РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
5 мая 2011г. Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Кравченко И.Г.
при секретаре Говорухиной Е.В.
с участием адвоката Пшеничного А.А.
рассмотрев в отрытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Левицкого А.П. об оспаривании решения Управления Федеральной службы гос.регистрации, кадастра и картографии по РО,
УСТАНОВИЛ :
Левицкий А.П. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Управления Федеральной службы гос.регистрации, кадастра и картографии по РО. Он указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Поляковым А.Д. был заключен в простой письменной форме договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>.м, расположенного по адресу: (местоположению): <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>.
Расчеты по сделке были произведены полностью и составили сумму в размере <данные изъяты> рублей.
Передача земельного участка продавцом и принятие её покупателем была осуществлена в соответствии с п. 8 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до подписания договора. При этом данный договор имел силу передаточного акта.
Заявитель и представитель продавца земельного участка, не успели обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на земельный участок, по причине того, что Поляков А.Д. умер ДД.ММ.ГГГГ, а соответственно доверенность прекратила свое действие.
Заявитель выяснил, что наследников у Полякова А.Д. нет, соответственно он не может реализовать своего права обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании положений ст. 551 ГК РФ к наследникам продавца.
Левицкий А.П. ссылаясь на положения пункта 62 Постановления Пленума Верховного суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» реализовал свое право на обращение за регистрацией перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО. ДД.ММ.ГГГГ в Азовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО его представителем по доверенности были поданы документы для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ Азовским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО ему было отказано в государственной регистрации права собственности по причине того, что при подаче документов не было представлено заявления на переход права собственности от имени Полякова А.Д.
Заявитель не согласен с отказом в совершении регистрационных действий. Просил признать его незаконным и обязать Азовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО осуществить государственную регистрацию перехода к нему права собственности на земельный участок.
Представитель заявителя в судебное заседание явился. Указал, что Левицкий А.П. сообщил в регистрационную службу сведения о том, что продавец земельного участка умер, рассчитывая на то, что государственный регистратор запросит сведения о наследниках продавца земельного участка, так как сам Левицкий А.П. не наделен действующим законодательством такими правами. После чего, при наличии наследников ему будет отказано в гос.регистрации, либо переход права будет зарегистрирован при отсутствии наследников. Тем не менее, данные сведения запрошены не были, ему было отказано в регистрации перехода права собственности только по причине отсутствия продавца. Таким образом, Левицкий А.П. лишен возможности реализовать свои законные права. Просил заявление удовлетворить.
Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, заявленные требования не признал, поддержал доводы письменного отзыва, просил в удовлетворении заявления отказать.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему :
ДД.ММ.ГГГГ Левицким А.П. и Поляковым А. Д. был заключен в простой письменной форме договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>
Расчеты по сделке купли – продажи были произведены полностью в сумме <данные изъяты> рублей при подписании договора, что подтверждено представителем продавца в графе « Подписи». В соответствии с п. 8 Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществлена до подписания договора. При этом данный договор имеет силу передаточного акта.
ДД.ММ.ГГГГ Поляков А.Д. умер, что подтверждено копией свидетельства о смерти, приобщенной к материалам дела.
ДД.ММ.ГГГГ в Азовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО представителем Левицкого А.П. по доверенности были поданы документы для государственной регистрации права собственности на вышеуказанный земельный участок.
ДД.ММ.ГГГГ Азовским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО ему было отказано в государственной регистрации права собственности по причине того, что при подаче документов не было представлено заявления на переход права собственности от имени Полякова А.Д.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Согласно ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения.
Левицкий А.П. добросовестно представил государственному регистратору сведения о смерти продавца по договору. Соответственно у государственного регистратора на основании ст.19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возникла обязанность принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Такими дополнительными сведениями являются сведения о наследниках продавца, так как на основании ст.ст. 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При этом покупатель, являясь физическим лицом, не наделен действующим законодательствам правом на получение сведений о наличии наследственных дел.
Соответственно, государственный регистратор, уведомленный о смерти одной из сторон, обязан был на основании вышеназванных норм права принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. А именно: выяснить есть ли наследственное дело на имущество умершего Полякова А.Д., имеются ли наследники. До получения сведений приостановить регистрацию. Однако, данные действия государственным регистратором предприняты не были.
В то время как при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Данные положения отражены так же в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС №22 от 29.04.2010г. « О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Рассматривая требование покупателя, суд проверил исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.
Как усматривается из договора, покупатель и продавец выполнили в момент его подписания ДД.ММ.ГГГГ все условия- произвели расчет в полном объеме за земельный участок, произвели передачу земельного участка от Полякова А.Д. к Левицкому А.П.
Заинтересованное лицо не представило в суд каких-либо доказательств наличия иных, кроме отсутствия продавца, препятствий для регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу- наличие наследников у продавца, либо спора об имуществе, являющемся предметом сделки. В то время как на заинтересованное лицо возложено бремя доказывания обоснованности оспариваемых действий и решений.
Суд не может признать обоснованной позицию заинтересованного лица о том, что на момент обращения Левицкого А.П. в регистрационный орган с заявлением о регистрации права собственности не наступило окончание срока для вступления в наследство. Так как государственный регистратор вообще не запрашивал сведений о наличии наследственного дела, и как результат наследников. Соответственно, при разрешении вопроса о регистрации перехода права собственности либо об отказе в такой регистрации, не имел никаких сведений о наличии универсальных правопреемников, из которых мог прийти к выводу о необходимости обращения Левицкого А.П. в суд за защитой имущественного права в порядке искового производства.
Согласно данным Выписки из ЕГРП Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ №, имеются сведения о наличии записи о регистрации прав на земельный участок, расположенный по адресу (местоположению): <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>, р-н Азовский, за правообладателем Поляковым А.Д.. Ограничений (обременений), прав требований и других правопритязаний на данный земельный участок не зарегистрировано.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца.
Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ.
Суд приходит к выводу о том, что обращение ЛевицкогоА.П. в суд за защитой своего имущественного права в порядке искового производства, как предложено заинтересованным лицом в письменной отзыве, невозможно, так как в порядке искового производства разрешаются споры в отношении имущества, в то время как никаких сведений о наличии каких-либо споров по данному имуществу нет, а соответственно нет необходимости в судебной защите нарушенного имущественного права, по надуманному и фактически несуществующему спору.
Суд учитывает, что регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.
Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ,
РЕШИЛ :
Признать отказ в государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: (местоположению): <адрес>, вынесенный Азовским отделом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО 15.03.2011 г., незаконным.
Обязать Азовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к Левицкому А.П. на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м,, расположенный по адресу: <адрес> Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивировочной части судебного решения.
Судья:
Мотивировочная часть судебного решения изготовлена 10. 05.2011г.