Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июня 2011года Азовский суд Ростовской области в составе:

Судьи Ланко И.И.

С участием адвокатов Горук Л.Н., Соловьева О.Ю.,

При секретаре Стетюха Ю.В.,

А также с участием представителя истца по доверенности Горук Л.Н., Ответчика Беспальцева С.А., представителя ответчика по доверенности Соловьева О.Ю., представителя 3-его лица УФРС по РО по доверенности Маринченко И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СПК »<данные изъяты>» к Беспальцеву Сергею Анатольевичу о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельный участок,

У С Т А Н О В И Л :

Истец СПК »<данные изъяты>» является собственником жилого дома литер »А», расположенного в <адрес> на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО1 и КСП »<данные изъяты>», нотариально удостоверенного специалистом <данные изъяты> сельского Совета и зарегистрированного в реестре под №№ от ДД.ММ.ГГГГ.В настоящее время право собственности истца на указанное домовладение подтверждено и свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ.ДД.ММ.ГГГГ изготовлен технический паспорт на домовладение № по <адрес> в <адрес>, в котором собственником домовладение значится СПК »<данные изъяты>». Земельный участок площадью 3717 кв.м. в указанном домовладении в настоящее время зарегистрирован на праве собственности за Беспальцевым С.А..

Истец обратился в суд с иском к ответчику Беспальцеву С.А. о признании недействительным его зарегистрированного права собственности на земельный участок, обосновав свои требования тем, что являясь собственником строения, расположенного на земельном участке, истец соответственно приобретает право на использование земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Согласно договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец приобрел у ФИО1 жилой дом с надворными постройками, хозсараем и погребом по <адрес> в <адрес>. Право собственности продавца ФИО1 на жилой дом с хозпостройками было подтверждено согласно записей похозяйственных книг <данные изъяты> сельского Совета №.Указанный договор был удостоверен и отмечен в реестре нотариальных действий. Таким образом, приобретя в собственность объекты недвижимого имущества, в виде жилого дома, строений и сооружений, истец приобрел соответствующее право на земельный участок, на котором данный жилой дом расположен. В похозяйственной книге № за ДД.ММ.ГГГГ имеется запись на л.с. <данные изъяты> о принадлежности жилого дома по <адрес> в <адрес> именно колхозу »<данные изъяты>», что также подтверждается выпиской из похозяйственной книги. Согласно данной выписке домовладение расположено на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., при этом земельный участок не приватизирован, правоуставливающие документы на земельный участок не выдавались. На основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученной ДД.ММ.ГГГГ было установлено, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу в <адрес> зарегистрирован на праве собственности за Беспальцевым С.А., жилой дом по указанному адресу зарегистрирован на праве собственности за СПК »<данные изъяты>», что противоречит нормам земельного законодательства, согласно которому граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной, муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Таким образом, Беспальцев С.А. не имея в собственности жилого дома, собственником которого является другое лицо, не мог получить в собственность земельный участок, на которое расположен объект чужой собственности, а потому зарегистрированное право на земельный участок Беспальцева С.А. должно быть признано недействительным.

Истец в судебное заседание явился в лице представителя по доверенности Горук Л.Н., которая поддержала заявленные исковые требования и настаивала на их удовлетворении, отметив также при этом, что никаких прав на домовладение ответчик не имеет, пользовался и пользуется жилым домом по <адрес> в <адрес> на основании договоров найма жилого помещения с приусадебным участком. Существование данных договоров не отрицается ответчиком, который к тому же оплачивал свое проживание ежемесячно в сумме <данные изъяты> рублей в кассу наймодателя, таким образом, оснований для передачи земельного участка в собственность Беспальцева С.А. не имелось. Обстоятельства оплаты за пользование жилым домом подтверждаются справкой за период ДД.ММ.ГГГГ.Обстоятельства фиксации спорного домовладения за Беспальцевым С.А. в похозяйственной книге № за ДД.ММ.ГГГГ годы были устранены Главой Администрации <данные изъяты> сельского поселения, выдавшей выписку из похозяйственной книги № <данные изъяты>, согласно которой запись о собственник спорного домовладения в лице Беспальцева С.А. была ошибочной, так как в архивах Пешковского сельского поселения имеется договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ3года, согласно которому собственником жилого дома является СПК »<данные изъяты>». Ответчик воспользовался ранее выданной ему выпиской из похозяйственней книги, где он значился владельцем жилого дома и оформил свои права на земельный участок, чем соответственно нарушил права действительного собственника жилого дома по <адрес> в <адрес>.

Ответчик Беспальцев С.А. явился в судебное заседание, исковые требования не признал, поскольку считает себя собственником спорного жилого дома, несмотря на отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов на дом. По его мнению, он увеличил площадь жилого дома, вкладывал в него средства, а потому является его собственником. Ни в судебном, ни в ином порядке он не разрешал вопросы о своей собственности на жилой дом. В данном доме он с семьей живет на основании договоров найма, заключенных с СПК »<данные изъяты>», данные договоры им и членами его семьи подписывались и проживание оплачивалось. Все налоги оплачивал он. Получив консультацию риэлтора о возможности приватизации земельного участка путем предоставления в регистрирующий орган выписки из похозяйственной книги, он взял такую выписку и приватизировал земельный участок, получив его в свою собственность.

Представитель ответчика по доверенности Соловьев О.Ю. также исковые требования не признал, изначально настаивая на отложении слушания дела по причине не ознакомления его с материалами гражданского дела и невозможностью выражать свою конкретную позицию. Доверенность указанному представителю была выдана ДД.ММ.ГГГГ и в течение 20 дней представитель мог ознакомиться с материалами дела и соответственно выработать свою позицию по делу, в связи, с чем в удовлетворении ходатайства об отложении слушания дела ответчику и его представителю было отказано. Представитель ответчика в дальнейшем пояснил, что истец неправомерно пытается доказать свое право собственности на земельный участок исходя из права собственности на строение, тем более, что на момент приватизации земельного участка его доверителем, данная земля относилась ь к землям поселений, и никакого отношения соответственно к КСП »<данные изъяты>» не имела. Более того, по его мнению, в различных документах указана разная площадь жилого дома, в том числе и в договоре купли-продажи истца, а поскольку ответчик с момента вселения в спорный дом по трудовому договору значительно увеличил его площадь и соответственно благоустроил, то данный дом принадлежит ему, несмотря на то, что никаких правоустанавливающих документов не имеется, а договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не отменен и не признан недействительным. Поскольку его доверитель пользовался жилым домом на праве пользования, он имел право на получение земельного участка в собственность, наличие другого собственника жилого дома препятствием не является.

3-е лицо Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес> явилось в судебное заседание и представитель по доверенности Маринченко И.Н. пояснил, что в соответствии с требованиями ФЗ РФ №122 право собственности СПК »<данные изъяты>» было зарегистрировано на жилой дом, а за Беспальцевым С.А. на земельный участок, при этом госрегистрация носит добровольный заявительный характер и на момент предоставления ответчиком документов каких-либо сомнений не имелось.

3-е лицо Администрация <данные изъяты> сельского поселения в судебное заседание не явилось, письменно уведомив суд о возможности слушания дела в свое отсутствие/л.д.219/.В силу ст.167 ГПК РФ дело рассматривается в отсутствие неявившегося 3-его лица.

Заслушав явившиеся стороны, 3-е лицо, представители по доверенности, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает не что иное, как передачу/перерегистрацию или переоформление/в собственность ранее предоставленных им земельных участков на праве постоянного/бессрочного/пользования или пожизненного наследуемого владения. Таким образом, из данного обоснования следует, что для получения земельного участка в собственность в порядке приватизации гражданин должен обладать каким-либо правом пользования данным земельным участком, а именно правом постоянного/бессрочного/пользования/либо наследуемого владения.

В данном случае на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истец, будучи на тот момент КСП «<данные изъяты>» приобрел у физического лица ФИО1 жилой дом, строения и сооружения в <адрес>.Данный жилой дом, строения и сооружения располагаются на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м., что подтверждается сведения из похозяйственных книг по Администрации <данные изъяты> сельского поселения и соответственно данным земельным участком пользовалась ФИО1, а при переходе права собственности на строения к КСП <данные изъяты>» право пользования земельным участком соответственно перешло к покупателю, то есть КСП »<данные изъяты>», который соответственно и мог в установленном законом порядке получить в собственность земельный участок, на котором располагается жилой дом, строения и сооружения, принадлежащее на праве собственности СПК »<данные изъяты>».

Ответчик в свою очередь указывал, что спорное домовладение ему было представлено в ДД.ММ.ГГГГ в связи с трудовыми отношения СПК »<данные изъяты>», заключались какие-то договоры, которые в последнее время он подписывал и производил оплату за найм жилого помещения, вследствие чего никаких прав у ответчика, как на жилое помещение, так и на земельный участок не возникло и не могло возникнуть для возможности получения земельного участка в свою собственность в порядке приватизации. Из текста представленных договоров найма следует, что на нанимателе лежала обязанность за свой счет производить ремонт занимаемого жилого помещения и хозяйственных построек, устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производить ремонт либо замену поврежденного санитарно-технического оборудования. Данные действия были обязанностью нанимателя. Также по условиям таких договоров, в частности/л.д.209/ п.п.3.2.4 следует, что наймодатель имеет право не возмещать нанимателю произведенные с согласия наймодателя неотделимые улучшения жилого помещения, хозяйственных построек и поскольку за время проживания ответчика в спорном домовладении со стороны наймодателя не предъявлялось каких-либо претензий, то соответственно все действия, которые возможно производились ответчиком по благоустройству жилого дома и строений производились с согласия наймодателя, а именно собственника жилого дома СПК »<данные изъяты>». Таким образом, ссылка представителя ответчика на то обстоятельство, что своими действиями ответчик улучшил состояние жилого дома и хозяйственных построек, увеличил их площадь, а потому может претендовать на получение спорного имущества в собственность, несостоятельна и не основана на каких-либо нормах, как впрочем несостоятелен довод представителя ответчика о том, что уплата налогов, страховых платежей по добровольному страхованию имущества также предполагает возникновение у ответчика право собственности на имущество, в отношении которого такие оплаты производились, поскольку таких оснований возникновения права собственности ГК РФ не предусматривает.

Подписывая договор найма жилого помещения по <адрес> в <адрес> и соответственно соглашаясь со всеми его условиями, ответчик не мог не понимать, что собственником данного имущества он не является и никаких прав на данное имущество, кроме права пользования по условиям договора найма у него не возникает и не может возникнуть, тем более что договоры им не оспаривались, в судебном порядке свое право на спорное жилое помещение ответчик не устанавливал.

В ст.35 ЗК РФ содержатся нормы, обеспечивающие реализацию принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, на нем расположенной, установленного ст. 1 ЗК РФ. В то же время в сравнении с указанным принципом, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, права на земельный участок в данном случае, наоборот, как бы следуют за правами на недвижимость.

В том, что касается реализации настоящей статьи, целесообразно обратиться к судебной практике. Так, п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняется, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае собственнику строения или сооружения переходит то право на земельный участок, на основании которого земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Таким образом, истец, приобретя в собственность жилой дом, строения и сооружения, приобрел также право пользования земельным участком, а именно то право, которое было у правопредшественника, соответственно у ответчика таких прав на земельный участок не возникло, а потому его регистрация права собственности неправомерна. Когда у ответчика будет право собственности на строение, сооружение, то соответственно у него возникнет право на приобретение земельного участка, на котором строение расположено на определенном праве, в том числе и в собственность.

В настоящее время таких оснований не имеется, выписка из похозяйственной книги, на основании которой в ДД.ММ.ГГГГ году ответчик зарегистрировал свое право собственности на земельный участок, на котором расположено строение с ДД.ММ.ГГГГ находящееся в собственности у истца была признана ошибочной органом, выдавшим такую выписку и при этом ответчик не оспаривал действий Администрации Пешковского сельского поселения и не признавал их незаконными. Эти действия были также подтверждены представителем Администрации Пешковского сельского поселения, опрошенный в предварительном заседании ДД.ММ.ГГГГ/л.д.133/ при исследовании подлинных похозяйственных книг.

Именно статья 36 ЗК РФ регулирует вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают право на эти земельные участки, а потому истец вправе в установленном законом порядке зарегистрировать свое право на данный земельный участок, как собственник жилого дома. Законных же оснований для возникновения права собственности на земельный участок по <адрес> в <адрес> у ответчика не имелось.

Согласно ст. 273 ГК при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Как предусматривает ст. 552 ГК, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Зарегистрированное право собственности Беспальцева С.А. нарушает исключительное право истца на получение в собственность соответствующей части земельного участка для эксплуатации и обслуживания домовладения.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать недействительным зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ право собственности Беспальцева Сергея Анатольевича,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес> на земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером № из земель населенных пунктов для ведения личного подсобного хозяйства.

Решение может быть обжаловано в Ростовский облсуд в течение 10 суток со дня изготовления мотивированного решения.

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 1 июля 2011года.