Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Азовский суд Ростовской области в составе:
Судьи Ланко И.И.
При секретаре Стетюха Ю.В.,
А также с участием представителя истицы Киселенко З.Н. по доверенности Евтушенко П.Г., представителя ответчика ЖСК»П» по доверенности Годяевой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Киселенко З.Н. к ЖСК»П» о признании сделки ничтожной,
У С Т А Н О В И Л :
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 690,49 кв.м., кадастровый номер №, расположенного в <адрес>.Факт принадлежности истице земельного участка подтверждался свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ Серия №.Со стороны истицы условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ были исполнены, поскольку земельный участок был передан покупателю-ЖСК»П», в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ за ним было зарегистрировано право собственности на данный земельный участок.
Истица обратилась в суд с иском о признании сделки договора купли-продажи ничтожной сделкой, обосновав свои требования тем, что согласно пункта 1 договора вышеуказанный земельный участок был продан без расположенных на нем строений. Однако на момент подписания договора и передачи земельного участка ответчику на данном земельном участке находилось принадлежащее истице на праве собственности капитальное строение-помещение магазина площадью 380,6 кв.м., что подтверждается регистрационным удостоверением от ДД.ММ.ГГГГ №, выданным МП БТИ и техническим паспортом от ДД.ММ.ГГГГ, также выданным МП «Азовское БТИ».Статьей 35 ЗК РФ установлено, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений и сооружений, в случае если они принадлежат одному и тому же лицу. Земельный участок и расположенное на нем строение принадлежали одному и тому же лицу, а именно истице и соответственно по ее мнению заключенная ею сделка недействительная по основаниям ст.168 ГК РФ.
Истица в судебное заседание не явилась, направив в суд своего представителя по доверенности Евтушенко П.Г., который полностью поддержал заявленные исковые требования, настаивая на их удовлетворении ввиду их правомерности и обоснованности. Он также отметил, что истица согласилась провести сделку без указания имеющихся на земельном участке строений, правовых последствий истица, по утверждению представителя истицы, не понимала, а потому согласилась провести сделку именно таким образом для последующего сноса строения. Кроме того, по данной сделке со стороны ответчика истице не были выплачены деньги, а именно покупная цена земельного участка, никаких денег по сделке истица не получала. Обстоятельства существования строения на отчуждаемом земельном участке на дату совершения сделки подтверждается письменными доказательствами.
Ответчик ЖСК»Элит» явился в судебное заседание и представитель по доверенности Годяева Е.М. исковые требования не признала, пояснив прим этом, что договор купли-продажи земельного участка был заключен в точном соответствии с действующим законодательством, все документы по сделке прошли правовую экспертизу при проведении действий по регистрации права собственности. На дату подписания договора на земельном участке не имелось никакого строения, цена земельного участка устанавливалась исходя из соглашения сторон и соответственно не учитывалось цена строения, которого на земельном участке не имелось. На дату совершения сделки цены на земельные участки такой категории и такого размера были именно такие, которая была отражена в тексте договора. Также представитель ответчика отметила, что действительно полный расчет с продавцом покупатель не произвел, выплатили только 2000000 рублей, но покупатель не отказывается от выплаты оставшейся суммы, в настоящее время у ЖСК»Элит» тяжелое финансовое положение. Сразу же после приобретения земельного участка были завезены строительные материалы, при этом коммуникации оставались на земельном участке и ими пользовались от имени истицы, поскольку документы сразу не были переоформлены.
Допрошенные в суде свидетели пояснили:
-ФИО6, знакомый Киселенко Николая, сына истицы, которую он не знает. На <адрес> в одноэтажном кирпичном здании он забирал мебель в связи с его продажей, ездил раза два. Мебель из здания он вывозил после ДД.ММ.ГГГГ, почему запомнил точно период времени он объяснить не может.
-ФИО7, дворник, знает, что на <адрес> сначала был винный магазин, потом аптека. Окна ее квартиры выходят на стройку и в марте-апреле она наблюдала слом магазина. В этот период снег уже сошел и половины здания уже не было.
-ФИО8 жительница дома по <адрес>, знает Киселенко, который ей объяснил, что продал магазин. В марте –апреле 2008года сначала на месте магазина был поставлен забор, она подумала, что будет начинаться строительством, а когда потеплело, то появились краны, в мае 2008голда и магазин был снесен.
Заслушав явившиеся стороны, представителей по доверенности, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных исковых требований по следующим основаниям.
В силу ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки представляют собой действия, направленные на достижение определенного правового результата. Следовательно, сделка-это волевой акт и для ее совершения необходимо наличие дееспособности, которая по разному определяется для граждан и юридических лиц и может быть ограничена в отношении некоторых сделок. Сделка-само по себе правомерное действие, которое должно соответствовать требованиям законодательства, и этим она отличается от неправомерных действий-деликтов, а также неосновательного обогащения, если такое обогащение возникает в силу действий субъекта гражданского права. Несоответствие сделки предписанным законодательством требованиям влечет ее недействительность, последствия которой применительно к отдельным видам таких сделок различны.
В данном случае ДД.ММ.ГГГГ между Киселенко З.Н. и Жилищно-Строительным кооперативом»П» в лице председателя Кобыляцкого В.Ю. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 690,49 кв.м. без расположенных на нем строений и сооружений в <адрес>. Передача недвижимого имущества, указанного в пункте первом данного договора и принятие его покупателем состоялась до подписания сторонами настоящего договора. Расчет между сторонами будет произведен в срок до ДД.ММ.ГГГГ и до окончательного расчета имущество будет находиться в залоге у продавца. Кроме того, по условиям данного договора продавец, а именно Киселенко гарантировала, что она заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для нее кабальной сделкой. Договор признан и имел силу передаточного акта. Кроме того, продавец гарантировала, что до заключения настоящего договора, указанное недвижимое имущество никому другому не продано, не заложено, в споре и под арестом не состоит, не ограничено в обороте, не является предметом сделок, как требующих, так и не требующих государственной регистрации.
Таким образом, истица, являясь собственником отчуждаемого имущества, а именно земельного участка площадью 690,49 кв.м. по доброй воле, без принуждения продала свое имущество покупателю ЖСК»П».
В силу ст.421 ГК РФ предусматривавшей свободу договора-граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Анатомия воли и свободы договора проявляются в различных аспектах, ряд из которых урегулирован данной статьей, а именно: во-первых, это право самостоятельно решать, вступать в договор или нет и, как правило, отсутствие возможности понудить контрагента к заключению договора; во-вторых, предоставление сторонам широкого усмотрения при определении его условий; в –третьих, право свободного выбора контрагента договора, в –четвертых, право заключать как предусмотренные ГК, так и не поименованные в нем договоры; в-пятых, право выбора вида договора ми заключение смешанного договора.
Исходя из предложенной позиции истицы следует, что она, зная и утверждая о наличии на принадлежащем ей земельном участке площадью 690,49 кв.м. строения, заключила сделку по отчуждению земельного участка, несмотря на то, что в силу ст.35 части 4 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу. При этом для совершения сделки по отчуждению земельного участка со стороны истицы были предоставлены документы, подтверждающие отсутствие каких-либо строений на отчуждаемом земельном участке. Все соответствующие документы прошли правовую экспертизу в регистрирующем органе и договор купли-продажи был зарегистрирован в установленном законом порядке, вследствие чего ответчик приобрел право собственности на земельный участок с момента регистрации договора. При этом с момента регистрации и до момента обращения в суд истица не считала данную сделку ничтожной, то есть сделкой не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов. На момент совершения сделки истица имела реальную возможность удостовериться о наличии либо отсутствии на своем земельном участке строения, здания и сооружения, а также получить соответствующую юридическую консультацию по поводу совершаемой сделки либо поставить в и известность Управление Федеральной регистрационной службы о невозможности регистрации сделки по причине несоответствия ее закону. Однако подобных действий истицей не было совершено, она сознательно заключила сделку по отчуждению принадлежащего ей земельного участка, указав в договоре, что никаких строений и сооружений на данном земельном участке не имеется.
Основные положения классического учения о ничтожности и оспоримости сделок заключаются в том, что имеются различные дефекты фактического состава сделки, имеющие различное влияние на ее юридическую силу. Вследствие одних пороков сделка считается недействительной с самого начала, при этом недействительной в силу объективных причин, независимо от чьей-либо воли. В этом случае имеется только внешняя видимость сделки, но с позиций закона сделка не существует, она ничтожна. Недействительность сделки совпадает с ее возникновением. Но поскольку пороки сделок могут быть неочевидными, то иногда возникает необходимость в судебном подтверждении недействительности ничтожной сделки.
Согласно п.1 ст.2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников. Поскольку признание сделки ничтожной и применение последствий нее ничтожности является способом защиты гражданских прав, то можно было бы предположить, что применение этих способов защиты должно применяться только участниками имущественных или личных неимущественных отношений. Кроме того, такие участники должны находиться в состоянии, при котором существование недействительной сделки лишало бы их права, возлагало обязанность либо создавало препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это было бы, если бы ничтожная сделка не существовала. Сделка до момента признания ее недействительной порождает то правоотношение, на установление которого она и была направлена.В данном случае сделка была направлена на отчуждение ЖСК»П» земельного участка в собственность, которая к тому же была зарегистрирована в установленном законом порядке.
В качестве обоснования необходимости искового требования о признании недействительной ничтожной сделки имеются и такие доводы, как неочевидность обстоятельств, свидетельствующих о ничтожности сделки для участников сделки и иных лиц, предотвращение исполнения по данной сделке, определенность состояния участников сделки, а потому именно истица должна была доказать наличие на момент сделки на отчуждаемом ею земельном участке здания, строения и сооружения, поскольку пороки сделок, обуславливающих их ничтожность, далеко не всегда очевидны и соответственно нуждаются в доказывании.
Обстоятельства, указывающие на ничтожность сделки, обязательно должны быть предметом судебного исследования, и именно суд должен сделать вывод, имеет ли сделка пороки, которые свидетельствуют об ее ничтожности, иначе стороны сделки и иные заинтересованные лица могут пытаться представить ничтожной любую не устраивающую их сделку и на свой взгляд определить ничтожность даже при отсутствии на то законных оснований. Соответственно судебное признание недействительности ничтожных сделок, также необходимо для предотвращения возможных злоупотреблений участников гражданского оборота, имеющих цель, к примеру, недобросовестным образом отказаться от исполнения сделки со ссылкой на ее ничтожность.
В данном случае было установлено, что несмотря на наличие в договоре купли-продажи земельного участка ссылки на срок оплаты договорной суммы до ДД.ММ.ГГГГ, сумма по договору оплачена истице не была, при том, что ответчик утверждает о частичной оплате в размере <данные изъяты> рублей и не отказывается от выплаты оставшейся суммы за приобретение земельного участка, предлагая истице различные варианты выплаты данной суммы. Таким образом, с одной стороны идет неисполнение своих обязательств по выплате покупной стоимости приобретаемого имущества, однако данное основание не может являться признаком ничтожности сделки, а может следовать в рассуждении о расторжении либо изменении условий заключенного договора.
Тем не менее, при заключении сделки во внимание была принята справка на имя Киселенко З.Н. от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии на земельном участке по <адрес>А в <адрес> строений и сооружений, все заявления, адресованные Управлению федеральной регистрационной службы на совершение действий по регистрации права собственности ЖСК»П» на приобретенный у Киселенко З.Н. земельный участок, ею подписывались и не вносились какие-либо изменения относительно неправильности состава отчуждаемого объекта. Никаких документальных подтверждений относительно неотчуждаемого объекта недвижимости в виде здания магазина с ответчиком истицей также представлено не было, с тем, чтобы оценивать сделку с другой точки зрения правомерности ее заключения. Все документы, которые бы свидетельствовали о наличии на спорном земельном участке здания или сооружения датированы ранее, чем была совершена сделка и соответственно не могут являться доказательствами существования на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ здания магазина на отчуждаемом земельном участке, как впрочем, не могут являться такими доказательствами и технический паспорт за 2003год и регистрационное удостоверение, а также заявления в соответствующие инстанции в частности ООО»К» о временном отключении электроэнергии, ООО»К» о снятии пломбы со счетчика, о проверке учета, замене электросчетчика, о демонтаже газопровода, об отключении от эксплуатации подземного газопровода низкого давления, поскольку данные действия соответствующих органов не свидетельствуют о наличии самого здания, помещения в котором соответствующие коммуникации находились.
Кроме того, показания допрошенных свидетелей суд также оценивает критически, поскольку с первого момента дачи пояснений все свидетели утверждают о разрушении существовавшего на <адрес> здания магазина в марте 2008 года, указывая при этом на отличную память данных событий по причине ухода за больной матерью/свидетель Мирко/, так как из окна ее квартиры были видны действия по сносу строения, в связи с прогулкой с собакой/свидетельница Воробьева/, которая к тому же оказалась близкой знакомой сына истицы, как впрочем и свидетель ФИО6, якобы вывозивший мебель из магазина после ДД.ММ.ГГГГ в связи с его продажей. Направленность подготовки указанных свидетелей к дачи ими пояснений была связана с непосредственной датой заключения договора купли-продажи, а именно ДД.ММ.ГГГГ, вследствие чего их показания соответственно и отражали разрушение магазина уже после совершения данной сделки, при этом ни один из свидетель не указал посредством каких технических средств такое разрушение производилось, какое количество машин вывозило строительных мусор, какие неудобства в связи с этим им были причинены, тем более, что один из свидетелей является дворником/Мирко/ и она тем более должна была отметить определенные неудобства на территории двора. Ни один из опрошенных свидетелей не указал на определенные марки машин, находящихся при сломе магазина, как легковых, так и грузовых, по которым можно было бы установить непосредственных участников сноса строения, но, тем не менее, они отлично помнят именно период сноса, который был два года назад. Один из свидетелей период сноса разделила на две части, когда было холодно и когда стало уже совсем тепло/свидетель Воробьева/.
Непонятно, почему истица, утверждая о нарушении своих прав посредством заключения ничтожной сделки, не указывает на не получение полного расчета за отчужденный ею земельный участок, который должен был последовать до ДД.ММ.ГГГГ и никаких претензий на этот счет ответчику не предъявляла и не предъявляет в настоящее время, в то время как сам ответчик не отказывается от исполнения своих обязательств по договору и даже предлагал варианты заключения мирового соглашения путем передачи истице иного имущества.
Таким образом, в силу ст.56 ГПК РФ со стороны истицы не было представлено доказательств существования здания магазина на момент заключения договора купли-продажи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ, что могло бы свидетельствовать о ничтожности сделки, при том, что данная сделка была совершена истицей добровольно и если она, зная о том, что на ее земельном участке расположено строение, тем не менее отчуждала только земельный участок, то таким образом, она заранее ставила покупателя в заведомо невыгодное для него положение, поскольку в настоящее время решила воспользоваться признанием сделки ничтожной, как сделку, которая ее не устраивает по каким-либо причинам и при наличии желания возвратить принадлежавший ей ранее земельный участок с возложением ответственности на покупателя по якобы произведенному им уничтожению имущества виде здания магазина. Такие действия истицы могут свидетельствовать о том, что изначально истица не собиралась распространять на покупателя какие –либо права на отчуждаемое имущество и соответственно не порождать для него каких-либо правовых последствия от совершенной сделки. Такое обоснование позиции не может свидетельствовать о ничтожности сделки, вследствие чего исковые требования истицы не подлежат удовлетворению.
Доводы представителя истицы о том, что на момент совершения сделки она не могла знать определенных юридических тонкостей совершаемой сделки, не может оправдывать действия истицы по заключению сделки и не может являться основанием для признания сделки ничтожной.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Киселенко З.Н. к ЖСК»П» о признании сделки ничтожной отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд в течение 10 суток.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.