Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Азовский суд Ростовской области в составе:
Судьи Ланко И.И.
При секретаре Стетюха Ю.В.,
А также с участием истца Файницкого Д.М., представителей ответчика ООО»<данные изъяты>» по доверенности Колесовой С.С., <данные изъяты> ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Файницкого Д.М. к ООО»<данные изъяты>» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом,
У С Т А Н О В И Л :
Согласно протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> по проспекту <адрес>, в котором также проживает истец, был выбран способ управления многоквартирным домом посредством управляющей организации»ООО»<данные изъяты>».По утверждению истца на этом же собрании были избраны четыре представителя собственников, для взаимодействия с управляющей организацией, одним из которых является истец, а также на общем собрании, по утверждению истца был утвержден договор управления многоквартирным домом, который подписали представителя собственников, от имени собственников помещений. В соответствии с решением общего собрания, истцом ДД.ММ.ГГГГ была направлен управляющей организации ООО»<данные изъяты> подписанный представителями собственников, договор управления домом и ДД.ММ.ГГГГ был получен протокол разногласий. Истец не согласился с протоколом разногласий, как не основанных на законе.
Истец обратился в суд с иском к ответчику о понуждении ООО»<данные изъяты> подписать договор управления многоквартирным жилым домом, утвержденным собственниками помещений на общем собрании, а также понудить ответчика заключить с истцом договор управления многоквартирным домом на условиях, утвержденных на общем собрании собственников помещений от ДД.ММ.ГГГГ, а также взыскать расходы по уплате госпошлины.
Истец явился в судебное заседание, настаивал на удовлетворении исковых требований, к которым также представил подробные письменные пояснения. В ходе свободных пояснений истец также отметил, что необходимость понуждения ответчика к заключению договора вызвана тем, что ответчик брал с собственников помещений деньги за обслуживание и соответственно в настоящее время должен их отработать, а к тому же по данным муниципального образования данная организация является лучшей среди всех управляющих организаций города. Действительно по его обращениям были вынесены решения суда, согласно которым было установлено неоказание соответствующих услуг ответчиков за ДД.ММ.ГГГГ по содержанию и текущему ремонту дома, однако данные обстоятельства не мешают решению вопроса о понуждении к заключению договора на тех условиях, которые им предложены в форме договора, представленном ответчику.
Ответчик явился в судебное заседание как в лице представителя по доверенности Колесовой С.С., так и в лице директора ООО»<данные изъяты>» ФИО4, которые соответственно исковые требования не признали, представив письменный отзыв на исковые требования истца, а также дополнив, что истец не является уполномоченным лицом для разрешения таких вопросов, отдельно с каждым собственников жилого помещения договор на управление не заключается и при этом договор управления многоквартирным домом нельзя признать публичным, т.к. условия управления многоквартирным домом устанавливаются общим собранием собственников с учетом специфики объекта управления и иных обстоятельств и соответственно обязанность заключить договор может возникнуть лишь при условии согласия и возможности организации выполнять условия договора, но поскольку судебными решениями установлены обстоятельства невыполнения своих обязанностей по договору, а именно установлено неоказание надлежащих услуг за ДД.ММ.ГГГГ, то соответственно у ответчика не имеется технической и иной возможности исполнять обязанности по договору и соответственно его невозможно понудить к заключению договора на управление многоквартирным домом, определенное количество собственником жилых помещений которого деятельность данной организации не устраивает.
Заслушав явившиеся стороны, представителей по доверенности, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом исковых требований по следующим основаниям.
Решением Азовского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования истца были удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ данное решение было отменено и дело направлено на новое рассмотрение.
Представленное истцом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу пр.З.Космодемьянской,88 в <адрес>, проводимого ДД.ММ.ГГГГ отражает обстоятельства признания того, что управляющей организацией ООО»<данные изъяты>» услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества и управлению домом не оказывались, но тем не менее, единогласно собственниками жилых помещений, принявшими участие в общем собрании, управляющей организацией избрана ООО»<данные изъяты>», при этом единогласно был утвержден договор управления с внесенными изменениями и представителям собственников помещений было поручено направить договор управления управляющей организации для подписания /л.д.<адрес>/.
На основании ст.162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Часть третья указанной статьи содержит необходимый перечень имущества, услуг, порядка оформления цены, порядка осуществления контроля и при этом условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Текст договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ представлен в суд истцом/л.д.17-26/, который не согласован сторонами и соответственно не подписан.Условия данного договора, которые в силу требованийст.162 ЖК РФ должны устанавливаться решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и являться одинаковыми для каждого из них, не обсуждались с Управляющей организацией до утверждения их на общем собрании собственников жилых помещений и как следствие являются несогласованными, тем более, что и из текста решения общего собрания собственников жилых помещений не следует, что условия договора управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ обсуждались и разрабатывались именно на указанном собрании ДД.ММ.ГГГГ, а потому данные условия считаются несогласованными не только в Управляющей организацией, но и с самими собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Решением Азовского суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску того же истца было признано недействительным решение собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном в <адрес>, признан ничтожным с момента его утверждения договор управления многоквартирным домом между собственниками помещений многоквартирного дома и ООО»<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ и привести стороны в первоначальное положение, вследствие чего по отношению к многоквартирному дому ответчик не выполнял каких-либо обязательств, и при этом указанные обстоятельства также подтверждаются последующими обращениями истца в суд с требованиями об установлении неоказания управляющей организаций услуг за ДД.ММ.ГГГГ.В настоящее время Управляющая организация прекращает любое взаимодействие с соответствующими организациями по обеспечению газоснабжения, электроснабжения, поскольку не имеет реальной технической возможности осуществлять такую деятельность в отношении данного многоквартирного дома, среди собственников которого не имеется единого мнения относительно порядка и условий выполнения обязательств управляющей организацией.
То обстоятельство, что, выполняя ранее обязанности в соответствии с договором, который впоследствии был признан ничтожным, управляющая организация взимала соответствующие платы с собственников жилых помещений и в настоящее время путем понуждения к заключению договора она должна отработать указанные денежные средства, исходя из формулировки пояснений истца, не может являться основанием для понуждения к заключению договора, тем более, что не имеется какой-либо правовой нормы, регулирующей именно такие правоотношения и сам истец соответственно не мог указать такую норму, ввиду ее отсутствия.
Действительно в силу ст.161 ЖК РФ, предусматривающей выбор способа управления многоквартирным домом, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
-непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
-управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативов или иным специализированным потребительским кооперативов;
-управление управляющей организацией.
Согласно пункту 8 части 1 статьи 4 ЖК РФ отношения по поводу управления многоквартирным домом регулирует жилищное законодательство. Согласно ч.3 ст.161 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в таком доме. Согласно части 2 ст.161 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, при этом согласно данной же норме в договоре управления есть две стороны- управляющая организация и собственники помещений. Согласно части 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон/двусторонняя сделка/ либо трех и более сторон/многосторонняя сделка. Из указаний ЖК РФ на двусторонний характер сделки следует, что норма о заключении договора управления» с каждым собственником помещений» не может рассматриваться как требование закона собственно к форме договора управления.
Исходя из заявленных истцом, как одним из собственником жилого помещения в многоквартирном доме следует, что он как собственник и как лицо, избранное на общем собрании для выражения интересов всех собственников многоквартирного дома изъявляет желание заключить договор управления с определенной управляющей организацией, а соответственно выбранная общим собрание управляющая организация не изъявляет такого желания по поводу управления именно данным многоквартирным домом, в котором истец проживает, при этом условия договора управления многоквартирным домом, который якобы был утвержден и принят на общем собрании ДД.ММ.ГГГГ не согласован и не принят за основу, со стороны ответчика поступили свои предложения виде протокола разногласия, которые не были приняты собственниками многоквартирного дома и в настоящее время данная управляющая компания вообще отказывается заключать какие-либо договоры на управление многоквартирным домом по <адрес> в <адрес>. Таким образом, важным признаком сделки, в данном случае договора является направленность волевого правомерного действия на достижение определенного правового результата, а поскольку одна сторона желает достижения такого результата, а вторая не желает такого результате в результате согласованного взаимодействия сторон, то в данном случае договор не может быть заключен, тем боле, что договор управления следует считать заключенным после придания ему надлежащей формы. Соглашение по форме договора между сторонами не достигнуто
Предъявлять требования о понуждении к заключению договора согласно ст.445п.4 ГК РФ можно в отношении только той стороны, для которой заключение договора обязательно в соответствии с нормами ГК РФ или иными законами. В данном случае истец не представил суду доказательств и нормативного обоснования того, что для управляющей организации заключение договора управления в случае ее нежелания управлять данным многоквартирным домом, а также ввиду технической и иной возможности осуществлять соответствующие обязанности по управлению многоквартирным домом является непосредственной обязанностью, и что управляющая организация не имеет право выбора. Ни в анализируемых статьях ЖК РФ и ни в каких иных его номах не предусмотрена обязанность управляющей организации заключать с собственниками помещений договор на управление многоквартирным домом в случае ее нежелание и соответственно несогласование самого договора управления многоквартирным домом. Удовлетворение иска о понуждению к заключению договора возможно только в случае его предъявления управляющей компанией, победившей по результатам открытого конкурса, а не собственниками многоквартирного дома, которые на общем собрании выбрали управляющую организацию.
Единственная норма, допускающая возможность предъявления подобного иска- это п.4 ст.161 ЖК РФ, когда именно орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года со дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.
Соответственно сам истец, являясь собственником жилого помещения в многоквартирном жилом доме не может требовать от управляющей организации обязательного заключения с ним договора на управление многоквартирным жилым домом, поскольку такой договор не был принят управляющей организацией и соответственно не был заключен для последующего заключения в соответствии с требованиями ЖК с каждым собственником жилого помещения. Представлять же интересы всех собственников многоквартирного жилого дома у истца таких полномочий не имеется, та формулировка, которая указана в п.4 принятых решений в протоколе общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ об избрании представителями собственников лиц, включая и истца не следует, что ему были предоставлены соответствующие полномочия, в том числе и по обращению в суд за судебной защитой от имени всех собственников многоквартирного жилого дома именно по вопросу заключения договора на управление многоквартирным домом либо иных полномочий, тем более, что в тексте самого искового заявления единственным истцом указан непосредственно Файницкий Д.М. без указания его полномочий как представителя собственников многоквартирного жилого дома.
Оснований для удовлетворения заявленных исковых требований судом не установлено.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Файницкого Д.М. к ООО»<данные изъяты>» о понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом отказать за необоснованностью.
Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд в течение 10 суток со дня изготовления мотивированного решения.
Судья:
Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.