество. Тем не менее, последствия нарушения сроков окончания строительства не должны оставаться безнаказанными, тем более что такая ответственность предусмотрена также и условиями договора от ДД.ММ.ГГГГ №, и, следовательно, размер неустойки в размере <данные изъяты> рублей будет свидетельствовать о необходимости со стороны ответчика не только завершить строительство и соответственно передать объект его собственнику, но и не допускать в будущем таких нарушений, которые могли бы привести к фактическому банкротству ввиду недостаточности денежных средств для исполнения взятых на себя обязательств по последствия выплаты определенных судом размеров неустойки.
В связи с тем, что исковые требования истца удовлетворены частично, то в силу ст.98 ГПК РФ, ООО «П» обязано возвратить истцу уплаченную им при обращении в суд(л.д.3), госпошлину, пропорционально части удовлетворенных исковых требований, а именно <данные изъяты> рублей.
Руководствуясь ст. 194- 199, 98 ГПК РФ суд,
Р Е Ш И Л:
Исковые требования Концедалова В.А. удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «П» в пользу Концедалова В.А. неустойку за нарушение сроков окончания строительства в размере <данные изъяты> период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и возврат госпошлины <данные изъяты>, а всего <данные изъяты> рублей/<данные изъяты> рублей/.
В удовлетворении оставшейся части требований истцу отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд в течение 10 дней.
Решение отпечатано в совещательной комнате.
Судья И.И.Ланко