Именем Российской Федерации
05.05.2011 г. с. Азово
Азовский районный суд Омской области в составе
председательствующего судьи Иордан Н.А.,
при секретаре Демьяновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Кокошиной Е.А. к Давиташвили З.Н. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество,
у с т а н о в и л :
Кокошина Е.А. обратилась в суд с иском к Давиташвили З.Н. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, указав на то, что ... между сторонами заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в с. ..., ул. ..., д. 12, Азовского района, Омской области. С июля 2010 г. истец вместе с членами своей семьи проживает в указанном доме. При заключении договора купли-продажи дома ответчик скрыл от него дефекты, имеющиеся в жилом доме, о недостатках ответчик ему не сообщил, препятствовал осмотру дома внутри, не показывал технический паспорт на дом.
В судебном заседании истец Кокошина Е.А. просит расторгнуть договор купли-продажи объектов недвижимости и аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности на жилой дом и земельный участок.
Ответчик Давиташвили З.Н., представитель Белоусов С.А. исковые требования не признают, в судебном заседании пояснили, что при заключении договора истец имел возможность осмотреть дом и изучить техпаспорт, в этом ему никто не препятствовал, тем более, что проживал по соседству. Цена в договоре определялась с учетом имеющихся недостатков жилого дома. О каких-либо скрытых недостатках ответчик не знала и не могла знать в силу отсутствия специальных познаний. Кроме того, истцом обязательства по договору выполнены не в полном объеме, до настоящего времени Кокошина Е.А. окончательный расчет с продавцом не произвела. Встречные исковые требования ответчик в настоящем судебном заседании не заявляет, но, в дальнейшем, намерена обратиться в суд с иском о взыскании данной суммы в случае, если Кокошина Е.А. не рассчитается с ней в добровольном порядке. Также ответчик полагает, что исковые требования Кокошиной Е.А. связаны с тем, что последняя подыскала другой вариант приобретения жилого дома в собственность по более низкой цене.
Привлеченный в качестве третьего лица Кокошин С.А. заявленные требования поддерживает, пояснив, что его супруга Кокошина Е.А. заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с его согласия, в процессе проживания в данном доме выяснилось, что имеютсяскрытые дефекты в конструкции дома, о которых им не было известно. При заключении договора купли-продажи с Давиташвили З.Н. дом внутри не осматривали и техническую документацию не изучали, т.к. ответчик находил различные причины, препятствующие произвести осмотр приобретаемого жилья и ознакомиться с техпаспортом.
Привлеченный в качестве третьего лица представитель Росреестра в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Выслушав доводы сторон, мнение третьего лица, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны при заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Часть первая ст. 425 ГК РФ указывает, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
С учетом ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено в судебном заседании, ... между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. По условиям договора цена приобретаемых объектов недвижимости составляет 330 000 рублей, часть денежных средств в размере 310 000 руб. покупателем выплачивается на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, оставшаяся часть в размере 20 000 руб. уплачивается за счет собственных средств до подписания данного договора. Окончательный расчет должен быть произведен не позднее ....
Сторонами сделки было достигнуто соглашение по всем существенным ее условиям, в том числе и о цене.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права Кокошина Е.А. является собственником жилого дома и земельного участка, расположенного в с. ..., ул. ..., д. 12, Азовского района Омской области. В свидетельстве содержится отметка о существующем ограничении (обременении) права как ипотека в силу закона.
Сторонами не оспаривается тот факт, что продавцом Давиташвили З.Н. обязательства по сделке исполнены, проданный дом передан покупателю, тогда как Кокошина Е.А. в свою очередь не в полной мере выполнила обязанность по уплате стоимости приобретаемого дома, ею не выплачена продавцу сумма за приобретенные объекты недвижимости в размере 310 000 руб.
Согласно п. 1 договора купли-продажи от ..., заключенного между сторонами, относительно продаваемых объектов, в том числе жилого дома, покупатель (истец) приобрел земельный участок и размещенный на нем жилой дом, расположенный по адресу Азовский район с. ... ул. ... д. 12. В соответствии с пп. 2, 3 акта передачи объектов недвижимости покупатель удовлетворен техническим состоянием жилой квартиры и не обнаружил при их осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых им не было сообщено продавцом, претензий к техническому состоянию земельного участка и жилой квартиры у покупателя к продавцу не имеется.
Тем самым, стороны определили договорное условие к качеству продаваемого недвижимого имущества по факту состояния объектов на дату сделки, что соответствует пункту 1 статьи 469 ГК РФ.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, за исключением положения о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены,
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок,
- возмещение своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору, в том числе, отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной им за товар денежной суммы.
В судебном заседании истец настаивает на расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка.
В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Исходя из норм названных статей Кодекса следует, что необходимым и достаточным условием реализации прав покупателя недвижимости является не только получение товара с недостатками, но и факт отклонения товара от условия о его качестве, которое содержится в договоре. В договоре купли-продажи от ... отсутствуют условия, касающиеся качества передаваемого недвижимого имущества.
Согласно заключению строительно-технической экспертизы при обследовании строения экспертом выявлены скрытые дефекты: «расползания» саманных стен; горизонтальные и вертикальные трещины в простенках; снизу следы биологических образований; темные пятна снизу перегородок, у плинтуса пола, следы плесени; прогибы несущих балок, местами балки прогнили; отсутствует гидроизоляционный слой под мауэрлатами; произведено временное укрепление перекрытия; щели между стенами между проемами и рамами, штукатурка разрушена.
Однако суд критически относится к выводам экспертизы о наличии в спорном доме скрытых дефектов, поскольку указанные недостатки согласовываются с явными дефектами, их установление зависит друг от друга и выявление явного недостатка влечет за собой видимость тех дефектов, которые по заключению экспертизы указаны как скрытые. Также из заключения экспертизы следует, что скрытые дефекты обнаружены путем детального исследования проемов, простенков и оконных заполнений внутри дома, а также после удаления фрагментов плитки ПВХ и обоев.
Тем самым, обнаружение указанных недостатков покупателем возможно было при визуальном осмотре дома и производстве тех действий, которые осуществил эксперт, необходимости в специальных познаниях в области строительства для обнаружения плесени, щелей, трещин, прогиба балок не имеется.
Кроме того, согласно сведениям, имеющимся в техническом паспорте, жилой дом является саманной постройкой, год ввода в эксплуатацию значится 1956 г. В техническом описании конструктивных элементов указано, что фундамент в доме отсутствует, во внутренних и наружных стенах отмечается частичное разрушение кладки, в чердачном перекрытии - ощутимая зыбкость, имеется ослабление креплений кровли, дверные проемы - осевшие, в наружной отделке - трещины.
Содержащие в техническом паспорте сведения согласовываются с теми недостатками, которые выявлены в результате проведения строительно-технической экспертизы, что свидетельствует о видимости дефектов.
Доводы истца о том, что ответчик препятствовал внутреннему осмотру дома и возможности ознакомиться с технической документацией, несостоятельны. Суду не представлены доказательства психического либо физического воздействия со стороны Давиташвили З.Н., находящейся в преклонном возрасте, на истца с целью понуждения последнего к заключению договора купли-продажи дома и земельного участка, а, в последующем, и подписания акта передачи объектов недвижимости, а также дачи согласия супруга на совершение указанной сделки. Тем самым, истцу ничего не препятствовало отказаться от заключения сделки со ссылкой о невозможности ознакомления с качеством предлагаемого продавцом товара.
Одновременно Кокошина Е.А. с членами своей семьи проживала по соседству со спорным домом, супруг истца является местным жителем, с учетом этого, могли дать предположительную оценку техническому состоянию дома, исходя из года его постройки и строительного материала, из которого построено жилье.
Кроме того, как установлено в судебном заседании ответчик предпродажную подготовку дома не осуществлял, цена жилого дома с учетом недостатков была снижена, что подтверждается публикацией объявления о продаже дома в журнале «Рынок недвижимости» от 31.05.2010 г., где указана первоначальная стоимость 480 000 руб. Данные обстоятельства свидетельствуют о добросовестности продавца.
Тем самым, основания для расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между Давиташвили З.Н. и Кокошиной Е.А., отсутствуют, в удовлетворении заявленных требований истца следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Отказать Кокошиной Е.А. в исковых требованиях к Давиташвили З.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ..., об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество о праве собственности.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение десяти дней.
Судья Иордан