Именем Российской Федерации 20 декабря 2011 г. с. Азово Азовский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Иордан Н.А., с участием прокурора Попова С.О., при секретаре Демьяновой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Татаринцева А.В. и Татаринцевой Т.В. к Горлову Н.С., Горловой Н.Н. и ЗАО «Цветнополье» о признании договора аренды жилого помещения недействительным, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, о вселении, о выселении, у с т а н о в и л : Татаринцев А.В., Татаринцева Т.В. обратились с иском к Горлову Н.С., Горловой Н.Н. и ЗАО «Цветнополье» о признании договора аренды жилого помещения недействительным, об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, о вселении, о выселении, указывая на то, что по договору купли-продажи от 03.10.2011 г. являются собственниками жилого дома №, расположенного по .... Однако пользоваться жилым помещением не представляется возможным, поскольку проживающие в нем по договору аренды Горлов Н.С. и Горлова Н.Н. препятствуют вселению. Одновременно считают, что договор аренды, заключенный между Горловым Н.С. и ЗАО «Цветнополье», является недействительным ввиду отсутствия регистрации договора в Росреестре, также в договоре купли-продажи не содержится ссылка на обременение дома правами третьих лиц. Кроме того, в договоре аренды не указан предмет договора и индивидуальные признаки, отсутствуют акт передачи жилого дома. В судебном заседании истцы и их представитель Амен А.А. на своих требованиях настаивают. Ответчики Горлова Н.Н. и представитель ответчика Горлова Н.С. - Яковенко О.Т. исковые требования не признают. Представитель ответчика ЗАО «Цветнополье» в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен. Представитель УФМС по Омской области, привлеченный в качестве третьего лица, в судебное заседание не явился, о дне рассмотрения дела извещен. Выслушав доводы сторон, допросив свидетеля, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим частичному удовлетворению, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. В соответствии с частью 2 ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Как установлено в судебном заседании, Татаринцева Т.В. по договору купли-продажи от 03.10.2011 г. приобрела в ЗАО «Цветнополье» жилой дом, расположенный: ..., Азовского немецкого национального района, зарегистрировав на него право собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.11.2011 г. Данный объект недвижимости приобретен истцами во время брака и согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ относится к их совместно нажитому имуществу. Тем самым, супруги Татаринцевы являются надлежащими истцами по данному делу. Из показаний истцов следует, что указанное выше жилое помещение приобретено ими по объявлению конкурсного управляющего о торгах, при этом первые торги не состоялись из-за отсутствия желающих приобрести данное жилье. Поскольку у них не имеется другого жилого помещения и достаточных средств для приобретения жилья по рыночным ценам, то стоимость дома в размере 146 700 руб. явилось возможностью обеспечить свою семью надлежащими жилищными условиями. Из показаний свидетеля С. следует, что Татаринцева Т.В. является ее дочерью, вместе с мужем и двумя несовершеннолетними детьми проживают у нее дома, где общая площадь составляет 47 кв.м, также в доме проживает супруг свидетеля. Приобретение Татаринцевыми спорного дома явилось вынужденной мерой из-за невозможности дальнейшего совместного проживания. Рыночная стоимость домов в ... составляет около 1 млн. рублей, а стоимость дома, выставленного на торги, явилась соразмерной материальным возможностям истцов. Однако из представленной справки Цветнопольского сельского поселения следует, что в приобретенном истцами доме проживают Горлов Н.С. и Горлова Н.Н. В судебном заседании истцы пояснили, что ответчики отказываются выселяться из жилого помещения в добровольном порядке, а также препятствуют их проживанию в принадлежащем им на праве собственности доме. В соответствии с ч. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. Согласно п. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть ограничен в праве пользования жилищем, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Учитывая, что истцы являются собственниками дома, которое им необходимо для проживания, а других сведений о наличии у них иного жилого помещения пригодного для проживания не имеется, а также с учетом площади спорного дома и количества жилых комнат, то при указанных выше обстоятельствах исковые требования в части вселения подлежат удовлетворению, поскольку собственники не могут быть ограничены в своих правах. Одновременно ответчиками в судебное заседание представлен договор аренды жилого помещения от 01.01.99 г., по условиям которого ЗАО «Цветнополье» предоставило в пользование квартиру Горлову Н.С. сроком на один год с внесением арендодателю ежемесячной платы. При этом Горловы подтвердили, что за время проживания производили оплату квартплаты ЗАО «Цветнополье». Однако данный договор аренды является договором коммерческого найма жилого помещения. В силу ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Сам факт несения ответчиками расходов на содержание не принадлежащего имущества не порождает правовых последствий в виде приобретения права собственности на недвижимое имущество. Владение имуществом на законном основании не влечет возникновение у нанимателей права собственности на это имущество независимо от срока владения, поскольку знает, что его право опирается на право собственности другого лица. В соответствии с требованиями ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Тем самым, приобретение истцами жилого помещения в собственность не может повлечь на этом основании расторжения указанного выше договора. Кроме того, в п. 13 договора купли-продажи указано о регистрации в отчуждаемом жилом доме Горлова Н.С. и Горловой Н.Н., истцы также не отрицают, что знали о проживании ответчиков в жилом помещении. Учитывая, что срок договора определен с 01.01.99 г. по 01.01.2000 г., то правила п. 2 ст. 683 ГК РФ к возникшим правоотношениям не применяются. С учетом ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Пунктом 5.4 договора также предусмотрен порядок расторжения договора, согласно которому арендатор обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить арендодателя о предстоящем высвобождении арендуемого жилого помещения как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении. При таких обстоятельствах, расторжение договора найма с ответчиками возможно при соблюдении процедуры расторжения данного договора, предусмотренным как его условиями, так и действующим законодательством. Учитывая, что порядок расторжения договора истцами не соблюден, то исковые требования в части выселения удовлетворению не подлежат. Также не могут быть удовлетворены требования истцов о признании недействительным договора аренды, заключенного между Горловым Н.С. и ЗАО «Цветнополье», ввиду отсутствия регистрации договора в Росреестре. Кроме того, в договоре аренды не указан предмет договора и индивидуальные признаки, не имеется акта передачи жилого дома. В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Из представленных архивных данных следует, что Горловы проживали в спорном доме с 01.01.97 г. и по данному месту жительства зарегистрированы. Других сведений о проживании Горловых в спорный период в ином жилом помещении, расположенном в ..., не имеется. Кроме того, обязательства по договору стороны выполняли, ответчики вносили плату за пользование жильем, что подтверждается квитанциями. Доводы истцов о наличии задолженности ответчиков по квартплате перед ЗАО «Цветнополье» необоснованны, поскольку данная задолженность образовалась перед предыдущим собственником, который не требовал расторжения договора по данному основанию. Несостоятельна ссылка истцов на отсутствие регистрации договора в Росреестре, акта передачи жилого дома и указания индивидуальных признаков, которые присуще договору аренды. Однако, как установлено в судебном заседании, заключенный договор аренды от 01.01.99 г., исходя из его существа и условий, следует расценивать как договор коммерческого найма жилого помещения и его регистрация в Росреестре не требуется. Отсутствие в договоре индивидуальных признаков недвижимого имущества и акта приемки при фактической передачи данного жилого помещения нанимателю, его принятии, владении и пользовании, не могут нарушать права последнего. Кроме того, ЗАО «Цветнополье» не оспаривал данный договор аренды и не заявлял требований о его недействительности. В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. Истцы не представили суду достаточных доказательств для удовлетворения иска в полном объеме, а ответчики - для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований в части устранения препятствий в пользовании жилым помещений и вселения. Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд р е ш и л : Вселить Татаринцеву Т.В. и Татаринцева А.В. в жилой дом, расположенный в ..., Азовского немецкого национального района, Омской области. Обязать Горлову Н.С. и Горлову Н.Н. устранить препятствия для Татаринцевой Т.В. и Татаринцева А.В. в пользовании и владении жилым домом, расположенным в ..., Азовского немецкого национального района, Омской области, обеспечив в него доступ, и предоставить дубликат ключей от входной двери жилого помещения. В остальной части исковых требований Татаринцевой Т.В. и Татаринцеву А.В. о признании недействительным договора аренды и выселении из жилого помещения Горлову Н.С. и Горловой Н.Н. отказать. Решение может быть обжаловано сторонами в кассационном порядке в Омский областной суд через Азовский районный суд в течение 10 дней.