2 июля 2012 года

Азовский городской суд Ростовской области в составе

председательствующего судьи Акименко Н.Н.,

с участием Овчинникова Г.А., Зинченко А.И., Репьева И.С.,

с участием адвоката Иванова А.П.,

при секретаре Синьчук О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по жалобе Овчинникова Г.А на действия Администрации <данные изъяты> об отказе в переводе жилого дома в нежилое строение, возложении обязательства осуществить перевод,

УСТАНОВИЛ:

Овчинников Г.А. владеет по праву собственности жилым домом и земельным <адрес> в городе Азове. Овчинников Г.А. обратился в Администрацию <адрес> с заявлением о переводе данного жилого помещения в нежилое. ДД.ММ.ГГГГ начальник отдела архитектуры при Администрации <адрес> главный архитектор Репьев И.С. вынес решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое, мотивируя тем, что в соответствии с подп.3 п.1 ст.24 ЖК РФ не соблюдены предусмотренные ст.22 ЖК РФ условия перевода помещения, не соблюдено законодательство о градостроительной деятельности, индивидуальный жилой дом построен с нарушением разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. Овчинников Н.А. находит отказ в переводе жилого помещения в нежилое нарушающим его права. Овчинников Н.А. просит признать решение начальника отдела по строительству и архитектуре Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое необоснованным и обязать осуществить данный перевод.

Овчинников Н.А. в судебное заседание явился, доводы жалобы поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель Иванов А.П. пояснил, что реконструкция жилого дома проведена на основании выданного разрешения в соответствии с градостроительным планом земельного участка. Представитель, сославшись на заключение о возможности изменения назначения жилого дома, изготовленного ООО «<данные изъяты>», считает, что заявителем не нарушены действующие строительные нормы и правила, смежные землепользователи не возражают против возведенного жилого дома. На основании данных обстоятельств, представитель считает, что жилой дом может быть переведен в нежилое помещение.

Представитель Администрации <данные изъяты> Зинченко А.И. в судебное заседание явился, с доводами жалобы не согласился, считает, что отказ в переводе жилого дома в нежилое строение обоснован, поскольку жилой дом построен с нарушением выданного разрешения на строительство, нарушены границы разрешенного строительства. Зинченко А.И. просил отказать в удовлетворении жалобы.

Представитель Администрации <адрес> главный архитектор Репьев И.С. в судебное заседание явился и пояснил, что в результате перевода жилого дома в нежилое помещение нарушается законодательство о градостроительной деятельности, поскольку возведенное строение в существующей застройке не соответствует действующим нормам СНИПа о противопожарных разрывах, санитарно-эпидемиологическим требованиям и другим правилам. Репьев И.С. указал, что переводимый жилой дом является трехэтажным строением и в соответствии со ст.49 Градостроительного Кодекса РФ требуется экспертиза проекта и проведение государственного надзора. Также, Репьев И.С. указал, что Овчинников Н.А. нарушил выданное разрешение на строительство жилого дома, строительство жилого дома проведено с нарушением запроектированных границ жилого дома. Представитель администрации <адрес> считает, что условия для перевода указанного жилого дома в нежилое помещение – магазин заявителем не соблюдены, на основании чего Репьев И.С. просил отказать в удовлетворении ходатайства.

Выслушав участников процесса, изучив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу.

На основании ст.254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.); соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.

В ходе рассмотрения дела установлено, что Овчинникову Н.А. по праву собственности принадлежит индивидуальный жилой дом и земельный участок в городе Азове по пр.З.Космодемьянской 61.

В силу ч.1 ст.22 Жилищного Кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно ч.1 ст.24 Жилищного Кодекса РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных ст.22 Жилищного Кодекса РФ условий перевода помещения.

13 апреля 2012 года Овчинников Н.А. обратился в администрацию <данные изъяты> с заявлением о переводе индивидуального жилого дома в нежилое помещение – магазин.

Уведомлением №02.1-15/19 от 30 мая 2012 года Овчинникову Н.А. отказано в переводе жилого дома в нежилое помещение – магазин на основании подп.3 п.1 ст.24 Жилищного Кодекса РФ, поскольку не соблюдены предусмотренные ст.22 ЖК РФ условия перевода жилого помещения, не соблюдено законодательство о градостроительной деятельности, индивидуальный жилой дом построен с нарушением разрешения на строительство от 29 июня 2011 года.

На основании п.1 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно ч. 9 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ в целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в орган местного самоуправления. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Согласно п. 1 ст. 44 Градостроительного Кодекса РФ подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

При наличии градостроительного плана земельного участка и схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства орган местного самоуправления выдает заявителю разрешение на строительство, представляющее собой по смыслу положений ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ документ, подтверждающий соответствие схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка.

Судом установлено, что жилой дом возведен в результате реконструкции старого жилого дома на основании разрешения на строительство, выданного 29 июня 2011 года в силу Постановления администрации <данные изъяты>. Как следует из разрешения, Овчинникову Н.А. разрешена реконструкция старого жилого дома с возведением двухэтажной пристройки общей проектной площадью застройки 80 кв.м. в соответствии со схемой планировочной организации земельного участка с размещением строений, согласованной ДД.ММ.ГГГГ начальником отдела по строительству и архитектуре администрации <данные изъяты> Репьевым И.С..

Также, Постановлением администрации <адрес> №910 от 8 июня 2011 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 61:45:0000181:43, согласно которому установлены допустимые разрывы до ближайших зданий, строений, сооружений 3,0 м..

Согласно заключению специалиста ООО «<данные изъяты>» возведенный жилой дом представляет собой трехэтажное строение прямоугольной формы с общими размерами по наружному обмеру 18,0х19,8м. На основании технического паспорта площадь жилого дома составляет 934,3 кв.м.. Сведений о сохранении строения старого жилого дома материалы технической инвентаризации не содержат. Жилой дом находится на расстоянии от границы с соседними жилыми домами от 1,0 до 1,2 м..

Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений Постановления N 10/22 Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года следует, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Собранные по делу доказательства позволяют прийти к выводу, что возведенный заявителем жилой дом не соответствует выданной на его реконструкцию разрешительной документации и соответствует понятию самовольной постройки. Построенный объект нарушает условия планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, представленной для получения разрешения на строительство от 29 июня 2011 года, выданного Администрацией Азова.

При строительстве объекта нарушены требования градостроительного плана земельного участка. Жилой дом расположен с нарушением предельных параметров разрешенного строительства - минимального отступа зданий, сооружений от границы земельного участка, который должен составлять 3 м.

Допустимые минимальные разрывы при строительстве нежилых строений в 1,0 м, утвержденные решением Азовской городской думы №336 от 8 октября 2009 года «Правил землепользования и застройки муниципального образования <данные изъяты> в данном деле не применимы, поскольку по смыслу указанного решения они применяются при строительстве нежилых строений вспомогательных помещений в границах одного земельного участка. Тем же решением предусмотрено, что минимальные отступы от границ земельного участка между соседними домовладениями могут быть уменьшены до 1 метра, при условии соблюдения инсоляции и освещенности помещений, а также соблюдения противопожарного разрыва согласно приложению СНиПа 2.07.01-89*, в конкретном случае 8 метров. В то же время, материалами дела не подтверждаются исследования на момент обращения в орган местного самоуправления на предмет инсоляции и освещенности помещений. Кроме того, представленные доказательства свидетельствуют и о нарушении противопожарных разрывов. Заключение специалиста ООО «Донстройконструкция» выводов по данному вопросу не содержит.

Пунктом 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ предусмотрено, что для перевода нежилого помещения в жилое собственник соответствующего помещения обращается в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения и представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения). Таким образом, при согласовании в порядке ст. 23 ЖК РФ изменения режима использования жилых помещений в первую очередь должна определяться сама возможность перевода их в нежилые помещения. Необходимо разрешение вопроса о технической возможности использовать такие помещения в качестве нежилых строений.

Для оценки технического состояния основных несущих и ограждающих конструкций квартиры и возможности перевода жилого дома в нежилое помещение организацией ООО «Донстройконструкция» проведено техническое обследование и не обнаружено дефектов и повреждений конструктивных элементов здания, которые не позволяли бы перевести дом из жилого в нежилое помещение. Представленное доказательство не соответствует принципу допустимости в силу ст.60 ГПК РФ, на основании которой обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

На основании ст.49 Градостроительного Кодекса РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе.

Экспертиза не проводится в отношении проектной документации отдельно стоящих объектов капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности.

Согласно ст.54 Градостроительного Кодекса РФ государственный строительный надзор осуществляется при реконструкции объектов капитального строительства, если проектная документация на осуществление реконструкции объектов капитального строительства подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Как указал Овчинников Г.А. и подтверждается материалами дела, спорный объект возведен как жилой дом, который по смыслу ст.16 Жилищного Кодекса РФ предназначен для постоянного проживания. Изменение целевого назначения жилого дома в качестве магазина, то есть не связанного с проживанием и предназначенного для пребывания неограниченного круга посетителей, в свете положений ст.49 и 54 Градостроительного Кодекса РФ, п.5 ч.2 ст.23 Жилищного Кодекса РФ требует предоставление доказательств о наличии технической возможности спорный объект использовать по указанному назначению. Таковым доказательством является проект перепланировки либо переустройства жилого дома на предмет выполнения работ по приведению указанного объекта в соответствие с действующими строительными, пожарными, санитарно-эпидемиологическими и др. требованиями с последующим проведением экспертизы проекта и государственного строительного контроля. Такие доказательства в суд, а также в числе документов, сопутствующих поданному заявлению о переводе жилого помещения в администрацию представлены не были.

Доводы заявителя о том, что в данном случае не требуется экспертиза проекта и государственный строительный контроль, поскольку количество этажей здания не превышает два, опровергается им же представленным заключением ООО «<данные изъяты>», в котором специалист указал, что строение имеет три этажа. Заключение того же специалиста не содержит достоверных выводов о возможности изменения целевого назначения жилого дома вне исполнения выше изложенных работ, поскольку экспертом исследовано лишь техническое состояние несущих элементов здания вне совокупности соблюдения иных правил и норм. Так, в материалах дела отсутствуют доказательства и не содержатся выводы специалиста о доступности указанного объекта для инвалидов и иных маломобильных групп населения. Тогда как, согласно ст. 2 Градостроительного кодекса РФ обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения является одним из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности. Не содержится сведений о проведении работ по благоустройству территории, прокладки инженерных сетей, размещению стоянок для разгрузки и временного хранения автомобильных средств.

Не представление выше изложенных доказательств, а также реконструкция жилого дома путем возведения нового объекта в нарушение установленной разрешительной системы свидетельствует о несоблюдении п. 1 ст. 22 ЖК РФ, т.к. в силу указанной нормы перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований, в том числе, законодательства о градостроительной деятельности.

Оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что, рассматривая вопрос о переводе индивидуального жилого дома в нежилое строение в качестве магазина, Администрация <данные изъяты> действовала в пределах своей компетенции, оспариваемое решение соответствует требованиям закона, а установленные в ходе рассмотрения дела обстоятельства не дают оснований для легализации иного целевого назначения здания в обход установленных правил и норм.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать Овчинникову Г.А в удовлетворении жалобы на действия Администрации <данные изъяты> об отказе в переводе жилого помещения в нежилое строение, возложении обязательства осуществить перевод.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Н.Н.Акименко

Решение в окончательной форме изготовлено 9 июля 2012 года.