РЕШЕНИЕИменем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ
Азовский горсуд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Нестеренко И.П.,
с участием сторон: представителей истца- Красникова М.И., Кудаева А.А., ответчика Ереванцян А.К., его представителя- Маркосьяна В.Р., представителя ОАО КБ»Б»- Дьяконовой Т.В.,
при секретаре Чугуй Ю.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам:
- Ким В.И. к Ереванцян А.К. о признании сделки по предварительному договору купли-продажи земельного участка недействительной,
- Ереванцян А.К. к Ким В.И., ООО «А», ОАО КБ «Б» о признании договоров недействительными, о признании зарегистрированных прав недействительными, об обязании принять денежные средства, о признании прав собственности на земельный участок,
УСТАНОВИЛ:
В суд с иском к Ереванцян А.К. о признании сделки по предварительному договору купли-продажи земельного участка недействительной, обратился Ким В.И.( л.д. 4-5) обосновывая свои требования следующим:
ДД.ММ.ГГГГ между Ким В.И. и Ереванцян А.К. был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка №, по которому истец намеревался продать земельный участок, кадастровым №, расположенный РО <адрес>, примерно в 800м по направлению на юго-восток от ориентира <адрес> ЗАО "Р" поле 71-77 площадью <данные изъяты>.м, предоставленный для сельхозпроизводства, без размещения на нем объектов недвижимости, за <данные изъяты>.
Истец считает, что данная сделка является недействительной (ничтожной), поскольку:
-предметом предварительного договора выступало обязательство заключить в будущем договор купли-продажи, а не сама сделка продажи;
- в данном договоре не был указан срок заключения договора;
-указанное имущество на момент заключения договора находилось в залоге у банка ОАО КБ "Б". А предварительный договор был составлен без письменного согласия залогодержателя на отчуждение имущества.
В судебное заседание истец не явился, но написал письменное заявление о слушании дела в его отсутствие. Интересы истца по доверенности представляли Красников М.И., Кудаев А.А., которые поддержали заявленные требования, поясняя, что:
-фактической передачи как земельного участка, так и правоустанавливающих документов не было;
-в свое время Ким В.И. хотел продать участок, на том условии, что Ереванцян А.К. погасит за него кредитный договор. Однако ответчик условия не выполнил, график погашения долга нарушил, на предложение Ким В.И. передать полную сумму денег и сразу же заключить договор купли-продажи отказался, в связи с чем истец вынужден был взять новый кредит и перезаложить спорное имущество.
-в настоящее время истец не желает заключать договор купли-продажи из-за неприязненных отношений сторон.
Ответчик иск не признал, подав встречное исковое заявление(л.д.145-147) и пояснив, что считает указанный договор (не предварительным договором), а заключенной сделкой купли-продажи, поскольку стороны определили все существенные условия договора и покупатель получил имущество в натуре, но после того, как Ким В.И. осенью собрал свой урожай. Налоги на данное имущество Ереванцян А.К. не платил. По доверенности от Ким В.И. ответчик изменил участку назначение и перевел его в разряд АПК (Агропромышленного комплекса).
Ереванцян А.К. утверждает, что именно истец отказался от досрочного погашения со стороны ответчика кредита, сказав, чтоб Ереванцян А.К. прекратил выплаты основного долга, а производил платежи лишь процентов. На основании этого устного договора, Ереванцян А.К. и выплачивал банку только проценты. В настоящее время по документам истцу выплачено от Ереванцян А.К. <данные изъяты>( без документов + <данные изъяты>), от фирмы Ереванцян А.К. Ким В.И. получил <данные изъяты>, итого <данные изъяты>. Ответчик указывает, что стороны намеривались произвести окончательный расчет ДД.ММ.ГГГГ и ответчик должен был передать истцу оставшиеся денежные средства. Однако Ким В.И. уклонялся от заключения сделки, и на устные обращения Ереванцян А.К. выполнить полностью договор, ответил отказом. Ереванцян А.К. считает, что сделка была совершена - т.е. она состоялась, поэтому просил суд признать за ним право собственности на земельный участок, исключив из числа собственников - Ким В.И. При этом он просил обязать истца Ким В.И. принять от него ( Ереванцян А.К.) в счет обязательства оставшуюся сумму по договору в размере <данные изъяты>. Считая, что в нарушение предварительного договора, Ким В.И. не мог заключать никакие сделки с данным участком, а истец оформлял кредитные договоры, договоры ипотеки, в связи с чем, данные договоры Ереванцян А.К. просил признать незаконными.
В ходе рассмотрения дела, ответчик неоднократно уточнял свои требования, расширяя объем участников процесса(л.д.207-209,237-239).
В окончательной форме Ереванцян А.К. просил суд:
1.признать недействительной сделкой договор ипотеки земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ Б" филиал№6 <адрес>, Ким В.И. и ООО"С
2.исключить запись о регистрации договора ипотеки земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ "Б" филиал № <адрес>, Ким В.И. и ОАО "С" от ДД.ММ.ГГГГ № из УФРС по РО
3.признать недействительной сделкой договор ипотеки земельного участка №з от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ "Б" филиал № <адрес>, Ким В.И. и ООО "С
4.исключить запись о регистрации договора ипотеки земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного в целях обеспечения обязательств между ОАО КБ"Б", Ким В.И. и ООО"С" от ДД.ММ.ГГГГ № из УФРС по РО.
5.обязать Ким В.И. принять оставшуюся сумму по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере №.
6. признать за Ереванцян А.К. право собственности на земельный участок площадью <данные изъяты>.м кадастровым №, расположенный РО <адрес>, примерно в 800м по направлению на юго-восток от ориентира <адрес> ЗАО "Р" поле 71-77 предоставленный для сельхозпроизводства, без размещения на нем объектов недвижимости,
7.исключить Ким В.И. из числа собственников вышеуказанного земельного участка.
8.освободить Ереванцян А.К. от уплаты госпошлины по встречным искам.
В судебном заседании Ереванцян А.К. поддержал свои требования в полном объеме, просив свои иск удовлетворить.
Представители истца Ким В.И. встречные иски не признали, пояснив, что:
-никакой сделки по отчуждению имущества не состоялось, поскольку не было полной передачи денег и фактической передачи земельного участка.
-Ким В.И. получил от Ереванцян А.К. <данные изъяты>, которые готов возвратить ответчику в любое время.
-обязать истца заключить договор купли-продажи после истечения ( годичного срока) ответчик не имеет законных прав.
-спорный объект недвижимости как находился, так и находится в пользовании истца, поскольку как в 2009г, так и в 2010г он засеивался сельхозкультурами.
Ответчик ООО"С" в суд не прибыл, но был извещен о дате слушания дела надлежащим образом, написав заявление о слушании дела в отсутствие его представителя.
Представитель ответчика ОАО КБ "Б" прибыла в суд и пояснила, что действительно уполномоченные лица банка не давали Ким В.И. ни устного, ни письменного согласия на отчуждение заложенного имущества, поэтому сделка является ничтожной. Существует специальная процедура, которую необходимо пройти в банке, чтоб получить согласие на заключение сделки имущества, находящегося в залоге( т.е. проходит совещание, проходит голосование, принимается решение и после этого может быть выдано письменное согласие на сделку, которое посылается в УФРС по РО). Такого согласия банк не давал. Кроме того, от Ереванцян А.К. и от Ким В.И. не поступало заявлений о передаче прав на погашение кредита. На Ким В.И. был открыт счет, на который Ереванцян А.К. мог переводить средства( для любых целей), и только Ким В.И. по своему усмотрению мог пользоваться этим счетом и переводить деньги на погашение кредита или на другие цели. В отношения сторон банк вмешиваться не имеет прав.
Кроме того, заемщиком по кредитному договору выступал ООО "С", поручителем выступал Ким В.И., а Ереванцян А.К. не являлся одной из сторон( или поручителем) по кредитному договору, поэтому не может его оспаривать. На основании этого, во встречных требованиях представитель ответчика просил суд Ереванцян А.К. отказать.
3 лицо- представитель Управления Росреестра по РО в суд не прибыл, но предоставил свой отзыв, где просил суд слушать дело в его отсутствие и выписки из ЕГРП из чего видно, что за Ким В.И. до настоящего времени значится право собственности на спорный объект недвижимости..
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск Ким В.И. подлежащим удовлетворению, а иски Ереванцян А.К. подлежащими отклонению, по следующим основаниям:
Согласно ст.346 ч.2 ГК РФ- если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Как следует, из материалов дела, спорный объект недвижимости в виде земельного участка № ( кадастровым №:№ расположенный РО <адрес>, примерно в 800м по направлению на юго-восток от ориентира <адрес> ЗАО "Р" поле 71-77 площадью <данные изъяты>.м, предоставленный для сельхозпроизводства, без размещения на нем объектов недвижимости) который истец намеревался продать, принадлежал на праве собственности Ким В.И. (л.д.20). При этом, указанный земельный участок по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ(л.д.6-10) был предметом залога и этот залог был зарегистрирован в УФРС по РО(л.д.31-32). Суд установил, что истец при заключении предварительного договора не скрывал от Ереванцян А.К. тот факт, что земельный участок находится в залоге у банка. Это обстоятельство было отражено и в самом предварительном договоре (л.д.18-19) п.9. Зная данное обстоятельство, ответчик тем не менее, не позаботился получить через истца согласие залогодержателя на отчуждение заложенного имущества. При том, что незнание закона не освобождает от ответственности.
В силу ст.168 ГК РФ- сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.
Суд установил, что полномочные лица банка не давали согласия Ким В.И. на совершение сделок с заложенным имуществом, поэтому суд признает предварительный договор ничтожным.
На основании ст.167ч2 ГК РФ суд считает необходимым привести стороны в первоначальное положение и обязать Ким В.И. выплатить Ереванцяну А.К. полученные по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в сумме №.
При этом, суд не взыскивает с ответчика в пользу истца:
- <данные изъяты>, которые были перечислены на счет Ким В.И. фирмой ООО"Т", поскольку именно это юрлицо и может заявлять такие требования, а не Ереванцян А.К. как частное лицо.
- <данные изъяты>, передача которых Ереванцян А.К. не подтверждена документально ( при том, что Ким В.И. вообще отрицает получение указанной суммы денег).
В удовлетворении встречных требований Ереванцян А.К. к Ким В.И., ООО «С», ОАО КБ «Б» о признании договоров недействительными, о признании зарегистрированных прав недействительными, об обязании принять денежные средства, о признании прав собственности на земельный участок суд Ереванцян А.К. отказывает в полном объеме, поскольку:
Согласно ст.429 ГК РФ ч.1- по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг(основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом, суд указывает, что предметом предварительного договора является обязательство по заключению основного договора. Приобретение имущества не является предметом предварительного договора.
Гражданский кодекс РФ (часть 1 статьи 421) предусматривает возможность добровольно принимать на себя обязанность по заключению договора в будущем, в том числе и путем заключения предварительного договора. Свобода договора предполагает и свободу добровольно принимать на себя обязательство по заключению основного договора в будущем.
Так длястороны предварительного договора заключение основного договора неявляется самоцелью. Участие впредварительном договоре обусловливается длянееполучением вбудущем натомили ином имущественном праве уженазванных объектов гражданских прав.
Таким образом, аванс или задаток по предварительному договору уплачен быть не может, так как аванс или задаток возможны при заключении основного договора и уплачиваются в счет цены основного договора( т.е.задатком не может быть обеспечительная мера по не возникшим обязательствам). Уплаченные денежные суммы на условиях задатка или аванса считаются неосновательным обогащением. Неосновательное обогащение может быть взыскано, в том числе в судебном порядке (при соответствующем заявлении ответчика – в пределах срока исковой давности).
Обязательства из предварительного договора прекращаются, как правило, исполнением (заключением основного договора) или истечением срока для заключения основного договора, и если ни одна сторона не потребовала заключения основного договора. Если предложение заключить основной договор будет направлено, то прекращение срока действия предварительного договора будет обусловливаться моментом заключения основного договора (п. 6 ст. 429 ГК РФ).
Таким образом, по незаключенному договору требовать исполнения обязательства нельзя.
В соответствии со статьей 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В абзаце 2 части 1 статьи 421 ГК РФ указано на одно возможное ограничение принципа свободы договора: свобода к заключению договора может быть ограничена ГК, иным законом либо добровольно принятым обязательством. Только в этих случаях одна из сторон может обязать другую сторону заключить договор. Свободное усмотрение сторон на заключение договора ограничивается самими сторонами в тех случаях, когда они заключили предварительный договор (статья 429 ГК РФ).
На основании этого, принудить ответчика заключить договор является незаконным требованием. Суд считает, что отказ истца заключить в настоящее время основной договор на условиях прекратившего действие предварительного договора не является злоупотреблением правом.
Сделка купли-продажи недвижимого имущества не является договором, заключение которого для ответчика является в соответствии с гражданским законодательством обязательным.
Согласно ст. 8 ГК РФ решение суда служит основанием возникновения гражданских прав и обязанностей, но не основанием считать договор заключенным.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. ГК РФне предусмотрено, что договор может считаться заключенным на основании решения суда.
Суд отмечает, что предварительный договор сторонами не был исполнен, поскольку:
-сделка не соответствовала требованиям закона( не было согласия залогодержателя на совершение отчуждения имущества);
- сделка купли-продажи между сторонами не состоялась. Так сторонами не отрицается, что Ереванцян А.К. полностью график погашения кредита не выполнил и <данные изъяты> не выплатил истцу. При том, ответчик не подтвердил того обстоятельства, что он не исполнял взятые на себя обязательства по графику погашения кредитного договора из-за договоренности с Ким В.И., поскольку никакого другого соглашения о ином порядке погашении кредита между сторонами заключено не было. Письменного уведомления о заключении сделки в тот или иной период Ереванцян А.К. Ким В.И. не посылал.
- ДД.ММ.ГГГГ истек срок для заключенная договора купли-продажи( так в договоре срок установлен не был, следовательно по закону он насчитывается в 1 год).
- фактической передачи земельного участка не было, поскольку Ким В.И. как использовал землю, так и использует её под посевы до настоящего времени. Ответчик не отрицает, что на земле ничего не делал( ни сеял, ни строил….), налоги не платил. Правоустанавливающие документы на землю находятся у Ким В.И.
В договорных отношениях, заключенных между ООО «С», Ким В.И., ООО КБ «Б» - Ереванцян А.К. стороной не являлся, следовательно указанные договоры оспаривать не имеет прав.
На основании ст.144 ГПК РФ суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета всех действий по распоряжению земельным участком площадью <данные изъяты> находящимся примерно в 800м по направлению на юго-восток от ориентира <адрес> ЗАО «Р» поле 71-77, расположенное в границах участка, кадастром номером №, категория земель сельхозназначения.
В силу ст. 98 ГПК РФ суд считает необходимым взыскать с Ереванцян А.К. в пользу Ким В.И. госпошлину в сумме № рублей, уплаченную истцом при обращении в суд(л.д.3).
Руководствуясь ст. 194- 199, 98,144, ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Ким В.И. удовлетворить.
Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Ким В.И. и Ереванцяном А.К. недействительным.
Применить последствия недействительности сделки, обязав возвратить стороны в первоначальное положение.
Обязать Ким В.И. выплатить Ереванцяну А.К. полученные по договору денежные средства в сумме №.
В удовлетворении встречных требований Ереванцян А.К. к Ким В.И., ООО «С», ОАО КБ «Б» о признании договоров недействительными, о признании зарегистрированных прав недействительными, об обязании принять денежные средства, о признании прав собственности на земельный участок отказать в полном объеме.
Отменить обеспечительные меры, наложенные определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в виде запрета всех действий по распоряжению земельным участком площадью <данные изъяты>.м, находящимся примерно в 800м по направлению на юго-восток от ориентира <адрес> ЗАО «Р» поле 71-77, расположенное в границах участка, кадастром номером №, категория земель сельхозназначения.
Взыскать с Ереванцян А.К. в пользу Ким В.И. госпошлину в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд, в течение 10 дней.
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ
Судья И.П. Нестеренко