РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

18 августа 2011г. Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Кравченко И.Г.

при секретаре Хитровой В.Ю.

с участием адвокатов Косова В.И., Кваша Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО <данные изъяты>» к Грицуну Е.А. о возмещении расходов на устранение недостатков объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ :

ООО <данные изъяты> обратилось с иском к Грицуну Е.А. о возмещении расходов на устранение недостатков объекта недвижимости.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО и Грицуном Е.А. был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. При совершении сделки, согласно технической документации, представленной истцом, износ конструктивных элементов объекта недвижимости на ДД.ММ.ГГГГ составил 40%. В декабре 2010г. истец начал работы по подготовке здания к внутренней перепланировке. В ходе выполнения работ были выявленные скрытые существенные недостатки приобретенного недвижимого имущества- техническая непригодность кровли к безопасной эксплуатации и наличие сквозных трещин над оконными проемами здания. О выявленных недостатках истец известил ответчика. Для определения фактического износа здания истец заключил договор с ООО « Азовской АПМ». Согласно заключению длительная эксплуатация крыши здания, без проведения капитального ремонта, в условиях замачивания конструкций крыши на отдельных участках, привела к опасным деформациям и возможности их разрушения. Физический износ деревянных конструкций был установлен в размере 60-70%. Определена необходимость полной замены конструкций крыши и кровли. В результате обнаружившихся дефектов здания истец понес расходы, связанные с проведением восстановительных работ на сумму <данные изъяты>. Во внесудебном порядке истец предложил ответчику возместить понесенные расходы, однако, ответчик добровольно это сделать отказался. В связи с чем, истец просил взыскать с ответчика в качестве возмещения расходов по устранению недостатков объекта недвижимости <данные изъяты>.

Представитель истца в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала и указала, что ДД.ММ.ГГГГ был составлен договор подряда, по которому ООО <данные изъяты> оплатило ИП Черепко А.А. работы по демонтажу и монтажу кровли. Часть материалов была закуплена самим ООО. Просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования не признали и указали, что руководитель ООО неоднократно осматривал приобретаемое помещение как внутри, так и снаружи. Все недостатки в виде трещин в стенах и потеков на потолке, указывающих на протечки были очевидны, их никто не скрывал. Технический паспорт, в котором указан год постройки здания – 1969г. был предоставлен покупателю. Кроме того, пояснили, что приобретенное имущество не было передано покупателю, так как не был составлен акт приема-передачи имущества, соответственно у истца не возникло право требовать возмещения расходов, связанных с недостатками объекта недвижимости. Считали, что причина увеличения размера процента износа здания, и его аварийности в действиях самого истца, так как еще до надлежащей регистрации права собственности истец разрушил межкомнатные перегородки, из-за чего потолочные перекрытия прогнулись. Указали на несоответствие расчетов истца размера понесенных расходов с платежными документами, представленными в качестве доказательств по делу.

Выслушав стороны, специалистов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему :

ДД.ММ.ГГГГ между ООО <данные изъяты> и Грицуном Е.А. состоялась сделка по купле-продаже нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>,<адрес>

Текст договора исследовался судом, копия приобщена к материалам дела.

Согласно договору расчет между сторонами был произведен путем перечисления денежных средств на счет в ОАО КБ « Центр- Инвест». Договором предусмотрена передача имущества продавцом и принятие его покупателем путем подписания сторонами акта. В соответствии с п. 5 Договора покупатель ознакомился с состоянием имущества, претензий не имеет.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что акт приема – передачи имущества сторонами не подписывался. Однако, продавец после получения денег передал представителю покупателя ключи от входной двери здания, и освободил здание от своего имущества. После чего покупатель вступил во владение приобретенным имуществом, так как приступил к его реконструкции, ремонту. При этом ответчик пояснил, что видел, что в помещении сносятся перегородки, производятся строительные работы, но считал, что продал помещение, поэтому не воспрепятствовал проведению работ до государственной регистрации перехода права собственности на имущество. В настоящее время государственная регистрация перехода права собственности произведена, истец осуществляет свои права собственника в отношении данного имущества в полном объеме. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что стороны по договору купли-продажи исполнили свои обязательства. А именно, продавец передал имущество покупателю, а покупатель его принял. Соответственно позиция ответчика о том, что имущество не было передано, а соответственно у истца не возникло право предъявлять претензии по его недостаткам, необоснованна.

Согласно положений ст.557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со ст.475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:…возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Истец указал, что после разборки межкомнатных перегородок, было обнаружено, что балки перекрытия имеют значительные прогибы, продольные и поперечные трещины, частичное скалывание в узлах соединений балок, поражение древесины гнилью и жучком.

ООО « Азовская архитектурно-планировочная мастерская Ростоблжилпроект» по результатам обследования было дано заключение о том, что длительная эксплуатация крыши без проведения капитального ремонта, в условиях замачивания конструкций крыши на отдельных участках, привела к опасным деформациям и возможности разрушения. Техническое состояние деревянных конструкций крыши определено как недопустимое состояние, физический износ деревянных конструкций определен в размере 61-70%, при этом установлено, что необходима полная замена конструкций крыши и кровли.

Судом в качестве специалистов были допрошены Шапранова Г.А. и Невольский К.П.- инженеры, проводившие осмотр кровли. Специалисты, предупрежденные судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, пояснили, что балки перекрытия были поражены древесной гнилью и жучком и фактически не выполняли своей роли, а лежали на межкомнатных перегородках. Когда межкомнатные перегородки были разобраны, поврежденные балки прогнулись, что не произошло бы, если бы балки перекрытия находились в нормальном техническом состоянии, так как межкомнатные перегородки в данном здании не выполняли роли несущих конструкций. Так же они пояснили, что БТИ, указывая в техническом паспорте процент износа, основывается только на год постройки здания. Они же, определяя процент износа кровли как 61-70%, исходили из технического состояния данного элемента установленного в результате осмотра.

По инициативе истца Экспертной организацией « Южный экспертный центр» было проведено исследование, в котором специалист указал, что нормативный срок службы конструктивных элементов несущих деревянных конструкций кровли- 60 лет. Дата постройки здания 1969 год, то есть срок его эксплуатации – 42 года. Соответственно срок службы несущих деревянных конструкций кровли на момент продажи составил 2\3 нормативного срока.

Специалисты Шапранова Г.А. и Невольский К.П. пояснили, что кровля здания была недавно отремонтирована, и это было установлено при осмотре, а деревянные конструкции крыши остались старыми. При этом в здании нет чердака, соответственно замена деревянных конструкций возможна только при условии разборки кровли.

Ответчик подтвердил, что в ходе ремонта, проведенного истцом, кровля была разобрана и вывезена, деревянные конструкции заменены.

Утверждения ответчика и его представителя о том, что деформация несущих деревянных балок и прогонов, а так же деревянной обрешетки наступила вследствие разбора кирпичных перегородок, были опровергнуты заключением ООО « Азовская АПМ», экспертной организации « Южный экспертный центр», а так же показаниями допрошенных в ходе судебного разбирательства специалистов.

Вышеназванные специалисты пришли к выводу о том, что деформация произошла в связи с отсутствием своевременного капитального и текущего ремонтов, как самой кровли, так и ее деревянных конструкций.

Ответчик не представил в суд ни одного доказательства в опровержение доказательств, представленных истцом.

Позиция ответчика о том, что истец при совершении сделки видел техническое состояние здания, не может быть прията судом как обоснованная позиция, так как сам ответчик в ходе рассмотрения дела пояснил, что когда представитель истца осматривал здание перед покупкой, прогибы балок были не видны. Визуально можно было определить места залития потолка и трещины в стенах.

Суд учитывает то обстоятельство, что на момент сделки потолок был оштукатурен, часть балок располагалась на межкомнатных перегородках, а соответственно не была видна. В связи с чем суд находит обоснованным утверждение истца о том, что трещины в балках, сколы, деформации и иные дефекты стали видны только после снятия слоя штукатурки и разборки межкомнатных перегородок.

Кроме того, исходя из условий договора, а так же в связи с отсутствием акта приема-передачи имущества, суд приходит к выводу о том, что дефекты крыши, продаваемого здания не были оговорены продавцом. Соответственно у покупателя возникло право, предусмотренное ст. 475 ГК РФ на возмещение своих расходов по устранению недостатков товара, так как данная норма материального права прямо указывает на то, что право на возмещение расходов возникает при условии, что недостатки товара не были оговорены продавцом.

Судом исследовался договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому общая стоимость работ по демонтажу и монтажу кровли была определена в сумме <данные изъяты>, а так же сметы. Изучив данные документы, копии которых приобщены к материалам дела, суд пришел к выводу о том, что кроме ремонтных работ крыши ИП Черепко А.А. так же выполнял работы по демонтажу стен кирпичных перегородок, дверных проемов, полов, произвел закладку оконных проемов, обустроил декоративный кожух. Данные работы не связаны с аварийностью кровли и не могут быть произведены за счет ответчика.

Так же судом исследовались платежные поручения №№ 18 и 6, подтверждающие расходы истца на приобретение строительных материалов. Данные платежные поручения сами по себе, без дополнительных доказательств, не указывают на то, что приобретенные ООО строительные материалы, были израсходованы именно на ремонт кровли здания, соответственно расходы на их приобретение не могут быть возмещены за счет ответчика.

В то же время истцом был приобщен акт № на выполнение работ по демонтажу и обустройству крыши. Согласно данному акту, исполнитель ИП Черепко А.А. выполнил работы по договору подряда на сумму в <данные изъяты> Акт содержит надпись о том, что работы выполнены в полном объеме, в установленные сроки и с надлежащим качеством.

При этом платежные поручения № и № указывают на то, что истец перечислил ИП Черепко А.А. <данные изъяты>. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что в ходе рассмотрения спора нашли свое подтверждение расходы истца на устранение недостатков объекта недвижимости на сумму <данные изъяты>

Так же истец понес расходы по оплате технического заключения о состоянии конструкций произведенного ООО « Азовская архитектурно-планировочная мастерская Ростоблжилпроект» в сумме <данные изъяты>, которые подлежат возмещению за счет ответчика, так как данным заключением были определены причины произошедших деформаций.

Всего расходы истца, связанные с устранением недостатков приобретенного им у ответчика здания, подлежащие возмещению за счет ответчика составили <данные изъяты>

Так как суд нашел исковые требования подлежащими удовлетворению частично, в соответствии со ст.98 ГПК РФ частичному возмещению подлежат расходы по оплате услуг представителя- в сумме <данные изъяты> и по оплате госпошлины <данные изъяты>

Руководствуясь ст. 194-197 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Удовлетворить исковые требования ООО <данные изъяты> к Грицуну Е.А. о возмещении расходов на устранение недостатков объекта недвижимости частично.

Взыскать с Грицуна Е.А. в пользу <данные изъяты> в счет возмещения расходов на устранение недостатков.

Взыскать с Грицуна Е.А. в пользу <данные изъяты> в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя – <данные изъяты>), в счет возмещения расходов по оплате госпошлины <данные изъяты>

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение 10 дней с момента изготовления мотивировочной части решения.

Судья:

Мотивированная часть судебного решения изготовлена 23 августа 2011г.