Именем Российской Федерации

27.07.2011 г.            с. Азово

Азовский районный суд Омской области в составе

председательствующего судьи Иордан Н.А.,

с участием прокурора Арсанукаева А.Р.,

при секретаре Демьяновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «Общество развития Новосибирск» к Дергачеву И.Г. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о выселении без предоставления жилого помещения, о взыскании процентов за пользование чужих денежных средств в размере 19 642, 14 руб. и судебных расходов в размере 4785,69 руб.,

у с т а н о в и л :

ЗАО «Общество развития Новосибирск» обратилось в суд с иском к Дергачеву И.Г. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о выселении без предоставления жилого помещения, о взыскании процентов за пользование чужих денежных средств в размере 19 642, 14 руб. и судебных расходов в размере 4785,69 руб., указав на то, что в 2008 г. с ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома с обременением ипотекой. Цена объектов недвижимости сторонами определена добровольно и составляет 157 500 руб., до подписания договора ответчик должен был оплатить истцу первоначальный взнос 716 руб., а оставшуюся сумму обязался оплатить в течение двадцати лет ежемесячно по 656 руб. Однако ответчик свои обязательства по внесению ежемесячных платежей не выполняет, задолженность составляет 15 901,44 руб. Кроме того, договором предусмотрен штраф в размере 0,3% от просроченной суммы в случае просрочки платежа, который составляет 19 642,14 руб.

В судебном заседании представитель истца на заявленных требованиях настаивает.

Ответчик Дергачев И.Г. в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представитель истца не возражает о рассмотрении дела в его отсутствие в порядке заочного производства.

Привлеченный в качестве третьего лица представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие, не возражает против удовлетворения требований в части расторжения договора купли-продажи.

Выслушав доводы истца, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего в исковых требованиях отказать, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, 21 августа 2008 г. закрытое акционерное общество «Общество развития Новосибирск» заключило договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в ..., с обременением ипотекой. Согласно условиям договора стоимость объектов недвижимости определена в 157 500 руб. Ответчик обязался выплатить истцу первоначальный взнос 716 руб. до подписания договора, остальная сумма - 156 784 руб. должна выплачиваться ежемесячно в течение 20 лет по 656 руб. до десятого числа каждого месяца. Указанное имущество передано ответчику по акту приема-передачи 21.08.2008 г.

Выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним подтверждается, что произведена государственная регистрация договора купли - продажи объектов недвижимости с обременением в силу закона от 21 августа 2008 г. между сторонами, в соответствии со ст. 551 ГК РФ зарегистрирован переход права собственности на него, тем самым, ответчик на праве общей совместной собственности приобрел право собственности на жилой дом и земельный участок.

Однако ответчик свои обязательства по внесению платежей исполнял нерегулярно, им внесена сумма 6 462,56 руб., с августа 2009 г. выплата платежей ответчиком прекращена, задолженность составила 15 901,44 руб.

В соответствии с ч.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В судебном заседании представитель истца, требуя расторжения договора, исходил из того, что ответчиком нарушаются условия договора, оплата приобретенных объектов недвижимости не производится, чем причинен ущерб продавцу.

Между тем, не полная или не своевременная оплата приобретенной недвижимой вещи не может расцениваться как причиненный ущерб. Продавец не лишен возможности потребовать взыскания невыплаченной суммы. Такое последствие неисполнения договора прямо предусмотрено ч.3 ст. 486 ГК РФ. Доказательств же причинения истцу какого-либо ущерба неисполнением договора, по делу не имеется.

Согласно п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено договором или соглашением сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. Возможность возвращения исполненного по договору до момента его расторжения так же должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой стороной остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

Статьями 549-558 ГК РФ не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и прекращением у покупателя права собственности на приобретенную вещь в связи с неполной оплатой ее стоимости.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенный сторонами, не содержит условия предусматривающего возможность расторжения договора и истребования имущества продавцом в случае не исполнения покупателем условия об оплате вещи.

Согласно ст. 395 ГК РФ.

В пункте 2.4 договора купли-продажи от 21.08.2008 г. предусмотрено лишь одно условие, что в случае систематического (два и более раза) нарушения покупателями обязательств об оплате, залогодержатель вправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество в порядке, предусмотренном законодательством. Данное условие договора не противоречит ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Тем самым, ни законом, ни договором не предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в случае не полной оплаты стоимости приобретенного имущества, прекращения права собственности на приобретенное у покупателя, и возврата его продавцу.

Наличие у истца права, предусмотренного п. 3 ст. 486 ГК РФ, не лишает его возможности использовать иные способы защиты своих прав.

При таких обстоятельствах исковые требования о расторжении договора купли-продажи от 21.08.2008 г. и об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество удовлетворению не подлежат.

В связи с этим не могут быть удовлетворены заявленные требования о выселении из жилого помещения ответчика, поскольку отсутствуют основания выселения, предусмотренные действующим законодательством.

Одновременно истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 642,14 руб.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что данная сумма является штрафной санкцией и предусмотрена вышеуказанным договором.

С учетом ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п.2.4 договора в случае просрочки платежа, покупатели уплачивают штраф в размере 0,3% от просроченной суммы платежа за каждый день просрочки. Из представленных расчетов следует, что сумма 19 642,14 руб. является штрафом.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что размер штрафа значительно превышает сумму основного долга, то штрафная санкция подлежит уменьшению до 3000 руб. ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Требования о взыскании основной суммы долга по договору истцом не заявлялись.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально сумме удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования закрытого акционерного общества «Общество развития Новосибирск» удовлетворить частично.

Взыскать с Дергачева И.Г. в пользу закрытого акционерного общества «Общество развития Новосибирск» штраф в размере 3 000 рублей, судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 400 руб., всего 3400 руб.

Отказать в исковых требованиях закрытого акционерного общества «Общество развития Новосибирск» к Дергачеву И.Г. о расторжении договора купли-продажи объектов недвижимости, об аннулировании записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, о выселении без предоставления жилого помещения.

Ответчик вправе подать заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Омский областной суд через районный суд в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда.

Судья          Иордан